как лучше брать ипотеку с первоначальным взносом или без
Что выгоднее: копить на первоначальный взнос или брать ипотеку без него?
Всё зависит от стратегии. Если тебе негде жить и это острая потребность, то надо брать квартиру сейчас. Если без первоначального взноса, то ипотечная ставка будет больше арендной. То есть арендовать эту квартиру будет дешевле, чем брать в ипотеку. Надо это учитывать.
Обычно первый взнос за квартиру в ипотеку — 15–20%. Как вариант, можно взять потребительский кредит на первоначальный взнос. То есть можно не своими накопленными деньгами расплатиться за первоначальный взнос, а взять в долг.
Ипотеку без первоначального взноса выгодно брать в таких случаях:
Если рассматривать покупку квартиры под инвестиции, лучше брать ипотеку на максимально долгий срок, но по возможности погашать раньше. Главное — смотреть не на то, сколько вы переплатите по ипотеке, а сопоставлять арендную и ипотечную ставку. Чтобы арендная ставка «гасила» ипотеку, это главное. Многие смотрят на то, сколько они переплатят по ипотеке, но в инвестиционных проектах надо смотреть на другие цифры.
Арендную ставку можно смотреть на Яндекс.Аренда, Авито. Присмотреться, за сколько в этом доме сдают аналогичные квартиры. Например, за 30 тысяч ₽. Сравниваем, сколько будет ипотечная ставка. Процент мы знаем, но точную сумму, сколько надо будет платить, скажут только после заключения договора. Но всё равно примерную сумму можно посчитать с помощью ипотечного калькулятора.
Если у вас уже есть кредиты, долги, то ипотеку уже могут не дать (но всё зависит от уровня дохода, конечно). Чем больше у вас первоначальный взнос как предоплата, тем больше вероятность, что банк даст ипотеку. Например, если квартиру покупаешь за 50 миллионов ₽ и первоначальный взнос только 1 миллион ₽, то проблемно будет получить ипотеку. Единственное, всё равно нужно будет показывать доходы. На данный момент, хоть ты ИП, хоть ООО с хорошим доходом, банки легче дают ипотеку тем, кто работает в найме с официальной зарплатой.
Можно заложить свою недвижимость в банк и взять ипотеку. Например, у вас есть квартира за 3 миллиона ₽. Вам надо первоначальный взнос на другую квартиру 1 миллион ₽. Вы закладываете недвижимость, и вам дают этот миллион. И дальше вы берёте ипотеку с первоначальным взносом 1 миллион ₽. Но получается, у вас ипотека и кредит на миллион. Это большая нагрузка. Я так делал: закладывал квартиру, которая стоила 2,3 миллиона ₽, получил 1,6 миллиона ₽. У меня, получается, квартира осталась, и эту сумму я использовал для других нужд. Официально ипотечную квартиру сдавать нельзя. Но если ты всё хорошо платишь, тебя не трогают.
Ипотечная ставка у нас одна из самых маленьких в рынке. Лучше брать не мелкие кредиты, а квартирные. А мелкие товары покупать за наличные. Для потребителя выгоднее брать ипотечные кредиты, потому что самая маленькая ставка — 6–10%. А потребительский кредит — 15–30%.
Моя история получения ипотеки — личный опыт и советы
В интернете много споров – брать дом/квартиру в ипотеку или жить на съемном и копить, пока не получится купить свой угол. Я могу сказать, что копить намного тяжелее, чем платить по долгам. Каждый раз приходится идти на сделку с совестью, потому что «когда там будет тот дом, а вкусняшку хочется сейчас». Кроме того – ту же самую квартиру через несколько лет купить уже не получится. Из-за инфляции и повышения цен она станет дороже. Покупка превратиться в погоню за призраками или попытку купить хоть что-то на собранные деньги. Поэтому я очень рекомендую брать ипотеку сразу, как только появится такая возможность.
Как мы поняли, что надо искать дом
После свадьбы мы чуть больше года жили с мамой мужа. Потом поняли, что в той деревне жить дальше невозможно и переехали к моему отцу. Там относительно спокойно жили 4 года. Но в какой-то момент поняли, что это слишком сложно – 10 человек в доме.
Да, большой и частный дом, но постоянно так жить невозможно, постепенно копятся обиды и недосказанности. И вся жизнь – это компромисс с самим собой. Каждый раз нужно решить, сказать, что не дают выспаться после суток или промолчать и сжечь собственные нервы.
Потом у нас родился второй ребенок, мы получили материнский капитал и поняли, что срочно надо покупать новый дом.
Снимать не хотелось категорически, поэтому мы рассматривали быстровозводимые дома из сэндвич-панелей и дома в ипотеку на вторичном рынке.
Первый вариант отмели довольно быстро. В нашем регионе сильный ветер, который делает сомнительной такую легкую постройку с высотой в 2 этажа. Зимой тоже бывает ветер, который обещает выдуть из дома все тепло. В общем, посмотрели варианты и поняли, что будем искать частный дом, так как всю жизнь прожили в частном секторе.
Первоначальный взнос
Следующая проблема, которая у нас возникла – чтобы взять дом в ипотеку, нужно иметь взнос минимум в размере 15% от полной стоимости объекта. У нас был материнский капитал, но в банке сказали, что должны быть хотя бы 100 000 рублей дополнительно, чтобы подтвердить свою платежеспособность. Кроме того, на всякие процедуры оформления и страховки требовалось тоже около 100 000 рублей. На что требуются дополнительные средства – тема для отдельного поста. Главное – не забывайте, что первоначальный взнос это не единственная сумма, которая нужна уже на старте.
Нужно было собирать деньги, но я была в декрете. Подрабатывала на дому копирайтером, но с малышом на руках это было довольно сложно. Пока мы думали, как правильно это сделать, муж успел разругаться с отцом и поиск дома стал просто первой задачей.
В итоге нам удалось через Авито (повезло, не иначе) найти дом в нашем же поселении. Стоимость дома – 3 000 000 рублей. Первоначальный взнос в этом случае – ровно наш материнский капитал, 450 000 рублей. У нас сменился менеджер в этот момент и сказал, что дополнительные 100 000 собрать нужно обязательно.
Мы сначала нашли дом, который нам нравился, а потом собирали деньги на него. Так делать не стоит, если вы не хотите определенный дом на определенной улице. Если не принципиально, в какой высотке жить, то лучше сначала получить одобрение ипотеки, чтобы знать, на какую сумму рассчитывать.
Кроме того, что нужно было собрать деньги на взнос и другие платежи, нужно было где-то жить. И мы сделали удивительную вещь – мы договорились с владельцами дома и сняли у них половину нашего дома за 10 000 рублей. Это было с одной стороны гениально – мы смогли пожить там зимой и удостовериться, что все работает, дома тепло, можно поискать разные проблемы и недочеты. С другой стороны – это 10 000 рублей в месяц, которые нужно было откладывать. Мы переехали. И тут оказалось странное – при желании можно собрать любую сумму.
Как мы экономили
После переезда я примерно рассмотрела все наши доходы и расходы. Подумала, на чем можно экономить. И купила сейф в виде книжки. Это самое забавное.
Экономила просто. Муж получал зарплату и я оставляла примерно 10 000 рублей на расходы, остальное убирала в сейф. Обязательное условие – убрать примерную сумму будущего платежа по ипотеке. Если получится, то сэкономим больше, если не получится, то хотя бы я буду знать, что платить ипотеку мы сможем.
Удобство денег в виде налички в сейфе невозможно недооценить. Они лежат в коробочке, их оттуда так просто не достанешь (я специально ключ унесла в другую комнату). То есть все стихийные и не очень нужные покупки сразу отменились.
Стали меньше ходить в магазин. Нет, мы не перешли на доширак, все питание осталось почти в том же порядке. Но игрушки детям стали покупать чуть реже, не просто так, а за достижение (придумывали какое-то, если не было реальных, хотя бы раз в неделю, чтобы порадовать). Но по сравнению с ежедневными «купи, купи» и тратами на то, во что никто играть не будет – идеально.
Каждый раз, когда приходилось заглядывать в сейф, я думала «ну вот, не смогла сэкономить». Это тоже подстегивало. Все финансы хранятся у меня, муж этим не занимается, поэтому рассчитывать не сложно.
Как выбирали ипотеку
Мы молодая семья, которая хочет взять дом в частном секторе за городом. Поэтому выбора особенного не было. Была только одна программа у крупного зеленого банка, которая нам подходила.
Нам попался отличный менеджер, который помог снизить ставку с 10,9% до 9,4%. Как молодой семье нам снизили на 1% благодаря программе. 0,3% сняли за то, что мы провели страховку дома и жизни мужа. Первое обязательно, а без второго у нас процент выше, страховаться удобнее, да и безопаснее, жизнь такая штука. Еще 0,2% сняли, так как мы провели сделку электронно.
Нам не пришлось обращаться к нотариусу, риелтору мы тоже платить не стали, так как дом нашли сами, жили какое-то время в доме и присматривали за пожилой хозяйкой, которой зимой было тяжело в доме одной. Хозяева дома пошли на уступки и отказались от услуг риелтора, который в общем не сделал вообще ничего, мы все делали сами с владельцами.
Как выплачиваем
Платеж по ипотеке 21 200 рублей в месяц. Мы взяли ипотеку на 30 лет (специально брали самый большой срок, так как я была в декрете, хотели подстраховаться). Постепенно делаем небольшой косметический ремонт, в этом году были на море вдвоем (сделали себе мини-отпуск впервые за 4 года).
Хочу сказать – жизнь с ипотекой есть. Хочется закрыть быстрее, но пока есть немного другие приоритеты. Если бы мы были вдвоем, то занялись бы закрытием, но у нас немаленькая семья, в которой всем чего-то хочется.
На платеж деньги всегда лежат наличкой в сейфе. Это гарантия того, что их не потратят случайно и не спишут на какие-нибудь сервисы. Кроме того, там всегда лежат деньги на еще один платеж в качестве подушки.
Когда планируем погасить
Ближайший год мы будем заниматься ремонтом. В следующем году, если ничего не изменится, а доллар не станет по 300, мы займемся досрочным закрытием ипотеки, потому что платить 30 лет это слишком долго.
Сначала была мысль «скорее закрыть, как можно скорее», но постепенно удалось свыкнуться с долгом, пока закрываем просто платеж.
Важные советы
Еще несколько важных советов:
Как родственники взяли для меня ипотеку и кредит на первоначальный взнос
И никто из нас пока об этом не пожалел
В 25 лет я понял, что лучше платить 15 тысяч рублей за свою квартиру, чем за аренду.
В результате я решился на ипотеку. Но поскольку такой большой кредит мне не давали, а денег на первоначальный взнос у меня не было, я попросил родственников помочь мне. Как показывает нынешняя ситуация на рынке недвижимости, я все сделал правильно и своевременно.
Исходные данные
Для себя я определил такие параметры поиска:
Как победить выгорание
Я почитал форумы и обратился к специалистам. Раньше я работал в агентстве недвижимости, и у меня остались знакомые в этой области. Один из них посоветовал взять ипотеку с завышением. Работает это так: стоимость квартиры в договоре купли-продажи повышается на сумму минимального первоначального взноса. В банке оформляется кредит на всю стоимость квартиры. Далее продавец пишет расписку, что якобы получил взнос, хотя на самом деле он ничего не получал. Когда сделка проходит, банк переводит продавцу сумму, которая соответствует реальной стоимости квартиры. Получается, банк выдает кредит на полную стоимость недвижимости, что незаконно.
В итоге я отказался от этого варианта, потому что банки не одобряли мне ипотечный кредит.
Наверняка меня поймут не все: мало кто согласится взять на себя ипотеку для другого человека. Но в своей семье я уверен на сто процентов.
Когда мне отказали в ипотеке, я подумал о том, чтобы взять ее на родственников. Выбор пал на маму, у которой прекрасная кредитная история и хорошая официальная зарплата. Сумму я называть не буду, но могу сказать, что с учетом пенсии ее доход выше, чем мой с двух работ.
Еще я бы мог договориться с братьями, но они уже платили по своим ипотекам — и не факт, что им одобрили бы еще одну.
Я поговорил с мамой, и она согласилась. У нас тесная связь, к тому же это повод перевезти ее в Красноярск, в мою квартиру, когда она выйдет на пенсию.
Маме на момент подачи заявки было 56 лет. Максимально возможный возраст, к которому заемщик должен погасить ипотеку, — 75 лет, а в некоторых банках и еще меньше. Так что я мог рассчитывать на срок не больше 18 лет.
В этот раз я попросил помощи у знакомого ипотечного брокера, чтобы не упустить никаких нюансов при запросе ипотечного кредита. Специалист помог нам подать заявку на сельскую ипотеку под 2,7% в Сбербанк и «Россельхозбанк».
Как связаны сельская ипотека и город-миллионник Красноярск?
Сельская ипотека — это государственная программа. В Т—Ж есть подробный ее разбор. Сельскую ипотеку выдают под небольшой процент на любой тип недвижимости в населенных пунктах, где живет меньше 30 тысяч человек.
Рядом с Красноярском с двух сторон находятся два небольших города — Сосновоборск и Дивногорск. Они оба подходят под эту программу. Цена трехкомнатной квартиры без ремонта в Дивногорске — около 2 млн рублей.
В Дивногорске есть вся инфраструктура: поликлиника, больница, почтовое отделение, различные банки, крупные магазины местных и российских сетей. Набережная города не раз получала призы на различных международных конкурсах. Каждые выходные сюда приезжает огромное количество красноярцев, чтобы погулять по ней и полюбоваться горами.
Я решил попробовать купить там квартиру.
В итоге и этот вариант у нас не выгорел. Но мы ничего и не потеряли: поскольку заявку не одобрили, денег брокер с нас не взял.
Я обратился к знакомому риелтору. Он подсказал, что можно попробовать получить ипотеку с господдержкой по льготной ставке — 6,4%.
Но оказалось, что с госпрограммой нельзя завышать цену. Тогда риелтор предложил купить квартиру в выбранном доме по переуступке от подрядчика. Работает эта схема так: на первом этапе строительства подрядчик покупает за маленькую сумму квартиру или она ему достается за какие-то работы. Позже он ее продает, но уже по рыночной цене — в среднем на 10% дешевле, чем у официального застройщика.
Этот способ мне не подошел, потому что мы не нашли подходящих вариантов: на рынке недвижимости был ажиотаж, квартиры разбирали как горячие пирожки.
В какой-то момент мы вспомнили, что можно привлечь созаемщиков, чтобы увеличить сумму по ипотеке. Если основной заемщик — для банка это была мама, а по факту я, — вдруг перестанет платить, банк может обратиться к созаемщикам и предложить им выплатить долг. Поскольку риски банка уменьшаются, он может одобрить большую сумму кредита. Созаемщиками согласились стать оба моих брата.
Для ипотеки нужно было оформить страхование жизни и здоровья основного заемщика. Маме насчитали 30 000 Р ежегодно. Мы посчитали, что при ставке 6,4% за весь срок ипотеки только за страховку мы заплатим около 500 тысяч рублей при переплате по кредиту 1,2 млн рублей. То есть общая сумма выйдет около 1,7 млн.
Если отказаться от страховки, ставку повысят на 1%. В нашем случае мы бы переплатили по кредиту 1,5 млн рублей, если бы не стали погашать все досрочно. Получалось, что без страховки нам выгоднее. Да и легче платить на 1000 Р больше в месяц, чем 30 000 Р раз в год.
Я выбрал квартиру уже не в пригороде, а в Красноярске — в новом районе на берегу Енисея. Причин было две: там рядом жил брат со своей семьей, а район только начинали застраивать, поэтому цены были ниже. Благодаря новому Николаевскому мосту, соединившему части города, до центра можно добраться за 10 минут — через левобережную набережную, где обычно не бывает пробок.
Мы знали район и бюджет, поэтому выбрали евродвушку, где кухня совмещена с гостиной и есть отдельная спальня. Монолитно-кирпичный дом, 14-й этаж из 19, скидок не было, на момент выбора дом был построен на 80%. Сдача дома была запланирована на конец 2020 года.
Первоначальный взнос
Никаких обязательств вернуть деньги я не подписывал. Плачу исключительно за кредит, без каких-либо надбавок. Перевожу брату деньги, а он кладет их на счет.
Сделка
Моя мама живет в другом городе, а братья работают вахтовым методом, поэтому было важно всех состыковать и не упустить время.
После бронирования квартиры нужно было подождать, пока подготовят бумаги — окончательный вариант ДДУ, документы строительной компании и остальное. Нам все сделали только спустя полтора месяца. Сотрудники строительной компании объясняли задержку сильным ажиотажем.
Вся сделка проводилась через сервис Сбербанка «Домклик». Доступ в личный кабинет «Домклика» был у менеджера банка, у мамы, как у основного заемщика, и у менеджера строительной компании. Застройщик загрузил туда документы, а банк их проверил и подготовил сделку. Никуда ездить нам не потребовалось. С банком мы тоже общались через «Домклик» — в чате.
Деньги банк автоматически перевел застройщику, о чем уведомил в чате «Домклика», а также прислал на почту расчетный счет. Этот документ, как и все остальные, необходимо сохранить. Если мы соберемся продавать квартиру, потребуется все, в том числе и доверенности, которые использовались при покупке.
В итоге параметры кредита получились такие:
Риски автора и его родственников
История автора типична для молодых людей, которые хотят купить первое жилье. Риски в таких схемах есть, но большинство из них теоретические.
Если отойти от концепции взаимной любви и полного согласия членов этой семьи, то на первом этапе сильнее всех рискуют родственники, которые оформляют на себя кредит. Потому что к ним в первую очередь придет банк, если вы перестанете эти кредиты выплачивать. Причем необязательно по злому умыслу. Например, при несчастном случае можно потерять возможность работать. Именно поэтому страховать жизнь и трудоспособность того, кто платит, — хорошая идея. Я бы порекомендовал герою статьи отдельно застраховать свою жизнь и трудоспособность — без привязки к кредитному договору.
Есть и риски, если основной заемщик умрет. Вступить в наследство, если квартира в залоге у банка, не так просто. Банк может не захотеть передавать вам или созаемщикам в наследство кредит — и потребует досрочно вернуть деньги, если у него будут сомнения в платежеспособности. А ответственность по долгам наследодателя несут все, кто принял наследство.
Из этого вытекает еще один риск. Хорошо, когда среди родственников царит согласие и мир. Но в наследственном кругу могут оказаться те, кто особой братской любви не испытывает, но хочет получить в наследство кусочек квартиры. Поэтому если есть сомнения — лучше оформить завещание, чтобы точно определить круг наследников, которые будут разбираться с квартирой, кредитом и банком. Но не забудьте, что есть обязательные наследники, права которых завещанием ограничить нельзя.
Что касается схемы с завышением цены для обхода первоначального взноса, то она тоже типична. Нельзя говорить прямо, что она незаконна. Это сделка оспоримая, но не ничтожная. А так как оспаривать ее ни у кого задачи нет, то и риски не так велики.
Правда, банк может смутить отчет об оценке рыночной стоимости: в нем цена квартиры будет ниже той, по какой вы будете ее покупать. Если для первичного жилья по ДДУ оценку квартиры делают уже после сдачи дома и при оформлении кредита банк не заметит разницы в цене, то для вторичного жилья оценку делают до сделки. И банку может не понравиться, что вы переплачиваете. Согласуют ли такую сделку — зависит от банка, точно сказать нельзя.
Основной риск при завышении принимает на себя тот, кто пишет фиктивную расписку в получении денег. Потому что покупатель может и передумать. Тогда он может прийти и потребовать вернуть якобы полученный первоначальный взнос. Сделать это сложно, но теоретически возможно.
Дополнительные расходы
Мы получили квартиру в январе 2021 года. Мама оформила на нас с братом доверенность, чтобы мы могли получить квартиру за нее. Она на приемку приехать не могла.
У представителей УК мы получили договор на обслуживание дома и узнали организационные моменты: как оплачивать, куда звонить, куда подавать показания, как зарегистрировать личный кабинет на сайте и прочее. При проверке квартиры мы сфотографировали показания электрических и водяных счетчиков. В УК это тоже задокументировали. Еще мы заплатили 100 Р за дополнительные чипы для входной двери.
Ипотека с маленьким первым взносом: почему это опасно
В апреле 2020-го стартовала государственная программа льготной ипотеки на новостройки, рассчитанная до 1 ноября 2020 года. Ставка по кредитам в рамках программы может составлять до 6,5% и действовать весь срок кредитования, а первоначальный взнос должен составлять не менее 15%.
Для многих заемщиков последнее условие становится препятствием — поэтому они ищут обходные пути. Например, берут потребительский кредит для уплаты первого взноса или же ипотеку, не подпадающую под льготную госпрограмму, но предполагающую низкий первоначальный взнос или его отсутствие.
«Сегодня минимальный размер первоначального взноса по ипотеке составляет 10%. Такие параметры кредитования доступны в ряде банков, среди которых Сбербанк, ВТБ, Альфа-банк, ВБРР, Металлинвестбанк. Данные параметры кредитования действуют только по базовым программам и не распространяются на ипотеку с господдержкой», — рассказала «РБК Инвестициям» управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
Стремление поскорее купить собственное жилье без достаточного уровня благосостояния может обернуться кредитной кабалой. Особенно — если заемщик поведется на «ультравыгодное» предложение взять ипотеку с минимальным первым взносом. Выгода здесь мнимая, и опасны такие кредиты не только для заемщиков, но и для экономики в целом. Рассказываем почему.
Ипотека с маленьким первоначальным взносом рискованна, а заемщик в итоге переплачивает
Условия по ипотеке с низким первоначальным взносом могут оказаться далеко не такими выгодными, как кажутся на первый взгляд. Первоначальный взнос — гарант платежеспособности заемщика, и чем он ниже, тем выше риски просрочек или банкротства клиента, неспособного выплатить кредит. Банк компенсирует эти риски за счет более высокой процентной ставки, из-за чего заемщик в итоге переплачивает.
«В ряде организаций, в том числе в Сбербанке и ВТБ, при первоначальном взносе менее 20% действует стандартная надбавка к ставке в размере 1%. Если же размер собственных средств составляет 20% и выше, заемщик может рассчитывать на более низкую ставку. Соответственно, при выборе банка следует оценить параметры конкретной программы и правильно рассчитать собственные финансовые возможности», — отметила Мария Литинецкая.
Низкий первый взнос еще и увеличивает срок кредита: это повышает размер ежемесячных платежей и цену страховки. В итоге получается, что клиенты, у которых и так проблемы с деньгами, отдают банкам больше тех, кто заплатил высокий первоначальный взнос.
Еще один момент — поскольку ипотеку с маленьким первым взносом обычно желают взять люди с небольшими или нестабильными доходами, то банки проверяют их наиболее тщательно.
Председатель совета директоров «Базис Инвестмент Компани» Дмитрий Лебедев заявил «РБК Инвестициям», что показатель долговой нагрузки заемщика очень важен для банка. Ипотечный кредит не должен быть доступен всем и каждому — человек должен брать кредит, если действительно может с ним справиться, заявил эксперт.
«Если человек не смог накопить первоначальный взнос, это говорит о том, что у него либо маленький доход, либо недостаточно ответственности или понимания. Банки понимают, что давать кредит такому человеку не стоит, потому что, скорее всего, он не рассчитается. У него нет запасов и нечего вложить, хотя он хочет вступить в долгосрочный проект на десятилетие, при котором будет обязан платить серьезные суммы ежемесячно. Чем меньше первоначальный взнос — тем суммы выше», — добавил Дмитрий Лебедев.
Ипотека без первоначального взноса — опасность не только для физических лиц, но и для финансового сектора
Если банк предлагает ипотеку вообще без первоначального взноса, то ее практически во всех случаях могут выдать лишь под залог другой недвижимости. Это очевидно плохой вариант: заемщик рискует уже имеющимся жильем.
Кроме того, это еще и невыгодно. Ведь жилье под залог при кредитовании будет оцениваться существенно ниже рыночной стоимости.
Дмитрий Лебедев отметил, что ипотека без первоначального взноса опасна не только для физических лиц, но и для финансовой системы в целом.
«По опыту кризисов разных стран, одна из причин, почему они происходят, — это выдача финансовыми организациями ипотеки без первоначального взноса. Основные выводы финансистов по всему миру — и это доказано на практике — кредиты без первоначального взноса очень рискованны и при изменении экономической ситуации обрушивают рынок. Заемщики, которые берут такие кредиты, бросают платежи и не возвращают долги», — заявил Лебедев.
Покупка в рассрочку вместо ипотеки — вариант еще хуже
Подвид «выгодной» альтернативы ипотеке: приобретение жилья в рассрочку без первоначального взноса. Как правило, такое предлагают застройщики, желающие поскорее реализовать объекты, которые плохо продаются.
Для них риски минимальны: ведь покупатель не сможет оформить жилье в собственность, пока не выплатит всю сумму. А вот заемщик рискует: если внезапно лишится источника доходов и перестанет погашать долг, то застройщик вправе забрать квартиру.
При этом переплата заложена и в этом варианте: всегда выгоднее сразу оплатить застройщику полную стоимость жилья, и не важно, каким образом — из своих средств или через ипотеку. При выборе рассрочки покупателю придется заплатить на 12–15% больше.
Рассрочку обычно дают на срок до завершения строительства — если купить жилье на высоких стадиях готовности, то ежемесячные платежи могут оказаться очень высоки. А если не удастся найти деньги к нужному сроку, то договор с застройщиком будет расторгнут, а покупателя могут ждать немалые штрафы.
Как избежать финансового рабства?
Во-первых, стоит изучить все имеющиеся на рынке льготные программы и предложения.
Во-вторых — тщательно подсчитать все затраты и определить, в какую сумму в итоге обойдется ипотечный кредит. При выборе банка нужно отталкиваться от условий вроде процентных ставок и сроков.
В-третьих — создать финансовую подушку безопасности, размер которой будет в несколько раз превышать объем текущих расходов. И наконец, постараться накопить максимально возможную сумму на первоначальный взнос — чем больше он будет, тем выгоднее условия по ипотеке.
Если же доступен только вариант с небольшим первоначальным взносом, то стоит взять созаемщика — в этом случае банк может снизить процент по кредиту. Но найти предложение с такими условиями становится все труднее: из-за пандемии и снижения ставок многие банки ужесточили условия выдачи жилищных кредитов.
«Ведомости» со ссылкой на данные мониторинга маркетингового агентства Маrcs сообщили, что четыре из десяти крупнейших банков по величине ипотечного портфеля (Райффайзенбанк, «Открытие», Альфа-банк и Промсвязьбанк) увеличили минимальный взнос заемщика. Издание нашло программы ипотеки с первоначальным взносом в 10% от стоимости жилья у 19 банков из тридцатки крупнейших. Однако по большей части такие условия они предлагают зарплатным клиентам или владельцам материнского капитала.
Больше интересных историй и новостей об инвестициях вы найдете в нашем телеграм-канале «Сам ты инвестор»