что сначала открыть ип или арендовать помещение

Что нужно делать сначала: арендовать помещение открывать ИП?

Соискателями лицензии на осуществление образовательной деятельности являются образовательные организации, организации, осуществляющие обучение, а также индивидуальные предприниматели, за исключением индивидуальных предпринимателей, осуществляющих образовательную деятельность непосредственно.

Вывод: лицензия не нужна, пока у Вас нет наемных работников.
2. Стоит урегулировать вопрос того, кто несет ответственность за пожарную безопасность и т.д. в договоре аренды. Стоит также заранее обратиться с этими вопросами в пожарную службу и СЭС, чтобы иметь от них ответы на руках.
3. Сперва откройте ИП, затем арендуйте помещение.
4. Безусловно имеете.
Дополнительно — рекомендую ИП на НПД. Согласно статье 4 Федерального закона от 27.11.2018 N 422-ФЗ (ред. от 08.06.2020) «О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима „Налог на профессиональный доход“,
Не вправе применять налог на профессиональный доход:

1) лица, осуществляющие реализацию подакцизных товаров и товаров, подлежащих обязательной маркировке средствами идентификации в соответствии с законодательством Российской Федерации;
2) лица, осуществляющие перепродажу товаров, имущественных прав, за исключением продажи имущества, использовавшегося ими для личных, домашних и (или) иных подобных нужд;
3) лица, занимающиеся добычей и (или) реализацией полезных ископаемых;
4) лица, имеющие работников, с которыми они состоят в трудовых отношениях;
5) лица, ведущие предпринимательскую деятельность в интересах другого лица на основе договоров поручения, договоров комиссии либо агентских договоров, если иное не предусмотрено пунктом 6 настоящей части;
6) лица, оказывающие услуги по доставке товаров с приемом (передачей) платежей за указанные товары в интересах других лиц, за исключением оказания таких услуг при условии применения налогоплательщиком зарегистрированной продавцом товаров контрольно-кассовой техники при расчетах с покупателями (заказчиками) за указанные товары в соответствии с действующим законодательством о применении контрольно-кассовой техники;
7) лица, применяющие иные специальные налоговые режимы или ведущие предпринимательскую деятельность, доходы от которой облагаются налогом на доходы физических лиц, за исключением случаев, предусмотренных частью 4 статьи 15 настоящего Федерального закона;
8) налогоплательщики, у которых доходы, учитываемые при определении налоговой базы, превысили в текущем календарном году 2,4 миллиона рублей.

Вы не попадаете в этот перечень, и потому вправе применить НПД.

Зачем нужен ИП именно на НПД (налог на проф. доход)?
Налоговая ставка при оказании услуг физ. лицам — 4%
Касса не нужна.
Это выгоднее в Вашем случае, чем ИП на УСН 6%.
Плюс на НПД проще гораздо отчетность сдавать.
Как его применить? Сперва регистрируетесь самозанятым, потом открываете ИП. ИП при этом автоматически переходит на НПД (рекомендую уточнить, произошел ли такой автоматический переход. У наших клиентов не было с этим проблем, но сами сотрудники налоговых органов часто советуют все уточнять, т.к. режим НПД новый.)

Надеюсь, мой ответ поможет Вам разобраться в сложившейся ситуации.
Если Вы желаете получить более подробную юридическую консультацию по вашему вопросу, то можете обращаться в чат за получением персональной консультации.

Источник

Как ИП на упрощенке купить помещение для бизнеса?

Я индивидуальный предприниматель, подумываю купить нежилое помещение для бизнеса. Но сразу возникло множество вопросов.

Помещение я должен приобретать как ИП или как физлицо? Поиск в интернете показал, что ИП в отличие от ООО не может быть владельцем офиса. То есть покупать я могу только как физлицо.

Если владельцем помещения буду я как физлицо, нужно ли мне как ИП арендовать его у себя же?

У меня УСН «Доходы минус расходы». По понятным причинам я хотел бы списать покупку на расходы. Это можно сделать, если я покупаю как «физик»? А если я приобрету помещение с кем-то в долях, то смогу отнести на расходы стоимость только своей доли или всего помещения?

В интернете пишут, что стоимость офиса можно отнести в расходы только в тот год, когда была совершена покупка. А если я куплю его в декабре, но мне не нужен весь расход в этом месяце, можно ли перекинуть расходы на следующий год?

Придется ли платить налог на имущество? Может ли ИП включать его в расходы?

Будут очень признателен, если вы осветите эти и другие вопросы и подводные камни покупки собственного офиса индивидуальным предпринимателем.

Предлагаю сразу же прояснить вот что.

ИП Сидоров и Сидоров — это один и тот же человек

Соответственно, имущество гражданина не разделяется в зависимости от его статуса: обычное физлицо или индивидуальный предприниматель. Все, что приобретает ИП, он приобретает как физлицо. Если имущество нужно регистрировать, например недвижимость или транспорт, оно всегда регистрируется на физическое лицо, а не на ИП.

Поэтому в принципе неважно, как вы будете значиться в договоре купли-продажи помещения: ИП Сидоров И. И. или просто Сидоров И. И. Во втором случае ИП Сидоров не должен арендовать купленную недвижимость у просто Сидорова. Вот если бы Сидоров купил помещение для нужд ООО, тогда договор аренды между ним и организацией был бы обязателен. Даже если Сидоров — единственный учредитель и директор этого общества.

От того, будет купленное имущество использоваться в бизнесе или нет, зависит порядок его налогообложения. Вы собираетесь купить нежилое помещение, а значит, вполне можете позиционировать себя в сделке как ИП. Это будет лишний раз подтверждать, что недвижимость приобреталась вами именно для предпринимательской деятельности.

В договоре может быть такая формулировка:

Индивидуальный предприниматель Сидоров Иван Иванович, действующий на основании листа записи Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей от 06.08.2019, ОГРНИП 325483587423584, именуемый в дальнейшем «Покупатель»…

А теперь давайте разбираться с оставшимися вопросами.

Источник

Как открыть ИП

Пошаговая инструкция для регистрации

Кажется, что открыть ИП — это сложно: куча бумаг, хождение по инстанциям.

Но это только кажется. В реальности это дело на пару часов, а может, и меньше.

Необходимые документы

Вот что понадобится для регистрации:

Но прежде чем готовить документы, нужно определиться с тем, как вы будете регистрировать ИП: самостоятельно или через посредника. Можно воспользоваться услугами юриста или специальными сервисами.

Для самостоятельной регистрации нужно подготовить документы, отнести их в налоговую или МФЦ, отправить по почте или через интернет: на сайте налоговой или портале госуслуг.

Для регистрации через посредника нужно выслать ему свои документы, заплатить за работу и ждать, когда налоговая пришлет по электронной почте документы о регистрации.

Расскажу подробно о самостоятельной регистрации. Чтобы зарегистрироваться как ИП, нужно пройти три шага:

У налоговой есть свои требования к заполнению заявления на регистрацию. Например, если заполняете заявление вручную, можно использовать только черные чернила. Номер мобильного телефона должен начинаться с «+7», а стационарного — с «8». Разберем на примере.

На третьей странице нужно указать коды видов деятельности ОКВЭД. По ним налоговая поймет, чем вы занимаетесь. Например, 31.02 — это производство мебели, а 47.78 — продажа солнцезащитных очков и защиты для зрения.

По некоторым видам деятельности могут быть налоговые каникулы. Тогда год или два не придется платить налоги. Налоговые каникулы могут получить новые ИП, которые работают на патенте или УСН в производстве, социальной, научной сфере или оказывают бытовые услуги. Региональные законы устанавливают, какие компании могут получить налоговые каникулы.

В заявлении нужно указать основной и дополнительные коды деятельности. Основной — тот, по которому вы планируете получать больше всего дохода. Дополнительных может быть сколько угодно, но мы рекомендуем ограничиться двумя.

На четвертой странице нужно указать свой контактный телефон и электронную почту. Отметьте, как хотите получить информацию о регистрации ИП: на руки, по почте или через доверенное лицо.

Выбрать систему налогообложения. ИП может работать на общей системе или специальных режимах — УСН, ЕНВД, патенте.

Перейти на УСН можно сразу при регистрации. Для этого нужно заполнить заявление о переходе.

Форма заявления о переходе на упрощенкуPDF, 79 КБ

В заявлении указывают, на каком варианте УСН планируется работать: «Доходы» или «Доходы минус расходы». На «Доходах» выгодно работать предпринимателям, которые занимаются услугами. Если расходы больше 60% от оборота, выгоднее работать по системе «Доходы минус расходы».

Оплатить госпошлину. Госпошлину нужно оплатить, если подаете документы в налоговую самостоятельно. Оплатить можно на сайте налоговой или через свой мобильный банк.

Если подаете документы через сайт налоговой или портал госуслуг, пошлину оплачивать не нужно.

Подать документы на регистрацию ИП можно в отделении налоговой, через МФЦ, по почте или через интернет.

Через отделение налоговой — приходите в налоговую и отдаете инспектору документы и квитанцию об оплате госпошлины.

По почте — отправляете документы заказным письмом с объявленной ценностью и описью.

Через МФЦ — приходите в МФЦ с документами, а оператор сам заполняет заявление, делает копии и отправляет все в налоговую.

Через интернет — документы можно подать через сайт налоговой. Для этого нужна квалифицированная электронная подпись — КЭП. Этот способ разберем подробнее.

Как подать заявление на регистрацию через интернет

Чтобы подать заявление через интернет, придется оформить квалифицированную электронную подпись — КЭП. Она многофункциональная — сможете подписывать договоры с подрядчиками и участвовать в тендерах. Оформить КЭП можно в удостоверяющем центре или в банке.

После того как КЭП получена, можно регистрировать ИП.

После проверки заявления прикрепите скан паспорта, ИНН, подпишите заявление с помощью электронной подписи. Заявление уйдет в налоговую. Через 3 дня вы получите на электронную почту уведомление о регистрации.

Документы о регистрации придут на электронную почту

С 2017 года налоговая присылает уведомление о регистрации ИП на электронную почту. Его можно сохранить или распечатать. Официальные бланки не нужны.

Сколько стоит открыть ИП

Стоимость зависит от способа регистрации.

Если оформлять через посредников, придется оплатить:

Если регистратор отправит документы через интернет, также понадобится оформление КЭП — от 3 тысяч рублей.

КЭП можно использовать и дальше — чтобы подписывать договоры с контрагентами или участвовать в тендерах.

Сколько времени занимает регистрация

Если вы оформляете ИП и подаете документы самостоятельно, регистрация занимает 3 рабочих дня с момента подачи документов.

Если вы оформляете ИП через посредников, срок может увеличиться — уточните у компании.

Когда налоговая может отказать в регистрации ИП

Обычно налоговая может отказать по двум причинам: если неправильно заполнены документы или если документы подали не в ту налоговую.

Вот самые частые ошибки:

Если вам отказали в регистрации, придется заново заполнить заявление и оплатить госпошлину.

После регистрации

Чтобы начать работу, нужно открыть счет в банке и уведомить органы о начале работы.

Отправить уведомление о деятельности ИП. По закону ИП должен уведомить контролирующие органы о начале работы. Правда, это действует не для всех сфер деятельности. Если вы открываете кафе — сообщите об этом Роспотребнадзору, если будете оказывать социальные услуги — Роструду.

Сообщить можно лично, через МФЦ или по почте. Главное — указать в уведомлении дату начала работы, адрес и вид деятельности. Если ИП не сообщит о начале деятельности, он может получить штраф.

Открыть расчетный счет ИП в банке. Он нужен для расчетов с клиентами, партнерами, для уплаты налогов и сборов. Выбирайте банк, где вам подходят условия, стоимость обслуживания и размеры комиссий.

Нужна ли печать ИП

В законе нет требования, что ИП должен работать с печатью. Некоторые предприниматели делают ее по привычке или потому, что не хотят объяснять другим компаниям, что могут работать без печати.

Частые вопросы

Нужно ли регистрироваться в ПФР? Налоговая сама передаст информацию о вас в пенсионный фонд, ФФОМС и органы статистики.

Можно ли открыть ИП, если работаешь по найму? Если человек не госслужащий и работает по трудовому договору или договору подряда, зарегистрировать ИП можно.

Как открыть ИП учредителю ООО? Процедура такая же, как и для остальных.

Как открыть ИП, если нет постоянной регистрации? ИП можно зарегистрировать по адресу временной регистрации, если у вас нет постоянной. Если живете в Москве по временной регистрации, а прописаны в Калуге, ИП придется регистрировать в Калуге.

Как открыть ИП иностранному гражданину? Нужно перевести документы на русский язык и иметь временную регистрацию. В остальном процесс такой же.

Как получить налоговые каникулы? На них могут рассчитывать вновь зарегистрированные ИП. Если до этого у вас был статус ИП, потом вы прекратили деятельность и снялись с учета, а потом зарегистрировались снова, то вы также можете претендовать на каникулы.

Если ИП занимается образованием, социальными услугами, научной деятельностью или производством, то на каникулы можно рассчитывать. Если торговлей, то точно нет. В каждом регионе — свои каникулы, лучше уточнить информацию на сайте налоговой.

Если я зарегистрировался как ИП в конце года, нужно ли отчитываться? Отчитаться придется в любом случае. Если за год ничего не заработали, нужно сдать нулевую декларацию и заплатить страховые взносы.

Нужно ли оформлять самому себе трудовую книжку и платить зарплату? Нет, не нужно.

Странно, что ничего не написали про ваш сервис https://www.tinkoff.ru/business/registration-ip/
Гораздо легче, чем сайт ФНС

Ульяна, да! Регистрировала ИП через сервис Тинькофф,, бесплатно и быстро, никуда не пришлось идти

Igor, очень странно, с Тинькофф бесплатно и не надо было никуда ехать, один раз встретились и всё)

Elizaveta, да понятно же, что на точку работает

Если я из одного города, а торгую помимо своего города ещё и в соседней области, надо в соседнеобластную налоговую что-нибудь докладывать?

Стоит добавить, что при выборе УСН доходы-расходы расходы придется ОБОСНОВЫВАТЬ в налоговой. Эта процедура может вызвать затруднения. Поэтому иногда даже при наличии расходов все равно удобнее выбрать другой режим налогообложения.

У меня почему-то не получилось отправить документы через КЭП, ранее сформированный и сохраненный в ЛК налоговой — пришлось выпускать ЭЦП для физ.лица, формировать пакет документов в их программе. Еще столкнулся с тем, что нельзя было прикрепить заявление о переходе на УСН ни в госулугах, ни через ЛК налоговой — опять-таки приложил отправил его пакетом.

Есть ли статья, где подробно описываются налоги, которые обязан платить ИП?

Dinara, например, вот эта: https://journal.tinkoff.ru/ip-taxes/ В ней — о налогах для ИП на упрощенке. Ещё есть календарь ИП, который покажет все отчёты и платежи для вашей системы налогообложения и будет присылать напоминания о предстоящих платежах: https://journal.tinkoff.ru/ip-calendar

Елена, спасибо большое.

Elizaveta, ну я с ними созвонился и они мне предложили ехать куда-то непонятно. Может сейчас уже проще, но я был готов заплатить за полный пакет а не ездить куда-то сам

shaitan, вы фанбой? Я не работаю на точку, просто делюсь опытом

В принципе открыть не проблема. Закрывать заеб*тесь

В личном кабинете налогоплательщика есть функция » уведомить ФНС о изменении персональных данных» Два поля с принятыми ранее паспортными данными и поле для внесения правок по ним. Сегодня как раз вносил данные нового паспорта полученного на днях после 45 летия. После заполнения форм в ЛК физлица и ЛК ИП получил на почту уведомления о принятии заявления и номера присвоенные этим обращениям. Есть ещё вопросы по тексту статьи но вопрос автора был не о этом.

замечательный материал. спасибо!

Ну не все трясут большие бабки за регистрацию. Мне вон в мтс кассе зарегили ип. эцп, естественно платно, но она только для регистрации идет, не та что для бухгалтерии, поэтому не так дорого. А то сиди, думай, как открыть ип, голову ломай. Спасибо хоть есть еще сервис хоть где-то.

Я пытался регистрировать ИП через Тиньковфф бизнес. Оплевался. Потерял на регистрацию более недели и без результатно. Каждый раз приезжал курьер с неправильно заполненными документами. По несколько раз перепроверяли по кругу, усе уточняли, в итоге курьер приезжал опять с лажей. В СПБ несколько улиц одинаковых, для того что бы не напутать, я указывал поселок и индекс. Но это не останавливало бравых менеджеров Тинькова и они уперто мне вбивали первый попавшийся в поисковике адрес, вместо указанного в заявке. Звонил оператор уточнял, давал данные, все равно не те данные вбивали. Сам звонил, все равно не те данные вбивали. В итоге в течении недели ничего не сдвинулось. Каждый раз обещали перезвонить в течении часа и не перезванивали. Каждый раз переключают по проблеме на другого оператора и по кругу одни и те же вопросы и результат.
В итоге я сделал, то что не мог сделать Тинькофф бизнес за 20 минут самостоятельно на госуслугах. Потраченоа уйма времени, нервов и самое плохое, что открытие магазина отодвигается на неделю.
Вывод простой напрашивается, не может идти и речи о ведении бизнеса с таким банком. Если специалисты банка зарегистрировать ИП не смогли, то о каком торговом эквайринге может идти речь, какой аутсорсинг по бухгалтерии, боже упаси. С таким подходом они будут месяц кассу оформлять и везти и т.д. С таким подходом без штанов останешься.

Источник

Как выбрать коммерческую недвижимость, чтобы сдавать ее в аренду

Какие документы проверить перед покупкой и на что обратить внимание

Недвижимостью считаются не только склады, офисы, кафе, но еще и земля, участки недр, самолеты и другие объекты.

Но термином «коммерческая недвижимость» обозначают именно нежилые здания и помещения. Поэтому будем говорить только о них.

Если планируете заняться арендным бизнесом, перед покупкой недвижимости важно проверить несколько моментов. Например, не в залоге ли нужное помещение, пригодно ли для планируемого использования, все ли в порядке с документами. Расскажу, как это сделать.

Курс о больших делах

Как сдавать коммерческую недвижимость

Любой из объектов коммерческой недвижимости можно продавать, покупать, дарить, передавать в наследство и сдавать в аренду.

Бизнес-модель работы с коммерческой недвижимостью может быть разной, например:

Кто может сдавать коммерческую недвижимость. Арендный бизнес — это предпринимательская деятельность, поэтому арендодателю нужно зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя или создать ООО.

Самозанятые могут сдавать только жилые помещения — квартиры, дома, дачи.

Кто может арендовать коммерческую недвижимость. Любое лицо — юридическое или физическое, со статусом ИП или без. Никаких ограничений в этом плане нет.

Чтобы сдавать коммерческое помещение в аренду, нужно:

Но если арендатор — физическое лицо и хочет заниматься в помещении бизнесом, то сначала нужно зарегистрировать ИП или стать самозанятым. Без этого статуса в арендованном помещении можно хранить имущество только для личных целей, например использовать как склад собственных вещей.

Расскажу подробно о каждом этапе сдачи коммерческого помещения в аренду.

Выбрать форму ведения бизнеса

Кем быть — индивидуальным предпринимателем или владельцем компании — будущий арендодатель выбирает сам. Решение будет зависеть от разных факторов. Например, как планируете вести бизнес — в одиночку или совместно с партнерами.

Стать ИП очень просто: достаточно обратиться в МФЦ или подать заявление через портал госуслуг, и вас зарегистрируют в течение трех рабочих дней.

Теоретически несколько ИП могут объединиться в простое товарищество, но на практике этот инструмент мало кто использует. Ведь «товарищи» отвечают всем своим имуществом не только за свои личные действия, но еще и за неудачные бизнес-ходы партнеров. Кроме того, всем участникам простого товарищества придется перейти на УСН «Доходы минус расходы», что неудобно для арендного бизнеса.

Если вам надоест заниматься арендным бизнесом, вы не сможете продать бизнес целиком единой сделкой. Ведь ИП — это ваш собственный особый статус, его нельзя отделить от вас как от личности. Каждый объект недвижимости и предмет инвентаря придется оценивать и продавать отдельно.

До подачи заявления на регистрацию компании нужно подготовить устав ООО и учредительный договор между участниками, если их несколько, — это потребует некоторых умений.

У ООО много плюсов в арендном бизнесе.

Но и минусов достаточно. Например, все, что касается расходов на деятельность и штрафов, компании обходится в несколько раз дороже, чем ИП.

Найти пригодное для арендного бизнеса помещение

Выбирая помещение для арендного бизнеса, учитывайте его:

Например, для модного кафе или ресторана подойдет просторное помещение на первом этаже с собственным входом с оживленной улицы. Если помещение находится в подвале, в нем плохая вытяжка и старая проводка, то это дополнительные расходы. Часть потенциальных арендаторов обустройство места оттолкнет.

Кроме таких очевидных моментов нужно еще выяснять, как можно использовать ту или иную коммерческую недвижимость. Ведь если вы станете собственником помещения, это не всегда значит, что сможете сдавать его, например, под кафе.

Сложность вот в чем: в каждом населенном пункте местные власти устанавливают, какие объекты — жилые дома, офисы, магазины, кафе — могут находиться в конкретном месте города. Например, по улице Большой могут находиться жилые дома и магазины, а офисов там быть не должно. Или наоборот, по улице Маленькой должны быть офисные и производственные помещения, жилые дома там строить нельзя.

Это правила землепользования и застройки, прописаны везде, и в крупных городах, и в маленьких поселках. Местная администрация обязана публиковать их на своем сайте.

Проверить, как можно использовать помещение, можно вот как.

Запросите выписку на здание из ЕГРН. Узнайте из выписки кадастровый номер земельного участка, на котором расположено интересующее вас здание или помещение.

Обратите внимание: заказывать нужно выписку именно на здание. Если заказать выписку на помещение, то в нужной графе будет указан кадастровый номер здания. Вам придется запросить две выписки — первую на помещение, из нее вы узнаете кадастровый номер здания, и вторую на здание.

По кадастровому номеру найдите земельный участок на Публичной кадастровой карте и посмотрите, какой вид разрешенного использования — ВРИ — там указан.

Если во ВРИ участка указано, например, «общественное питание», и это совпадает с тем, как вы собираетесь использовать здание, то дальше можно не проверять.

Если ВРИ не совпадает с желаемым использованием, то стоит узнать, можно ли присвоить участку интересующий вас ВРИ. Для этого придется изучить документы местной администрации.

Посмотрите карту градостроительного зонирования. Она есть на официальном сайте администрации города или поселения. Изучите, на какие зоны и подзоны разделен интересующий вас участок — они раскрашены разными цветами, расшифровка есть на той же карте.

Например, на карте Новосибирска красным обозначена зона ОД-1.1 — «подзона делового, общественного и коммерческого назначения…». Сейчас сайты с кадастровыми картами есть у всех населенных пунктов. Но если вдруг нет, карту можно запросить в местной администрации.

Найдите правила землепользования и застройки — это нормативный акт, который издает местный законодательный орган — городская дума или городской совет депутатов. Например, в столице действуют Правила землепользования и застройки города Москвы, принятые в 2017 году. В правилах землепользования подробно описаны зоны. Для каждой зоны указано, как можно ее использовать — основные виды использования, условно-разрешенные и вспомогательные.

Основные виды использования. Если интересующий вас вид использования указан основным, то его можно присвоить участку без дополнительных согласований.

Вы покупаете помещение и планируете сдавать его под кафе. Согласно публичной кадастровой карте, ВРИ у земельного участка под зданием — «магазины». Но по правилам землепользования в территориальной зоне, где находится здание, в списке основных видов использования есть «общественное питание».

Это значит, что вы, как собственник участка и здания, можете пойти в МФЦ и попросить местную администрацию изменить «магазины» на «общественное питание». Если землю под зданием вы арендуете у местной администрации, то сначала надо будет получить ее согласие. Как правило, получить согласие несложно, это больше формальность, чем процедура согласования.

Условно-разрешенные. Если нужный ВРИ в условно-разрешенных, то заменить, например, «магазины» на «общественное питание» получится только после сложной и длительной процедуры публичных слушаний. Результат этих слушаний непредсказуем, поэтому лучше найти более подходящее помещение.

Вспомогательные виды использования можно лишь добавить к ранее присвоенному основному или условно-разрешенному виду. Процедура будет аналогична той, когда меняют вид использования на один из основных.

Например, по статье 29 Правил землепользования и застройки Красногорска коммерческую недвижимость можно размещать в зоне О-1 — многофункциональной общественно-деловой зоне. В этой части города могут располагаться рынки, магазины, ТРЦ — всего 26 видов разрешенного использования. К ним в качестве вспомогательного вида использования можно добавить склады. Тогда арендодатель сможет сдавать помещение под магазин с полноценным складом.

Если интересующего вида использования нет в описании территориальной зоны, то присвоить его можно, только изменив сами Правила землепользования и застройки. Сделать это может только местный представительный орган, например городская дума.

Когда можно изменить вид использования зоны

Проверьте право собственности на недвижимость

После того как нашли недвижимость, подходящую под ваши требования, проверьте право собственности на нее. Это нужно, чтобы не отдать предоплату мошеннику, который выдает себя за собственника объекта.

Документы от продавца. У продавца или риелтора запросите документ, подтверждающий право собственности на объект недвижимости. Это может быть:

В договоре купли-продажи, дарения и инвестиционном договоре посмотрите на цену, за которую продавали-покупали объект. Заниженная цена должна вас насторожить, так как, возможно, сделка была фиктивной.

Обратите внимание на порядок оплаты — была рассрочка или расчет был сразу. Если была рассрочка, то нужно узнать, на каких условиях, и есть ли подтверждающие платежи документы. Риск тут вот какой: если текущий собственник не полностью рассчитался по договору, предыдущий владелец может потребовать вернуть ему имущество, в том числе от последнего покупателя.

Если вы купите недвижимость, не убедившись, что она была оплачена предыдущим покупателем, ее могут вернуть первому собственнику. Суд не сочтет вас добросовестным покупателем, взыскать деньги с продавца в случае отмены сделки будет очень сложно.

Поэтому лучше запросить документ, который подтверждает, что нынешний собственник недвижимости полностью рассчитался с предыдущим, если он покупал это имущество. Таким подтверждающим документом может быть расписка, платежное поручение или квитанция.

Свидетельство о государственной регистрации права — его выдавали до 15 июля 2016 года. В свидетельстве кроме ФИО собственника посмотрите, нет ли отметки об ипотеке. Это важно, так как без согласия залогодержателя вы не сможете оформить покупку в Росреестре, а если согласие будет получено и сделка оформлена — ипотека при смене собственника сохраняется.

Безопасный вариант покупки заложенной недвижимости — за счет вашего платежа в первую очередь нужно погасить долг перед банком, а потом продавец получит остаток денег.

Еще прочитайте, что указано в «документах-основаниях» — продавец должен показать вам именно тот договор, который указан в свидетельстве.

Выписка из ЕГРН — Единого государственного реестра недвижимости о правах на объект. Информация в выписке, которую дал продавец, может быть уже неактуальной, однако даже из устаревшей выписки можно узнать кадастровый номер объекта, чтобы самостоятельно запросить свежие данные.

Поясню: данные в Росреестре обновляются каждый день, поэтому даже если продавец дал выписку недельной давности, где не было, например, ипотеки, то за неделю ипотека могла появиться. Поэтому выписки сначала следует смотреть те, которые есть у продавцов, а потом заказывать новые. Если сделку готовили долго, то выписки можно заказывать не по одному разу — например, одну в начале процесса, другую перед самым выходом на подписание.

Документы от Росреестра. На официальном сайте Росреестра закажите две выписки из ЕГРН:

Кроме того, обращайте внимание на сроки перепродажи объекта — быстрая, особенно неоднократная, перепродажа должна вас насторожить. Если одна из предыдущих сделок была незаконной — у недобросовестного приобретателя могут отобрать имущество.

Проверьте, не потенциальный ли банкрот продавец

Продавца и предыдущих собственников коммерческой недвижимости нужно проверять на предмет риска их банкротства.

Если лицо распродает имущество незадолго до своего банкротства, то сделки по продаже имущества могут быть оспорены.

Тогда недвижимость вернется к банкроту, чтобы ее можно было продать с публичных торгов, а вырученные деньги разделить между кредиторами. Покупатель может вернуть лишь небольшую часть денег либо не получить ничего, так как у некоторых кредиторов, например работников банкрота, приоритетное право на получение денег.

Так, например, в 2019 году покупателю пришлось вернуть продавцу-банкроту две АЗС, а потом оказаться в очереди среди других кредиторов на возврат денег.

Определение № 306-ЭС19-13841 от 16.12.2019PDF, 208 КБ

Есть несколько способов, как можно проверить продавца.

На сайте картотеки арбитражных дел можно узнать, возбуждено ли в отношении должника дело о банкротстве прямо сейчас. Если продавец — ИП или организация, то на этом же сайте можно увидеть, когда и какие суммы с него взыскивались по коммерческим спорам.

Если по результатам проверки вы увидите, что с продавца взыскивают суммы, сопоставимые со стоимостью недвижимости, это повод отказаться от сделки.

В базе данных судебных приставов — банке данных исполнительных производств — можно узнать, есть ли у продавца непогашенные долги. Насторожить опять же должны крупные долги, сопоставимые со стоимостью недвижимости. Если они есть, то есть и риск, что продавец обанкротится, а недвижимость у вас заберут. Посмотреть долги можно и у физического лица, например ИП, и у компании.

На сайте районного или городского суда по месту жительства продавца можно посмотреть, не участвовал ли он в спорах, не связанных с предпринимательством. Например, продавец мог задолжать банку по потребительским кредитам. Если у человека много долгов, то он тоже может объявить себя банкротом, и с большой вероятностью кредиторы будут оспаривать все сделки по выводу активов.

Если коммерческую недвижимость продает компания, то нужно провести дополнительную проверку. На сайте налоговой скачайте выписку из Единого государственного реестра юридических лиц и посмотрите:

Если продавец — физическое лицо, в том числе со статусом ИП, то нужно уточнить, состоит ли он или она в браке. Если да, то нужно будет оформить нотариальное согласие супруга на сделку. Если нет согласия супруга на продажу недвижимости, то он или она может оспорить сделку.

Зарегистрируйте покупку коммерческой недвижимости в Росреестре

Договор купли-продажи недвижимости заключают письменно, то есть распечатывают бумажный договор, на котором расписываются продавец и покупатель. Договор можно заключить и электронно, если у продавца и покупателя есть усиленная квалифицированная электронная подпись — УКЭП.

Если продают долю, а не все помещение, то договор купли-продажи нужно заверить у нотариуса.

Самая важная часть покупки недвижимости — это не подписание договора и даже не расчеты по нему. По закону переход права собственности на недвижимость должен быть зарегистрирован в ЕГРН. Только тогда покупатель станет собственником помещения.

Если продавец подпишет договоры купли-продажи сразу с несколькими покупателями и со всех возьмет деньги, то собственником станет тот, кто первым успел зарегистрировать свое право в ЕГРН. Даже если остальные претенденты подписали договоры и отдали деньги раньше, решающее значение будет иметь именно дата регистрации права собственности в Росреестре.

Подавать документы на регистрацию нужно самостоятельно через Росреестр или МФЦ. Если договор заверяли у нотариуса — он передаст данные в Росреестр за вас. Присутствовать должны лично продавец и покупатель либо их представители с нотариальными доверенностями.

Обращаться к нотариусу обязательно, если покупаете не здание или помещение целиком, а долю в праве на такое здание или помещение. В остальных случаях обращаться к нотариусу можно только по желанию.

Если удостоверить сделку решили добровольно, процент будет плавающим в зависимости от суммы сделки.

Чтобы оформить сделку через МФЦ или Росреестр и не платить нотариусу, вам нужно:

Разницы между подачей заявления сразу в Росреестр или через МФЦ нет — пакет документов и пошлина одинаковые. Разве что срок оформления через МФЦ будет на пару дней дольше. В целом вы можете ориентироваться на то, куда вам удобнее приехать и где будет более удобное время для записи. Записаться на подачу документов можно через сайт госуслуг.

Помощь в составлении договора. Если вы готовите сделку сами, без помощи риелтора или юриста, и переживаете, точно ли составили текст договора, можно обратиться к нотариусу. Он составит для вас договор, отвечающий требованиям закона — за отдельную плату сверх стоимости нотариального заверения. Размер такой платы отличается у разных нотариусов, но в среднем составляет от 5000 Р за стандартный договор.

Гарантия проведения сделки. Нотариус проверит паспорта продавца и покупателя и засвидетельствует, что сделку подписали именно те люди, которые указаны в договоре. Также он подтвердит, что продавец и покупатель подписывают документы в здравом уме и полностью осознают суть и последствия сделки. Такую проверку нотариусы проводят всегда, поэтому оспаривать нотариальные сделки гораздо сложнее, чем обычные. Считается, что законность сделок проверил нотариус.

Сокращенные сроки регистрации перехода прав. Нотариус сам передаст данные в Росреестр для регистрации перехода права, продавцу и покупателю делать ничего не нужно. При этом регистрация пройдет быстрее, чем при самостоятельной подаче документов в МФЦ: от одного до трех рабочих дней против девяти рабочих дней при подаче документов самостоятельно.

Услуги депозита. Рассчитаться по сделке можно через депозит нотариуса: после подписания договора покупатель передает деньги нотариусу. Тот хранит их, пока Росреестр проверяет документы и регистрирует переход права.

После того как покупатель стал официальным собственником недвижимости, нотариус передаст деньги продавцу.

Источник