договор аренды квартиры самозанятого с юридическим лицом
Договор с самозанятым физлицом: образец
Договор с самозанятым в 2019 году — нужно ли его заключать и как он выглядит? На эти вопросы мы ответим в данной статье. Здесь вы найдете все нюансы заключения договора с самозанятым гражданином: условия, образец, налоги, риски.
Чтобы узнать, как грамотно оформлять договоры с самозанятыми в 2021-2022 году, посмотрите видеозапись вебинара «Как работать с самозанятыми и избежать проблем с налоговой»
Нюансы договора с самозанятым лицом
Режим совсем новый, и вполне естественно, что у организаций (или предпринимателей), собирающихся пользоваться услугами самозанятых, возникает много вопросов. В том числе — как оформлять договорные отношения, да и нужно ли вообще это делать?
Универсального рецепта здесь нет, поскольку налог на профессиональный доход имеет несколько нюансов:
Можно ли вообще обойтись без заключения договора? Можно: соглашение между сторонами может быть и устным, если это их обеих устраивает, и для данной сделки не предусмотрена обязательная письменная форма договора (ст. 159 ГК РФ). Однако всегда нужно помнить, что договоренности, не закрепленные на бумаге, — это большие риски.
Заключаем договор с самозанятым ИП
Таким образом, в данном случае договор не будет иметь каких-либо особенностей по сравнению с тем договором, который вы заключаете с ИП, применяющим другой налоговый режим.
И еще нюанс — ГПХ-договор с ИП при определенных обстоятельствах могут признать трудовым. Последствия: доначисление НДФЛ, взносов во все фонды, а также административный штраф (п. 4, 5 ст. 5.27 КоАП).
Заключаем договор с самозанятым гражданином, не имеющим статуса ИП
Однако, помня о рисках, советуем включить в него положения:
Прямо сейчас заберите у «Клерка» 4 000 рублей при подписке на « Клерк.Премиум» до 12 ноября.
Подробности и условия самой обсуждаемой акции «Клерка» здесь.
Самозанятые и сдача квартиры в аренду: нюансы
Уже более 500 тысяч самозанятых встали на учет в ФНС. Многие из них занимаются сдачей квартир в аренду. По популярности этот вид деятельности занимает второе место (на первом месте — такси).
Уточню, что доходы от сдачи нежилой недвижимости в аренду не могут облагаться в рамках НПД.
Однако если речь идет о жилой недвижимости — то здесь совсем другой расклад. Сдача жилья в аренду — это то, чем плательщики НПД вполне успешно занимаются.
В этом посте приведу разъяснения фискалов, касающиеся данного вида деятельности самозанятых.
Имущество супругов
Ситуация: муж-самозанятый сдает в аренду жилье, которое является совместной собственностью супругов. С квартирантов получены деньги. Может ли супруг указать в мобильном приложении «Мой налог» полную сумму дохода от сдачи в аренду этого жилого имущества?
Да, может, отвечает ФНС. При этом не имеет значения, приобретено ли данное имущество именно в браке.
Такие разъяснения ФНС дает в письме № СД-3-3/2196@ от 13.03.2019.
Сдача имущества третьим лицом
ФНС на своем сайте разъясняет, что налогоплательщик вправе применять НПД, если его имущество сдает в аренду чужой человек. Этот человек (третье лицо) действует по доверенности на управление имуществом.
Если речь идет о жилом помещении, то самозанятый вправе отражать полученный доход от сдачи в аренду такого имущества, даже если данное имущество сдаётся третьим лицом.
Субаренда
А что если жилье сдавать в субаренду?
В этом случае тоже можно применять НПД, поясняет ФНС, ссылаясь на ст. 615 части II ГК РФ.
К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Поэтому физлицо в отношении дохода от сдачи в субаренду жилого помещения вправе применять специальный налоговый режим «Налог на профессиональный доход».
Такие разъяснения также даны в письме Минфина от 09.12.2019 № 03-11-11/95717.
Расходы на коммуналку
А может ли самозанятый при сдаче жилья в аренду уменьшить налогооблагаемый доход на расходы за коммунальные услуги?
Здесь есть свои нюансы. Если размер платы за те или иные коммунальные услуги зависит от их фактического потребления и фиксируется счетчиками (например, плата за электричество и воду), сумма возмещения арендатором арендодателю таких коммунальных расходов не признается профессиональным доходом. То есть полученная от арендатора сумма в данном случае не будет облагаться НПД.
Такие разъяснения в частности, даны в письме Минфина от 29.05.2019 N 03-11-09/40094, доведенном до сведения письмом ФНС от 13.06.2019 № СД-4-3/11446@.
Сдача жилья и работа по трудовому договору
Гражданин работает по трудовому договору и хотел бы сдавать свое жилье, оформившись при этом плательщиком НПД.
Такой вариант вполне возможен, сообщается в письме ФНС № СД-3-3/458@ от 25.01.2019.
Физлицо, которое получает доход от сдачи в аренду жилого помещения и получает зарплату по трудовому договору, может применять НПД в отношении доходов от сдачи в аренду жилого помещения.
Может ли самозанятый сдавать в аренду не свою квартиру
У меня есть загородный дом, а у моей мамы — маленькая студия в городе. Свой дом я предполагал сдавать, но потом в нем захотела жить мама. А чтобы я мог получать доход, на который рассчитывал, она предложила мне сдавать ее квартиру. Я собираюсь делать это легально, как самозанятый.
Как правильно все оформить? Должна ли мама дать мне нотариальную доверенность на распоряжение ее квартирой? И вообще, могу ли я, будучи самозанятым, сдавать не свою, а чужую недвижимость?
Владимир, моим первым порывом было ответить так: если мамина квартира находится в одном из регионов, где можно стать самозанятым, то регистрируйтесь на здоровье. Сейчас при регистрации в качестве плательщика НПД по виду деятельности «аренда квартир» никакие сведения о сдаваемом жилье указывать не надо. То есть никто не проверяет, свою вы квартиру сдаете или чужую, сдаете ли вы ее на самом деле и есть ли у вас квартира в принципе. Налог платите — и отлично.
Но порыв прошел, уступив место очевидным сомнениям. Это сейчас налоговики не проверяют самозанятых, а что будет завтра, неизвестно. Кроме того, у инспекций есть все сведения о том, какой именно недвижимостью владеет человек. К тому же, согласитесь, гораздо спокойнее все делать по закону.
В вашем случае я вижу два подходящих варианта.
Он, пожалуй, самый оптимальный. Для регистрации понадобится:
Т—Ж подробно писал в отдельной статье про все способы регистрации в качестве самозанятого. Добавлю только, что вы можете сделать регистрацию на свой смартфон или компьютер, чтобы не беспокоить маму дальнейшей работой в приложении: формированием чеков, уплатой НПД и пр.
Чтобы вы могли заключать договоры аренды или найма с будущими жильцами от имени мамы как собственника квартиры, а потом решать с ними все возникающие вопросы, пусть она даст вам доверенность на право управления ее квартирой.
Однако если вообще не указывать в договоре с жильцами срок аренды/найма либо прописать, что договор заключен на неопределенный срок, то регистрировать его не придется.
Кстати, в начале 2020 года на сайте для самозанятых ФНС разъяснила, что человек вполне может платить налог 4%, если он получает доход от сдачи в аренду квартиры третьим лицом по доверенности на управление имуществом. Прямо ваш случай.
Это на случай, если мама наотрез отказывается где-либо регистрироваться, у нее нет личного кабинета налогоплательщика или есть, но она не хочет никому, даже вам, давать пароль для доступа к нему.
Вот примерный образец договора безвозмездного пользования квартирой. Его еще называют договором ссуды. В нем надо прописать, что с предварительного согласия мамы сын вправе передавать жилье третьим лицам в аренду или внаем. Независимо от срока, на который заключен договор безвозмездного пользования квартирой, регистрировать в Росреестре его не нужно.
После этого вы, Владимир, можете заключать с жильцами договоры уже от своего имени. По ГК РФ арендодателями могут быть не только собственники помещений, но и лица, которых они уполномочили сдавать их имущество в аренду.
Соответственно, вы вправе также зарегистрироваться как самозанятый и платить НПД с арендной платы. В законе не сказано, что самозанятыми могут быть только арендодатели — собственники имущества.
Кто-то может подумать, что если сын получает от мамы квартиру в безвозмездное пользование, то у него возникает доход в натуральной форме. А значит, он попадает на НДФЛ. Это не так.
В налоговом кодексе сказано, что доход в натуральной форме возникает у физлица, если организации или ИП что-то оплатят за него либо безвозмездно передадут ему товары, выполнят работы, окажут услуги. Про безвозмездную передачу от одного физлица другому нет ни слова. А значит, в этом случае нет и дохода у того, кто безвозмездно получил имущество в пользование.
Вот если бы вы получили квартиру в безвозмездное пользование от юрлица или ИП, тогда доход в натуральной форме был бы налицо. Это подтверждает и Минфин.
Еще больше про налог для самозанятых читайте в подборке Т—Ж.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.
Марина, спасибо за статью!
Подскажите, пожалуйста, как лучше поступить в ситуации когда сдающий квартиру ПОСУТОЧНО (т.е. договор с жильцами в Росреестре не регистрируется) хочет оформиться как самозанятый и владеет ДОЛЕЙ квартиры, а остальная доля принадлежит его маме, которая не против сдачи, но проживает за рубежом и соответственно не может оформить договор у нотариуса?
— Достаточно ли будет ее письменного согласия пересланного по почте? Или лучше заключить договор безвозмездного пользования без нотариуса?
— Не придется ли после этого маме доказывать российской налоговой что она не получает денег за аренду?
Подскажите пожалуйста, а если я как физическое лицо дам право безвозмездно или чисто символически (для меня) пользоваться принадлежащей мне недвижимостью (для сдачи в дальнейшем ее в субаренду) юрлицу (ооо) на упрощенке которое мне же и принадлежит, и которое все необходимые налоги и будет платить, тут нет ни каких подводных камней и попадания на что нибудь?
Сергей, когда ООО что-то получает в безвозмездное пользование, у него возникает налогооблагаемый доход. В данном случае он будет равен рыночной цене аренды аналогичной квартиры (п. 8 ст. 250 НК РФ). То есть будет попадание на налог
Договор оказания услуг с самозанятым
Какие особенности нужно учитывать и что включить в текст договора
Договор оказания услуг с самозанятым
Образец договора, подготовленный специалистами сервиса.
Самозанятым называют физическое лицо или индивидуального предпринимателя (ИП), который использует особый налоговый режим — налог на профессиональный доход (НПД). Деятельность самозанятого регулируется Федеральным законом от 27.11.2018 № 422-ФЗ.
Чтобы получить статус самозанятого, надо пройти регистрацию на сайте ФНС или в приложении «Мой налог». Вести отчётность и применять кассовый аппарат не требуется, а налог к уплате рассчитывается автоматически.
Самозанятый не обязан платить страховые взносы, а доход, на который уже уплачен налог на профессиональный доход (НПД), не облагается НДФЛ.
Особенности договора услуг с самозанятым
Договор с самозанятым заключается между юридическим или физическим лицом с одной стороны, и гражданином (физическим лицом или ИП), применяющим налог на профессиональный доход, с другой стороны.
Такое соглашение должно содержать как общие правила, установленные для гражданско правовых договоров, так и специфические нормы, необходимые для работы с самозанятым.
В договор оказания услуги с самозанятым нужно включить следующие условия:
Также помимо стандартных условий в договоре нужно прописать специфические положения, а именно:
Что необходимо учесть при заключении договора с самозанятым
1. Перед заключением договора, советуем убедиться, что лицо действительно имеет статус самозанятого. Для этого можно:
Если окажется, что статусом самозанятого контрагент не обладает, заказчику нужно будет выплатить за него страховые взносы и НДФЛ. Это также будет означать, что сформированные им чеки в налоговую не попадут и организации не смогут учесть суммы по договору в качестве своих расходов.
2. Также нужно помнить о том, что у самозанятых установлен предел годового дохода в 2, 4 млн. рублей. Убедитесь, что после заключения с вами договора у исполнителя этот доход превышен не будет.
Если у вас есть опасения, что во время действия договора у контрагента может быть утрачен статус самозанятого, установите в соглашении обязанность плательщика НПД сообщать, если он прекратит работу по данному налоговому режиму. А если он это положение нарушит, то в договоре можно прописать ответственность исполнителя за убытки, понесённые в этом случае (например, обязанность возместить страховые взносы, пени и штрафы, которые взыщет с заказчика ФНС).
3. Если договор с самозанятым заключает организация или индивидуальный предприниматель, то он не должен иметь признаки трудовых отношений. Например,
Также законом прямо запрещено привлечение в качестве самозанятого бывшего работника заказчика, если трудовые отношения между ними закончились менее двух лет назад.
Если налоговая решит, что под видом договора оказания услуг с самозанятым стороны скрывают трудовые отношения, то организации будет доначислены НДФЛ и взносы, а также наложен административный штраф.
Образец договора оказания услуг размещён в начале статьи. Также вы можете скачать полностью готовый договор именно с вашими данными в сервисе «Документовед» после заполнения небольшой анкеты.
Как оформить договор с самозанятым лицом
Кто такие самозанятые лица и какие нормативные акты приняты для регулирования их деятельности
2019 год ознаменовался появлением в законодательстве новой экономической единицы — самозанятое лицо. С 2021 года налоговый режим для самозанятых действует на всей территории России. Первоначальный планируемый срок его реализации составляет 10 лет, т. е. продлится он без изменения ставок до 2028 года включительно. Деятельность самозанятых лиц регламентирует закон «О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима «Налог на профессиональный доход»…» от 27.11.2018 № 422-ФЗ.
Что же представляет собой самозанятое лицо?
Это физическое лицо в статусе ИП или без такового, оказывающее услуги (выполняющее работы, продающее товары) прочим физическим лицам, в т. ч. ИП, и юридическим лицам, зарегистрированное соответствующим образом в налоговой инспекции и уплачивающее с полученных доходов так называемый налог на профессиональный доход (далее — НПД) по ставке 4% или 6% — в зависимости от того, кем является покупатель/заказчик.
Самозанятые лица освобождены от уплаты НДФЛ, единого налога по УСН в части тех доходов, с которых уплачивается НПД.
НПД будут рассчитывать налоговики исходя из данных, поступающих через личный кабинет «Мой налог», и высылать уведомление налогоплательщикам. Сдача отчетности на этом режиме не предусмотрена.
Самозанятое лицо вправе не уплачивать фиксированные страховые взносы на ОПС и ОМС. Это положение касается и индивидуальных предпринимателей. Однако по желанию эти лица могут перечислять взносы, чтобы обеспечить себе страховую пенсию.
Как правильно составить договор между юридическим лицом и самозанятым (ИП и самозанятым)
Оказание услуг, выполнение работ, продажу товаров самозанятыми лицами можно оформлять договором. Особенно это касается ситуаций, когда самозанятые оказывают услуги хозяйствующим субъектам, ведь в бизнесе любые отношения подлежат письменному оформлению.
Стандартный договор между ИП и самозанятым на выполнение работ, оказание услуг (или между юрлицом и самозанятым) должен содержать:
При необходимости в текст договора с самозанятым можно включить прочие дополнительные условия.
На другие важные моменты, которые нужно учитывать при заключении договора с самозанятым, обратили внимание эксперты КонсультантПлюс:
Если у вас нет доступа к правовой системе, пробный полный доступ к К+ можно получить бесплатно.
Дополнительные условия и налоги в договоре с самозанятым лицом
Если ИП или юрлицо решит заключить гражданско-правовой договор с самозанятым лицом, то в нем желательно уточнить некоторые моменты, касающиеся уплаты налогов и страховых взносов.
Дело в том, что в общих случаях, принимая на работу физлиц без предпринимательского статуса, работодатель (компания или ИП) выступает в качестве налогового агента по НДФЛ и плательщика страховых взносов с выплат, произведенных в пользу работника.
Однако самозанятый уплачивает с доходов не НДФЛ, а налог на профдоход. В связи с этим компании/ИП не нужно рассчитывать и перечислять подоходный налог с выплат, производимых в пользу самозанятого лица. Кроме того, заказчик освобождается от обязанности уплачивать страховые взносы с указанных выплат. Но данные освобождения действуют лишь при получении соответствующего чека от самозанятого. Кстати, чек является одним из оснований для учета в расходах пробитых сумм.
Исходя из вышесказанного, желательно сделать в тексте договора для самозанятых граждан оговорку о том, что они являются плательщиками налога на профдоход. Также можно прописать их обязанность письменно сообщать компании/ИП о снятии с «самозанятого» учета с указанием сроков отправки такого сообщения и ответственности за его неотправку. Нелишним будет и включение в текст условия о санкциях, например компенсации НДФЛ, взносов, пеней, штрафов, которые свалятся на заказчика в случае неинформирования исполнителем об утере самозанятого статуса.
Итоги
Самозанятые лица — это физические лица без предпринимательского статуса. Они могут оказывать услуги, выполнять работы, продавать товары как простым физическим лицам, так и зарегистрированным в качестве ИП, а также юрлицам.
При взаимодействии с юрлицами и предпринимателями может потребоваться заключение договора, в котором кроме стандартных условий, соответствующих условиям договора гражданско-правового характера, желательно обговорить моменты, касающиеся именно деятельности самозанятого. Среди них: уплата последним налога на профдоход, получение от него чека при осуществлении расчетов, отсутствие обязанности у заказчика уплачивать страховые взносы.