Как сохранить ипотечную квартиру, если вы банкрот
Мы уже писали о том, как правильно выбрать ипотечную программу и как правильно распорядиться кредитом. Но что если обстоятельства сложились так, что вы больше не можете платить? В этой статье мы расскажем, что делать и как сохранить ипотечную квартиру. Спойлер: шансы велики, даже если вас признали банкротом.
План А. Реструктурируйте кредит
Если задолженность некритичная и у вас сохранилась возможность делать хотя бы небольшие выплаты, сделайте реструктуризацию кредита. Это изменение условий действующей ипотеки на более мягкие: пересмотр графика выплат, снижение ежемесячного взноса, временное уменьшение платежа. Реструктуризацию проводят в том же банке, где взяли кредит.
Пересмотр условий ипотеки увеличит шансы сохранить залоговую квартиру и чистую кредитную историю.
Кто имеет право на реструктуризацию кредита
Нельзя изменить условия ипотеки по своему желанию в любое время. Для реструктуризации нужны веские основания. Например, у ПАО Сбербанк они такие:
у вас существенно снизился доход: вы потеряли работу, вас перевели на низкооплачиваемую должность;
вы ушли в декретный отпуск по уходу за ребенком;
вас призвали в армию;
вы тяжело заболели и значительную часть дохода тратите на лечение.
Банк не обязан пересматривать кредит. Однако если до сих пор вы добросовестно платили по ипотеке, то, скорее всего, он пойдет навстречу. Чтобы реструктурировать кредит, нужно подать в банк заявку и документы. Заемщики ПАО Сбербанк могут сделать это онлайн.
Документы для реструктуризации ипотечного кредита
Копия паспорта. Оригинал нужно принести, если банк одобрил пересмотр условий кредита.
Сведения о доходах за 3 последних месяца. Это могут быть: справка 2-НДФЛ для работающих по найму, налоговая декларация для индивидуальных предпринимателей, справка из Пенсионного фонда России для пенсионеров.
Документы, объясняющие, почему вы больше не можете выплачивать зафиксированные в договоре суммы: справка о сокращении заработной платы или об увольнении, листок нетрудоспособности, договор на лечение и квитанции на оплату.
Копия страхового полиса и квитанция об уплате страхового взноса по кредиту.
Что предложит банк
Уменьшить ежемесячный платеж. Соответственно, увеличится срок кредита и общая сумма переплаты.
Кредитные каникулы. Банк предоставит отсрочку по выплате: например, некоторое время вы будете перечислять только проценты.
Полезные советы, если вы выбрали реструктуризацию
Оцените свои финансовые возможности. Реструктуризация не избавляет вас от долга. Это новый кредит на более длительный срок. Потянете ли вы его? Готовы ли продлить ипотечный роман с банком?
Следите, чтобы условия, предложенные банком, не были чересчур мягкими. Если ежемесячный платеж очень низкий, то срок выплаты окажется излишне растянутым, а итоговая сумма процентов — заоблачной. Ипотека превратится в практически пожизненную кабалу. Надо ли вам это?
Реструктуризация выгодна, если финансовые трудности временные и есть надежда, что в скором будущем ситуация улучшится. Крайне желательно, чтобы у вас был пусть небольшой, но стабильный доход.
План Б. Попросите помощи у государства
С 2015 года в России действует государственная программа помощи ипотечным заемщикам, которые оказались в трудной финансовой ситуации. Первая версия появилась в 2015 году, с тех пор ее неоднократно пересматривали и изменяли. Реализует программу Единый институт развития в жилищной сфере — ДОМ.РФ.
В 2019 году в рамках программы государство оплачивало до 30% долга перед банком, но не больше 1,5 млн рублей. Например, остаток по кредиту на момент обращения за помощью составляет 2 млн рублей, ставка — 11%, ежемесячный платеж — 22 732 рубля. Если банк спишет 20% долга, взнос уменьшится до 18 186 рублей в месяц. Неустойка, которая успела «набежать» за время просрочки, будет списана.
Вы можете получить господдержку, если:
у вас один или больше детей в возрасте до 18 лет;
вы инвалид или содержите ребенка-инвалида;
вы ветеран боевых действий;
вы содержите иждивенца в возрасте до 24 лет: студента очного обучения, курсанта, аспиранта, интерна.
Условия участия в программе господдержки
Залоговая квартира — ваше единственное жилье.
Общая площадь недвижимости не больше 45 кв. м для однокомнатной квартиры, 65 кв. м — для двухкомнатной и 85 кв. м — для квартиры с тремя и более комнатами.
После вычета ежемесячного платежа средний доход за месяц составляет меньше двух прожиточных минимумов на каждого члена семьи, и такая ситуация сохраняется в течение трех последних месяцев. Для Петербурга прожиточный минимум в 2019 году составлял 11 007,6 рублей. Значит, доход на каждого члена семьи должен быть меньше 22 015 рублей в месяц.
Размер ежемесячного платежа на время подачи заявления вырос не меньше, чем на 30% по сравнению с датой заключения ипотечного договора.
Заем на ипотеку взят больше года назад.
Даже если вы не подходите под эти условия, все равно подавайте заявку. С 22 августа 2017 года была создана специальная межведомственная комиссия. Она наделена правом принимать решения в особых случаях:
одобрять заявку на участие в программе, если заемщик не соответствует одному или двум условиям, но остро нуждается в помощи;
увеличивать предельную выплату по программе в два раза — до 3 млн рублей.
Документы, необходимые для участия в программе госпомощи
Копии паспортов заемщиков.
Документы, подтверждающие право на участие в программе: свидетельства о рождении детей, справка об инвалидности, удостоверение ветерана.
Сведения о доходе за последние 3 месяца: справка 2-НДФЛ, заверенная копия трудовой книжки.
Заявление об имущественном статусе. Форму можно скачать на сайте ДОМ.РФ.
Документы нужно подавать в банк, в котором вы брали ипотеку.
Попросите помощи у государства, если
залоговая квартира — ваше единственное жилье.
Финансовая ситуация ухудшилась, но находится под контролем. Помните, что господдержка не отменяет кредит, а только снижает нагрузку. У вас должна быть возможность продолжать ежемесячные выплаты.
План В. Продайте залоговое жилье
Этот способ хорош, когда денег на выплаты нет и финансовых поступлений в обозримом будущем не предвидится. В таком случае разумнее не ждать, когда банк заберет квартиру, а избавиться от нее самому.
Продажа будет выгодной, если стоимость залогового жилья больше суммы остатка по долгу. Выручка от сделки пойдет на погашение кредита, а остаток вернут вам.
Первое, что нужно сделать — запросить разрешение на продажу у банка. В статье 37 Федерального закона «Об ипотеке» написано, что продать жилье в ипотеке можно только с согласия кредитора. Если разрешение не получено, сделку признают незаконной, а квартиру отдадут банку (статья 301 Гражданского кодекса РФ). Не бойтесь, что вам откажут. Как мы уже говорили, банк заинтересован в том, чтобы вы вернули долг и, скорее всего, согласится на сделку.
Полезные советы
Рекомендуем обратиться к грамотному специалисту по недвижимости. Продажа квартиры в ипотеке считается сделкой с обременениями. Процедура немного сложнее, чем обычно.
Назначьте цену на квартиру немного ниже рыночной, но не меньше 80%. Так вы быстрее найдете покупателя.
План Д. Подайте на банкротство
Это крайняя мера, когда финансовая ситуация вышла из-под контроля, а продажа залогового жилья ничем не поможет — остаток по кредиту больше, чем стоимость квартиры. Если вы объявите себя банкротом, долги спишут, а вы начнете жизнь с чистого листа. Право на банкротство для юридических лиц закреплено законом «О несостоятельности», с 1 октября 2015 года объявить себя банкротом может и физическое лицо.
Можно объявить себя банкротом в любое время?
Нет. Вас признают банкротом только если:
общая сумма долгов больше 500 тыс. рублей;
общая просрочка по платежам дольше 3 месяцев;
нет стабильного дохода;
сумма долга превышает стоимость имущества.
Не пытайтесь обмануть суд. За фиктивное или преднамеренное банкротство с ущербом до 1,5 млн рублей грозит административная ответственность и штраф от 1 до 3 тыс. рублей. Если сумма ущерба больше 1,5 млн рублей — будет возбуждено уголовное дело.
Как объявить себя банкротом
В течение 30 дней после того, как вы узнали или должны были узнать о своей финансовой несостоятельности, подайте в арбитражный суд по месту жительства пакет документов:
заявление о банкротстве.;
Документы, подтверждающие размеры долга.
Документы, объясняющие, почему возник долг и почему вы не можете платить по кредитам.
Информацию о доходах и уплаченных налогах, сведения по сделкам на сумму более 300 тыс. рублей за последние 3 года.
Выписки по банковским счетам.
Копии ИНН, страхового свидетельства, свидетельства о браке, копии свидетельств о рождении детей.
Квитанцию об оплате госпошлины и услуг финансового управляющего. С 1 января 2017 года госпошлина составляет 300 рублей. Работа финансового управляющего (ее оплачиваете вы) + 7% от суммы уплаченных долгов (эти деньги управляющий получит после продажи имущества).
В зависимости от конкретной ситуации могут потребоваться и другие документы.
Арбитражный суд рассматривает заявление в течение 3 месяцев. После принятия решения сведения вносят в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве и в вашу кредитную историю.
Что будет с вашим имуществом
Суд назначит управляющего, который будет полностью контролировать ваши финансы и имущество. Цель управляющего — выжать из вас все, чтобы оплатить долги. Он проверит крупные сделки за последние 3 года, отыщет деньги на банковских счетах, договорится о реструктуризации кредитов или о мировом соглашении с кредиторами.
Также управляющий организует распродажу вашего имущества с торгов. Продадут не все — закон не позволит оставить вас голым на улице. Необходимую мебель, одежду, посуду, домашних животных вам оставят, а вот дорогую шубу, машину и драгоценности пустят с молотка. Если вы живете в родительской квартире и на 30 тысяч содержите престарелую мать, вам просто спишут все долги.
Что будет с вами
На время реализации имущества ваши финансовые дела контролирует управляющий. Без его согласия нельзя выезжать за границу, открывать или закрывать счет в банке, покупать ценные бумаги или недвижимость.
В течение трех лет нельзя создавать бизнес или занимать руководящие должности в компаниях.
В течение пяти лет вы обязаны сообщать банкам о своем банкротстве. Ни один из них не согласится дать вам денег взаймы, поэтому возможность взять кредит сводится к нулю.
Пять лет нельзя подавать повторное заявление о банкротстве.
Что будет с залоговой квартирой
Ипотечную квартиру, скорее всего, продадут с торгов. Не стоит этого пугаться. Объясняем, почему.
Как проходят торги
Чтобы претендовать на залоговую квартиру, банк должен записаться в реестр кредиторов в течение 2 месяцев после объявления вашего банкротства. Если он не успеет это сделать, залоговая квартира будет считаться единственным жильем, отобрать которое нельзя (статья 446 Гражданского процессуального кодекса РФ).
Финансовый управляющий вместе с банком согласуют порядок реализации имущества, в том числе залоговой квартиры. Порядок утверждается судом. На это уходит примерно месяц.
Первый этап торгов. Жилье выставляется на продажу по цене, которая назначена банком и которая, как правило, соответствует рыночной. Этот этап длится месяц. Потом наступает перерыв на 30 дней.
Второй этап торгов. Стоимость квартиры снижается на 10%. Эти торги тоже длятся месяц с паузой в 30 дней по окончании.
Третьи торги. Цена стартует с рыночной, но каждый день падает на 5-10% и снижается до 50%. Этот этап длится месяц.
Отчеты о торгах публикуют в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве и на сайте газеты «Коммерсантъ». Сроки часто сдвигаются, поэтому процедура реализации занимает от 6 месяцев до двух лет. В это время вы можете жить в залоговой квартире или сдавать ее в аренду. Пени и штрафы по кредитам перестают капать с начала судебного разбирательства. Как видите, у вас есть время прийти в себя, поправить положение и найти деньги на выкуп квартиры.
Как вы можете выкупить залоговую квартиру на торгах
Продажа имущества банкротов происходит на закрытых площадках. Сведения выкладывают на Официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов.
Площадок немного, и все они закрытые. Большинство потенциальных покупателей о них не знают. Чтобы получить доступ к торгам, нужно уплатить взнос участника в размере 5-10% от стоимости реализуемого жилья и иметь специальный электронный ключ.
Фактически о продаже вашей ипотечной квартиры знают только банк, финансовый управляющий и вы.
Если вы купили квартиру на торгах, то заплатить за нее нужно в течение месяца после окончания продаж. Не успеете — взнос участника вам не вернут. Если квартиру никто не купил (даже вы), жилье остается вашим.
Распространенные ситуации при банкротстве
Ипотечная квартира — мое единственное жилье. Ее могут продать?
В статье 446 Гражданского процессуального кодекса РФ, о которой мы уже упоминали выше, написано, что квартиру, которая является единственным пригодным жилищем, нельзя отнять за долги. Однако на залоговую недвижимость это правило не распространяется, поскольку до полной выплаты кредита и получения права собственности она принадлежит банку (статья 50 Федерального закона «Об ипотеке»).
У меня есть просрочки по другим кредитам, но ипотеку я плачу исправно. Квартиру не продадут?
Нельзя признать себя банкротом только в отношении определенных долгов. Либо вы банкрот, либо нет. Поэтому залоговую квартиру все равно могут продать с торгов, даже если с ипотекой все идеально.
В ипотечной квартире прописаны несовершеннолетние дети. Ее отнимут?
То, что в залоговой квартире прописан ребенок, — не препятствие для продажи. Даже если вы обратитесь в органы опеки несовершеннолетних, квартиру все равно могут пустить с торгов. В этом случае разумнее всего обратиться к грамотному специалисту, который поможет отстоять квартиру в суде.
Я банкрот. Состою в браке, есть квартира в ипотеке, которая оформлена на жену. Квартиру продадут с торгов?
Имущество, нажитое в браке, считается совместно нажитым (статья 34 Семейного кодекса РФ). Поэтому его продадут, половина вырученной суммы пойдет на уплату долгов, а половину вернут жене. Однако ипотечная квартира еще не является собственностью супруги. Следовательно, жилье останется, при условии, что кредит полностью оформлен на нее, она исправно вносит платежи, а вы не являетесь ни созаемщиком, ни поручителем.
Квартира куплена по военной ипотеке. Ее отнимут при банкротстве?
Военную ипотеку выплачивает государство, поэтому контрактник в принципе не может быть признан банкротом. У него могут возникнуть задолженности по выплатам, но не более. А вот если вы разорвали военный контракт, тогда процедура банкротства проходит как обычно.
Полезные советы должникам
Не паникуйте. Помните, что уважающий себя банк заинтересован в том, чтобы вы вернули долг, и будет по возможности помогать вам в этом.
Не ждите, что проблемы исчезнут сами собой. Банки не забывают долгов. А пока вы тянете время, капают проценты, пени и штрафы, долг увеличивается, ваша кредитная история ухудшается и шансы сохранить залоговую квартиру уменьшаются.
Брать новый кредит, чтобы расплатиться со старым, — не лучшее решение. Особенно если вы приняли его необдуманно. Новый кредит может оказаться еще тяжелее старого.
Не прячьтесь от банка. Займите активную позицию. Продемонстрируйте свою готовность выплатить кредит: напишите, позвоните, а еще лучше сходите в банк и побеседуйте с кредитным специалистом. Честно объясните ситуацию и вместе ищите решение проблемы.
Если совсем растерялись, обратитесь к юристу или кредитному адвокату.
Банкротство созаемщика: квартирный вопрос и последствия
Последняя редакция 04 сентября 2021
Время на прочтение 13 минут
Представим супругов, которые взяли ипотеку на 10 лет. Пять лет аккуратно платили, но в 2021 мужа уволили с работы. Ипотеку жена вносит вовремя, а остальные кредиты оформлены на мужа, и платить их нечем. Что будет, если созаемщик по ипотеке обанкротится? Если ничего не делать, квартиру продадут в ходе банкротства физ. лица. Как по закону сохранить квартиру, и можно ли договориться с банком о выводе созаемщика из ипотеки перед банкротством по кредитам?
Что происходит с имуществом при банкротстве физ. лица
Последствия для созаемщика при банкротстве основного заемщика и наоборот
По закону созаемщики по ипотеке несут солидарную ответственность. Это значит, что кредит является общим, и его нельзя поделить на части. Исключена ситуация, когда один заемщик выплачивает свою половину ипотеки и владеет половиной квартиры. Либо кредит гасится в срок, либо нет. Если по кредиту или ипотеке не вносились платежи, банк может предъявить требования любому из созаемщиков, либо обоим одновременно.
Банкротство заемщика или созаемщика дает банку основания расторгнуть договор и немедленно требовать полной оплаты от обоих или любого из них.
Последствия банкротства созаемщика:
Также действуют следующие правила:
Остаток выручки после продажи движимого имущества, которое не принадлежало лично должнику, включается в конкурсную массу. Например, если продали машину, которая была в автокредите, то будет закрыт долг по автозалогу, а остатки — либо супругу, либо кредиторам.
Если долг не закрыт после банкротства заемщика, банк вправе предъявить требования к созаемщику. Так и работает солидарная ответственность по ипотечному кредитованию — когда один заемщик признает себя банкротом, банк подает иск к созаемщику.
В целом процедура занимает от 10 месяцев до года. Банкротство без реализации имущества (когда нечего продавать), длится от силы 9-10 месяцев. Торги затягивают процесс.
Пока идет процедура, можно экономить на платежах.
Все время от введения процедуры до регистрации права собственности нового владельца недвижимости банкрот с семьей живет в ипотечной квартире и не платит ипотеку и ЖКХ. Поэтому граждане с долгом по ипотеке часто заинтересованы в том, чтобы управляющий не торопился с продажей квартиры. Пока суд да дело, супруга банкрота откладывает деньги на новое жилье, плюс ей достанется часть выручки с торгов.
Можно ли разделить ипотеку при банкротстве одного из заемщиков?
Нет, разделить долг по ипотеке нельзя.
Обратимся к судебной практике. В деле № А40-89427/16 встал вопрос о продаже супружеского имущества при банкротстве. Супруги были созаемщиками по ипотеке. В 2008 году пара Артемьевых заключила ипотечный договор с банком Абсолют для покупки квартиры. Но через 8 лет супруги подали на совместное банкротство.
Верховный суд указал, что супруги по ипотечному договору выступают созаемщиками и имеют общие обязательства. Банк должен предъявлять полное требование к каждому из созаемщиков, поэтому его включили в РТК обоих супругов.
В банкротстве созаемщика при ипотеке не получится разделить предмет залога и продать только долю банкрота. ВС неоднократно пояснял, что при банкротстве созаемщика-супруга по ипотеке продается весь объект — с выручки закрывают требования залогодержателя (банка). По делам № А05-566/2016 и № А40-137393/2016 в 2018 году возникали споры о реализации объекта залога, и Верховный суд на стороне банка.
Можно ли закрыть ипотеку при банкротстве созаемщика?
Можно, если деньги вносит не банкрот, а созаемщик, поручитель или третье лицо. Супруг может закрыть ипотеку перед банкротством, используя личные деньги (не общие семейные накопления и не деньги банкрота).
В деле А32-41264/2017 финансовый управляющий подал в суд заявление о недействительности сделки, по которой жена банкрота погасила ипотеку на общую квартиру. После начала банкротства мужа-созаемщика по ипотеке она внесла 125 тыс. рублей в Сбербанк, закрыв остаток по ипотечному кредиту.
Верховный суд пояснил, что сделка супруги не касается кредиторов. Женщина оплатила задолженность за счет личных денег, которые ей подарили родители. В таком случае оснований для оспаривания ее сделок нет.
Можно ли обанкротить созаемщика по ипотеке без рисков? Ипотека всегда сопряжена с рисками: у банка в залоге ваша квартира. В случае проблем с платежеспособностью он ее получит в собственность, ведь предмет залога можно забирать за долги, даже если это единственное жилье.
Как вывести созаемщика из ипотеки?
Этот раздел подойдет людям, которые столкнулись с трудной ситуацией, и уже готовы согласиться на банкротство. Как спасти ипотечное жилье от продажи, не нарушая закон? Варианты будут следующими:
Такое происходит нечасто. Например, когда бывшие супруги разделили имущество, но остались созаемщиками по договору ипотеки. Банк хочет получать выплаты с платежеспособной жены, а участвовать в процедуре мужа-банкрота ему нет смысла.
Работает это следующим образом: банк, который рефинансирует ипотечный кредит, оплачивает его полностью и закрывает. С вами заключают новый договор, где вы будете единственным заемщиком. Разорившийся созаемщик больше не имеет долга по ипотеке, а значит, при его банкротстве квартиру не продадут.
Что делать при банкротстве созаемщика по кредитному договору?
Мы выяснили, что при банкротстве одного из созаемщиков будет продана ипотечная квартира. Поэтому к процедуре признания несостоятельности нужно готовиться за 2-3 месяца.
Что делать, если возникли проблемы с оплатой? Рассмотрите такие варианты:
Процедура работает через банкротство созаемщика по ипотеке по другим кредитам. Подается заявление о признании несостоятельности, су введет реструктуризацию. Далее ваш юрист и финуправляющий подготовят план выплат долга и добьются его утверждения в суде.
Банкротство — затратная процедура. Выгодно обращаться в АС, если у вас помимо ипотеки еще есть кредиты, которые нечем выплачивать. Вы избавитесь от долгов, а юрист поможет либо закрыть ипотеку до банкротства, либо выкупить недвижимость с торгов по цене ниже рынка.
Что будет, если созаемщик по ипотеке умер?
Когда ипотеку оформляют созаемщики, банк оценивает, в каком соотношении они будут оплачивать ипотечный кредит. И уже исходя из этой картины, оформляется страхование по операционным рискам — страхование объекта недвижимости и жизни заемщика.
Например, за ипотекой обратились супруги. У мужа зарплата составляет 50 тыс. рублей, у жены, которая выступает созаемщиком — 25 тыс. рублей. Размер кредитования — 1 млн. рублей. Как требует банк, страховка должна покрывать 1,1 млн. рублей (+10%). По зарплатам их страхование будет выглядеть так: 75% на 25%. То есть:
Когда умирает один из заемщиков, страховая компания исходит из суммы, на которую был застрахован покойный. Оценивается страховой случай, и уже потом проводятся расчеты.
Что происходит дальше? Банк получает сумму страхования, а созаемщик либо делит ипотеку пополам с наследником, либо выплачивает свою часть самостоятельно. В страховые случаи при ипотеке входит потеря трудоспособности и инвалидность. В расчет не берется временная неприятность вроде сломанной ноги, сокращения на работе или воспаления легких.
Что делать поручителю заемщика-банкрота?
На практике поручители сами подают на банкротство в Арбитражный суд, чтобы избавиться от чужих долговых обязательств. В Определении № 46-КГ19-14 ВС указал, в каких случаях поручителя нельзя привлечь по долговым обязательствам основного заемщика по ипотечному кредиту. Дело обстояло следующим образом:
Суды пришли к выводу, что банк должен был предъявить требования к поручителю в течение года после начала просрочки. В 2017 году обращаться было уже поздно после банкротства заемщика, и поручитель уже не должен ничего возвращать. Тем не менее, Апелляция назначила частичный возврат задолженности в размере 1,5 млн. рублей и госпошлины.
Верховный суд пояснил, что в рамках банкротства обязательства основного заемщика прекратились. И тем самым процедура сняла необходимость погашения обязательств по кредитному договору для поручителя.
Согласно п.1 ст. 367 ГК РФ, поручительство прекращается с прекращением обеспеченных обязательств. То есть когда должник признала себя банкротом и освободилась от долгов, автоматом прекратились обязанности поручителя.
Соответственно, если вы являетесь поручителем, и наблюдали банкротство заемщика-юридического лица или гражданина, банк не может предъявить вам требования после списания долга основного заемщика.
При банкротстве заемщика залогодатель-третье лицо имеет право на возврат 80% от проданного залога, право на оценку объекта, установление порядка торгов и так далее. Банкротство созаемщика ведет к продаже квартиры, поэтому важно оценить с юристом перспективы дела и альтернативные варианты. Нужна помощь? Обращайтесь, наши юристы предоставят консультации и поддержку.
