договор аренды помещения под детский сад образец
Договор аренды нежилой недвижимости
Образец договора в 2021 году
Бланк договора аренды недвижимости
Образец договора, подготовленный специалистами сервиса.
Инструкция по составлению договора
Договор аренды нежилой недвижимости в обязательном порядке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение данного требования влечет недействительность соглашения.
А если договор заключен на срок более года, то она также подлежит государственной регистрации в Росреестре.
Содержание договора аренды состоит из совокупности всех его условий, которые обычно объединяют в разделы. Рассмотрим основные разделы договора аренды нежилой недвижимости.
Преамбула
В преамбуле указываем дату и место заключения соглашения, и реквизиты сторон:
Стороны договора — арендодатель и арендатор. Арендатор — тот, кто имуществом пользуется и платит за это деньги. Арендодатель — это собственник имущества или лицо, уполномоченное на это собственником.
Поэтому перед заключением соглашения нужно проверить полномочия стороны на подписание договора аренды:
Внимание! Доверенность от имени арендодателя должна быть нотариально удостоверена.
Обоснование: п. 1 ст. 185.1 ГК РФ предусматривает, что нотариально должна быть удостоверена доверенность на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами. А так как права на недвижимость зарегистрированы в Росреестре, то требование о нотариальной доверенности относится также к представителю арендодателя, который распоряжается правом собственности, предоставив в аренду недвижимое имущество.
Предмет договора
Предмет — существенное условие договора аренды. Если невозможно будет точно идентифицировать объект нежилой недвижимости, то соглашение могут признать незаключенным.
Чтобы этого не случилось нужно указать следующие признаки предмета договора:
Срок договора
Можно указать конкретный срок или заключить соглашение на неопределённый срок.
Но в таком случае возникает вопрос: нужно ли регистрировать бессрочный договор аренды. В Информационном письме ВАС РФ от 11.02.2002 №59 указывается, что государственная регистрация обязательна только для срочных договоров.
Если в соглашении не указан определенный срок, то расторгнуть его по закону может любая из сторон, предупредив при этом вторую сторону. Предупредить нужно за 3 месяца, хотя можно указать и иной срок.
Чаще всего стороны предпочитают заключать соглашения на срок не превышающий одного года, чтобы избежать регистрации в Росреестре. Указывают обычно срок в 11 месяцев или 360 дней.
Но в этом случае возникает опасность отказа второй стороны продлить соглашение после его истечения. Поэтому можно предусмотреть преимущественное право арендатора заключить договор аренды на новый срок.
Пользование арендованным имуществом
Права и обязанности арендодателя
Главная обязанность арендодателя — в согласованный срок передать арендуемое имущество. Стороны договора аренды могут осуществить передачу объекта аренды как по передаточному акту, так и по иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
Арендодатель обязан проводить капитальный ремонт, также в соглашении можно предусмотреть его обязанность по произведению текущего ремонта.
Пропишите в этом разделе всё то, чем арендодатель обязан обеспечить арендуемые помещения: водоснабжение, электричество, теплоснабжение, телефонная связь и т.д.
Также укажите на обязанность арендодателя предоставлять по требованию арендатора необходимые ему документы (надлежащим образом заверенные копии документов), которые относятся к арендуемым помещениям. Эти документы могут потребоваться арендатору для предоставления в различные государственные органы для получения разрешений, лицензий и т.д.
Права и обязанности арендатора
Одной из главных обязанностей арендатора является оплата в срок арендных платежей и соблюдение правил пользования помещением.
С учётом интересов арендодателя в сохранении имущества в надлежащем виде, в договоре также указывают ряд следующих обязанностей:
Среди прав арендатора можно указать возможность передачи недвижимости в субаренду без согласия собственника или только с его письменного согласия.
Арендатор вправе произвести улучшения имущества. Отделимые улучшения являются собственностью арендатора, а неотделимые, произведенные с согласия арендодателя, подлежат компенсации арендатору, если иное не указать в соглашении.
Платежи и расчеты по договору
Договор аренды недвижимости без указания стоимости арендных платежей является незаключенным. Поэтому сторонам просто необходимо прописать величину арендной платы.
Стороны могут предусмотреть самые разные варианты оплаты, её формы, а также порядок внесения. Наиболее распространенными на практике условиями являются следующие:
Ответственность сторон
Стороны могут установить размер ответственности как арендатора, так и арендодателя за нарушение обязательств по договору.
Не имеет смысла устанавливать слишком большой размер неустойки, поскольку в случае судебного разбирательства он, скорее всего, будет уменьшен. Оптимальный размер неустойки варьируется от 0, 1% до 1%.
В договоре целесообразно отметить, что обязанность по выплате санкций возникает только при наличии письменного требования, т.к. стороны могут и отказаться от того, чтобы им выплачивали неустойку.
Порядок расторжения договора
Возможность одностороннего отказа от договора прямо предусмотрена законом только в отношении аренды, заключенной на неопределенный срок.
В отношении же срочного договора аренды односторонний отказ нормами гражданского законодательства не предусмотрен, но стороны могут прописать право одностороннего расторжения в тексте соглашения. Причем таким правом можно наделить как одну, так и обе стороны.
Также расторжение возможно в судебном порядке по требованию одной из сторон. В договоре фиксируется ряд наиболее существенных нарушений со стороны арендатора (просрочка оплаты, неоднократное нарушение правил пользования помещением, ухудшение имущества и т.д.) и устанавливают, что в таком случае арендодатель имеет право требовать расторжения соглашения. Встречные условия о расторжении возможны и при наличии нарушений арендодателя. Например, он не предоставляет недвижимое имущество или предоставленным объектом невозможно пользоваться и т.д.
Порядок разрешения споров
В данном разделе необходимо выбрать степень важности претензионного порядка разрешения спора, а также выбрать подсудность данного договора.
Претензионный порядок разрешения спора — это стадия досудебного разрешения спора, т. е. когда стороны пытаются решить возникший спор без обращения в суд. Вы можете включить условия, которые будут запрещать сторонам договора обращаться в суд в случае, если не был соблюден претензионный порядок.
Подсудность — это место разрешения судебного спора. По закону судебный спор разрешается по месту нахождения/жительства ответчика, но стороны договора могут выбрать конкретное место разрешения спора.
Но если спор будет не о взыскании арендной платы, а о расторжении договора и об истребовании имущества, то суд может отказаться принимать заявление (или передать дело в другой суд) на том основании, что споры о правах на недвижимое имущество рассматриваются судом по месту нахождения недвижимости.
Аренда помещения под детский центр [скачать договор]
ОБНОВЛЕНИЕ ОТ 23.04.2016 | ВПЕРВЫЕ ОПУБЛИКОВАНО 27.01.2014 49 комментариев Один из ответственных моментов, связанных с открытием детского центра, – это аренда помещения. Хозяева детских центров опасаются (и имеют на это основания), что они вложат деньги в ремонт и раскрутку своего бизнеса в этом помещении, а потом арендодатель их выставит или сильно поднимет цену. Этот риск есть, и полностью избавиться от него в арендованном помещении практически. Читать далее
Один из ответственных моментов, связанных с открытием детского центра, – это аренда помещения. Хозяева детских центров опасаются (и имеют на это основания), что они вложат деньги в ремонт и раскрутку своего бизнеса в этом помещении, а потом арендодатель их выставит или сильно поднимет цену.
Этот риск есть, и полностью избавиться от него в арендованном помещении практически невозможно. Разве что арендодатель согласится на регистрацию долгосрочного договора аренды, но, как правило, хозяева помещений идут на это неохотно, и всё равно сохраняется риск значительного повышения арендной ставки.
Что делать? Думаю, надо принять эти правила игры и постараться минимизировать неудобства и риски, связанные с ними.
Чем больше денег вы вкладываете в ремонт помещения, тем ваша позиция уязвимее
В первую очередь, стоит запомнить: чем больше денег вы вкладываете в ремонт помещения, тем ваша позиция уязвимее. Представьте, что вы вложили сотни тысяч рублей и месяцы труда и нервов в ремонт чужого помещения, а через год вам ощутимо подняли цену. Арендодатель понимает, что вы теперь у него «на крючке», вам будет жалко своих денег и труда, поэтому, скорее всего, вам придется согласиться с этими условиями. Еcли не согласитесь – тоже неплохо для арендодателя, он за этот год получил не только арендную плату, но и ремонт помещения.
Вывод: старайтесь арендовать помещение, в котором нужен только косметический ремонт (например, надо перекрасить стены в другой цвет). И только в крайнем случае связывайтесь с помещением, которое стоит «в бетоне» и требует полной отделки.
Во вторых – не торопитесь. Бывает так, что при виде помещения начинают дрожать руки и течь слюнки от нетерпения. Иногда кажется, что надо быстро куда-то бежать, снимать помещение, иначе все вокруг вас обгонят, снимут все хорошие помещения и наоткрывают клубы вместо вас. Неправильное ощущение. В таком состоянии трудно пролоббировать свои условия. Принимать решение надо с холодной головой, понимая, что этим людям ты будешь каждый месяц предположительно много лет отдавать много денег. И если насчет этого помещения не удастся договориться на справедливых, на ваш взгляд, условиях, рано или поздно найдется другое помещение – не менее, а может быть, и более подходящее.
Перед заключением договора аренды необходимо убедиться в том, что помещение действительно принадлежит человеку (или компании), с которым вы будете заключать договор, что оно не находится под арестом или залогом. Ведь даже если вам покажут свидетельство о праве собственности – это ни о чем не говорит, его можно подделать.
Чтобы сократить риски, стоит получить выписку из ЕГРП (Единого государственного реестра прав), где будет написано, кому принадлежит помещение и на каком основании. В Москве с 2014 года такие выписки предоставляют МФЦ (многофункциональные центры).
Вот ссылка на договор аренды, который заключен сейчас на помещение, в котором находится детский центр «Лас-Мамас». Он неплохой, но не идеальный. Сейчас, когда прошло полтора года, я вижу в нем ряд изъянов. Я бы хотела обратить ваше внимание на несколько важных пунктов.
Оформляйте гарантийный депозит как плату за последний месяц или за месяц вперед
Как правило, арендодатели требуют гарантийный депозит в размере платы за один месяц. Так хозяева помещения страхуют себя от того, что вы внезапно съедете (у хозяина будет еще один оплаченный месяц, за который он сможет найти новых арендаторов), испортите ремонт или сантехнику (расходы будут вычтены из этого депозита), наберете долгов за электричество или телефон (в этом случае при расторжении договора недостающую сумму также вычтут из депозита).
Лучше если этот депозит будет оформлен как плата за последний месяц или просто вы будете платить арендную плату за два месяца вперёд. В противном случае есть реальный риск, что вам этот гарантийный платеж не вернут или вернут не в полном объеме. И этот риск будет негативно влиять на ваши переговоры с арендодателем о повышении цены через год (и каждый год).
Компания моего мужа снимала офис в одном бизнес-центре, у них был гарантийный депозит, а когда они переехали в другой комплекс, с них удержали приличную сумму – якобы за то, что они испортили отделку помещения. «Порча» заключалась в небольших потертостях на стенах и полу, возникших от того, что двигали стул.
Пропишите порядок досрочного расторжения договора
В наш договор аренды я внесла пункт, по которому мы можем досрочно расторгнуть договор, предупредив об этом арендодателя за три месяца. А арендодатель не имеет право досрочного расторжения, если арендатор ничего не нарушает (вовремя платит, не хулиганит, не пересдаёт помещение в субаренду и т.п.)
Сфотографируйте помещение в его первоначальном виде и сделайте фото приложением к договору
Если все-таки вы приводите помещение в порядок, сделайте фотографии помещения до ваших изменений и сделайте их приложением к договору. Представьте: вы принимаете помещение с совершенно ужасными стенами, приводите их в порядок и ставите домофон. Покидая помещение, вы домофон снимаете, на стенах остаются следы от проводов, но это все равно в сто раз лучше, чем было раньше. При этом недобросовестный арендодатель может обвинить вас в том, что вы ухудшили состояние стен.
Договоритесь, что о нарушениях надо сообщать письменно
Наверняка арендодатель будет настаивать на внесении в договор пункта, по которому договор может быть расторгнут, если арендатор нарушит договоренности, допустим, три раза. Это нормально. Однако может произойти такая ситуация, когда вы нарушаете договор, но не знаете об этом. Например, вы договорились, что самостоятельно со своего расчетного счета оплачиваете «коммуналку». А там изменились реквизиты. Вы перевели деньги – а они не дошли. Не оплатили – первое нарушение. Во второй месяц – то же самое. После третьего – вас выгоняют. Такое, скорее всего, не произойдет, если у вас хорошие отношения с арендодателем. Но если «напряженка» – это может стать поводом для расторжения договора.
Поэтому в договоре должен быть пункт, по которому арендодатель обязан письменно уведомить вас об обнаруженном нарушении – например, заказным письмом, телеграммой или лично в руки. При этом у него должно быть подтверждение того, что этот документ вами получен – например, уведомление о вручении письма, расписка и получении телеграммы и т.д.
Зафиксируйте порядок возможного повышения цены при продлении договора
По Гражданскому кодексу вы имеете преимущественное право продления договора аренды на следующий год. Как правило, договор заключается на 11 месяцев. По истечении этого срока арендодатель должен предложить продлить аренду сначала вам, и только если вы откажетесь – другой компании. Желательно прописать этот пункт и в договоре, и оговорить лимит на повышение ставки аренды при заключении договора на новый срок.
Стандарт – это право повышать цену 1 раз в год не более чем на 15% (процент инфляции). Вам не стоит подписывать договор, при котором хозяин помещения может повышать цену чаще и/или на более высокий процент. Желательно добиться того, чтобы этот процент был снижен до 5-10%. В любом случае этот момент (когда и на сколько может быть повышена стоимость аренды) должен быть прописан в договоре.
Соберите максимум информации об арендодателе
Проведите несколько встреч перед заключением договора, чтобы понять, с какими людьми вы будете иметь дело. Какое они производят впечатление? Ведут себя открыто, не «меняют показания»? По возможности свяжитесь с бывшими арендаторами и постарайтесь выяснить, по какой причине они переехали. Часто бывает, что один собственник владеет двумя помещениями, распложенными рядом. Можно зайти к будущим соседям, сказать, что вы собираетесь снять помещение рядом, и спросить, что они думают о своем арендодателе. Также стоит навести справки в ТСЖ.
А что показывает Ваш опыт? Какие пункты надо обязательно проговорить с арендодателем и прописать в договоре? Поделитесь Вашими мыслями в комментариях.
Об авторе: Зарина Ивантер
Учредитель детских центров «Лас-Мамас» и «Классики», автор книг «Детский клуб: как открыть и сделать прибыльным», «Успешный детский клуб. План развития на 12 месяцев», «Ежедневника счастливой мамы». Подробнее о Зарине →
Reader Interactions
Обсуждение
Спасибо большое за подробные комментарии по очень важному вопросу, касающемуся аренды помещения. Дополнительно можно обговорить с собственником помещения срок арендных каникул на время проведения ремонта от 2 до 4 месяцев. Если помещение требует капитального ремонта (а это обязанность собственника по законодательству РФ), то можно смело договариваться о зачете затрат на капремонт в счет арендной платы Но это, к сожалению, не всегда получается..
СПАСИБО! СКОРЕЕ ВСЕГО, СОБЫТИЯ БУДУТ РАЗВИВАТЬСЯ ИМЕННО ТАК)))
Спасибо большое за ваши ценные советы, и за то, что вы делитесь своим опытом.
«Иногда кажется, что надо быстро куда-то бежать, снимать помещение, иначе все вокруг вас обгонят, снимут все хорошие помещения и наоткрывают клубы вместо вас. » Это обо мне. Подскажите, планирую открыться в сентябре 2014г. Когда надо заключать договор?
«Иногда кажется, что надо быстро куда-то бежать, снимать помещение, иначе все вокруг вас обгонят, снимут все хорошие помещения и наоткрывают клубы вместо вас. »
И обо мне… У нас городок маленький, клубов подобных нет, все мне кажется, что опаздываю…
Зарина, спасибо большое за помощь, Очень актуально.
Спасибо огромное Зарине за такую статью! Я только собираюсь снимать помещение и хочется обогнуть все «острые углы». Так же присоединяюсь к предыдущему вопросу о сроках начала поиска помещения, аренды, если открываться в сентябре 🙂
Зарина Ивантер говорит
Оптимально — заключить договор в июле. Лучше в середине или в конце июля, но это уже не очень принципиально, как повезет. Будет время на небольшой ремонт, в середине августа начнете давать рекламу. И в то же время не надо будет слишком долго платить за пустующее помещение. На «Лас-Мамас» я заключила договор 22 июля, и до 1 сентября всё уже было готово — мы перекрасили стены, уложили ламинат, поменяли сантехнику. Только к этому времени у вас уже должен быть четкий план по закупке мебели: вы должны знать, что именно вы хотите купить и какой там срок изготовления и доставки. Летом сроки выполнения заказов по детской мебели очень сильно вырастают, много заказов.
А выбирать микрорайон и конкретные дома, приглядывать помещение (ездить на просмотры) можно уже сейчас.
Я слышала мнение, что стоит снять помещение в апреле. Да, апрель — хорошее время, чтобы провести день открытых дверей для тех, кто будет ходить в следующем учебном году. Возможно, удастся привлечь несколько детей, которые походят до июня. Но в целом получится, что до сентября придется целых пять месяцев платить аренду за практически не работающее помещение.
У меня субаренда. Договор мы брали тот, что предложил арендодатель, не очень вникая из-за неопытности. ТТТ, проблем нет пока, но, к примеру, летом, когда у нас 2 месяца не было деятельности, мы платили 50% суммы с обещанием доплатить осенью, официально нарушая пункты договора. Было бы умнее прописывать право на летний период (особенно начинающим) официально платить меньше с переплатой в периоде с сентября по декабрь. Про фотографии согласна, перед заключением договора надо фотографировать всё: общие планы, розетки, унитазы, раковины, трубы, стены. Как можно более подробно. Потому что при заключении договора всем кажется, что все будут помнить вот этот унитаз, или розетку, а всё очень-очень быстро забывается. И переговоры по изменениям лучше вести в письменном виде, а письма хранить.
В идеале, нужно искать прямую аренду от города (это практически невозможный вариант) или иметь в собственности (тоже дорого). А про пункт с процентами повышения цены очень согласна. Нам вот подняли с НГ с пояснениями, что коммуналка выросла, а мы и сказать ничего не можем, платим.
Все верно, Зарина. Мы наступили на грабли при заключении договора аренды. Взяли помещение без ремонта с бетонными стенами. Вложили в ремонт 2 млн. рублей. и сели плотно на крючок. Два года арендодатель буквально измывался над нами, бесконечно повышая арендную плату. Начинали со 190000 рублей, закончили 300000 в месяц. На третий год мое терпение лопнуло. Я расторгла договор аренды, что очень не понравилось собственнику помещения и он выкатил пени за моральный ущерб в размере 1200000. Судились все лето. Спасибо хорошему адвокату. Мы выиграли дело. Но сколько сил и здоровья потеряно!
Благодарю за то, что делитесь опытом!
Если вас гонят — и надо срочно куда-то бежать. Поворачивайтесь, и уходите. Такие вещи не делаются за один день. возьмите проект договора, покажите юристу. Договор от арендодателя всегда заточен по него. Если Вы не готовы «сесть на крючок» прописывайте условия повышения цены. Если арендодатель отказывается их прописывать — это заставляет задуматься. Обязательно опишите в договоре вывеску, какое право вы имеете на нее. Иначе в последний месяц вашей аренды вы на законных основаниях можете работать под вывеской «аренда». Так же в договоре желательны пункты по ремонту неисправностей. Рухнул потолок, сгорела проводка не по вашей вине. Кто ремонтирует?
Ирина говорит
Хотела бы посоветовать будущим владельцам клубов не арендовать помещения в новых жилых домах, где все первые этажи отданы под офисы, и многие из них пустуют. Мы как раз первыми арендовали помещение в таком доме, а скоро в нём открывается уже пятый центр. Причём однажды здесь уже был пятый, но быстро закрылся. Очень невыгодно рекламировать адрес, который принадлежит сразу всем. Пока клиенты найдут наш центр — все другие обойдут.
Статья очень точная и полезная. Если бы прочитать раньше!…
«Иногда кажется, что надо быстро куда-то бежать, снимать помещение, иначе все вокруг вас обгонят, снимут все хорошие помещения и наоткрывают клубы вместо вас. » Абсолютно точное описание моего состояния в июле 2013г., торопилась, волновалась, что сказалось на переговорах с арендодателем.
Не сфотографировала помещение до ремонта, о чем очень жалею, т.к. ремонт на бумаге прописан как косметический, а на деле очень сложный и почти капитальный, качественный, почти как с цоколя.
Обязательно надо проверить есть ли задолженность с ТСЖ или с управляющей компанией. У нас ситуация: договор у управляющей компании с арендодателем не заключен, предыдущий арендатор не платил ЖКХ, накопился долг. К нам это не относится, но во-первых это неприятно, во вторых мы не можем оплачивать услуги ЖКХ пока не будет основного договора.
По оплате за аренду у нас договор был с 06 августа и только 1 месяц (август) нам засчитали за ремонт в счет аренды. Ни пожарная, ни охранная сигнализации, ни домофоны арендодателю не нужны. Как и вытяжка с вентиляцией. Вам надо, вы и делайте.
Договор мы заключили на 5 месяцев до 31 декабря 2013г. с 01 января нам подняли арендую плату на 10% (был такой предварительный договор), но мы договорились, что договор на 2014г. будет на 11 месяцев и в течение этого срока арендная плата повышаться не будет. А через год, ссылаясь на инфляцию, арендодатель обещает еще повысить и так каждый год.
Конечно, лучше всего свое помещение, но у нас для ипотеки не было первоначального взноса. Лучше банку отдавать сумму аренды и через 5 лет иметь его в собственности, чем отдавать дяде. Опять же это если ипотеку дадут и если экономика бизнеса позволяет отдать кредит за 3 или 5 лет. Про ремонт: сейчас понимаю, что нам можно было и попроще и подешевле его сделать, согласна с Зариной.
Еще важный момент, которого нет в статье, если договор официальный, но кто-то должен платить налог. У нас в Договоре прописано, что мы являемся налоговым агентом Арендодателя (так по закону об аренде должно быть), т.е. налог в 13% с суммы аренды мы сами оплачиваем в налоговую инспекцию нашего района в день перевода суммы арены на карту арендодателя.
И еще надо быть готовым к тому, что со временем «вылезут» какие-то недостатки офиса: холодно или запах или «заедают» жалюзи, ломаются двери и замки и это тоже все будут » Ваши» проблемы, а не арендодателя.
ОЧЕНЬ ТОЧНОЕ ЗАМЕЧАНИЕ! СОСТАВЛЯЯ ДОГОВОР, ЖЕЛАТЕЛЬНО ПРОПИСАТЬ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ПО ЗАТРАТАМ, СВЯЗАННЫМ С ТЕХНИЧЕСКИМИ НЕИСПРАВНОСТЯМИ И ПР. У НАС, НАПРИМЕР, ОКАЗАЛОСЬ ОЧЕНЬ ХОЛОДНОЕ ЗДАНИЕ, ПРЕДПРИНИМАТЬ КАКИЕ-ТО МЕРЫ ПО ИЗМЕНЕНИЮ СИТУАЦИИ НАШ АРЕНДОДАТЕЛЬ НЕ СТАЛ. ТАК И ПЛАТИЛИ ОГРОМНЫЕ СУММЫ ЗА ЭЛЕКТРОЭНЕРГИЮ, ПОСКОЛЬКУ ВЕСЬ ДЕНЬ ВО ВСЕХ КОМНАТАХ РАБОТАЛИ ОБОГРЕВАТЕЛИ. ИХ ПРИОБРЕТЕНИЕ ТОЖЕ НЕ ВХОДИЛО В НАШИ ПЛАНЫ ПЕРВОНАЧАЛЬНО. ПРИ ТОМ, ЧТО КОМНАТ БЫЛО 4 + ХОЛЛ! 5 БЕЗОПАСНЫХ КАЧЕСТВЕННЫХ ОБОГРЕВАТЕЛЕЙ, САМИ ПОНИМАЕТЕ, НЕ 1 Т.Р.СТОИЛИ. ПРИ ЭТОМ АРЕНДОДАТЕЛЬ В ЭТО ЖЕ ВРЕМЯ ОСМЕЛИВАЛСЯ НАМ ПОДНИМАТЬ АРЕНДУ. ПОЭТОМУ И ГОВОРЮ, ЧТО ЗДЕСЬ 2 ФАКТОРА, КОТОРЫЕ ХОТЬ КАК-ТО МОГУТ ОБЕЗОПАСИТЬ: ГРАМОТНЫЙ ДОГОВОР И НОРМАЛЬНЫЕ ЧЕЛ.КАЧЕСТВА АРЕНДОДАТЕЛЯ. НЕ ЛЕНИТЕСЬ СОБРАТЬ МАКСИМУМ ПРЕДВАРИТЕЛЬНОЙ ИНФОРМАЦИИ О ПОТЕНЦИАЛЬНОМ АРЕНДОДАТЕЛЕ — МНОГИХ НЕПРИЯТНОСТЕЙ ЭТО ПОМОЖЕТ ИЗБЕЖАТЬ! УДАЧИ!
Я в прошлом менеджер по аренде, занималась подбором арендаторов на помещения своей компании. И работала я также с договорами аренды/субаренды без юристов.И приложенный к статье договор такой знакомый до боли, знаю наизусть (возможно, ваш арендодатель и мой работодатель — одна компания)
С одной стороны, мне это может помочь в решении многих вопросов.
С другой стороны, я сейчас очень боюсь этого страшного слова «аренда». Видела не раз «кидание» арендаторов, настолько грамотные обходы вокруг договора и закона. Что таить греха: я и сама изобретала способы «выживания» арендатора.
Теперь даже не знаю, как пересилить себя и свой страх.
У меня арендодатели пошли на хорошие уступки: вложив в ремонт почти 1,5 млн. рублей, я плачу ровно половину арендной платы, остальное — компенсация за ремонт. Мы все прописали, на ремонтные деньги я буду сидеть в помещении и платить половину аренды около 3 лет. Да, главное — человеческий фактор и умение договариваться.
А еще первое впечатление — самое верное, если сразу чувствуете какой-то дискомфорт в помещении или в общении с арендодателем, то лучше отказаться. Имхо…
Добрый день, Зарина! Спасибо за Ваши консультации, они очень помогают. В нашем случае есть нюанс, у нас игровая комната, вход в которую, витринный вариант, но арендодатель (крупный ТЦ) ограничил нашу свободу в плане фасадного оформления, а в нашем случае, это самый действенный способ привлечения посетителей. Мы активно расширяем потенциал своего клуба, но надо как-то грамотно доносить информацию до посетителей… Подскажите, кто может помочь (какой специалист) в плане разработки действенной рекламной концепции внутри помещения, информационные носители (афиши, прейскуранты, реклама). Я знаю, что таких людей на российском рынке не много, а значит и цены на них внушительные. Буду брагодарен за любой ответ! Спасибо.
Зарина Ивантер говорит
Здравствуйте, Илья. К сожалению, не могу Вам помочь специалистом, который сделает всё «от и до». Думаю, Вам надо посмотреть, как всё устроено в других клубах, что Вам из этого нравится, а потом уже обратиться к дизайнеру с конкретными запросами.
Добрый день, коллеги! Хочу поделиться, к сожалению, тоже горьким опытом общения с арендодателем. Договор аренды был оформлен с хозяйкой, после летних каникул, за арендной платой стал приходить ее муж. Когда время договор стало подходить к концу, выяснилось, что мы, якобы за один месяц не заплатили, хотя расписки и у меня и у нее на руках были. Муж сказал, что я подписала две расписки в один день, но при этом даты поставила разные. Вот такой бред получился. И нас буквально выгнали под новый год. В результате, потеря всех клиентов, так как по соседству не одного помещения не нашли. Уехав всего на две остановки, клиенты перешли к нашим конкурентом, потому что близко ходить. Теперь начинаем все сначала. Для себя вывод, деньги только через платежные документы.
Здравствуйте, спасибо за информацию.Как раз вовремя Ваша статья,завтра еду подписывать договор на помещение.Нашла не большое помещение.Спасибо Всем за Ваши информации.Успеха Всем.
Зарина Ивантер говорит
Татьяна, к сожалению, в отоплении я не специалист. В «Классиках» у нас пол с электрическим подогревом — греет неплохо, но очень дорого обходится электричество. К тому же, такой пол по правилам делают в метре от стен. И если помещение маленькое, то обогреваемая площадь и соответственно эффективность обогрева будет очень небольшой.
Прошу прощения за опечатку — помогает маленькая доча — предприниматель!
Банально, но обязательно надо прописывать показания электросчетчика и самостоятельно передавать сведения.. У нас так получилось, что за э/э, естественно, платим мы, но арендодатель несколько лет подавал очень заниженные цифры и решил «догнать» текущие показатели за наш счет. Так мы «попали» на 60 тыс. руб., неприятно..
Максим aka emercomer говорит
Выписку ЕГРЮЛ-ЕГРИП можно также получать в электронном виде через вот такую систему https://focus.kontur.ru/
Экономит время и нервы, избавляет от стояния в очередях МФЦ.
Зарина Ивантер говорит
Не факт, что их закроют. Рядом с нами благополучно работает продуктовый магазин с алкоголем — правда, он открылся уже после нас. Но, наверное, лучше продолжать поиск. Риск проблемы, о которой Вы написали (магазин с алкоголем будет недружественно к вам относиться) есть. В любом случае это не очень удачное соседство. Вот если бы Вам удалось расположиться рядом с салоном красоты, было бы замечательно. Дети — на занятия, мамы — на маникюр.
Зарина, спасибо за ответ, Видимо придется продолжать поиск!
Добрый вечер! большое спасибо за статьи и ваши ответы. Я очень удивлена, что есть такие искренние люди как Вы. Работаю в саду, но уже в течении пяти лет планирую открыть ип (детский центр).
Как подобрать помещение и будет ли окупаться аренда и через какое время? В населенном пункте 20 000 человек. для открытия есть 100 000 руб. Если это будет квартира.
Здравствуйте, Наталья! Советую Вам прочитать эту статью о детском клубе в маленьком городе.
Вы можете зарегистрироваться как ИП и проводить занятия в квартире. Однако если у Вас будут сотрудники, это уже будет незаконно.
В принципе, при такой модели (частная практика в жилом фонде) Вы можете уложиться в 100 000 рублей, но я бы посоветовала также обратиться за субсидиями.
Зарина Ивантер говорит
Здравствуйте, Светлана. Я бы выбрала второе.
Зарина, спасибо большое за ответ! Я тоже выбрала второе, но… когда начала подробно разговаривать с арендатором, он выставил условия — самостоятельно заканчивать отделку помещения в счет будущей аренды — только при первичном осмотре набегает 250 тыс.руб.(соответственно будет больше, около 300), на такие затраты — считай аренда за год вперед — я не рассчитывала и теперь рассматриваю возможность первого варианта с текущим ремонтом — обои, пластик в туалет и ванную, чтобы не отделывать плиткой и возможность отдельного входа-забор. Буду считать. еще раз спасибо.
Спасибо всем высказавшимся. Для себя даже составила список из некоторых пунктов, которые обязательно учту при составление договора об аренде.
Зарина, здравствуйте! Скажите, а Вы не составляли новый договор с теми поправками, о которых писали в этой теме?
Зарина, здравствуйте! Есть ли подводные камни при заключении долгосрочного договора! Спасибо заранее
По закону ПБ (у нас была прокурорская проверка пожарников), если в помещение находиться одновременно не более 10 человек, то достаточно одного выхода (правда говорили, что нужна специальная дверь).
В итоге нам пришлось заплатить 30 тыс. штрафа и делать отдельный выход.
Здравствуйте, подскажите, пожалуйста, может кто-то брал торговое помещение, где надо было бы выстраивать стены, т. е. из одной большой комнаты 100 метров делать несколько. Желательно, чтобы не надо было получать разрешение, чтобы стены были временные. Поделитесь, пожалуйста. Спасибо.
Добрый вечер! Спасибо большое за Ваши статьи. Купила Вашу книгу, теперь все намного проще и чувствую себя увереннее. Подскажите пожалуйста, сначала надо открывать ООО, потом закупать все товары,мебель и т.д. Или делать это параллельно? СПАСИБО!
Зарина Ивантер говорит
Здравствуйте, Мария! Да, лучше сначала зарегистрировать юрлицо, а потом делать все закупки. На сайте Вы можете бесплатно скачать обновлённую версию книги (в правом верхнем углу) — в ней более актуальная информация по выбору организационно-правовой формы, ОКВЭД и нюансам лицензирования.
Зарина, добрый вечер! Подскажите, пожалуйста, какой ОКВЭД лучше ставить основным: 85.32 или 92.51? И с каким из них можно взять ПСН? Или же патент можно и по дополнительным ОКВЭДАМ брать? Ещё код 85.32 попадает под налоговые каникулы для впервые зарегистрированных ИП. А если этот код будет стоять в дополнительных, то в этом случае зачтутся ли эти каникулы?
Зарина Ивантер говорит
Здравствуйте, Елена! Уточните, пожалуйста, что Вы хотите сделать — клуб или сад.
Здравствуйте, Зарина! Имею ввиду детский центр.
Зарина Ивантер говорит
Елена, основным лучше ставить 85.32 и на него же брать патент.
Евгения Помощница по сайту говорит
Primary Sidebar
Корзина
Зарина Ивантер соучредитель и руководитель детских центров «Лас-Мамас» и «Классики», автор книг «Детский клуб: как открыть и сделать прибыльным», «Успешный детский клуб. План развития на 12 месяцев», «Ежедневника счастливой мамы». Подробнее →
Бесплатные уроки
5 простых шагов к открытию вашего детского клуба
Нажмите на кнопку, чтобы получить ссылки на 5 аудио-уроков, из которых вы узнаете, что и как нужно делать, чтобы открыть свой детский клуб.
Бизнес-план детского клуба
Какие инвестиции необходимы для запуска клуба? Когда он выйдет на самоокупаемость и вернёт вложенные средства? Какие конкурентные преимущства предложить рынку? Посмотрите готовый бизнес-план.
Подписка на блог
Не пропустите новые статьи!
Обсуждаемые темы на форуме
Обсуждаемые темы на форуме«Красивый почерк за 20 уроков» — курс каллиграфии для школьников
Видеоуроки и прописи для постановки и исправления почерка. С помощью этого курса вы сможете запустить направление «Каллиграфия» в детском центре или откорректировать почерк ребёнка в домашних условиях.
Footer
Email-рассылка Зарины Ивантер
Новые статьи, мнения экспертов, а также скидки на методические материалы и тренинги.