договор аренды образовательного учреждения
Особенности договора аренды, заключенного с бюджетной образовательной организацией
Рубрика: 3. Система образования
Дата публикации: 30.11.2017
Статья просмотрена: 2590 раз
Библиографическое описание:
Крапивенцев, А. А. Особенности договора аренды, заключенного с бюджетной образовательной организацией / А. А. Крапивенцев, Д. С. Егорова. — Текст : непосредственный // Аспекты и тенденции педагогической науки : материалы III Междунар. науч. конф. (г. Санкт-Петербург, декабрь 2017 г.). — Санкт-Петербург : Свое издательство, 2017. — С. 102-104. — URL: https://moluch.ru/conf/ped/archive/273/13329/ (дата обращения: 14.11.2021).
На сегодняшний день вопрос аренды помещений является весьма актуальным, поскольку количество юридических лиц, ведущих разнообразную хозяйственную деятельность, увеличивается с каждым днем. При этом в поле зрения арендаторов попадают помещения, принадлежащие муниципальным и государственным образовательным организациям, особенный интерес здесь вызывают организации среднего и высшего профессионального образования, помещения которых являются пригодными для ведения хозяйственной деятельности. Образовательные организации имеют право заключить договор аренды, но такая сделка будет иметь определенные особенности.
Рассматривая вопрос нормативно-правового регулирования заключения договора аренды с участием образовательной организации, отметим, что в Федеральном законе № 273ФЗ «Об образовании в Российской Федерации» не содержится норм, прямо указывающих на возможность образовательной организации заключать договоры аренды. Данный вопрос регулируется нормами Гражданского кодекса РФ, в котором рассматриваются общие вопросы аренды. Более подробно вопросы заключения договора аренды с образовательной организацией рассмотрены в Постановлении Правительства РФ т 12 августа 2011 г. N 677 «Об утверждении Правил заключения договоров аренды в отношении государственного или муниципального имущества государственных или муниципальных образовательных организаций, являющихся бюджетными учреждениями, автономными учреждениями, бюджетных и автономных научных учреждений».
На сегодняшний день государственные и муниципальные образовательные организации представлены тремя типами: бюджетные, казенные, автономные. В данной статье речь пойдет о бюджетных образовательных организациях, деятельность которых регулируется Гражданским и Бюджетным кодексами Российской Федерации, а также Федеральным законом № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях».
Имущество учреждения, которым наделяет его собственник (Российская Федерация, ее субъект или муниципальное образование), закрепляется за бюджетным учреждением на праве оперативного управления [3]. В соответствии с нормами ст. 296 Гражданского кодекса РФ, право оперативного управления предполагает, что учреждение может распоряжаться имуществом только с согласия собственника данного имущества [1].
На основании п. 10 ст. 9.2 Федерального закона № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях», бюджетное учреждение без согласия собственника не вправе распоряжаться недвижимым имуществом и особо ценным движимым имуществом, закрепленным за бюджетным учреждением собственником этого имущества или приобретенным за счет средств учредителя, выделенных на его приобретение [3].
В этом заключается одна из важнейших особенностей заключения договора аренды с бюджетной образовательной организацией: директор не может заключать договор аренды без ведома собственника имущества, в данном случае — государства или муниципального образования. Рассмотрим на примере. Администрация машиностроительного колледжа г. Екатеринбурга приняла решение сдавать в аренду третий этаж закрепленного за ними пятиэтажного здания. По договору аренды коммерческая фирма должна была принимать учащихся на производственную практику.
С одной стороны, в данном случае администрация колледжа преследовала «благие намерения»: обеспечить прохождение практики студентами в коммерческой организации, при этом не выходя из здания колледжа. Однако, поскольку администрация приняла данное решение самостоятельно, не сообщив при этом собственнику (муниципальному образованию), договор должен быть расторгнут, поскольку заключен с грубым нарушением.
Еще одной важной особенностью заключения договора аренды с бюджетными образовательными организациями является то, что договор заключается без проведения конкурса и аукциона в случае, если он заключается с созданными образовательной организацией хозяйственными обществами, деятельность которых заключается в практическом применении (внедрении) результатов интеллектуальной деятельности (программ для электронных вычислительных машин, баз данных, изобретений, полезных моделей, промышленных образцов, селекционных достижений, топологий интегральных микросхем, секретов производства (ноу-хау)), право использования которых внесено в качестве вклада в их уставные капиталы [4, ст.1]. При этом отметим, что после рассмотрения заявки хозяйственного общества администрацией образовательной организации, учредителю данной организации должно быть направлено обращение о согласовании передачи имущества в аренду. Данная норма установлена ст. 6 Правил заключения договоров аренды в отношении государственного или муниципального имущества государственных или муниципальных образовательных организаций, являющихся бюджетными учреждениями, автономными учреждениями, бюджетных и автономных научных учреждений (утв. постановлением Правительства РФ от 12 августа 2011 г. N 677).
Если учредителем по результатам рассмотрения обращения принято решение о возможности передачи имущества в аренду хозяйственному обществу, учредитель обязан в течение 10 рабочих дней в письменной форме уведомить учреждение о направлении его обращения на согласование в следующие органы по управлению имуществом:
а) в отношении федерального имущества — в федеральный орган исполнительной власти, который в рамках своей компетенции, установленной актами, определяющими статус этого органа, от имени Российской Федерации осуществляет права собственника имущества;
б) в отношении государственного имущества субъектов Российской Федерации — в орган государственной власти субъекта Российской Федерации, который в рамках своей компетенции, установленной актами, определяющими статус этого органа, от имени субъекта Российской Федерации осуществляет права собственника имущества;
в) в отношении муниципального имущества — в уполномоченный орган по управлению муниципальным имуществом, который в рамках своей компетенции, установленной актами, определяющими статус этого органа, от имени муниципального образования осуществляет права собственника имущества [4, ст.9].
Следует заметить, что образовательная организация может заключить договор аренды без проведения конкурсов и аукционов также в случаях:
‒ заключения договора аренды с медицинскими учреждениями для охраны здоровья обучающихся и работников;
‒ заключения договора аренды с организациями общественного питания для создания условий для питания обучающихся и работников;
‒ заключения договора аренды с физкультурно-спортивными организациями [2].
Помимо вышеперечисленных требований в законодательстве о процедуре заключения договора аренды имущества образовательными организациями, в случае если имущество формируется из социальной инфраструктуры для детей, необходимо получить заключение об оценке последствий сдачи его в аренду.
Так согласно пункту 4 статьи 13 Федерального закона от 24.07.1998 г. № 124-ФЗ (ред. от 28.11.2015) «Об основных гарантиях прав ребенка в Российской Федерации»6, если государственная или муниципальная организация, образующая социальную инфраструктуру для детей, сдает в аренду закрепленные за ней объекты собственности, заключению договора об аренде должна предшествовать проводимая учредителем оценка последствий заключения такого договора для обеспечения жизнедеятельности, образования, развития, отдыха и оздоровления детей, оказания им медицинской помощи, профилактики заболеваний у детей, их социальной защиты и социального обслуживания. Договор аренды не может заключаться, если в результате проведенной оценки последствий его заключения установлена возможность ухудшения указанных условий [3].
Таким образом, рассмотрев некоторые аспекты заключения договор аренды с образовательными организациями, мы пришли к следующим выводам. Заключение договора аренды с образовательными учреждениями имеет ряд особенностей и ограничений. Одной из важнейших особенностей является то, что администрация образовательной организации не в праве заключить договор, не уведомив об этом собственника имущества (государство, субъект или муниципальное образование).
Заключение договора аренды с образовательной организацией имеет также определенные ограничения: договор заключается без проведения конкурсов и аукционов только с хозяйственными обществами, созданными образовательной организацией либо в случаях, предусмотренных Федеральным законом «О защите конкуренции», а именно: заключения договора аренды с медицинскими учреждениями, учреждениями общественного питания, физкультурно-оздоровительными учреждениями (для обеспечения условий учащимся и работником).
Помимо этого, перед заключением договора аренды в образовательной организации должна быть проведена экспертиза, цель которой — выявить, не ухудшит ли заключение договора условия обучения учеников.
Похожие статьи
Особенности передачи муниципальной собственности по.
муниципальное имущество, государственное имущество, аренда, помещение, аукцион, заключение договоров аренды, арендная плата, городская недвижимость, городской бюджет, квадратный метр.
Аренда нежилых помещений из имущественной казны города.
муниципальная собственность, земельный участок, РФ, договор аренды, заключение договора аренды, муниципальное имущество, арендная плата, местное самоуправление, начальная цена предмета аукциона, Российская.
Проблемы заключения инвестиционного договора.
автономное учреждение, Калининград, инвестиционная деятельность, городской округ, договор, Порядок заключения, муниципальное имущество, Российская Федерация, инвестиционное соглашение.
Преимущества и риски при переводе бюджетного учреждения.
Имущество образовательных организаций, созданных в форме автономных учреждений, подразделяется на
учреждение, средство, бюджетное учреждение, субсидия, Российская Федерация
Проблемы заключения инвестиционного договора муниципальным.
Передача муниципальной собственности в концессию.
муниципально-частное партнерство, муниципальное образование, Российская Федерация, государственно-частное партнерство, муниципальное имущество, местное самоуправление, концессия, проект, соглашение.
Проблемы управления муниципальной собственностью.
муниципальная собственность, Российская Федерация, местное самоуправление, муниципальное образование, ГК РФ, имущество, государственная собственность, частная собственность. Муниципальная собственность как ключевой компонент.
Бюджетные образовательные учреждения и способы их.
Бюджетные образовательные учреждения могут потреблять бюджетные средства только на: − оплату труда работников согласно заключенным трудовым договорам и правовым актам, регулирующим размер заработной платы относительно категории работника
Развитие муниципально-частного партнерства в управлении.
1) Инвестиционные договоры (соглашения). Муниципалитеты заключают договоры на
2) Партнерское сотрудничество на базе отношений аренды муниципального имущества.
Российская Федерация, проект, концессия, местное самоуправление, муниципальное.
образовательная организация, Российская Федерация.
образовательная организация, Российская Федерация, заключение договора аренды, договор аренды, собственник имущества, муниципальное образование, муниципальное имущество, учреждение, бюджетное учреждение.
Правовые условия распоряжения бюджетным учреждением своим имуществом (Окончание. Начало в № 2, 3 за 2017 год)
Поговорим о сдаче имущества в аренду, его продаже, а также об особенностях пользования бюджетными учреждениями закрепленными за ними земельными участками.
Сдача имущества в аренду.
Сдача в аренду без проведения конкурса или аукциона.
Без проведения конкурса или аукциона учреждение может сдавать в аренду свой актовый или концертный зал для разовых массовых мероприятий.
Обратим внимание, что в число исключений входит и случай, когда имущество сдается на срок не более чем 30 календарных дней в течение шести последовательных календарных месяцев – это, например, позволяет учреждению без проведения конкурса или аукциона сдавать в аренду свой актовый или концертный зал каким-либо организациям для проведения разовых массовых мероприятий.
Аренда имущества образовательных организаций.
Исключения предусмотрены в отношении государственного или муниципального имущества государственных или муниципальных организаций, осуществляющих образовательную деятельность (ч. 3.2 ст. 17.1 Закона о конкуренции). К таким организациям как раз относятся бюджетные образовательные учреждения. Сдача в аренду имущества этих учреждений осуществляется без проведения конкурсов или аукционов в случае заключения договоров аренды: 1) с медицинскими организациями – в целях охраны здоровья обучающихся и работников организаций, осуществляющих образовательную деятельность; 2) с организациями общественного питания – в целях создания необходимых условий для организации питания обучающихся и работников организаций, осуществляющих образовательную деятельность; 3) с физкультурно-спортивными организациями – в целях создания условий для занятия обучающимися физической культурой и спортом.
Сдача в аренду с согласия учредителя.
Повторное заключение договора.
Проведение торгов на право заключения договора аренды.
1. Решение следует принимать комиссионно – в составе соответствующей конкурсной, аукционной или единой комиссии должно быть не менее пяти человек.
2. Извещение о торгах необходимо разместить на официальном сайте торгов (torgi.gov.ru) не менее чем за 30 дней (при проведении конкурса) и 20 дней (при проведении аукциона) до дня окончания подачи заявок на участие.
3. Конкурс может проводиться только в отношении десяти видов имущества, которые большей частью характеризуются некой технической сложностью – объект железнодорожного транспорта, гидротехническое сооружение, объект коммунальной инфраструктуры и т. д. Однако в отношении этих видов имущества по решению организатора торгов допускается и проведение аукциона. Сразу же скажем несколько слов про различия между аукционом и конкурсом. При аукционе единственный критерий оценки заявок – предлагаемая участником торгов цена аренды. При конкурсе же кроме данного критерия могут использоваться и другие: объем производства товаров (выполнения работ, оказания услуг) с использованием имущества, права на которое передаются по договору; период с даты подписания договора до дня, когда производство товаров (выполнение работ, оказание услуг) с использованием имущества, права на которое передаются по договору, будет осуществляться в объеме, установленном договором; цены на товары (работы, услуги), производимые (выполняемые, оказываемые) с использованием имущества, права на которое передаются по договору; и т. д. (п. 77 и 77.1 Приказа № 67).
4. Организатор торгов вправе установить требование о внесении участниками торгов задатка и определить его размер. Отметим, что на практике, как правило, этот размер устанавливается равным 10% от начальной (минимальной) цены аренды.
5. Не допускается заключение договора ранее, чем через десять дней со дня размещения информации о результатах конкурса или аукциона на официальном сайте торгов. Аналогично нормам федерального законодательства о контрактной системе данный срок призван обеспечить возможность участникам торгов, не ставшим победителями, обжаловать результаты торгов в ФАС.
Срок сдачи в аренду.
Обратим внимание, что в соответствии с гражданским законодательством договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации (ч. 2 ст. 609 ГК РФ). Исключением является ситуация, когда речь идет о договоре аренды здания или сооружения, составленном на срок менее одного года (ч. 2 ст. 651 ГК РФ ). Поэтому по причине стремления «упростить жизнь» распространенной практикой является указание арендодателями (в том числе бюджетными учреждениями) срока договора аренды на 11 месяцев.
Доход от сдачи в аренду.
Продажа имущества.
В соответствии с бюджетным законодательством в случае продажи имущества бюджетным учреждением доход от такой продажи не является доходом бюджета и поступает учреждению в самостоятельное распоряжение, только если речь идет о продаже движимого имущества, а если же было продано недвижимое имущество, то полученные средства должны быть направлены в бюджет (абз. 3 ч. 3 ст. 41 БК РФ).
Средства поступают учреждению в самостоятельное распоряжение
Средства направляются в бюджет
Стоит отметить: по букве закона такая же судьба должна постигнуть и доход, полученный бюджетным учреждением от продажи недвижимого имущества, которое оно приобрело ранее на внебюджетные средства (например, служебные квартиры для персонала). Это обусловлено тем, что из неналоговых доходов бюджета от продажи государственного или муниципального имущества исключаются только доходы от продажи любого движимого имущества автономных и бюджетных учреждений – следовательно, доходы от продажи любого недвижимого имущества данных учреждений являются доходами бюджета (абз. 3 ч. 3 ст. 41 БК РФ).
Использование земельных участков.
В соответствии с федеральным законодательством о некоммерческих организациях земельный участок, необходимый для выполнения бюджетным учреждением его уставных задач, предоставляется ему на праве постоянного (бессрочного) пользования (абз. 2 ч. 9 ст. 9.2 Закона об НКО). В свою очередь согласно гражданскому законодательству лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, осуществляет владение и пользование этим участком в пределах, установленных законом, иными правовыми актами и актом о предоставлении участка в пользование (ст. 269 ГК РФ).
Гражданское законодательство также устанавливает, что лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, вправе, если иное не предусмотрено законом, самостоятельно использовать участок в целях, для которых он предоставлен, включая возведение для этих целей на участке зданий, сооружений и другого недвижимого имущества. Причем здания, сооружения, иное недвижимое имущество, созданные указанным лицом для себя, являются его собственностью (ст. 269 ГК РФ).
Так, вид разрешенного использования земельного участка бюджетного медицинского учреждения – «Здравоохранение» (размещение объектов капитального строительства, предназначенных для оказания гражданам медицинской помощи), код 3.4. Этот код в свою очередь делится на два подкода: 3.4.1 «Амбулаторно-поликлиническое обслуживание» – размещение объектов капитального строительства, предназначенных для оказания гражданам амбулаторно-поликлинической медицинской помощи (поликлиники, фельдшерские пункты, пункты здравоохранения, центры матери и ребенка, диагностические центры, молочные кухни, станции донорства крови, клинические лаборатории); 3.4.2 «Стационарное медицинское обслуживание» – размещение объектов капитального строительства, предназначенных для оказания гражданам медпомощи в стационарах (больницы, родильные дома, научно-медицинские учреждения и прочие объекты, обеспечивающие оказание услуги по лечению в стационаре), размещение станций скорой помощи.
Учреждение не вправе не только продать, но и сдать в аренду часть своего земельного участка.
Важным «пределом закона», касающимся распоряжения бюджетным учреждением своим земельным участком, является то, что лица, которым земельные участки предоставлены в постоянное (бессрочное) пользование, не вправе распоряжаться этими земельными участками (ст. 269 ГК РФ). Иными словами, бюджетное учреждение не вправе не только продать, но и сдать в аренду часть своего земельного участка для размещения, например, какой-то стационарной или временной торговой точки. Исключений здесь только два.
Вторая ситуация – передача земельного участка в безвозмездное пользование гражданину в виде служебного надела в соответствии с Земельным кодексом. Возможность такой передачи по договору безвозмездного пользования, в частности, предусматривается для работников федеральных государственных бюджетных учреждений, осуществляющих управление государственными природными заповедниками и национальными парками, на время установления с этими работниками трудовых отношений (ч. 2 ст. 24 Земельного кодекса).
Данная статья является заключительной статьей «имущественной» серии. В первой и второй частях мы рассмотрели вопросы, связанные с распоряжением бюджетным учреждением имуществом: право собственности на имущество учреждения, использование имущества учреждением и изъятие у учреждения данного имущества, пределы самостоятельности учреждения в распоряжении имуществом, понятие особо ценного движимого имущества, согласование распоряжения имуществом с его собственником, списание имущества.
[1] Часть 1 и п. 3 ч. 3 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон о конкуренции).
[2] Пункты 1 – 16 ч. 1 ст. 17.1 Закона о конкуренции.
[3] При условии осуществления ими установленной деятельности, определенной в ст. 31.1 Федерального закона от 12.01.1996 № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях» (далее – Закон об НКО), – охрана окружающей среды и защита животных, благотворительная деятельность, социальная и культурная адаптация и интеграция мигрантов, деятельность в сфере патриотического воспитания граждан РФ и т. д.
[4] Часть 3.1 ст. 17.1 Закона о конкуренции, Правила заключения договоров аренды в отношении государственного или муниципального имущества государственных или муниципальных образовательных организаций, являющихся бюджетными учреждениями, автономными учреждениями, бюджетных и автономных научных учреждений, утв. Постановлением Правительства РФ от 12.08.2011 № 677 (далее – Правила аренды).
[5] Статья 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценке)
[7] Часть 9 ст. 17.1 Закона о конкуренции.
[8] Часть 10 ст. 17.1 Закона о конкуренции.
[9] Часть 5 ст. 17.1 Закона о конкуренции, Порядок проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, и перечень видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса, утв. Приказом ФАС РФ от 10.02.2010 № 67 (далее – Приказ № 67).
[10] Абзац 2 ч. 3 ст. 41 БК РФ и абз. 2 ч. 3 ст. 298 ГК РФ.
[11] Пункты 1 – 16 ч. 1 ст. 17.1 Закона о конкуренции.
[12] Часть 5 ст. 17.1 Закона об оценке, Приказ № 67.
[13] Части 3.1 и 3.2 ст. 17.1 Закона о конкуренции, Правила аренды.
[14] См. статью К. Г. Чагина «Правовые условия распоряжения бюджетным учреждением своим имуществом», № 3, 2017.
[15] Часть 2 ст. 7 Земельного кодекса, Классификатор видов разрешенного использования земельных участков, утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 01.09.2014 № 540.
[16] Часть 3 ст. 269, ст. 274 – 277 ГК РФ, ст. 23 Земельного кодекса.
консультант по социальной политике Института экономики города (Москва),