как взять ипотеку на участок и строительство дома
Как работает программа ипотеки под 6,1% на строительство дома
Появилась еще одна программа, которая позволяет взять ипотеку по ставке ниже рыночной и именно на строительство дома. Заемщикам такой кредит обойдется в 6,1% годовых, первоначальный взнос составит от 20%, а максимальная сумма — до 12 млн рублей.
Ставка по этой программе почти такая же, как при господдержке. Но это не государственная программа льготной ипотеки, а инициатива конкретного банка с госкапиталом.
Что это за программа
Льготную ипотеку на строительство дома выдает банк «Дом-рф». Он на 100% принадлежит государству. В других банках могут быть свои предложения, но именно эта широко анонсированная программа — инициатива конкретного банка и работает на его условиях. В отличие от семейной ипотеки под 6% и льготной ипотеки под 6,5%, никаких постановлений правительства для льготных кредитов на строительство нет.
Обратиться за кредитом на таких же условиях в другой банк не получится. Например, если у вас зарплатная карта в каком-то крупном банке и вероятность одобрения там выше, заявку все равно нужно подавать в «Дом-рф».
Требования к дому и участку
Ипотеку можно взять на строительство индивидуального жилого дома на имеющемся участке или на стройку и покупку земли одновременно. Даже если у вас пока нет участка, это шанс обзавестись собственным домом.
Если на участке уже есть готовый дом, можно купить его по этой программе. Если только строится — тоже.
Вот каким требованиям должен соответствовать дом:
Отдельные условия установлены для земельного участка:
Жилой дом должен строиться по договору подряда, а не своими силами. И заключить такой договор нужно не с кем захочется, а с организацией из списка партнеров банка. Правда, этого перечня на сайте банка нет — нужно уточнять персонально для своего региона.
Требования к заемщикам
Вот основные условия для заемщиков при льготном кредитовании строительства дома:
Каждого заемщика банк оценивает индивидуально — и может отказать в ипотеке.
Сумма кредита и первоначальный взнос
Максимальная сумма льготной ипотеки на строительство дома зависит от региона:
Первоначальный взнос — от 20%, можно использовать маткапитал. Если внести минимум 35%, понадобится меньше документов для оформления ипотеки.
Срок кредита — от 3 до 20 лет. Договор нужно заключить до 30 июня 2021 года.
Ставка для семей с ребенком составит от 6,1%. Такая ставка действует для тех, у кого в банке «Дом-рф» есть зарплатная карта. Или для тех, кто согласен подтвердить доход выпиской из ПФР с помощью подтвержденной записи на госуслугах.
Если детей нет, кредит все равно можно взять, но ставка будет от 8,6%. Первоначальный взнос и срок кредита тоже изменятся. Это уже не льготная ипотека, а обычный кредит на строительство дома.
Налоговый вычет при строительстве дома
Когда-то были проблемы с налоговыми вычетами при оформлении ипотеки в «Дом-рф». Но тогда речь шла о рефинансировании в агентстве, а не в банке. Это недоразумение уже устранили, а банковских кредитов оно никогда и не касалось.
Если берете льготную ипотеку, сможете получить налоговый вычет после ввода дома в эксплуатацию. Причем и со стоимости дома, и с суммы уплаченных процентов. Никаких проблем в этом плане с программой нет.
Как взять кредит на строительство дома
Нужно подать заявку в банк «Дом-рф». Или узнать, какие программы есть в других банках. Иногда есть смысл оформить даже обычный потребительский кредит — почитайте о личном опыте стройки на заемные деньги.
Если только мечтаете о доме, но не знаете, как его строить, изучите инструкции от экспертов и личный опыт домовладельцев:
Тем, кто разобрался в строительстве, но хочет больше узнать об обслуживании, могут помочь эти статьи:
Льготную ипотеку под 7% можно взять на покупку или строительство дома
Программа обычной льготной ипотеки, не зависящая от семейного положения, теперь доступна и для покупателей частных домов.
Раньше кредит с господдержкой можно было взять только на новостройку. С октября 2021 года условия изменились. Это была единственная программа льготной ипотеки, по которой все еще нельзя было купить дом и участок, а теперь должно получиться. Но не все так просто.
Как поставить цель и не бросить ее
Что это за программа
Такая ипотека подходит любому гражданину России, даже если у него нет детей или они родились до 2018 года.
Еще есть другие программы со своими особенностями:
На что можно взять льготную ипотеку с октября 2021 года
Вот для чего теперь подходит льготная ипотека под 7%:
Договор с банком нужно заключить до 1 июля 2022 года.
Льготная ипотека под 7% не подходит для покупки вторичного жилья. Это осталось неизменным — купить квартиру или дом у физлица не получится.
В каком банке можно взять льготную ипотеку
В программе участвуют конкретные банки, которым Минфин выделяет деньги в виде субсидий — для компенсации разницы между льготной и рыночной ставками. На момент публикации материала таких банков 70. Иногда банки и застройщики снижают ставку за счет своих программ и скидок.
Какие еще программы подходят для строительства дома
С апреля 2021 года все другие льготные программы с субсидируемой ставкой можно использовать для покупки или строительства дома на схожих условиях: строить — только с подрядчиком, покупать — у юрлица.
Для этого подойдет и семейная ипотека, и дальневосточная, и даже сельская, хотя ее получить сложнее всего. Многодетные семьи, которые брали кредиты на строительство, теперь тоже могут тратить субсидию в размере 450 000 Р на погашение такой ипотеки.
Для покупки домов на вторичном рынке можно использовать две программы господдержки:
Дом в кредит: как получить и на что потратить льготную ипотеку на ИЖС
В декабре 2020 года в России запустили льготную ипотечную программу для индивидуального жилищного строительства (ИЖС). К пилотной программе «Дом.РФ» в начале июля присоединился Сбербанк. До конца года правительство совместно с Центробанком и кредитными организациями разработает специальную ипотечную программу, которая может быть распространена среди широкого числа банков. Разбираемся, что можно построить с помощью льготного кредита и у каких подрядчиков.
Льготная ипотека на свой дом
Льготная ипотека на ИЖС по ставке до 6,5% годовых является пилотной программой «Дом.РФ». Субсидии банкам на сниженную ставку институт жилищного развития выделяет из своей прибыли. «Пилот» запустили в декабре 2020 года в банке «Дом.РФ». Льготный кредит по ставке от 6,1% можно было получить на покупку и строительство частного дома.
Сейчас льготная ипотека на ИЖС по ставке 6,1% в банке завершена в связи с исчерпанием лимита, который «Дом.РФ» выделял банку на субсидирование ставок, сообщила «РБК-Недвижимости» пресс-служба банка «Дом.РФ». В рамках «пилота» планировали выдать кредитов на 2,2 млрд руб. На субсидии институт развития направил 300 млн руб. При этом механизмы, отработанные в рамках пилотной программы (например, порядок расчета через аккредитив), сейчас банк использует по другим своим ипотечным программам ИЖС.
«В банке оформить жилищный кредит на строительство индивидуального загородного дома можно в рамках семейной ипотеки на ИЖС по ставке от 4,7%, а также в рамках классической ипотеки на ИЖС по ставке от 9%. Ипотечные программы позволяют приобрести как готовый дом, так и земельный участок для последующего строительства (включая деревянное домостроение) с привлечением аккредитованных банком подрядных организаций», — уточнил директор ипотечного бизнеса банка «Дом.РФ» Игорь Ларин.
На этапе строительства залогом по кредиту будет являться земельный участок, а после завершения стройки и оформления собственности на дом — земельный участок и жилой дом. Выбрать строительную компанию можно на сайте банка «Дом.РФ» в разделе ИЖС, где размещен список аккредитованных подрядчиков. Также заемщик может выбрать своего подрядчика. «Если компания еще не проходила проверку, то наш менеджер свяжется с представителем для получения необходимых документов и прохождения всех процедур аккредитации», — добавил Игорь Ларин.
Читайте также:
Условия получения кредита в Сбербанке
Теперь оформить льготный кредит на строительство и покупку дома в рамках пилотной программы «Дом.РФ» можно только в Сбербанке. Программа действует до 1 октября 2021 года. Льготная ставка по кредиту — 6% годовых. Если заемщик покупает частный дом у застройщика, который строит за счет кредитных средств Сбербанка, то ставка начинается от 4,6% годовых.
Есть требования и к самой ипотеке. Для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей максимальный размер кредита может достигать 12 млн руб., для других регионов — 6 млн руб. Максимальный срок кредитования — 20 лет, первоначальный взнос — от 20%.
Сам земельный участок, на котором строится дом, должен быть в собственности. В качестве залога может выступать земельный участок. Дополнительного обеспечения на время строительства не требуется, если сумма кредита не превысит 3 млн руб., а для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей — 6 млн руб. или если дом и земля будут приобретены у застройщиков, находящихся на проектном финансировании. Страхование недвижимости — обязательно.
Рассчитать платеж по льготной ипотеке можно с помощью ипотечного калькулятора от Сбербанка. Например, при стоимости дома 5 млн руб., минимальном 20%-ном первоначальном взносе 1 млн руб. и сроке кредита 20 лет ежемесячный платеж составит 28,8 тыс. руб. Также заемщик может получить налоговый вычет (основной и по процентам) 635,9 тыс. руб. — его сумму калькулятор рассчитывает автоматически.
На что потратить льготный кредит
Льготный кредит в Сбербанке можно оформить на строительство жилого дома. При этом стройкой по договору подряда должна заниматься подрядная организация из списка рекомендованных Сбербанком. На данный момент таких организаций 65. К примеру, в Московской области зарегистрированы два подрядчика — это ООО «УралРегионСтрой» и ООО «Мастер». Первый занимается строительством домов из блока, бруса и кирпича. На сайте представлены готовые варианты. Диапазон цен в каталоге проектов — от 1,7 до 13,1 млн руб. Также подрядчик строит по индивидуальным проектам.
Строительная компания «Мастер» предлагает каркасные и каменные дома, а также дома из бруса. Например, минимальная стоимость каркасника — 1,2 млн руб. за 50 кв. м (базовый комплект), максимальная — 5,2 млн руб. за 280 кв. м. Стоимость дома из блоков в среднем составляет 4–5 млн руб. Также компания строит по индивидуальным проектам.
В рамках программы «Льготное строительство дома» можно приобрести земельный участок и строящийся жилой дом в коттеджных поселках, которые возводятся за счет кредитных средств Сбербанка. «Выбрать подходящие дома и участки в коттеджных поселках после старта продаж у застройщиков можно на DomClick.ru», — уточнили в пресс-службе Сбербанка. Купить дом на вторичном рынке жилья в рамках программы нельзя.
Комментарий адвоката Марины Симановой:
— Банки совершенно аргументированно требуют, чтобы земельный̆ участок относился к разрешенному использованию для индивидуального жилищного строительства. Дополнительно устанавливаются требования к размеру участка, у разных банков он также различен, но должен быть не менее размеров земельного участка для постройки индивидуального жилого дома. Предельные максимальные и минимальные размеры земельных участков устанавливаются местными органами власти, у каждого субъекта свой предельный размер.
Банки устанавливают требования и к самому дому. В соответствии со все той же ст. 222 ГК РФ дом должен отвечать требованиям безопасности и соблюдать уведомительный̆ порядок о начале строительства. Для строительства индивидуального жилого дома не требуется разрешения на строительство и оформление проектной документации, если жилой дом не выше трех этажей. В то же время банки часто требуют выполнить проект строительства, который необходим для ввода в эксплуатацию.
Как получить ипотеку на покупку или строительство частного дома
Практически у всех крупных российских банков существуют ипотечные программы на приобретение готовых коттеджей и таунхаусов, а также на их строительство. Такие программы отличаются от ипотеки на жилье в многоквартирных домах — ставки и первоначальный взнос выше. Также к загородным форматам банки предъявляют более жесткие требования в отличие от традиционного рынка первичного и вторичного жилья.
В рамках государственной программы поддержки индивидуального жилищного строительства получить кредит проще, чем под строительство дачи в садовом товариществе, где нет коммуникаций. Ставка по ипотеке по этой программе доступна от 8,6% при уплате первоначального взноса от 50%. Минимальный первоначальный взнос — 20%. Однако можно сэкономить еще сильнее с помощью сельской или деревянной ипотеки (если вы подпадаете под их условия), где ставки могут быть ниже 3%.
Рассказываем, какие кредитные программы существуют у банков, в чем сложности получения ипотеки на строительство загородного дома или покупку готового, какие специфические требования предъявляют банкиры к частным домам и какое будущее у индивидуального жилищного строительства (ИЖС) в России в целом.
Содержание:
Частные дома остались без ипотеки
Одним из драйверов развития жилищного строительства в России является индивидуальное домостроение. В последние годы объем ввода частных домов растет: если в 2018 году на такие дома приходилось 42% от общего объема ввода жилья, то в 2019-м уже 46%, или 250–270 тыс. домов средней площадью 140 кв. м. Однако часть этого объема приходится на ранее построенные дома и зарегистрированные по дачной амнистии.
Частные дома также востребованы среди потенциальных покупателей. По опросам ВЦИОМ, 66% россиян предпочли бы жить в индивидуальном доме, а не в многоквартирном. По оценке социологов, спрос на такое жилье оценивается в 3 млн домов на горизонте пяти лет, или 450 млн кв. м.
При этом в России до сих пор отсутствует доступное жилищное кредитование на покупку и строительство индивидуальных домов. По данным Минстроя России, портфель банков от кредитования жилья в целом в ИЖС составляет менее 5%. В ВТБ (второй по объему выдачи ипотеки банк в России) доля загородной недвижимости в общем объеме выдачи незначительна и составляет порядка 1%.
Неликвидная загородка
Ипотечный кредит на загородные участки и дома банки выдают значительно реже, чем на городские форматы. «Банки не хотят обзаводиться неликвидным балластом, который тяжело продать и компенсировать потери в случае, если кредит не будет выплачен, поясняет управляющий директор «Миэль-Сеть офисов недвижимость» Александр Москатов. По оценкам аналитиков, в среднем банки выдают ипотеку на ИЖС по ставкам на 1–3 п.п. выше (9–12%), чем на жилье в многоквартирных домах, и часто то, что банки называют ипотекой на собственный дом, является обычным потребительским кредитом.
Сейчас на загородном рынке отмечается дефицит качественного и доступного предложения домов, потенциально интересных банку как объект залога для ипотеки, считает генеральный директор девелоперской компании VSN Invest Денис Волкович. По его словам, при колоссальном затоваривании на загородном рынке Подмосковья с привлечением ипотеки реально купить не более 5% от всего объема, что делает такой формат неконкурентным по сравнению с квартирами, говорит Волкович. Есть сложности для заемщика, ведь у загородной недвижимости минимальный первоначальный взнос больше, чем у городской, и средняя ставка по загородной ипотеке примерно на 1% выше, добавляет Москатов.
Требования банков для покупки и строительства домов
Банки принимают решение о кредитовании загородного жилья на основе индивидуальных характеристик объекта в зависимости от его физического состояния и капитальности. Требования жесткие, и предпочтительными условиями для одобрения ипотечного кредита станет нахождение земельного участка на территории населенного пункта с разрешенным видом использования под индивидуальное жилищное строительство.
Все документы на дом должны быть в полном порядке, объект — зарегистрирован и иметь статус жилого, все перепланировки и строительство также необходимо зарегистрировать. К дому должны быть подведены коммуникации, желательно центральные. Дом не может превышать трех этажей, быть аварийным или ветхим.
В пресс-службе ВТБ пояснили, что для принятия решения о кредитовании объекта важны многие показатели — материал стен, наличие коммуникаций и их подведение к объекту для постоянного круглогодичного проживания, удаленность от города. При кредитовании такой недвижимости необходимо учитывать особенности этого рынка в рамках месторасположения объекта, так как на нем действуют иные строительные стандарты и высока доля самостоятельных построек, пояснили в пресс-службе кредитной организации.
Для получения жилищного кредита на строительство индивидуального дома, помимо перечисленных выше требований, понадобится предоставить договор подряда со строительной компанией или предварительный договор купли-продажи объекта, заключенный с застройщиком, проект дома, смету строительства и т. п.
Переход на проектное финансирование повлиял на реализацию на первичном рынке таких популярных форматов загородного жилья, как таунхаусы и малоэтажные жилые комплексы. Для получения кредитов на подобные проекты теперь действуют стандартные требования банков, как и при покупке жилья в новостройках.
Какие документы нужны, чтобы получить ипотеку на строительство дома:
Для одобрения ипотеки на строительства дома российские банки также предъявляют ряд требований. Недвижимость не должна быть в залоге у другого банка или быть под арестом, участок должен быть размежеван, а границы четко обозначены в документах. Также банк потребует страхование дома в пользу банка на весь срок кредита.
Ипотечные программы для ИЖС
Ипотечные программы для индивидуальных домов есть в Сбербанке, ВТБ, Россельхозбанке, «Дом.РФ» и ряде других банков. Например, в Сбербанке выдают ипотеку как на покупку готового дома, так и на строительство индивидуального и даже дачи. Условия для строительства дома: первоначальный взнос — от 25%, максимальный срок — до 30 лет. Ставка по ипотеке по программе «Строительство дома» колеблется от 8,7% до 11%.
Для оформления ипотеки банк берет в залог кредитуемое или иное жилое помещение, а также земельный участок, на котором находится дом. Строительство жилого дома может производиться как самостоятельно заемщиком, так и по договору подряда со строительной организацией. Также потребуется договор-основание строительства (или его проект) и работ по подведению коммуникаций на земельном участке, смета строительства объекта недвижимости со стоимостью материалов, стоимость подведения коммуникаций, разрешение на строительство либо уведомление о соответствии строительства установленным параметрам и допустимости размещения объекта на земельном участке, пояснили в пресс-службе Сбербанка.
В октябре 2020 года банк «Дом.РФ» улучшил условия по пилотной программе по выдаче ипотеки на ИЖС. Теперь кредитные средства можно направить не только на приобретение участка с одновременным строительством на нем дома, но и на строительство жилого дома на имеющемся в собственности участке. Ипотека доступна по ставке от 8,6% при уплате первоначального взноса от 50% и подтверждении доходов выпиской из Пенсионного фонда России. Срок кредитования составляет до 30 лет. Максимальная сумма ипотеки — 30 млн руб. для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга, Ленинградской области и 10 млн руб. для остальных регионов. Минимальный первоначальный взнос — 20%.
«Дом.РФ» расширил географию возможного местонахождения объекта строительства — теперь он может находиться на расстоянии до 50 км от ближайшего крупного населенного пункта. Также клиенты банка могут получить кредит на строительство дома на землях сельскохозяйственного назначения — ранее кредитные средства направлялись только на возведение недвижимости на землях населенных пунктов.
Для кредитования покупки готовых индивидуальных домов в ВТБ действуют стандартные банковские программы для вторичного рынка. Ставка по кредиту — от 8,4%, срок кредита — до 30 лет, первоначальный взнос — от 10%. Кредитов на строительство загородного жилья в банке нет.
Сельская ипотека
Также в России уже запущена сельская ипотека по беспрецедентно низким ставкам — до 3%. Это программа оказалось очень востребованной среди населения и в правительстве планируется рассмотреть предложение Минсельхоза по расширению данной программы. Она является частью программы «Комплексное развитие сельских территорий». На ее финансирование в 2020 году заложен 1 млрд руб. из федерального бюджета, Минсельхоз России выделил дополнительные средства на реализацию программы льготной сельской ипотеки в объеме 500 млн руб. Согласно планам программы, к 2025 году свои жилищные условия могут улучшить более 200 тыс. семей.
Действие льготной ипотеки распространяется почти на все населенные пункты (кроме городских округов), которые расположены в сельской местности с населением не более 30 тыс. Также программа не распространяется на внутригородские муниципальные образования Москвы и Санкт-Петербурга, муниципальные образования и городские округа Московской области. Оформить сельскую ипотеку можно сроком до 25 лет. Максимальная сумма займа составляет 3 млн руб. и 5 млн руб. для Дальнего Востока и Ленинградской области соответственно. Чтобы стать участником программы, нужно сделать первоначальный взнос не менее 10%. Процентная ставка в Россельхозбанке — от 2,7% годовых.
В рамках сельской ипотеки можно получить кредит на покупку земельного участка и строительство на нем дома, строительство или завершение строительства жилого дома по договору подряда. Главное требование — жилье должно находиться в сельской местности, а также быть пригодным для проживания, с коммуникациями — электричеством, водоснабжением, канализацией, отоплением.
Кредиты по данный программе выдают банки:
Деревянная ипотека
Еще одна программа — льготные кредиты на покупку деревянных домов, которую называют деревянной ипотекой. Программа должна стимулировать деревянное домостроение в России и увеличить производство домокомплектов заводскими методами. Программу перезапустили в прошлом году. Согласно ее условиям, банки будут предоставлять потребительские кредиты по сниженной на 5% ставке. В результате ставка на дома заводского изготовления в среднем составит 10–12%, что приближает ее к уровню ставок по ипотеке. Программа будет действовать до 2021 года включительно, ее бюджет составляет 400 млн руб. ежегодно.
Под программу льготного кредитования подпадают деревянные дома, стены которых выполнены из клееного/цельного бруса или массивных панелей, сформированных из деревянных ламелей, панелей с использованием ОСП или ДСП-плит средней плотности (плит МДФ). К технологиям деревянного домостроения сегодня относят клееный и массивный брус, бревно, каркасные (каркасно-панельные), фахверк-, сип-панели и т. д.
Чтобы качество домокомплекта было высокое, а в программе не участвовали недобросовестные компании, введен ряд ограничений: годовой оборот компании — не менее 200 млн руб., она должна быть аккредитована (подтвердить уровень своей квалификации и качества выполняемых работ). Также компании необходимо заключить договор об участии в программе субсидирования деревянных домов с банком. Таким образом, список компаний, принимающих участие в программе, не строго фиксирован — количество предприятий может колебаться в зависимости от их соответствия данным критериям. В официальном реестре Ассоциации деревянного домостроения перечислены компании, которые проектируют, производят и строят дома из дерева индустриальным способом.
Будущее ипотеки для частных домов
Правительство возлагает надежды на строительство индивидуальных домов, появляются различные льготные госпрограммы, а банки запускают пилотные ипотечные программы. Ипотеки на строительство жилого дома — это большой сегмент жилищного рынка и его доля будет только увеличиваться, отметил заместитель председателя правления Банка «Дом.РФ» Данила Литвинов. В будущем банки отладят и запустят различные кредитные программы на строительства индивидуального жилья.
В программе, разработанной Минстроем, отмечается, что сдерживающим факторов является низкое проникновение ипотечного кредитования на рынок ИЖС, в то время как на рынке новостроек сегодня уже более 50% сделок осуществляется с использованием ипотеки. Целями программы развития ИЖС являются повышение качества и доступности жилья для граждан, создание финансовых инструментов, в том числе кредитных, для поддержки ИЖС, обеспечение объектов строительства ИЖС землей и инфраструктурой и формирование стандартизированного перечня домокомплектов, их поставщиков, стандартизация рынка строительства ИЖС. В Минстрое предлагают формировать территории комплексной застройки и обеспечивать их инженерной и социальной инфраструктурой за счет местных бюджетов.