что строят в светлогорске на променаде
В правительстве показали проект застройки нового променада Светлогорска (видео, фото)
Городскую застройку анонсировали на всём протяжении нового променада Светлогорска.
Вечером во вторник, 17 декабря 2019 года, на заседании архитектурно-градостроительного совета в правительстве Калининградской области презентовали три проекта застройки берега. Проектировщики – Владислав Спицын (бюро Front Architecture, Москва), Илья Соловьёв, Евгений Зоренко, Наталья Иванова (Soloviev architects, Калининград) и Александр Башин с Фёдором Лученко («Архпроект Групп», Калининград).
Судя по всем проектам, представленным на градостроительном совете, вереница зданий должна протянуться от спуска к Солнечным часам и до окончания нового променада. То есть, запланированы капитальные строения в пешеходной зоне. Вместе с существующим «Гранд Паласом» и «Домом рыбака», они должны сформировать новую первую линию городской застройки. Инвесторы и проектировщики посчитали нынешнее положение дел у моря плохим.
Нынешнее состояние нового променада
Ближайшие к Солнечным часам крупные объекты, спроектированные Башиным и Лученко
В зданиях должны разместиться отели, апартаменты, кафе, рестораны, спортивные объекты и даже косметологическая клиника. Всё рассчитано на высоту не более 5 этажей.
Архитекторы Александр Башин и Фёдор Лученко
Пространства между домами, как сказал архитектор Александр Башин, дадут солнечный свет на пляж и помогут организовать цепочку зелёных уголков на променаде. В ответ на вопрос об использовании склона, он сообщил, что это за границами участков проектирования.
Такие дома Башин и его коллеги предложили в середине нового променада
Проектировщики «Архпроект Групп» показали не только проект, но и его анимационный вариант.
Застройку нового променада и пространств у берегового обрыва узаконили 9 декабря 2019 года. В этот день правительство Калининградской области выпустило постановление об изменении Правил землепользования и застройки Светлогорска. Согласно документу, променад предусмотрен и для гостиничного обслуживания. Несколько участков на нём переведены в зону делового, общественного и коммерческого назначения. Это позволяет отдать их под застройку, полностью.
Три варианта застройки променада в Светлогорске: почему планы не понравились МЧС (эскизы)
На новой части променада Светлогорска планируется построить бювет, виллы, медицинскую клинику, спа-центр и четырёх- или пятизвёздочную гостиницу. Проект и варианты внешнего вида застройки представили на архитектурно-градостроительном совете в правительстве Калининградской области.
«Мы не воссоздаём архитектуру того времени, мы воссоздаём только стили и пропорции. Предполагаемый проект — объект, сочетающий в себе классические принципы архитектуры в современном звучании. Он вписывается в город, не нарушая его гармонии», — отметили авторы.
Застроить предлагают четыре участка, которые частично займут зону нового променада. Планируется возвести несколько крупных объектов.
Первая группа — бювет и шесть вилл повышенной комфортности — появится в западной части променада. Бювет будет открыт круглосуточно для всех желающих. Там же появятся малоэтажные здания повышенной комфортности, в каждом от 28 до 40 номеров. На первых этажах разместятся кондитерские, кофейни, аптеки.
Гостиничный комплекс состоит из 120 номеров, 5% из них предназначены для маломобильного населения, в 20% можно объединить две комнаты в одно пространство. Ресторан трансформируется в несколько помещений и конференц-зал. На первом этаже предусмотрены места для ритейла.
Палаты с видом на море
В восточной части променада планируют построить клинику, принадлежащую федеральной сети. Там появится несколько отделений, в том числе хирургическое и реабилитационное, косметологии и пластической хирургии. Здесь намерены проводить сложные операции. В клинике откроют комплекс процедурных кабинетов и палаты с панорамным видом на море. Ожидается, что жители Светлогорска смогут получать услуги по ОМС. Для них намерены разработать программу лояльности.
Красивые пейзажи обещают и посетителям спа-центра. Там предполагается сделать панорамные залы, поставить тренажёры, открытые и закрытые бассейны.
Застройка не будет сплошной, обещают авторы проекта. Между зданиями предусмотрены просветы. В эскизах указано озеленение пространства. Есть проект площадки для детей разных возрастов.
Променад останется пешеходной зоной. Спуститься к нему можно будет в трёх местах — у детской площадки со стороны ул. Балтийской, 30, по лестнице у Солнечных часов с ул. Верещагина и с помощью лифта, который сейчас строят. Транспорт сможет въезжать только с одной точки, и это будет контролироваться.
Региональное МЧС раскритиковало проект. И вот почему
В Регионе объявлено штормовое предупреждение
Владельцы гостиницы сделали это по рекомендации сотрудников МЧС
По словам замруководителя управления надзорной деятельности регионального МЧС Алексея Лемешко, проект застройки не учитывает возможность возникновения чрезвычайной ситуации.
«Есть риски, и большие риски», — подчеркнул Лемешко, добавив, что в концепции застройки не предусмотрен доступ к променаду и помещениям для спецтехники и сотрудников служб быстрого реагирования.
«Красивая картинка, да. Вопрос безопасности проживания. Там более тысячи человек будут круглосуточно находиться, согласно вашим данным. Достаточно настораживающий вопрос», — отметил представитель МЧС.
Представитель инвестора пообещал при строительстве учесть все нормы и использовать пожаропрочные материалы.
«Обращаю ваше внимание не на внутреннюю отделку, а на обеспечение деятельности подразделений пожарных. Если что-то случится — будет поздно. Пока доберутся пожарные, не успеют оперативно отреагировать и оказать первоначальную помощь гражданам, которые находятся там. Обрушение зданий, конструкций, ветровая нагрузка на фасады — этого я прошу от вас», — акцентировал внимание Лемешко.
Критику пообещали учесть при подготовке проекта. Из представленных эскизов архитектурный совет предварительно одобрил первый вариант внешнего вида зданий.
1,3 гектара променада в Светлогорске застроят гостиницами и отелями
Власти Калининградской области сдали в аренду три земельных участках общей площадью более 1,3 га на новом променаде в Светлогорске. Там планируют построить гостиницы АО «Раушен Хотел Ресорт». Об этом пишет портал «Руград».
Согласно данным ЕГРН, договор аренды был заключен еще в начале марта сроком на 10 лет. Участок площадью 7,8 тыс. кв.метров кадастровой стоимостью 18 млн рублей, с кадастровым номером 39:17:010004:1003 расположен вдоль нового променада от главного лестничного спуска и солнечных часов до строящегося лифтового подъемника. По плану застройки променада, эта земля предназначена для большого гостиничного корпуса.
Второй массив площадью 5,4 тыс. кв.м. кадастровой стоимостью более 12 млн рублей с номером 39:17:010004:1004 находится между лифтом и оврагом у отеля «Русь». Здесь планируют построить пять гостиниц и апарт-отелей.
Третий участок площадью 1,7 тыс. кв.метров с номером 39:17:010005:519 располагается параллельно территории детского лагеря им. Гайдара. На нем, а также на соседнем участке, который тоже принадлежит области и не сдан в аренду, по документам, должны быть построены международный отель и седьмая по счету гостиница.
По данным ЕГРЮЛ, арендатор этих трех участков — компания «Раушен Хотел Ресорт» — создана в ноябре 2018 года в Калининграде. Ее совладельцем и генеральным директором является московский девелопер Алексей Васин, известный также в российском ритейле и сфере управления отелями. В числе его активов — строящийся деловой центр в Нижнем Новгороде и действующий Роял Яхт Клуб в Москве, пишет издание.
Как писал РБК Калининград, в июне прошлого года на Петербургском международном экономическом форуме правительство Калининградской области, банк ВТБ и АО «Раушен Хотел Ресорт» заключили соглашение о сотрудничестве при реализации проекта по строительству курортно-оздоровительного комплекса в Светлогорске. Стоимость объекта оценивается в 4 млрд рублей. Комплекс рассчитывают ввести в эксплуатацию до 2024 года.
Не для проживания: как власти пришли к застройке нового променада в Светлогорске
В мае в Светлогорске после четырёх лет строительства наконец открыли новый променад. Правда, наслаждаться просторной пешеходной зоной жителям региона, похоже, предстоит не особо долго. Уже осенью здесь планируют начать строить гостиничный комплекс с апарт-отелем и медицинским центром. Его проект был представлен в апреле на заседании инвестсовета в правительстве Калининградской области. Ещё два года назад губернатор Калининградской области Антон Алиханов выступал против строительства апарт-отелей в Светлогорске, однако сейчас власти активно поддерживают проект застройки, утверждая, что апартаменты здесь будут не «завуалированной формой жилья», а формой бизнеса. «Новый Калининград» рассказывает, как хотят застроить новый променад, где инвестор намерен брать деньги на строительство и почему к этому проекту готовились сильно заранее.
«Променад» на променаде
Курортно-оздоровительный комплекс с незамысловатым названием «Променад» должен появиться, как несложно догадаться, на променаде. Точнее — вдоль него. 9 корпусов комплекса инвестор хочет расположить на протяжении всего нового променада — от солнечных часов до спуска с ул. Балтийской. Состоять комплекс будет из гостиницы на 120 номеров (инвестор хочет привлечь международного оператора), апарт-отеля на 235 номеров (инвестор утверждает, что он необходим, чтобы проект окупился) и медицинского центра (со спа, клиникой эстетической медицины и фитнес-клубом). На первом этапе — до осени 2020 года инвестор хочет построить первые 5 корпусов, включая апартаменты, которые с мая 2020 года он уже намерен продавать. Второй этап включает в себя международный отель и медицинский центр со всем прилагающимся. Полностью комплекс, по плану инвестора, должен начать функционировать осенью 2023 года.
Проект на инвестсовете представлял Алексей Васин, генеральный директор и учредитель двух акционерных обществ, специально созданных для строительства комплекса — «Ланцет» и «Раушен хотел ресорт». По данным ЕГРЮЛ, обе компании учреждены в ноябре 2018 года с уставным капиталом в 10 тысяч рублей у каждой. Вместе со своим партнёром Антоном Долотиным Алексей Васин, по его словам, уже более 10 лет занимается проектами в сфере девелопмента и управления отелями. В их числе — московский «Роял яхт клуб», а также выкуп недостроя в центре Нижнего Новгорода для размещения делового центра. «Также мы акционеры управляющей компании у которой контракт с Hilton, благодаря которому мы управляем двумя отелями под этим брендом», — презентовал себя инвестор.
Центральным объектом комплекса явно выступают апартаменты, хотя инвесторы утверждают, что нужны они исключительно для окупаемости всего проекта, и вообще это ни в коем случае не продажа жилых площадей. «На начальном этапе мы планировали построить лишь отель с медицинским центром и спа, но, к сожалению, экономика такого проекта, как принято сейчас говорить, вылетает с точки зрения сроков окупаемости проекта. Этот срок составил бы не менее 15 лет и делает проект экономически непривлекательным», — сообщил Васин. И пояснил, что «для улучшения показателей проекта» было решено добавить апартаменты гостиничного типа с возможностью привлечения соинвесторов.
«Хочу сделать акцент, что это не продажа жилых площадей, а, по сути, продажа готового бизнеса, дающего возможность людям выступить в роли соинвесторов проекта, в котором мы предлагаем полностью готовые гостиничные номера, которые укомплектованы в полном соответствии с требованиями международного оператора», — отдельно отметил Васин. По его словам, такое предложение для «мини-инвесторов» может стать достойной альтернативой депозитам 10% и поддержит рынок сдачи жилья. При этом инвесторы намерены установить практически заградительные цены на свои апартаменты — 180-240 тысяч рублей за квадратный метр. Эту стоимость они называют обоснованно высокой.
Судя по представленным эскизам, в комплексе будет 5-6 этажей (первые этажи традиционно отдаются под коммерцию). Впрочем, инвесторы попросили не считать эскизы конечным вариантом. По их словам, комплекс будет построен «в современном архитектурном стиле, который будет согласован через градостроительный совет и публичные слушания».
Это же подтвердил губернатор Антон Алиханов, активно защищавший проект во время инвестсовета. «Архитектуру еще будем рассматривать на градосовете, это предварительные варианты. Выбрали наиболее нейтральный, в холодных серых тонах чтобы подчеркнуть, что это исключительно проект. Будем выбирать из 5-6 вариантов различных колористических проектов», — сообщил он.
Море за стеной: как строили променад в Светлогорске и что в итоге получилось
В комплексе предусмотрены подземные гаражи. Подъезжать машины должны со стороны улицы Балтийской, где во время строительства променада был сделан автомобильный съезд. Однако власти обещают ограничить автомобильное движение по променаду, как это сделали на ул. Баранова в Калининграде, где грузовики могут подъезжать к рынку только в определённые часы для выгрузки и погрузки товара.
Целевой аудиторией своего проекта инвесторы видят людей с доходом выше среднего — это касается и покупателей апартаментов, и постояльцев отеля, и клиентов медицинского центра, который в том числе планирует заниматься пластической и косметологической хирургией. Медцентр, по словам авторов проекта, будет обеспечивать приток постояльцев в отель и апартаменты вне сезона. «Все знают, что, как правило, такие операции проводятся вне солнца. Как раз в осенний, зимний, весенний период», — подчеркнул Васин. Схожим образом инвесторы ответили на замечание Феликса Лапина о смысле подобного «таймшера», если лето в Калининграде «бывает два дня».
В рамках единой концепции инвесторы пообещали благоустроить территорию вокруг и вложиться в развитие Светлогорска — в планах есть детские и игровые площадки, озеленение, скамейки, урны, а также бювет, реконструкция Центрального спуска и новый забор для детского центра им. Гайдара. Также запланировано финансирование строительства линейных объектов и укрепление осыпающихся склонов.
«Морской бульвар» в «Большом побережье»
Областные власти никогда не скрывали намерений застроить первую линию светлогорского побережья. В 2014 году проект застройки первой линии вдоль променада, к строительству которого на тот момент ещё не приступили, назывался «Морской бульвар», и его идеологом, как и инициатором строительства променада, выступил Александр Башин, возглавлявший тогда областное агентство по архитектуре и градостроению.
В 2017 году Башин, уже покинувший правительство области, представил градостроительную концепцию развития Светлогорска. Как утверждалось, её заказали вскоре после скандала со строительством апарт-отеля на склоне у Центрального спуска (объект получил прозвище «стакан»). Частью этой концепции оказался «Морской бульвар», подразумевавший строительство на новом променаде гостиниц, доходных домов, ресторанов, галереи-бювета, а ещё аквапарка и трёх санаториев ближе к Пионерскому. Нашлось в проекте место и лифтовому спуску у театра эстрады, разрешение на строительство которого позже получит компания, связанная с Александром Башиным.
В мае 2018 года во время очередного визита губернатора на затянувшуюся стройку променада выяснилось, что одной из причин строительных задержек стала прокладка сетей для будущей застройки. В изначальном проекте этих работ не было и в контракт их не вносили. «Мы выполняем параллельно работы по укладке инженерных сетей для будущей застройки. Нам заказчик и правительство идут навстречу в приемке этих работ», — говорил тогда исполнительный директор компании-подрядчика «Геоизол» Александр Стрельников.
Сейчас в комментарии «Новому Калининграду» Стрельников сообщил, что прокладывали не коммуникации, а каналы для них. По его словам, это была инициатива подрядчика. «Мы при строительстве променада учли возможную необходимость подключения к сетям водоснабжения и водоотведения объектов, которые потенциально будут размещаться в районе променада, и поэтому мы проложили каналы, которые делают возможным укладку сетей без демонтажа променада. Это не входило в контракт, не оплачивалось заказчиком. А дальше эти сети уже будут, собственно, выполнять, согласовывать и получать разрешение те заинтересованные лица, которые впоследствии там будут, возможно, осуществлять строительство», — уточнил он. Он также добавил, что подрядчик ничего не знал о будущем строительстве, но предполагал, что какие-то объекты вдоль променада в любом случае появятся.
Презентация концепции развития Светлогорска. 2017 год.
За несколько месяцев до этого выезда — в феврале 2018 года — федеральные власти по сути разрешили застройку светлогорских склонов, сместив первую зону округа горно-санитарной охраны, где запрещено любое строительство, на пляж. Склоны же (и вместе с ними променад) оказались во второй зоне охраны, где разрешено строить гостиницы и апарт-отели. По всей видимости, именно это решение позволило оперативно найти инвестора на застройку склона и добавить работы строителям променада.
В марте 2019 года Алиханов сообщил журналистам «Делового Петербурга», что правительство работает над проектом с условным названием «Большое побережье». «Мы по-разному сейчас пытаемся этот проект внутри называть, потому что название должно быть более красивое, но по замыслу это целый комплекс историй по развитию туристической инфраструктуры на нашем балтийском побережье», — рассказал Алиханов. И пообещал вскоре провести презентацию. Правда, обсуждение этого проекта в начале апреля закрыли от журналистов.
Одновременно с этим власти запустили процесс перевода участков на первой линии в новую «зону застройки в районе променада» без ограничений высотности (ранее ограничение было — до 4-х этажей). В число участков, планируемых к разделу и переводу в новую зону, попал новый променад со склоном, а также участок, на котором в данный момент расположен детский центр им. А. Гайдара. Участок с кадастровым номером 39:17:010006:89 после раздела решили перевести из зоны детских лагерей в общественно-деловую зону («Общественно-деловые: Объекты здравоохранения, санатории»). Сейчас этот участок включает в себя часть нового променада, а также склон и пляж возле спортлагеря «Юность».
Во время инвестсовета губернатор дал понять, что представляемый проект относится к «Большому побережью». Более того, является якорным. «Есть ряд становых проектов, которые будут тянуть за собой другие проекты. Здесь огромное количество пространства для малого и среднего бизнеса. Это и велодорожка на косе, и велодорожка от косы до косы. У нас есть история, уже все изыскания провели, ребята из Красноярска будут делать аквапарк рядом с Зеленоградском. Забили уже сваи под лифт на променад, это будет дальше развитие променада. Когда на такие вещи смотришь в целом, понятно откуда поток. Они создают синергию, которая и даст снижение тех рисков, о которых вы говорите», — высказался глава региона.
«Прости-прощай и всё»
Инвесторы рассчитывают, что ежегодно услугами и сервисами комплекса будут пользоваться не менее 300 тыс. человек, а реализация проекта даст 490 новых рабочих мест с «зарплатами выше среднего по региону». Конкретные цифры они озвучивать не стали. До 2039 года, по их расчётам, бюджеты получат в качестве налоговых отчислений не менее 3,6 млрд рублей. Строительство комплекса оценивается в 6,2 млрд рублей. Половину этой суммы инвестор рассчитывает получить в кредит от банка ВТБ, ещё 1,5 млрд — ожидаемая прибыль от реализации проекта (продажи апартаментов), 0,5 млн — средства компании, оставшиеся деньги (около 1 млрд рублей) — собственные средства акционера в виде беспроцентного займа компании.
«В активы компаний мы внесли более 500 млн рублей путем дополнительной эмиссии бумаг», — сообщил на инвестсовете Васин.
Именно финансовая состоятельность проекта вызвала больше всего вопросов у налоговой службы. Глава регионального управления ФНС Ирина Сорокина обратила внимание на нестыковки в документах и недостаток информации в докладе.
«Прозвучала позиция об эмиссии ценных бумаг. Подтверждения этого мы не видели. На сегодняшний день действий с точки зрения увеличения уставного капитал не произошло. Мы изучили бизнес-планы ваших компаний и ваших инвестпроектов, и там действительно есть расхождения и нестыковки, и мы бы хотели, чтобы вы их исправили. Это может по меньшей мере говорить о недостоверности», — заметила она.
По словам инвесторов, дополнительная эмиссия началась 28 марта, и только после регистрации отчёта можно будет осуществить регистрационные действия. Внести изменения в уставный капитал они пообещали до конца мая. Что касается нестыковок, то Васин признал их наличие и объяснил это спешной подготовкой к инвестсовету.
«Давайте договоримся, до того как мы будем принимать юридически значимые решения в части постановлений, чтобы замечания со стороны налоговой были устранены. Если это будет произведено, тогда можно будет о чем-то говорить», — подчеркнул Алиханов. На момент публикации материала изменений в уставном капитале компаний, по данным ЕГРЮЛ, нет.
Ещё один вопрос к масштабному строительству на променаде касается возможных проблем с реализацией проекта. У областного правительства уже есть опыт провального инвестпроекта в Зеленоградске, где начали строить яхтклуб и апарт-отель на реке Тростянка, но так и не построили. Как утверждает губернатор, ситуация не должна повториться, как не должно быть у инвестора возможности реализовать проект частично — например, построить только апарт-отель и не строить медцентр и гостиницу. «Мы исходим из того, что проекты неразрывны и постановление будем подписывать одним документом, чтобы они не были возможны к разрыву, чтобы как раз застраховаться от того, что одна часть будет реализована, другая — нет. Если инвестор не реализует проект, мы разрываем соглашение, земельный участок в нашей [собственности], прости-прощай и всё. Вопрос того, как мы дальше с этим будем разбираться — если они не реализуют, кто-то это будет доделывать дальше. Всегда есть возможность, и это уже происходило в истории не так давно. Надо менять владельца объекта и доделывать то, что было написано в соглашении», — подчеркнул глава региона.
Настоящие отели и ненастоящие апартаменты
«Сердце кровью обливается»: как Алиханов судьбу Светлогорска решал
В 2016 году на фоне истории со «стаканом» недавно занявший кресло врио губернатора Антон Алиханов утверждал, что с апарт-отелями в Светлогорске «пора заканчивать и переходить просто на гостиницы». «Вот с 1 января и приступим. Мы все прекрасно понимаем, что строительство апарт отелей — это способ обойти существующие нормы», — рассказывал жителям Светлогорска новоиспеченный глава региона.
О том же самом он говорил и несколько месяцев спустя, когда ввёл некий «мораторий» на застройку центра курортного города. «Мне бы не хотелось бы, если мы начинаем новую часть развития, скатиться в то, что мы с вами на первой линии построим апарты, которые будут опять завуалированной формой жилья. Этого точно допустить нельзя, потому что за предыдущие, скажем так, ошибки, мы ответственности не несем, хотя и пытаемся их частично исправлять, как в примере со „стаканом“. По тем объектам, которые мы создаем вновь — такая веха новая историческая — чтобы не повторять этих ошибок, и там не было жилья, а действительно это были коммерческие объекты, магазины, рестораны, отели на-сто-я-щие», — объяснял губернатор Александру Башину в апреле 2017 года.
И даже поддержал идею архитектора прописать отдельный регламент по гостиницам, в котором будет указано, что не допускаются гостиницы квартирного типа: «Жилья там быть не должно, конечно, нет. Об этом мы с вами договорились. Первую линию мы не трогаем, и жилья там никакого быть не должно — в том числе завуалированного типа, типа апарт-отелей».
Теперь же риторика губернатора резко изменилась — областные власти хором с инвестором утверждают, что апарт-отель проекта «Променад» — это вовсе не «завуалированная форма жилья», а такая форма гостиничного бизнеса. «Это не апартаменты, это гостиничный комплекс. Более того, это было в первоначальном обсуждении проекта — это гостиница просто с апартаментами, которые будут круглогодично сдаваться в аренду. Люди инвестируют в бизнес, покупают долю бизнеса. Это не значит, что люди купили и будут жить. Ценовая категория включает в себя всё вплоть до вилок и ложек. Соответственно, это уже готовый бизнес, куда люди инвестируют деньги и гарантированно получают с него доход. По сути дела, это депозит. По документам они могут продаваться как метры квадратные, а что касается их использования и эксплуатации, это будет именно как отель, как вид бизнеса. Еще раз говорю, это для постоянного проживания продаваться не будет», — доказывал журналистам после заседания инвестсовета вице-премьер Гарри Гольдман. Губернатор к прессе решил не выходить.
Текст — Татьяна Зиберова, фото — Виталий Невар, презентация проекта предоставлена пресс-службой правительства Калининградской области.
Нашли ошибку? Cообщить об ошибке можно, выделив ее и нажав Ctrl+Enter