как налоговая проверяет сделки с недвижимостью
Когда и в чем владельцев недвижимости может заподозрить налоговая инспекция
Подозрение в ведении предпринимательской деятельности
Наличие у физлица более чем одной квартиры на праве собственности может навлечь на него подозрение в ведении незаконной предпринимательской деятельности. Рынок аренды жилья в РФ во многом «серый», с чем активно борется ФНС. А покупка недвижимости с целью дальнейшей перепродажи — тоже популярный вид инвестиций. Поэтому владельцы нескольких объектов первыми подпадают под подозрение.
Как же человеку доказать, что он не сдает свою вторую квартиру или не приобретает несколько объектов с целью заработать на последующей перепродаже?
Напомним, что предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли. И главным здесь является слово «систематическое».
Если человек совершил какую-либо операцию разово (например, купил и вскоре продал квартиру), то оснований для признания такой деятельности предпринимательской нет. Если же ФНС сможет доказать, что сделок несколько, то имеются основания считать такую деятельность предпринимательской. А это уже влечет за собой обязанность по уплате налогов.
О том, как облагаются НДФЛ доходы от сдачи квартиры в аренду, рассказали эксперты «КонсультантПлюс». Получите пробный онлайн-доступ к К+ бесплатно и переходите к разъяснениям.
Установление признаков предпринимательской деятельности в этом случае индивидуально. Если дело дошло до суда, то суд может обратить внимание:
Таким образом, если гражданину предъявляют обвинение в незаконном предпринимательстве, связанном с недвижимостью, ему потребуется убедить налоговую (либо суд), что полученный доход не носит систематического характера и данный вид дохода не является единственным источником средств к существованию. Если это доказать затруднительно, лучше заранее зарегистрироваться в качестве ИП.
Безвозмездные сделки
Под подозрение в незаконной сдаче в аренду могут попасть и те владельцы, которые просто пустили пожить в свою квартиру родственников или друзей без взимания платы.
Поскольку этим предлогом часто пользуются настоящие арендодатели с целью не платить налоги, высока вероятность, что к такому владельцу придут с проверкой.
В этом случае налоговой нужно будет доказать, что такое проживание является возмездной арендой, а владелец жилья получает прибыль, с которой нужно платить налоги.
Наличие арендных отношений доказывается:
Пошаговая инструкция по заключению договора аренды квартиры между физлицами приведена в системе «КонсультантПлюс». Получите бесплатный онлайн-доступ к системе и переходите к указаниям.
Бремя сбора доказательств лежит на налоговом органе.
«Хитрости» с договором
В сфере сделок с недвижимостью распространены всевозможные мелкие уловки и хитрости при заключении договоров купли-продажи. Участники сделки идут на них с целью сэкономить на налогах или завышают цену с целью получить ипотеку без наличия первоначального взноса.
Следует помнить, что любое расхождение между реальным положением дел и содержанием договора может повлечь неприятные последствия: от штрафов до расторжения сделки.
Так, указание в договоре стоимости объекта ниже реальной влечет за собой нарушение налогового законодательства. При выявлении такого факта ФНС имеет право доначислить и взыскать недоплаченный налог.
Подписание фиктивного договора купли-продажи (без фактической реализации) тоже будет нарушением закона. Последствием таких действий может быть расторжение договора или возврат заемных либо целевых средств, если это делалось с целью получить кредит или субсидию.
Чтобы обезопасить себя от риска, следует оформлять договоры и сопутствующие документы с привлечением опытного юриста.
Итоги
Сделки с недвижимостью привлекают повышенное внимание налоговой. Владельцу объекта недвижимости могут вменить ведение незаконной предпринимательской деятельности, неуплату налогов и т. д. И хотя доказать это — обязанность налоговых органов, собственникам жилья следует заранее обезопасить себя от возможных штрафов: правильно оформлять договоры и регистрироваться как ИП заранее, если намерены получать от недвижимости доход.
О нюансах регистрации и ведения предпринимательской деятельности узнайте в нашей рубрике «ИП».
За какие сделки с недвижимостью их участникам грозят проверки
Немногие знают, что, подписывая договор купли-продажи недвижимости, они могут стать объектами «обязательного контроля».
А причина в том, что недвижимость, как известно, всегда в цене: вокруг нее крутятся большие деньги — ну а это создает благодатную почву для различных «финансовых злоупотреблений».
Наверняка все наслышаны о борьбе с легализацией доходов, полученных незаконным путем.
Закон 115-ФЗ со дня своего принятия уже успел стать причиной многих блокировок банковских карт и отказов в выдаче вкладов. Не обошел он своим вниманием и рынок недвижимости:
сделки с объектами недвижимого имущества, в результате которых передается право собственности на них, подлежат обязательному контролю, если их цена составляет 3 млн рублей и более.
Иными словами, обратились вы к нотариусу, чтобы удостоверить договор на покупку дома — а в Росфинмониторинг тем временем уже поступил «сигнал».
Разумеется, контролировать все сделки с недвижимостью стоимостью от 3 млн нет ни возможности, ни необходимости. Речь идет лишь о т.н. «подозрительных сделках», где есть веские основания полагать, что сторонам нужно не столько купить-продать недвижимость, сколько «обелить» теневые доходы.
Тогда возникает резонный вопрос: как из всего массива сделок нотариус, адвокат или риэлтор должны распознать ту самую подозрительную?
Долгое время этот вопрос оставался открытым. Но в текущем году наметилась заметная подвижка: Федеральная нотариальная палата совместно с Росфинмониторингом издали письмо, где подробно перечисляются признаки подозрительных сделок с недвижимостью (от 4 марта 2019 г. № 2192 / 01-01-40/4546).
Рассмотрим, какие сделки с недвижимостью теперь грозят их участникам проверкой от Росфинмониторинга:
Поведение клиента вызывает подозрение
Подозрительная организация расчетов по сделке
Особые условия сделки
Но сообщать обо всех подозрительных сделках, тем не менее, они обязаны под угрозой ответственности. Так что не давайте лишнего повода нотариусу или риэлтору заподозрить вас в отмывании денег!
Прямо сейчас заберите у «Клерка» 4 000 рублей при подписке на « Клерк.Премиум» до 12 ноября.
Подробности и условия самой обсуждаемой акции «Клерка» здесь.
Усилен контроль за наличными. Как это скажется на сделках с недвижимостью
В России 10 января в силу вступили новые правила контроля за операциями с наличными. Поправки внесены в «антиотмывочный» закон (ФЗ-115) и призваны противодействовать коррупции.
Речь идет об ужесточении контроля за операциями с наличными на сумму от 600 тыс. руб. Также новые правила вводят обязательный контроль почтовых переводов на сумму свыше 100 тыс. руб. и возврат средств со счетов операторов связи на ту же сумму. Изменения коснутся и рынка недвижимости. Спросили у риелторов и юристов, необходим ли дополнительный контроль за сделками с недвижимостью и к чему он приведет.
Что изменилось
Одно из нововведений «антиотмывочного» закона касается сделок с недвижимостью. С 2021 года обязательному контролю подлежат все сделки с недвижимостью на сумму от 3 млн руб. при наличном и безналичном расчете. Под обязательным контролем понимается сбор банком и риелторами информации о сделках и предоставление ее в Росфинмониторинг, пояснил адвокат адвокатского бюро Asterisk Родион Ларченко. Однако нельзя сказать, что регулирование в данной сфере изменилось кардинально.
«Ранее в п. 1.1 ст. 6 этого закона уже была аналогичная норма, но ее действие ограничивалось сделками, результатом которых являлся переход права собственности на недвижимое имущество. Теперь банки должны сообщать в уполномоченный орган о любых сделках, в том числе договорах аренды и залога», — добавил он.
Риелторы также подтвердили, что и до этого передавали данные по сделкам с недвижимостью. «Мы как агентство недвижимости по каждой сделке свыше 3 млн руб. отчитывались Росфинмониторингу», — сказала председатель совета директоров сети «Миэль» Марина Толстик.
Что касается наличного расчета между гражданами при сделках с недвижимостью, то они оформлялись расписками либо в самом договоре указывалось на факт оплаты в момент подписания, добавил адвокат, партнер BMS Law Firm Денис Фролов. «Никого не интересовало происхождение денег у покупателя, равно как и их легальность. Со вступлением поправок в силу покупателю недвижимости стоимостью более 3 млн руб. будет необходимо подтвердить происхождение денег», — отметил адвокат.
Как это скажется на сделках с недвижимостью
Эксперты назвали нововведения продолжением борьбы государства с легализацией преступных доходов. «Задача контроля состоит в том, чтобы при любых сделках с недвижимостью стороны были готовы подтвердить легальность происхождения своих денег», — отметил Родион Ларченко из бюро Asterisk.
Для большинства участников рынка недвижимости серьезных изменений не произойдет. В первую очередь поправки коснутся косвенного владения — когда недвижимость оформляется на номинального собственника или доверенное лицо, считает Денис Фролов из BMS Law Firm. «К подобной схеме прибегают, как правило, коммерсанты, имеющие проблемы с кредиторами, и чиновники», — сказал юрист. Но никто не мешает покупателю получить заем от состоятельного родственника на покупку недвижимости. Возврат займа, разумеется, контролировать невозможно. Либо стороны сделки могут определить стоимость недвижимости ниже контрольного порога, а остаток реальной суммы вынести в отдельный договор, добавил он.
По мнению Марины Толстик из «Миэль», дополнительный контроль сделает невозможным занижение стоимости продаваемого объекта недвижимости в договоре купли-продажи, а налоговую базу — более прозрачной. Покупатель будет более защищен — продавцу теперь нет смысла занижать стоимость.
«Продажи от этих мер точно не остановятся и даже не замедлятся. Для тех, кто указывает в договоре купли-продажи полную стоимость, не изменится ровным счетом ничего. А в целом рынок станет более прозрачным», — считает эксперт. Единственный неясный момент в этом законе — сама процедура проверки ячеек депозитария, пересчет денежных средств. Кто и каким образом будет это делать — пока непонятно, заключила Марина Толстик.
Часто задаваемые вопросы по налогу при продаже жилья
Здесь мы постарались ответить наиболее часто задаваемые вопросы, связанные с налогами при продаже квартиры, дома и земельных участков. Вы также можете:
Как налоговая инспекция узнает, что я продал квартиру/дом/землю?
Все сделки с жильем/землей регистрируются в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии. А эта служба в свою очередь передает в налоговые органы информацию обо всех сделках с недвижимостью.
Я продал квартиру, которой владел более трех лет, но налоговая инспекция все равно прислала мне извещение о неуплате налога. Что же мне делать?
Во-первых, проверьте, что Вы действительно владели квартирой более 3-х лет с точки зрения налогового органа. Особенности расчета трехлетнего срока подробно описаны в нашей статье: Как рассчитывается трехлетний срок владения жильем?.
Во-вторых, убедитесь, что к Вашей ситуации применяется именно трехлетний срок владения жильем для его безналоговой продажи (подробнее о минимальном сроке владения жильем написано в нашей статье: Минимальный срок владения
Если Вы убедились, что Вы владели квартирой более минимального срока, то не стоит волноваться, это просто ошибка налогового органа (и в целом довольно типичная ситуация). В налоговый орган поступают лишь ограниченные данные о сделках с недвижимостью, и поэтому налоговая инспекция не всегда может правильно оценить срок нахождения недвижимости в собственности. Соответственно, из-за этого требование заплатить налог иногда посылается гражданам, которые владели жильем более минимального срока. В данном случае Вам стоит отправить в налоговый орган объяснительную в произвольной форме с приложением документов, подтверждающих трехгодичный срок владения недвижимостью на момент продажи.
Я потерял документы, которые подтверждали расходы на приобретение квартиры. Что теперь делать?
В большинстве случаев можно найти способ получить копии документов. Например:
Продали квартиру (долю в квартире), которой владел несовершеннолетний ребенок. Нужно ли подавать декларацию и платить налог?
Да, родителям (или другим официальным представителям ребенка) необходимо составить и подать в налоговый орган декларацию 3-НДФЛ от его имени, а также уплатить налога на доходы от продажи имущества (если он есть).
Стандартным налоговым вычетом при продаже жилья (1 млн.руб.) можно пользоваться один раз в жизни?
Нет, вычетом при продаже жилья можно пользоваться неограниченное количество раз (однократность вычета применяется только к вычету при покупке жилья). Единственным ограничением является то, что в рамках одного календарного года суммарный вычет от продажи всех объектов жилья/земли не может превышать 1 млн.руб.
Может ли за меня подать декларацию моя жена (или другой родственник)?
Ваша жена (или другой родственник) может подать декларацию, только если у нее есть нотариальная доверенность от Вашего имени. Однако, она всегда может отправить декларацию от Вашего имени почтой (см. Как и куда подать декларацию 3-НДФЛ?).
Я пропустил срок подачи декларации. Что мне теперь будет?
Это зависит от того, должны Вы заплатить налог по результатам декларации или нет. Если Вы не должны платить налога, то самое худшее, что Вас ждет – штраф в размере 1000 руб. Если Вы должны заплатить налог, то здесь уже возможны серьезные штрафы/пени, которые зависят от размера налога к уплате (подробная информация представлена в нашей статье Штрафы за неуплату налога на доходы или задержку/неподачу декларации 3-НДФЛ).
Мне сказали, что в 2016 году нельзя продавать недвижимость дешевле кадастровой стоимости. Это так?
Продавать недвижимость Вы можете за любую стоимость. Однако, для жилья, приобретенного после 1 января 2016 года, действует следующее правило: если стоимость продажи объекта меньше 70% от кадастровой стоимости, то Вашим доходом (в целях налогообложения) будет считаться 70% от кадастровой стоимости объекта недвижимости (цена в договоре не будет играть роли). Подробнее этот вопрос рассмотрен в нашей статье: Налог при продаже недвижимости и кадастровая стоимость.
Контроль за сделками по недвижимости ужесточается. Как купить квартиру и не налететь на проверку?
С 10 января вступили в силу изменения в 115-ФЗ, которые навели много страха. В частности, люди стали переживать за покупки квартиры стоимостью свыше 3 млн рублей, потому что они подлежат обязательному контролю Росфинмониторингом. По социальным сетям пошли слухи, что проблемы уже начались. Давайте разбираться, стоит ли бояться нового закона и придумывать махинации.
Для начала посмотрим на то, как ЦБ комментирует статью 115-ФЗ, в которую вносятся изменения.
Обязательному контролю подлежат любые операции с наличными и безналичными денежными средствами, осуществляемые в рамках сделки с недвижимым имуществом. При отнесении операции к подлежащим обязательному контролю в соответствии с указанной нормой, кредитной организации следует принимать во внимание норму статьи 153 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, а также учитывать, что операция с денежными средствами должна быть осуществлена во исполнение сделки, предметом которой является недвижимое имущество
Заметим, что п. 1.1 ст. 6 «антиотмывочного» закона давно уже предписывал Росфинмониторнгу отслеживать сделки купли-продажи недвижимости суммой более 3 млн. Изменения 2021 года расширили эту норму на все сделки с жильём, в том числе аренду и ипотеку.
Поэтому люди и волнуются — раньше за ипотечными квартирами Росфинмониторинг не присматривал. Если у ведомства возникнет подозрение, что деньги получены преступным путём, то Росфимониторинг попросит отчитаться относительно источника происхождения средств.
Типичный пример сделки с недвижимостью. У семьи есть небольшая квартира, они её продают за 2,5 млн рублей и покупают новую за 3,5 млн, воспользовавшись ипотекой. Ситуация предельно прозрачная, поэтому Росфинмониторинг не потребует отчёта.
Имейте в виду, что сделка, сумма по которой не соотносится с доходами может заинтересовать ещё и ФНС. О том, законны ли доначисления налога только на основании догвора купли-продажи, мы писали в статье «Не видите налог? А я вижу».
Процедура покупки затянется из-за проверки?
Контроль за сделками по недвижимости стоимостью более 3 млн ведётся уже давно. Поскольку процедура не меняется, эксперты успокаивают, что сроки не изменятся.
Центробанк тоже успокаивает покупателей и продавцов недвижимости, говоря, что ужесточение контроля направлено на юридических лиц.
За деньги, взятые в долг, тоже придётся отчитаться?
Квартира стоимостью 3,1 млн в Усть-Урюпинске, пусть даже за счёт подаренных или долговых средств, вероянее всего, не попадёт в зону контроля.
Что делать, если просят отчитаться?
Предоставлять документы. Это могут быть договоры займа, справки 2-НДФЛ о доходах, выписки по счетам, куда поступали деньги от родственников и т. д. Если криминала нет, то и вопросы отпадут.
Что будет, если сделку провести без риелтора?
Риелторы в обязательном порядке отправляют данные в Росфинмониторинг. Но любая сделка регистрируется в Росреестре, а он тоже отчитывается по операциям с недвижимостью. Получается, что каким бы способом квартира не была куплена, Росфинмониторинг о ней узнает.
Можно ли уйти от проверки через договор дарения?
Любая махинация несёт риск и возможные дополнительные расходы на её осуществление. Например, если вместо договора купли-продажи заключается договор дарения, то у покупателя увеличиваются расходы на уплату налога. К тому же, если продавца объявят банкротом, то договор аннулируют, а квартиру реализуют, чтобы расплатиться с кредиторами.
Одним словом, среднестатистическому продавцу и покупателю не стоит беспокоиться. Государство хоть и идёт к тотальному контролю за каждым человеком и всеми его сделками, но мощностей не хватает.