Что такое эксплуатирующая организация в жкх
Непосредственное управление домом, УО и РСО : отвечаем на вопросы
Среди способов управления многоквартирными домами наименее распространённый – непосредственное, когда МКД управляют сами владельцы помещений. Сегодня отвечаем на вопросы, заданные нашими читателями о непосредственной форме управления домом.
Кто вносит в ГИС ЖКХ информацию по лицевым счетам потребителей коммунальной услуги
Согласно п. 1 ч. 2 ст. 161 ЖК РФ, собственники вправе выбрать на общем собрании такой способ как непосредственное управление домом при условии, что количество квартир в нём не превышает тридцати. В таком случае владельцы помещений сами заключают с подрядными компаниями договоры на обслуживание и ремонт общего имущества МКД и предоставление коммунальных услуг.
Поскольку между собственниками и исполнителями нет управляющей организации или ТСЖ/кооператива, у жителей часто возникают вопросы о нюансах исполнения требований законодательства к надлежащему управлению МКД. Например, кто должен вносить обязательную информацию по лицевым счетам потребителей коммунальных услуг в ГИС ЖКХ и нужно ли это делать вообще.
В соответствии с разд. 8 приказа № 74/114/пр, среди информации, подлежащей размещению поставщиками коммунальных ресурсов для предоставления коммунальных услуг в МКД, есть данные о лицевых счетах и их номерах. Поскольку при непосредственном управлении домом исполнителем КУ является ресурсоснабжающая организация, то именно она должна размещать данные о лицевых счетах потребителей.
Если собственники помещений не видят такой информации в ГИС ЖКХ, им необходимо обратиться к поставщику соответствующих коммунальных ресурсов с претензией. В отсутствие ответа – в орган ГЖН, который проведёт проверку РСО и при наличии нарушений потребует от организации их устранить.
Кто отвечает за качество коммунальных услуг внутри дома
Один из наших читателей спросил, кто несёт ответственность за предоставление коммунальных услуг ненадлежащего качества, возмещает ущерб (при его наличии), если до границы балансовой принадлежности показатели качества не нарушены.
Согласно ПП РФ № 354, при непосредственном способе управления исполнителем КУ является ресурсоснабжающая организация. Поэтому ответственность за некачественное оказание услуг несёт именно она.
Исключением может стать ситуация, когда собственники заключили договор с какой-либо подрядной организацией, которая занимается содержанием и ремонтом их общего имущества. Если ухудшение качества коммунальной услуги случилось из-за действий/бездействия такой организации, то именно она будет нести ответственность за причинённый ущерб.
Могут ли собственники помещений отказаться от части работ/услуг, прописанных в ПП РФ № 290
Разберём вопрос, вправе ли собственники на ОСС принять решение об отказе от уборки лестничных клеток и придомовой территории, включённых в договор с подрядчиком на содержание и ремонт общего имущества МКД.
В соответствии с пп. «а» п. 2 ПП РФ № 290, в случае, если управление многоквартирным домом осуществляется непосредственно собственниками помещений, перечень услуг и работ из числа включённых в минимальный перечень, периодичность их оказания и выполнения определяются общим собранием собственников и отражаются в его решении. Таким образом, собственники вправе исключить из перечня услуг/работ уборку мест общего пользования и/или придомовой территории.
Проверяет ли орган ГЖН управляющую организацию, если собственники заключили с ней договор на обслуживание дома
И последнее, о чём поговорим сегодня: проверяет ли работу управляющей организации орган ГЖН, если собственники помещений в МКД при непосредственном управлении заключили с ней по договор обслуживания и ремонта общего имущества.
Если собственники на ОСС выбрали непосредственное управление домом и решили заключить договор обслуживания с управляющей организацией, то орган ГЖН не вправе осуществлять лицензионный контроль в отношении такой УО.
В таких отношениях компания выступает подрядчиком. Если УО по такому договору не выполняет какие-то работы, нарушает его условия, то решить этот вопрос собственники могут только через суд. Отношения с УО по договорам подряда регулируются нормами ГК РФ, а не ЖК РФ.
На заметку
При непосредственном управлении домом ответственность за надлежащее содержание общего имущества несут сами собственники. Если исполнителями коммунальных услуг в таких условиях являются поставщики ресурсов, то для ремонта и обслуживания общего имущества, инженерных сетей владельцы квартир должны найти подрядную организацию, отношения с которой будут регулироваться нормами гражданского законодательства.
Собственники на общем собрании сами устанавливают перечень работ и услуг, которые необходимы в доме для надлежащего его содержания, и включают такой перечень в договор с подрядчиком. В качестве обслуживающей дом организации может выступать и компания, получившая лицензию на управление МКД. Но по договору подряда такая УО в отношении дома на непосредственном управлении не подлежит лицензионному контролю со стороны надзорных органов.
Управляющая компания (организация)
В статье рассматриваются общие и актуальные сведения об управляющей компании в сфере ЖКХ, которая будет полезна каждому жильцу многоквартирного дома (далее МКД).
СОДЕРЖАНИЕ
Управляющая организация — это юридическое лицо, образованное в форме коммерческой организации с целью введения лицензируемого вида деятельности по эксплуатации и обслуживанию общего имущества МКД, результат этой деятельности должен обеспечивать комфортное и безопасное условия жизни для жильцов, что достигается путем предоставления коммунальных услуг соответствующего качества на возмездной основе.
Для начала развенчаем один из мифов: управляющая компания и управляющая организация это одно и тоже. Нет – это не так.
Понятийный аппарат жилищного права не содержит в своем составе такого понятия как «управляющая компания«. А вот «управляющая организация» понятие исключительно жилищное. Этим термином обозначен субъект «основной игрок» жилищных правоотношений.
Важно: в рамках настоящей статьи понятия «управляющая компания» и «управляющая организация» используются в качестве синонимов.
1. Управляющая компания создана для извлечения прибыли
Всякий раз, когда разгорается внеочередной ЖК-скандал нередко, причиной тому является попытки потребителя урезонить экономические аппетиты эксплуатирующей компании. На что обычно представители управляющей организации отвечают: хотите качественные услуги – платите, никто бесплатно работать не будет!
Разумеется, каждая из противоборствующих сторон может привести массу доводов в свою защиту, но сейчас не об этом.
Важно понимать, что управляющая организация это коммерческая организация, преследующая цель — извлечение прибыли. Поэтом абсолютно нормаль признавать за эксплуатирующей организацией право извлекать прибыль за счет коммунальных платежей.
При этом не следует забывать о балансе между качеством предоставляемых коммунальных услуг и размером вознаграждения исполнителя.
Кроме того управляющая организация в праве ограничить предоставления коммунальной услуги.
Полезно: перечень услуг и работ по содержанию общего имущества в доме приведен в Постановление Правительства РФ от 15.05.2013 N 416.
2. Управление домом управляющей организацией – лицензируемый вид деятельности
Наличие лицензии определят право управляющей организации осуществлять свою деятельность по управлению МКД.
Лицензии эксплуатирующим компаниям выдает контрольно надзорный орган (Жилищная инспекция).
Лицензия на право управление МКД выдается при наличии ряда условий, к которым относится: руководитель общества должен пройти аттестацию, должны соблюдаться требования к раскрытию информации и пр.
При наличии ряда нарушений, выявленных надзорным органом, лицензия управляющей организации аннулируется. Поэтому институт лицензирования является очень мощным средством в борьбе с недобросовестными коммунальными компаниями. Порой достаточно двух заявлений в Жилинспецию для того, что лицензия была аннулирована.
Важно: эффективный способ обратить внимание эксплуатирующей организации к коммунальной проблеме вашего дома, уведомить последнею о намерение обратится в жилинспекцию.
3. За что отвечает управляющая организация
Важно: управляющая организация обязана разместить на официальном сайте полный текст договора управления многоквартирным домом.
Связанные одной цепью: за что отвечает управляющая компания дома
Собственник имеет право запросить договор у своей управляющей компании.
В подготовке материала приняли участие: заместитель генерального директора по управлению недвижимостью RD Management Наталья Барамыгина, пресс-служба комплекса городского хозяйства Москвы, пресс-службы управляющей компании «ВК Комфорт», генеральный директор PSN Home Александра Гулева, пресс-служба «ПИК-комфорта»
Каждый владелец недвижимости имеет право инициировать общее собрание собственников и предложить на голосование дополнительный перечень услуг. Если большинством голосов будет принято положительное решение, данные услуги будут добавлены в перечень услуг управляющей организацией. По аналогии решается вопрос по отказу от каких-либо услуг, не входящий в обязательный перечень.
Увеличение количества работ и услуг, соответственно, увеличивает и сумму в платежном документе.
Это постановление правительства РФ от 03.04.2013 № 290 «О минимальном перечне услуг и работ». Оно регламентирует список обязательных услуг и работ УК. Дополнительные услуги и периодичность их оказания, которые будут вписаны условием договора по содержанию общего имущества и войдут в расчет ставки на обслуживание и содержание дома, принимаются на основании решения собственников жилья.
Порядок предоставления коммунальных услуг и расчета начислений по ним закреплен в постановлении правительства РФ №354 от 06.05.2011 года. Деятельность по управлению домами регламентируется постановлением правительства РФ №416 от 15.05.2013 года. Все их легко найти в открытом доступе в интернете. Также есть требования лицензирования деятельности УК, если она их будет регулярно нарушать, то потеряет лицензию и не сможет продолжать работу.
Главный документ, регламентирующий работу управляющих компаний, это Жилищный кодекс РФ.
В большинстве столичных домов расчеты за электроэнергию осуществляются с помощью прямых платежей в «Мосэнергосбыт» или в другую энергосбытовую организацию, которая самостоятельно начисляет платежи за электроэнергию.
Но в любом случае собственник может обратиться в УК, чтобы получить специализированную консультацию в отношении дальнейших действий. Если вопрос связан с расчетами «Мосэнергосбыта», то сотрудник диспетчерской службы в любом случае обязан проинформировать жильца о контактных лицах ресурсоснабжающей организации.
В случае если случится обрыв линии электропередач, то данный вопрос будет также решать ресурсоснабжающая организация.
Жилищный кодекс не предусматривает административных взысканий управляющей компании к собственникам за оставленный мусор около мусоропровода. Если соседи нарушают правила порядка, например, шумят после 23:00 или курят в подъезде, нужно обратиться в полицию, причем не просто так, а с фото или видео подтверждением своих обвинений. Вообще, управляющая компания не вправе наказывать и штрафовать нарушителей порядка. При этом УК может направить сотрудника, который зафиксирует нарушения в подъезде.
Аварийно-диспетчерская служба домов принимает все запросы от жильцов. Например, если в квартире пахнет газом, собственник может обратиться как в специализированное ведомство, так и в диспетчерскую своей УК. Сотрудник диспетчерской обязан урегулировать этот вопрос: оперативно вызвать специализированную организацию, полностью проконтролировать их приезд, выполнение работ, оформить закрытие заявки и получить удовлетворительный ответ от собственника.
Звонить в диспетчерскую управляющей компании (узнать адрес и телефон управляющей организации вашего дома вы можете на сайте «Дома Москвы» стоит в следующих случаях:
Также управляющая компания может оказать услуги на платной основе, в случаях неисправности электрики и сантехники (которые не входят в состав общего имущества в МКД).
А для улучшения качества и оперативности выполнения заявок жителей, контроля качества и сроков их выполнения, мониторинга всех поступающих жалоб жителей, выявления типовых проблем, а также для предотвращения и предупреждения аварийных ситуаций в Москве был создан единый диспетчерский центр комплекса городского хозяйства города.
Все телефоны объединенных диспетчерских служб районов Москвы выведены на городской Сall-центр единой диспетчерской. Жители Москвы с заявками обращаются по тем же телефонам, по которым звонили до создания этого центра. Каждой заявке присваивается порядковый номер, благодаря которому житель может получить актуальную информацию о сроках и ходе выполнения заявки, ремонтных работах.
Все заявки направляются по принадлежности в диспетчерские районов для оперативного решения проблем. Потом единая диспетчерская вместе с районной контролируют работу конкретных мастеров.
Телефон единой диспетчерской службы: 8 (495) 539-53-53.
Замечания жителей по работе службы принимаются по телефону: +7 495 587 73 73 или по электронной почте: kopkaevady@it.mos.ru
С номерами горячих линий «Мосводоканала», «Мосгаза», МОЭКа и других организаций, работающих в сфере ЖКХ в Москве, вы можно ознакомиться на mos.ru.
Управляющая компания, если она не имеет допуск, лицензию, сертификат на выполнение определенных видов работ, обязана заключить договор со специализированной организацией. Этот договор регулирует границы ответственности между ними.
УК не может самостоятельно устанавливать, модернизировать или кардинальном образом менять планировки помещений, состав инженерных систем, архитектурный облик здания. Также управляющая компания не может задерживать или ограничивать перемещение жителей дома, а также взламывать двери и проникать в квартиры даже в случае различных аварий или протечек.
Управляющая компания обеспечивает содержание общего домового имущества многоквартирного дома. К такому имуществу относятся все места общего пользования: лестничные площадки, лифты, колясочные, чердаки, технические этажи, подвалы и прочее. Также УК решает вопросы предоставления коммунальных услуг, обеспечивает постоянную готовность инженерных коммуникаций и оборудования в доме, тем самым обеспечивая благоприятные и безопасные условия проживания.
В случае если придомовая территория с элементами благоустройства включена в состав общего имущества, УК несет ответственность и за нее: детские площадки, парковки, трансформаторные подстанции и другие объекты, необходимые для функционирования дома; предоставляет коммунальные услуги гражданам. В обязанности УК также входит своевременный вывоз мусора.
При этом полный список услуг, предоставляемый разными управляющими компаниями, может отличаться. Крупные коммерческие управляющие организации стараются предоставить жителям больший набор услуг, они внедряют собственные стандарты обслуживания, поскольку это конкурентный рынок.
В минимальный перечень услуг и работ управляющих компаний входит: работы, необходимые для надлежащего содержания несущих конструкций (фундаментов, стен, колонн и столбов, перекрытий и покрытий, балок, ригелей, лестниц, несущих элементов крыш) и ненесущих конструкций (перегородок, внутренней отделки, полов) многоквартирных домов; работы, необходимые для надлежащего содержания оборудования и систем инженерно-технического обеспечения, входящих в состав общего имущества; работы и услуги по содержанию иного общего имущества в многоквартирном доме.
Что такое эксплуатирующая организация?
Обязательства
Организация, эксплуатирующая опасный производственный объект, должна иметь страховой полис, который подтверждает страхование ответственности. Случившиеся или угрожающие аварийные ситуации должны быть под контролем, немедленно локализоваться и ликвидироваться, вся работа направляется на то, чтобы снизить вероятность возникновения подобных проблем. Если авария все-таки произошла, организация, эксплуатирующая опасный производственный объект, участвует в расследовании происшествия. Это далеко не полный список обязательств, которые берет на себя данная организация.
Мероприятия
Производственные или любые другие виды работ на объекте, представляющем опасность для состояния здоровья населения и благополучия окружающей среды, требуют выполнения большого количества установленных норм и правил, которые неукоснительно выполняет эксплуатирующая организация. Ростехнадзор контролирует ее деятельность, поскольку является специально уполномоченным органом федерального уровня, представляя исполнительную власть в надзоре за деятельностью таких организаций в самых разных областях.
Это инженерные изыскания, архитектурное и строительное проектирование, непосредственно строительство, капитальный ремонт или реконструкция объектов. Ростехнадзор ведет реестр СРО на электронном и бумажном носителях. Работа эксплуатирующей организации находится под контролем постоянно.
Требования
Требования к опасной работе сформулированы в законодательстве РФ (Федеральный закон № 116-ФЗ 1997 года), а кроме того, существует целый ряд нормативных правовых актов, которые уточняют положения данного закона. Более тридцати видов постоянных мероприятий должна осуществлять эксплуатирующая организация. С какой периодичностью? Это указано в этих конкретных дополнениях к закону 1997 года.
Ростехнадзор надзирает над точной реализацией государственной политики, которую проводит эксплуатирующая организация, что особо важно в сферах использования недр, промышленности, в атомной энергетике (здесь Ростехнадзор не касается только разработки, изготовления, испытаний, эксплуатации и утилизации продуктов военного назначения), в сферах пользования электрическими и тепловыми сетями и установками (кроме бытовых), гидротехническими сооружениями и тому подобных.
Законодательство
Чтобы подтвердить своевременное выполнение мероприятий и процедур, требующихся по существующим правилам и нормам, необходимо предоставлять в соответствующие контролирующие органы целый ряд отчетов и документов, где прояснены все аспекты деятельности организации. Это, прежде всего:
Документация
В организации должен иметься полный пакет необходимых нормативных правовых актов и разрешительной документации непосредственно на месте, то есть там, где находится производство. Проверка эксплуатирующей организации проводится систематически и особенно часто, если задействовано производство на объектах ОПО любого типа. Поэтому документация должна находиться в полном порядке буквально всегда. Помимо нормативных актов и разрешительной документации, организация в обязательном порядке должна иметь в своем распоряжении действующий договор о страховании ответственности со стороны собственника данного промышленного объекта, если последний имеет повышенную степень производственной опасности. Это прописано в Федеральном законе № 225-ФЗ от 2010 года.
Необходимы и многие дополнительные документы, они обязательно должны быть в наличии для отдельных случаев. Например, если организация самостоятельно управляет производством, требующим лицензии, необходим в обязательном порядке действующий документ, который соответствует профилю деятельности указанного предприятия. Если производство на объекте первого и второго класса опасности, обязательной является декларация, которая подтверждает установленный уровень безопасности на данном производстве.
Использование техники
Соблюдение установленного производителями режима использования специальной техники строго обязательно. Это касается и инструментов, оборудования, необходимого для производства. Режим должен быть установлен такой, при котором риски аварий и несчастных случаев сводятся к минимуму. Особенно жестко действует это требование по отношению к опытным образцам оборудования и машин, когда экспертиза промышленной безопасности еще не была проведена на данной стадии эксплуатации, а также при производственном контроле за безопасностью работы в составе ОПО подъемных сооружений (далее ПС). Эксплуатирующая организация должна в полном объеме выполнять Правила производственного контроля на объектах ОПО, которые утверждены Законодательным собранием в 1999 году с поправками и дополнениями, сделанными в 2005 и 2013 годах там же.
Организация обязана содержать ПС в рабочем состоянии, при этом соблюдая безопасность, а для этого необходимы постоянное обслуживание и надлежащий надзор, произведенный вовремя ремонт и техническое освидетельствование. Для этих целей организация устанавливает порядок осмотров и их периодичность, а также обеспечивает ремонт и техническое обслуживание ПС, грузозахватных органов, рельсовых путей, всех приспособлений, тары, чтобы процесс работы сопровождался безопасностью. Обязательно устанавливается и обеспечивается порядок аттестации специалистов, у каждого должен быть соответствующий допуск к работе. Это касается и персонала. Для самостоятельной трудовой деятельности выдаются соответствующие удостоверения, где точно указан тип ПС, перечислены виды работ, описано оборудование, на котором им разрешается работать.
Выполнение инструкций
Для определения численности специалистов эксплуатирующая организация использует распорядительный акт, где учтены требования Федеральных норм и правил (пункт 23), а также учтено количество и фактические условия на производстве для эксплуатации ПС. Во время отпусков, командировок, болезней или отсутствия специалистов по другим причинам их обязанности должны выполнять в соответствии с распорядительным актом организации те работники, которые замещают отсутствующих по должности, но с соответствующей квалификацией, закончившие специальное обучение и получившие аттестацию.
Назначения и проверки
Если ПС управляется с пола или с помощью стационарного пульта, к работе допускаются только те рабочие, которые обучены в соответствии с требованиями инструкции (руководства) по эксплуатации именно такого ПС. Если же для управления ПС используется одна из систем управления дистанционного (например, по радио), вместе в перечисленными выше требованиями необходим учет требований, которые изложены в инструкции по работе с системой дистанционного управления. На то существуют отдельные приказы Ростехнадзора. Если необходимо управлять краном автомобиля (манипулятором), вышкой (автогидроподъемником), водитель назначается после его полного обучения в установленном правилами порядке. Для таких случаев тоже действует соответствующий приказ Ростехнадзора.
Обеспечение безопасности работ
Меры, предпринимаемые руководством:
Отдельные случаи
Если зона обслуживания ПС не полностью просматривается из кабины или места управления, а также отсутствует связь между крановщиком (оператором) и стропальщиком, назначается сигнальщик, чаще всего из стропальщиков. Для такого назначения необходим специалист, несущий ответственность за безопасность работ. Если работы ведутся с использованием вышки, а зона обслуживания не просматривается машинистом подъемника, сигналы оператору и персоналу в люльке передаются с помощью радио или телефона.
Рихтовка рельсов, обслуживание ПС, а также его ремонт выполняются строго по требованиям инструкции. Эксплуатирующая организация обеспечивает устранение неисправностей своевременно, чтобы обеспечить соответствие технологическому процессу состояние ПС. Если это сделать невозможно, работа должна быть остановлена. Штат организации, отвечающей за безопасность, нужно укомплектовать полностью специалистами должной квалификации. Если хотя бы одного не будет хватать, последствия в случае непредвиденного поведения оборудования могут быть очень тяжелыми. Обязательно медицинское обследование каждого работника.