дата совершения сделки это
Дата совершения сделки это
Общие положения о сделках
50. По смыслу статьи 153 ГК РФ при решении вопроса о правовой квалификации действий участника (участников) гражданского оборота в качестве сделки для целей применения правил о недействительности сделок следует учитывать, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (например, гражданско-правовой договор, выдача доверенности, признание долга, заявление о зачете, односторонний отказ от исполнения обязательства, согласие физического или юридического лица на совершение сделки).
51. Согласно пункту 2 статьи 154 ГК РФ односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны. Если односторонняя сделка совершена, когда законом, иным правовым актом или соглашением сторон ее совершение не предусмотрено или не соблюдены требования к ее совершению, то по общему правилу такая сделка не влечет юридических последствий, на которые она была направлена.
52. Последствия недобросовестных действий (бездействия) стороны сделки, способствовавших наступлению или ненаступлению условия, установлены пунктом 3 статьи 157 ГК РФ. Если наступлению условия недобросовестно воспрепятствовала сторона, которой наступление условия невыгодно, то условие признается наступившим. Если наступлению условия недобросовестно содействовала сторона, которой наступление условия выгодно, то условие признается ненаступившим.
По смыслу пункта 3 статьи 157 ГК РФ не запрещено заключение сделки под отменительным или отлагательным условием, наступление которого зависит в том числе и от поведения стороны сделки (например, заключение договора поставки под отлагательным условием о предоставлении банковской гарантии, обеспечивающей исполнение обязательств покупателя по оплате товара; заключение договора аренды вновь построенного здания под отлагательным условием о регистрации на него права собственности арендодателя).
53. Если иное прямо не следует из закона или иного правового акта, статья 157.1 ГК РФ применяется к любому согласию третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления на совершение гражданско-правовой сделки. При этом, например, правила о согласии на совершение сделок, предусмотренные Федеральным законом от 26 декабря 1995 года N 208-ФЗ «Об акционерных обществах» и Федеральным законом от 8 февраля 1998 года N 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», являются специальными по отношению к общим положениям статьи 157.1 ГК РФ.
54. В силу принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (пункт 2 статьи 1 ГК РФ) третье лицо, орган юридического лица, а также государственный орган или орган местного самоуправления, если такой орган действует с целью защиты интересов соответствующего публично-правового образования в гражданских правоотношениях (пункт 1 статьи 124 ГК РФ), не обязаны давать согласие на совершение сделки.
Молчание не считается согласием на совершение сделки, за исключением случаев, установленных законом (пункт 4 статьи 157.1 ГК РФ). Если третье лицо или соответствующий орган, действующий от имени публично-правового образования как участника гражданских правоотношений, не ответили на запрос стороны сделки в разумный срок (пункт 2 статьи 157.1 ГК РФ), считается, что в даче согласия отказано. Однако указанное обстоятельство не препятствует в дальнейшем выражению согласия на совершение сделки или ее последующему одобрению.
Если необходимость получения согласия государственного органа или органа местного самоуправления вызвана осуществлением им публичной функции (например, пункт 4 статьи 292 ГК РФ) и не затрагивает интересов соответствующего публично-правового образования как участника гражданских правоотношений, то соответствующий орган обязан дать ответ о своем согласии или несогласии. В случае нарушения этой обязанности заинтересованное лицо вправе требовать возмещения причиненных убытков (статьи 15, 1069 ГК РФ). Решение такого органа может быть оспорено в судебном порядке как в связи с нарушением процедуры его принятия, так и по мотивам несогласия с основаниями принятого решения.
55. Согласие третьего лица на совершение сделки может быть выражено любым способом, за исключением случаев, когда законом установлена конкретная форма согласия (например, пункт 3 статьи 35 СК РФ).
Согласие органа публично-правового образования должно быть выражено в письменной форме (в виде ненормативного правового акта, письма и т.п.).
При этом согласие третьего лица может быть адресовано любому из контрагентов сделки.
Согласно пункту 3 статьи 157.1 ГК РФ согласие на совершение сделки может быть как предварительным, так и последующим (одобрение).
56. Лицо, дающее предварительное согласие, вправе дополнительно указать условия, на которых оно согласно с тем, чтобы сделка была совершена. Несоблюдение сторонами сделки названных условий дает третьему лицу право на ее оспаривание на основании статьи 173.1 ГК РФ.
Третье лицо вправе дать одно согласие на совершение нескольких сделок. При этом статья 157.1 ГК РФ не предусматривает возможности выдачи общего согласия третьего лица на совершение любых сделок с конкретно неопределенным имуществом. Допустимость такого согласия может быть предусмотрена законом или вытекать из особенностей правоотношений сторон сделки и третьего лица, согласующего ее.
57. Третье лицо, давшее предварительное согласие на совершение сделки, вправе отозвать его, уведомив стороны сделки до момента ее совершения и возместив им убытки, вызванные таким отзывом (статья 15 ГК РФ).
Поскольку гражданским законодательством не установлены правила об отзыве согласия третьего лица на совершение сделки, в таком случае по аналогии закона подлежат применению положения об отзыве акцепта (пункт 1 статьи 6, статья 439 ГК РФ). Отзыв согласия, сообщение о котором поступило сторонам сделки после ее совершения, считается несостоявшимся. Отзыв предварительного согласия после совершения сделки, равно как и отзыв осуществленного последующего согласия (одобрение) не могут служить основанием для признания сделки недействительной.
Согласие на совершение сделки может быть признано недействительным применительно к правилам главы 9 ГК РФ. В частности, согласие, данное третьим лицом под влиянием существенного заблуждения, обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств, может быть оспорено в соответствии со статьями 178 и 179 ГК РФ.
При признании согласия на совершение сделки недействительным сделка может быть оспорена по мотиву отсутствия необходимого в силу закона согласия по правилам статьи 173.1 ГК РФ.
58. Если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона приняла исполнение и уклоняется от такого удостоверения, суд по требованию стороны, исполнившей сделку, вправе признать сделку действительной. Годичный срок исковой давности по указанному требованию исчисляется с момента, когда истец узнал или должен был узнать о том, что другая сторона уклоняется от нотариального удостоверения (пункт 4 статьи 165, пункт 1 статьи 200 ГК РФ).
59. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. Годичный срок исковой давности по указанному требованию исчисляется с момента, когда истец узнал или должен был узнать о том, что другая сторона уклоняется от государственной регистрации (пункт 4 статьи 165, пункт 1 статьи 200 ГК РФ).
61. Сторона, фактически исполнявшая сделку до ее необходимой государственной регистрации, не вправе ссылаться на истечение срока исковой давности по требованию другой стороны о ее государственной регистрации (пункт 2 статьи 10, пункт 3 статьи 433 ГК РФ).
62. Сокращенный (годичный) срок исковой давности, установленный в пункте 4 статьи 165 ГК РФ, не распространяется на требование одной стороны сделки к другой стороне о возмещении убытков, вызванных уклонением последней от нотариального удостоверения или государственной регистрации этой сделки (статья 15 ГК РФ, пункт 3 статьи 165 ГК РФ). К названному требованию подлежит применению общий срок исковой давности (статья 196 ГК РФ).
63. По смыслу пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ).
При этом необходимо учитывать, что гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо несут риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, перечисленным в абзацах первом и втором настоящего пункта, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя. Гражданин, сообщивший кредиторам, а также другим лицам сведения об ином месте своего жительства, несет риск вызванных этим последствий (пункт 1 статьи 20 ГК РФ). Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу.
Если лицу, направляющему сообщение, известен адрес фактического места жительства гражданина, сообщение может быть направлено по такому адресу.
При наличии у иностранного юридического лица представителя на территории Российской Федерации сообщения, доставленные по адресу такого представителя, считаются полученными иностранным юридическим лицом (пункт 3 статьи 54 ГК РФ).
Адресат юридически значимого сообщения, своевременно получивший и установивший его содержание, не вправе ссылаться на то, что сообщение было направлено по неверному адресу или в ненадлежащей форме (статья 10 ГК РФ).
64. Правила статьи 165.1 ГК РФ о юридически значимых сообщениях применяются, если иное не предусмотрено законом или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон (пункт 2 статьи 165.1 ГК РФ).
Договором может быть установлено, что юридически значимые сообщения, связанные с возникновением, изменением или прекращением обязательств, основанных на этом договоре, направляются одной стороной другой стороне этого договора исключительно по указанному в нем адресу (адресам) или исключительно предусмотренным договором способом. В таком случае направление сообщения по иному адресу или иным способом не может считаться надлежащим, если лицо, направившее сообщение не знало и не должно было знать о том, что адрес, указанный в договоре является недостоверным.
65. Если иное не установлено законом или договором и не следует из обычая или практики, установившейся во взаимоотношениях сторон, юридически значимое сообщение может быть направлено, в том числе посредством электронной почты, факсимильной и другой связи, осуществляться в иной форме, соответствующей характеру сообщения и отношений, информация о которых содержится в таком сообщении, когда можно достоверно установить, от кого исходило сообщение и кому оно адресовано (например, в форме размещения на сайте хозяйственного общества в сети «Интернет» информации для участников этого общества, в форме размещения на специальном стенде информации об общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и т.п.).
66. В юридически значимом сообщении может содержаться информация о сделке (например, односторонний отказ от исполнения обязательства) и иная информация, имеющая правовое значение (например, уведомление должника о переходе права (статья 385 ГК РФ).
67. Бремя доказывания факта направления (осуществления) сообщения и его доставки адресату лежит на лице, направившем сообщение.
Юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения.
Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат. Если в юридически значимом сообщении содержится информация об односторонней сделке, то при невручении сообщения по обстоятельствам, зависящим от адресата, считается, что содержание сообщения было им воспринято, и сделка повлекла соответствующие последствия (например, договор считается расторгнутым вследствие одностороннего отказа от его исполнения).
68. Статья 165.1 ГК РФ подлежит применению также к судебным извещениям и вызовам, если гражданским процессуальным или арбитражным процессуальным законодательством не предусмотрено иное.
Юридическая помощь при сделках с недвижимостью
Проведение сделок с недвижимостью всегда связано с риском. Вы можете потерять не только деньги, но и имущество.
В 2017 году порядок оформления сделок с недвижимыми объектами существенно изменился. Чтобы сделка купли-продажи завершилась успешной регистрацией жилья в Росреестре, лучше все действия осуществлять при поддержке опытного юриста.
Расскажем далее, на какие нюансы стоит обратить особое внимание, как проходит регистрация недвижимости в 2018 году и чем может помочь юрист.
Какие существуют виды сделок с недвижимостью?
Право распоряжаться объектом недвижимости принадлежит только собственнику, но можно совершать сделки и через представителей по доверенности.
Наиболее распространены следующие виды сделок:
Законом предусмотрена обязательная регистрация сделки с недвижимостью в Росреестре.
Все сведения при регистрации вносятся в госреестр ЕГРН. Исключение может предусматриваться только законом (например, это правило не распространяется на краткосрочную аренду недвижимости).
Оформление сделок с недвижимостью без сопровождения юриста может создать вам серьезные проблемы. Вы рискуете столкнуться с мошенничеством, потерять собственные деньги или права на квартиру.
Задача юриста устранить все эти последствия и обеспечить защиту ваших интересов на всех этапах сделки, от проверки благонадежности контрагента до регистрации жилья в службе Росреестра.
Если вы решили заключить договор аренды, помните о правилах регистрации таких сделок. При заключении долгосрочного договора (более одного года) сделку обязательно нужно регистрировать в Росреестре.
Как оформить сделку с недвижимостью?
Сделки с недвижимостью должны оформляться только в письменной форме, для этого нужно составить договор. Его условия согласовываются заранее только при взаимной договоренности вы сможете довести сделку до логического завершения.
Юрист в данном случае поможет:
Сделки с недвижимостью несовершеннолетних могут проводиться только с письменного согласия органа опеки. В этом случае юрист соберет доказательства соблюдения интересов ребенка при продаже или обмене квартиры.
Какие документы понадобятся для регистрации?
Для совершения любой сделки вам нужно подготовить множество бланков и форм. С помощью юриста вы быстро соберете необходимые документы, без которых сделка не может состояться:
Также юрист соберет справки о составе семьи, выписки из лицевого счета, поквартирные карточки и иные необходимые формы.
Для отдельных видов сделок могут понадобиться дополнительные бумаги. Например, при продаже доли в квартире нужно составить письменное уведомление в адрес других собственников, а договор удостоверить в нотариальной конторе.
Регистрация сделки с недвижимостью
В 2018 году следует учесть следующие нюансы при регистрации сделки с недвижимостью:
Новые правила допускают электронную регистрацию сделок с недвижимостью. Для этого необходимо зарегистрироваться на официальном портале Госуслуг, после чего заполнить электронную форму заявления. При получении выписки ЕГРН вы должны представить оригиналы документов.
Чтобы зарегистрировать недвижимость, нужно обратиться в МФЦ или Росреестр.
Госпошлина за регистрацию в 2018 году
За регистрацию сделки вам необходимо уплатить госпошлину. Например, за регистрацию сделки купли-продажи гражданам нужно перечислить госпошлину в размере 2 тыс. руб., а юридическим лицам – 22 тыс. руб.
Также предусмотрена уплата госпошлины за получение выписки из ЕГРН. Оплатить нужно от 300 до 900 руб. в зависимости от вида бланка.
Если запрос осуществляется в электронной форме через портал Госуслуг, госпошлина за выписку составит для граждан 200 руб.
Срок давности
Если при совершении сделки между сторонами возникли разногласия, их можно урегулировать в добровольном или принудительном порядке.
Для разрешения спора через суд вам нужно соблюсти срок исковой давности по сделкам с недвижимостью. Он составляет три года с момента, когда стало известно о нарушении (например, при просрочке оплаты со стороны покупателя).
Если имеются основания для оспаривания сделки, нужно учитывать специальные требования к сроку давности. Например, срок будет составлять один год (при оспоримости сделки) или три года (при ничтожности сделки).
Если вы по уважительным причинам пропустили указанные сроки, то можете восстановить их через суд. Но будьте внимательны, поскольку закон содержит правило о максимально возможном сроке исковой давности 10 лет. Как только он окончится, вы не сможете его восстановить.
Если вы собрались оспорить сделку с недвижимостью, учтите сроки исковой давности.
Оспаривание и аннулирование сделок с недвижимостью
Если при совершении сделки были допущены существенные нарушения закона, ее могут признать недействительной. Но это возможно только в судебном порядке.
Для этого устанавливаются следующие основания:
Обращаться в суд с подобным иском могут не только стороны сделки, но и другие лица, если их интересы нарушены.
Если сделка признается недействительной, запись в ЕГРН аннулируется. Право собственности, перешедшее по итогам недействительной сделки, будет восстановлено. Стороны же обязаны вернуть все полученное по сделке, т.е. деньги и объект недвижимости.
Резюме
При подготовке и проведении сделки с недвижимостью не бойтесь показаться чересчур требовательным или педантичным только тщательная проверка всех документов гарантирует вам безопасную покупку или продажу жилья. При любых сомнениях или подозрениях лучше уточнить все вопросы у юриста, чем опрометчиво рассчитывать на «авось».
Придерживайтесь следующих правил:
Не забывайте, что сделки с недвижимостью совершаются не настолько часто, чтобы пренебрегать правилами собственной безопасности. Лучше потратить несколько дней на сбор и проверку документов через юриста, чем остаться без квартиры или значительной суммы денег.
 | Людмила Разумова Редактор Практикующий юрист с 2006 года |
Комментарии
Оспаривание подозрительных сделок в банкротстве: исключение из правила определения даты совершения договора купли-продажи недвижимости
При оспаривании сделок в банкротстве принципиальным вопросом для сторон обособленного спора является дата совершения сделки. Принципиален он ввиду следующих существенных практических последствий, вытекающих из определения даты совершения сделки:
1 – именно с этой даты исчисляются пресекательные (преклюзивные) сроки для оспаривания сделок по специальным банкротным основаниям (в частности, подозрительные сделки и подозрительные сделки с целью причинить вред кредиторам, п. 1 ст. 61.2 и п. 2 ст. 61.2 Закона о банкротстве соответственно);
2 – именно на эту дату определяется ряд обстоятельств, образующих презумпцию совершения подозрительной сделки с целью причинить вред кредиторам в соответствии с п. 2 ст. 61.2 Закона о банкротстве, а также обстоятельство неравноценности встречного исполнения обязательств другой стороной сделки в соответствии с п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве. Это, например, такие обстоятельства, как неплатежеспособность или недостаточность имущества должника, осведомлённость покупателя о цели совершения сделки должника и т. д.;
Несложно догадаться, что если покупателю удастся доказать совершение сделки на более раннюю дату, то и шансов, что суд оставит сделку в силе будет намного больше. И наоборот, чем на более позднюю дату суд определит совершение сделки, тем проще арбитражному управляющему и кредиторам будет доказать порочность оспариваемой сделки.
Закономерно, что в обсуждаемой категории споров вопрос определения даты совершения сделки зачастую является ключевым.
Что же понимается под датой совершения сделки? Легальной дефиниции для данного термина нет. Сложно вывести понятие даты совершения сделки и через системный анализ норм права.
Мы можем обратить внимание на ст. 153 ГК РФ, в которой закреплено, что сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Из данного определения напрашивается следующий вывод: тот момент, когда в результате действия устанавливается, изменяется или прекращается гражданское право или обязанность, и является моментом совершения сделки.
Однако в рамках одного договора может быть выделено большое количество действий, подпадающих под определение, данное в ст. 153 ГК РФ. В контексте данного вопроса могут обсуждаться обязательственные и распорядительные сделки, концепция разделения которых была разработана еще Ф. Савиньи. Более того, также может обсуждаться позиция, разделяемая, например, С.В. Сарбашем, что любое исполнение обязательства в рамках договора выступает примером сделки (следует отметить, что еще Пленум ВАС РФ № 63 от 23.12.2010 года предусмотрел большой перечень действий, оспаривание которых допускается по правилам главы III.1 Закона о банкротстве. Вопросы, связанные с оспариванием отдельных действий выходят за рамки настоящей статьи).
Также стоит обратить внимание на то, что для наступления некоторых правовых последствий недостаточно одного отдельного действия, а необходима совокупность последовательно совершаемых действий.
В соответствии с п. 1 ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.
Следовательно, в ситуации с оспариванием договора купли-продажи движимого имущества борьба между сторонами ведется в следующей плоскости: покупатели приводят в качестве доказательства даты совершения сделки акты передачи имущества, в свою очередь арбитражный управляющий вместе с кредиторами пытаются данную позицию оспорить, доказывая обстоятельства, свидетельствующие о том, что в действительности имущество было передано позднее.
При обсуждении ситуации с оспариванием договора купли-продажи недвижимости возникают существенные политико-правовые проблемы, которые обусловлены самой природой договора купли-продажи недвижимого имущества. Собственно, непосредственное столкновение с «живым кейсом», содержащим подобные политико-правовые проблемы, и послужило мотивом для написания настоящей статьи.
В соответствии с п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Таким образом, для переноса титула собственника недвижимого имущества в рамках договора купли-продажи лишь факта передачи этого имущества от продавца к покупателю недостаточно – также необходим акт государственной регистрации права собственности за покупателем, который совершает специально уполномоченный на осуществление процедур государственной регистрации прав орган – Росреестр.
При этом государственная регистрация права собственности за покупателем не просто служит подтверждением для всех третьих лиц того обстоятельства, что покупатель – собственник (декларативный характер), а именно порождает соответствующее право, превращая покупателя в собственника (конститутивный характер).
Следовательно, нужно понимать, что даже после того, как стороны договора произведут обмен встречными предоставлениями, в том числе – подадут соответствующее заявление с необходимыми документами в Росреестр, еще какой-то период времени (а именно – до внесения Росреестром соответствующей записи в реестр) собственником отчуждаемого недвижимого имущества будет являться продавец.
Вместе с тем в некоторых ситуациях разрыв между обменом встречными предоставлениями сторонами по договору и внесением Росреестром соответствующей записи может быть существенным. Какие это могут быть ситуации?
Юристы в сфере банкротства, наверное, сразу вспомнят своих старых друзей из ФССП – приставов, а точнее аресты недвижимого имущества в их исполнении (зачастую необоснованные). Оспаривание действий приставов через суд может занять годы, в результате чего и дата совершения сделки формально сместится на соответствующий период.
Мыслимы и другие ситуации, например:
— неясность позиции законодателя в отношении того, является ли объект движимым или недвижимым имуществом, в силу чего государственная регистрация права состоялась позднее (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 07.10.2020 № Ф05-11863/2019 по делу № А40-74105/2017);
— особая природа договора, перманентно предполагающая разрыв между обменом встречными предоставлениями и государственной регистрацией права собственности. Такая ситуация обстоит с договором соинвестирования строительства объекта недвижимости (иными словами, договором купли-продажи будущей вещи) (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 24.09.2020 № Ф05-11863/2019 по делу № А40-74105/2017);
— приостановление процедуры государственной регистрации права собственности за покупателем ввиду похищения квартиры «черными риелторами» у продавца.
Последний приведенный случай составлял основу фабулы, с которой к нам обратился клиент.
Стороны заключили договор купли-продажи квартиры в 2015 году, в том же году продавец передал квартиру, а покупатель оплатил ее стоимость, после чего стороны подали в Росреестр заявление о государственной регистрации права собственности за покупателем. Росреестр процедуру приостановил ввиду того, что согласно данным Росреестра собственником квартиры являлся не продавец, а какое-то третье лицо (как оказалось впоследствии, «черный риелтор»). По причине данных обстоятельств дата государственной регистрации права собственности сместилась примерно на 3 года вперед, на 2018 год (такое смещение произошло из-за судебных процессов, направленных на возврат квартиры, похищенной «черным риелтором»).
Также, как оказалось впоследствии, в 2017 году продавец взял кредит в банке, который не смог оплатить. В 2019 году банк инициировал процедуру банкротства продавца. Впоследствии финансовый управляющий, ведущий процедуру банкротства продавца, узнал, что переход права собственности от продавца к покупателю был зарегистрирован только в 2018 году, в связи с чем решил попробовать оспорить договор купли-продажи квартиры как подозрительную сделку (даны основные фактические обстоятельства, чтобы окончательно не запутать всех читателей).
Изучив практику ВС РФ по поводу определения даты совершения договора купли-продажи недвижимости, а также комментарии к ней различных специалистов в сфере банкротства, мы пришли к однозначному выводу об отсутствии каких-либо исключений по вопросу определения даты совершения подозрительной сделки. Ответ представлялся незыблемым постулатом: дата совершения договора купли-продажи недвижимого имущества = дата государственной регистрации права собственности (позиция изложена, например, в определении ВС РФ от 09.07.2018 № 307-ЭС18-1843 по делу № А56-31805/2016: «для соотнесения даты совершения сделки, переход права на основании которой (или которая) подлежит государственной регистрации, с периодом подозрительности учету подлежит дата такой регистрации»).
Подход ВС РФ не изысканный, но прагматичный. Во-первых, данный подход в целом соответствует прокредиторскому характеру отечественного банкротства, а во-вторых, он корректно срабатывает в 95% случаев из 100%.
Мы разобрались с правовой позицией ВС РФ по вопросу даты совершения сделки договора купли-продажи недвижимого имущества, рассказали об этом клиенту и, казалось бы, на данном этапе история должна была закончиться.
Во всяком случае так бы и случилось, если бы мы отталкивались только от буквального толкования текстов законов и судебных актов. Но ВАС РФ в постановлении пленума «О свободе договора и ее пределах» завещал нам иной подход, а именно – при толковании нормы нужно смотреть на те цели и те смыслы, которые преследовал законодатель, устанавливая данное правило (очень часто – даже если законодатель намеренно искомый смысл в норму не вкладывал).
Мы начали анализировать возможный телеологический смысл подхода, закрепленного вышестоящим судом. Следуя логике позиций ВС РФ, конечной целью конкурсного оспаривания подозрительных сделок является ликвидация последствий недобросовестного вывода активов перед банкротством. Следовательно, именно данной позицией и руководствовался ВС РФ, устанавливая такое строгое правило привязки даты совершения сделки к моменту государственной регистрации права собственности.
Ведь если задуматься о целях института конкурсного оспаривания, то становится очевидным, что судье, рассматривающему конкретный спор об оспаривании сделки в рамках дела о банкротстве, по-большому счету, неважно, когда условный Иван Иванович из Росреестра нашел достаточно свободного времени для того, чтобы внести заветную запись о государственной регистрации права собственности за покупателем в соответствующий раздел реестра.
Из этого вытекает, что единственной целью установления такой прагматичной правовой позиции для соотнесении даты совершения сделки с периодом подозрительности являлось пресечение действий недобросовестных лиц, которые намеренно могут указать любую дату совершения сделки, чтобы вывести ее за период подозрительности.
На наш взгляд, более справедливой и соответствующей целям конкурсного оспаривания подозрительных сделок была бы позиция, согласно которой датой совершения сделки признавалась бы дата совершения сторонами договора купли-продажи недвижимого имущества всех действий, необходимых с их стороны для отчуждения указанного имущества. Иными словами, датой совершения сделки при таком подходе чаще всего будет являться момент сдачи сторонами всех необходимых документов в Росреестр для последующей регистрации перехода права собственности.
Мы также подразумевали, что и нижестоящие суды не связаны обязанностью слепого следования за позицией вышестоящего суда, а вполне могут применить инструмент телеологической редукции (метод толкования норм права, который позволяет с учётом цели нормы права определить пределы её действия). При использовании телеологической редукции нижестоящими судами обсуждаемая правовая позиция ВС РФ при ее применении в вопросе определения даты совершения сделки действовала бы как опровержимая презумпция совершения сделки на дату государственной регистрации права собственности.
Следовательно, если фактические обстоятельства конкретного дела однозначно свидетельствуют о том, что обмен встречными предоставлениями между сторонами оспариваемой сделки в действительности был произведен, однако в результате каких-то объективных препятствий произошел существенный разрыв во времени между моментом обмена встречными предоставлениями между сторонами договора и моментом государственной регистрации, то обсуждаемая презумпция совершения сделки на дату государственной регистрации права собственности опровергается, ввиду чего применению не подлежит. Датой же совершения сделки будет являться дата возникновения объективных препятствий, в результате которых и произошел существенный разрыв во времени между моментом обмена встречными предоставлениями сторонами сделки и моментом государственной регистрации.
Удивительно, но нам удалось найти позитивное подтверждение правильности наших выводов в постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 25.01.2021 № Ф04-6602/2020 по делу № А46-12006/2018, в котором судом отмечено следующее:
«правовая позиция, изложенная, в частности, в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 17.10.2016 № 307-ЭС15-17721(4) и от 09.07.2018 № 307-ЭС18-1843, сформирована применительно к оспариванию сделок, участники которых, действуя заведомо недобросовестно, могут произвольно указать любую дату подписания соглашения с целью искусственного создания ситуации совершения сделки за рамками периода подозрительности.
В настоящем деле, как правильно указал суд апелляционной инстанции, регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество не зависела от воли должника и ответчика; оспариваемые действия совершены приставом в рамках осуществления им публичных полномочий, предусмотренных пунктом 14 статьи 87 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве».
Таким образом, определяя дату совершения сделки по передаче десяти земельных участков, апелляционный суд, исходя из конкретных обстоятельств настоящего обособленного спора, правомерно счел таковой дату вынесения приставом соответствующего постановления».
На основании приведенных выше выводов и подобранной судебной практики, мы сформировали свою правовую позицию относительно даты совершения сделки, а также мы убедили в ее обоснованности суд. Это, в том числе, повлияло на решение суда об отказе в удовлетворении требований финансового управляющего о признании недействительным договора купли-продажи квартиры.
В решении суд прямо указал, что финансовому управляющему нужно было доказать неплатежеспособность или недостаточность имущества должника, и что оспариваемая сделка совершена с целью причинения вреда имущественным интересам кредиторов именно на 2015 год, а не на 2018 год, когда была совершена государственная регистрация права собственности. Также в решении суд привел объяснения временного разрыва между фактическим приобретением квартиры и государственной регистрацией права собственности на нее, прямо указав, что ответчик не по своей воле затягивал процедуру регистрации спорного имущества, а был органичен недобросовестными действиями третьих лиц, исходя из чего в его действиях отсутствуют признаки злоупотребления правом.