договор аренды с самозанятым лицом налогообложение
Всё о работе с самозанятыми: договоры, налоги, риски
Самозанятых в России стало больше с 1 июля 2020 года. Налог на профессиональный доход ввели еще 53 региона, а остальные получили право самостоятельно решать, вводить ли новый режим на своей территории (Федеральный закон от 01.04.2020 № 101-ФЗ). Мы составили подборку полезных статей о самозанятых, чтобы вы вспомнили правила сотрудничества с ними и оценили риски.
Кто такие самозанятые и как они работают
Самозанятыми могут быть физлица и ИП без наёмных сотрудников, работающие на территории субъекта, который ввёл НПД на своей территории. Максимальный доход самозанятого за год не должен превышать 2,4 млн рублей.
Самозанятые физлица освобождены от НДФЛ, ИП освобождены от НДФЛ, НДС и фиксированных страховых взносов. Вместо этого они платят только налог на профессиональный доход — 4 % при работе с физлицами и 6 % при работе с организациями и ИП.
Про чеки от самозанятых
Самозанятый должен выдать вам чек за каждый проданный товар собственного производства или оказанную услугу, которую вы оплатили. Он формирует его через мобильное приложение «Мой налог» и может направить по электронной почте, ссылкой или в форме QR-кода. Чека достаточно, чтобы признать затраты при расчёте налога на прибыль (письмо Минфина России от 26.03.2020 № 03-11-11/24008).
Договоры, учёт расходов и потеря статуса самозанятого
Сотрудничество с самозанятыми выгоднее, чем наём работников, потому что самозанятый платит за себя налоги самостоятельно. Но уволить работника, перевести его в статус самозанятого и заключить договор ГПХ нельзя. Сотрудничать можно только с теми самозанятыми, которые в предшествующие два года не работали в вашей компании.
С самозанятыми заключают стандартный договор ГПХ. Дополнительно нужно указать статус лица и данные о его регистрации. Особенно важно зафиксировать, что самозанятый обязан предупредить заказчика о прекращении деятельности и снятии с учёта. Можно обойтись устным договором, если услуга оказана сразу после договоренности, а её исполнение подтверждается оплатой (письмо ФНС РФ от 20.02.2019 № СД-4-3/2899@).
Особенности сотрудничества с самозанятыми ИП
Чтобы самозанятый ИП не потерял статус, он не должен совмещать НПД с другими налоговыми режимами, нанимать сотрудников, зарабатывать больше 2,4 млн рублей в год и перепродавать товары не собственного производства.
Самозанятые пенсионеры
Пенсионеры, которые хотят применять налог на профессиональный доход, должны соблюдать общие для всех самозанятых правила. С точки зрения ФНС они являются неработающими, поэтому имеют право на индексацию пенсий и могут претендовать на матпомощь, компенсации лекарств и проезда, госсубсидии.
Самозанятые пенсионеры могут продолжать копить стаж и пенсионные баллы. Для этого они платят взносы на обязательное пенсионное страхование. Стаж засчитают сразу, но пенсия не будет индексироваться и увеличиваться до прожиточного минимума.
Сдача в аренду недвижимости самозанятыми: что можно, что нельзя, что скоро изменится
Доходы от сдачи в аренду недвижимого имущества не подпадают по налог на профессиональный доход. Однако для жилой недвижимости сделано исключение.
Отмечу, что сдача квартир в аренду входит в список самых популярных у самозанятых видов деятельности. И действительно, НПД является наиболее оптимальным режимом для арендодателей. Ведь налог по доходам от физлиц составляет всего 4 %, что меньше чем НДФЛ и налог по УСН.
Жилая недвижимость
Ранее я приводил расчеты на 2021 год применительно к пенсионерам, сдающим квартиру.
Из них следует, что выгоднее всего при сдаче квартиры применять НПД, то есть быть самозанятым.
Сдавать в аренду (наем) можно не только квартиру, но и дом или комнату. Все эти объекты подходят под определение жилой недвижимости.
Работа по трудовому договору не будет помехой на пути регистрации самозанятости по сдаче в аренду жилья.
Сдавать в аренду можно как собственное жилье, так и арендованное. Субаренда также будет облагаться НПД, пояснял ранее Минфин в письме от 09.12.2019 № 03-11-11/95717.
Еще часто возникает вопрос — надо ли платить налог с суммы, которую квартиранты отдают хозяину квартиры за коммуналку.
На этот счет в письме Минфина от 29.05.2019 № 03-11-09/40094, доведенном до сведения письмом ФНС от 13.06.2019 № СД-4-3/11446@, сообщается, что если размер платы за коммунальные услуги зависит от их фактического потребления и фиксируется счетчиками (например, за электроэнергию и воду), сумма возмещения арендатором арендодателю таких коммунальных расходов не признается профессиональным доходом. То есть полученное от арендатора возмещение коммуналки не будет облагаться НПД.
Заниматься таким пассивным бизнесом в качестве самозанятого могут, в том числе и госслужащие. Кстати, в прошлом году в Думу был внесен законопроект № 1036054-7, который давал аналогичное право лицам, замещающим госдолжности. По задумке автора проекта, право на НПД по аренде должны были получить министры, депутаты, члены Совета Федерации. Но в итоге проект был отправлен в архив, а крупные чиновники и депутаты так и не получили возможности сдавать свои квартиры в рамках НПД.
Нежилая недвижимость
Запрет на сдачу в аренду нежилой недвижимости прямо прописан в Федеральном законе № 422-ФЗ от 27.11.2018.
Об этом запрете также, в частности, сообщает Минфин в письме № 03-11-11/102607 от 27.12.2019.
Однако периодически звучат призывы переписать закон и дать людям право сдавать в аренду любую недвижимость и платить с этих доходов НПД.
Но Минфин пока непреклонен и отвечает, что таких планов у властей нет.
Специальный налоговый режим НПД является исключением из общеустановленного порядка исчисления и уплаты налогов. Предоставление возможности применения НПД в отношении доходов, полученных от сдачи в аренду (внаем) нежилых помещений, может привести к росту числа налогоплательщиков, перешедших на НПД, и, соответственно, к потерям доходов бюджетной системы РФ за счет НДФЛ.
Об этом Минфин сообщает в письме № 03-11-11/104183 от 30.11.2020.
Апартаменты
Недавно Минфин выпустил письмо № 03-11-11/106478 от 07.12.2020, в котором разъяснил, что в отношении доходов, полученных от сдачи в аренду (внаем) апартаментов, специальный налоговый режим НПД не применяется.
Дело в том, что по номам Жилищного кодекса апартаменты — это нежилое помещение.
В соответствии с пунктом 2 статьи 15 ЖК жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).
На основании пункта 1 статьи 16 ЖК к жилым помещениям относятся жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры и комната, определения понятий которых содержатся в пунктах 2 — 4 данной статьи ЖК. Апартаменты к жилым помещениям не относятся.
Между тем в ближайшем будущем ситуация с апартаментами может изменится. Совет Федерации готовит соответствующие поправки в ЖК.
Апартаменты будут признаны жилым помещением, граждане получат право регистрироваться в них.
Соответственно, если апартаменты будут считаться жилым помещением, их владельцы-арендодатели получат право быть самозанятыми и платить НПД по ставке 4 % по доходам от сдачи такой недвижимости (если арендаторы — физлица).
Разработкой изменений в Жилищный кодекс, направленных на установление правового статуса многофункциональных зданий и апартаментов, занимается рабочая группа, созданная при комитете Совфеда по федеративному устройству и региональной политике, в состав которой входят сенаторы, представители Минстроя и экспертного сообщества.
Может ли самозанятый арендовать помещение для работы?
Право самозанятого на заключение договора аренды
Гражданское законодательство обеспечивает свободу договора — все дееспособные граждане и юридические лица вправе заключить любой договор (ст. 421 ГК РФ, ст. 29, ст. 30 ГК РФ). Положения ст. 651 ГК РФ, определяющей порядок и правила заключения договора аренды, не содержит дополнительных ограничений и требований к сторонам.
Кроме того, не содержится ограничений, связанных с использованием помещений, и в законодательстве, устанавливающем требования, которым должен соответствовать самозанятый гражданин. Полный перечень таких требований установлен положениями ч. 2 ст. 4 федерального закона «О проведении эксперимента. » от 27.11.2018 № 422-ФЗ, в соответствии с которыми самозанятый не вправе:
Приведенный перечень ограничений исчерпывающий — самозанятый гражданин вправе осуществлять в ходе своей профессиональной деятельности другие законные действия.
Соответственно, гражданин, зарегистрированный в качестве плательщика налога на профессиональный доход, может арендовать как жилое, так и нежилое помещение как для личных и для рабочих нужд.
Особенности аренды помещений для осуществления некоторых видов деятельности
Итак, арендовать помещение для работы в качестве самозанятого законодатель не запрещает. Однако существуют виды деятельности, для осуществления которых необходимо, чтобы помещение отвечало определенным требованиям — пожарным, санитарно-эпидемиологическим и пр.
Например, если самозанятый хочет арендовать помещение, чтобы проводить в нем занятия с несовершеннолетними детьми, ему потребуется получить разрешение от Роспотребнадзора, а сделать это, не имея статуса ИП, не получится.
Кроме того, нужно помнить, что самозанятые не могут получить разрешение, например, на торговлю алкогольной продукцией, соответственно, арендовать помещение для такой деятельности не имеет смысла, хотя и не запрещено.
Зависит ли размер налога от стоимости аренды помещения?
При аренде нежилого помещения самозанятому стоит помнить о том, что расходы, которые он понесет в связи с оплатой такой аренды, не будут учтены при расчете размера налогооблагаемого дохода. Предприниматели, работающие с применением упрощенной системы налогообложения по принципу «доходы минус расходы», знают, что при определении суммы обязательного платежа полученная ими выручка уменьшается на сумму понесенных расходов, а с полученной разницы уплачивается налог в размере 15%.
В отношении самозанятых такой принцип не работает — налог придется платить со всех доходов, вне зависимости от того, какие расходы возникли в ходе осуществления предпринимательской деятельности.
Итоги
Самозанятый гражданин вправе арендовать помещение для осуществления профессиональной деятельности — закон не содержит запретов в отношении подобных сделок, совершаемых физическими лицами, оказывающими платные услуги, но не имеющими статуса предпринимателя. Ограничения могут возникнуть только в том случае, если к помещению предъявляются определенные требования, соответствие которым проверяется государственными контролирующими органами (например, Роспотребнадзором).
Может ли самозанятый сдавать недвижимость в аренду
Можно ли сдавать квартиру как самозанятый — да, жилое помещение человек вправе предоставить в пользование арендатору и заплатить налог на профессиональный доход.
Может ли самозанятый сдавать в аренду нежилые помещения
П. 3 ч. 2 ст. 6 ФЗ №422 устанавливает, что сдача в аренду нежилого помещения самозанятым не допускается. Это можно сделать при регистрации в качестве ИП или как физлицо с последующей подачей декларации 3-НДФЛ и уплатой налога 13%.
В случае если самозанятый сдает в аренду нежилое помещение, это является нарушением, налоговый орган не примет такую отчетность.
Эксперты КонсультантПлюс разобрали, как ИП стать самозанятым. Используйте эти инструкции бесплатно.
Можно ли сдавать в аренду жилье
ФЗ №422 дает ответ на вопрос, можно ли сдавать квартиру как самозанятый: норма разрешает гражданам сдавать в наем жилой объект с последующей уплатой налога на профессиональный доход (НПД). Заключить контракт допускается как с физлицом, так и с организацией.
Если жилое помещение находится в совместной собственности супругов, сдача квартиры в аренду самозанятыми гражданами допускается: зарегистрироваться как самозанятому достаточно одному из супругов (письмо ФНС №СД-4-3/8121 от 26.04.2019).
При ответе на вопрос, может ли самозанятый сдавать апартаменты, необходимо определить, отвечают ли они требованиям, предъявляемым к жилым помещениям (постановление правительства №47 от 28.01.2006). Если апартаменты подходят под определение жилого помещения по своим характеристикам, сдача в наем допустима.
Что делать в случае, когда плательщик НПД не является собственником, может ли самозанятый сдавать чужую квартиру от своего имени и платить НПД? Такая сделка имеет место при соблюдении условий:
Пример сделки с несколькими собственниками.
Наряду с конструкцией договора субаренды может ли самозанятый сдавать квартиру по доверенности и уплачивать НПД? На этот раз ответ отрицателен: получатель дохода по такому соглашению — собственник, а не самозанятый, поэтому ставка налога иная, не как на НПД.
Какой налог нужно заплатить при сдаче в аренду помещений
При заключении договора с физлицом налог самозанятых граждан при сдаче квартиры в аренду составит 4%. В этом заключается преимущество НПД перед другими налоговыми режимами — самый низкий налог.
Невысокий процент и при сдаче жилья в аренду самозанятыми гражданами юридическому лицу: ставка вырастает незначительно — до 6% (ст. 10 закона №422-ФЗ от 27.11.2018).
С каких выплат самозанятый ничего не заплатит
Налог не придется платить с коммунальных платежей за квартиру, если при сдаче недвижимости в аренду самозанятым в договоре прямо указано на то, что возмещение расходов на коммунальные услуги в арендную плату не входит и подлежит оплате арендатором на основании показаний приборов учета.
Допустимы иные формулировки при соблюдении соответствующих условий:
Если арендатор платит фиксированную сумму за коммунальные услуги и эта сумма входит в общую стоимость договора, придется заплатить НПД (письмо ФНС №СД-4-3/11446@ от 13.06.2019).
Как учитывать залог
Обеспечительный платеж (залог) не облагается налогом, если после расторжения договора он возвращается арендатору. Если залог засчитывается в счет последнего месяца пользования помещением или в счет возмещения убытков арендодателя, то платят НПД.
Как компаниям работать с самозанятыми
С 1 января 2019 года в четырех субъектах РФ — в Москве, Московской области, Калужской области и Республике Татарстан — проходит налоговый эксперимент. Те, кто предпочитает работать на себя, может легализоваться в качестве самозанятого и платить налог на профессиональный доход. Юрлица уже поняли, что с самозанятыми сотрудничать выгодно. Осталось только разобраться, как это делать.
В конце ноября 2018 года президентом был подписан пакет законов о проведении эксперимента по введению налога на профессиональный доход (НПД). Чиновники прописали условия для легализации, прежде всего — ставку налога. Так, если самозанятые оказывают услуги или продают товары физлицам, то ее размер составляет 4 %. В случае оказания услуг или продажи товаров юрлицам или ИП, ставка чуть выше — 6 %.
В чем выгода сотрудничества с самозанятыми?
Когда компания работает с физлицом, например, в рамках договора ГПХ или по трудовому договору, то она платит за него НДФЛ в размере 13 % плюс начисляет на его вознаграждение страховые взносы. При сотрудничестве с официально зарегистрированным самозанятым платить за него налог компании не нужно — эта обязанность ложится на самого самозанятого. Налог будет составлять 6 % от каждой сделки с юрлицом.
Некоторые компании, почувствовав эту выгоду, стали задумываться о «переводе» своих работников в статус самозанятых. Но Минфин в одном из своих писем (Письмо Минфина РФ от 01.02.2019 N 03-11-11/5884) пояснил, что такое переоформление невозможно. Федеральный закон от 27.11.2018 № 422-ФЗ не запрещает применение спецрежима для самозанятых для физлиц, которые заключили трудовой договор с юрлицом. Однако есть одно условие: это юрлицо не должно быть заказчиком услуг или работ по договору ГПХ для указанных физлиц и не должно являться их работодателем менее двух лет назад. То есть юрлицо может работать с самозанятым, который является его бывшим сотрудником, но при условии, что с момента увольнения последнего прошло не менее двух лет.
Таким образом, уволить работников и заключить с ними в дальнейшем договоры ГПХ как с самозанятыми, чтобы сэкономить на уплате взносов и НДФЛ, не получится.
Договор между юрлицом и самозанятым. Какие условия прописать?
Федеральный закон от 27.11.2018 № 422-ФЗ не регулирует гражданско-правовые отношения сторон сделки и порядок их оформления. Поэтому налоговики в данном вопросе советуют руководствоваться нормами гражданского законодательства.
Составляя договор с самозанятым, можно ориентироваться на любой договор ГПХ, который вы используете в работе с другими контрагентами. Он должен включать следующие положения:
Помимо стандартных пунктов, перечисленных выше, стоит учесть несколько важных деталей.
Во-первых, не забудьте указать в договоре, что исполнителем является гражданин, зарегистрированный в качестве самозанятого. Венера Камалова, главный эксперт Совета по предпринимательству при Президенте Республики Татарстан, также рекомендует внести в договор сведения о его регистрации. Кроме того, она обращает внимание на то, что в тексте договора следует:
Когда договор между самозанятым и юрлицом может быть устным?
В Письме ФНС РФ от 20.02.2019 N СД-4-3/2899@ уточняется, что письменный договор не нужен, если услуга оказывается по сделке, исполняемой немедленно при заключении договора. В этом случае заключение договора будет подтверждаться уплатой заказчику денег за оказанные услуги.
При расчетах, связанных с получением доходов от реализации услуг, являющихся объектом налогообложения НПД, самозанятый должен сформировать и передать компании-заказчику чек (ч. 1 ст. 14 Федерального закона от 27.11.2018 № 422-ФЗ). В нем содержатся такие сведения, как наименование оказанных услуг и ИНН юрлица или ИП, который является заказчиком услуг.
Таким образом компания, как заказчик, может подтвердить свои затраты на оплату услуг с помощью полученного чека.
Прежде чем заключить договор с самозанятым, убедитесь в том, что он действительно имеет этот статус. Сделать это можно двумя способами:
ФНС напоминает компаниям о том, что налог на профессиональный доход не имеет какие-либо особенности в оформлении платежных документов. Поэтому их оформление при перечислении денег за товары или услуги, которые предоставил самозанятый, происходит в общепринятом порядке.
Вычитаем расходы на услуги самозанятого из налоговой базы
Компания может уменьшить налог к уплате на сумму расходов на услуги самозанятого только в одном случае — если у нее будет чек от самозанятого. При взаимодействии юрлица / ИП и самозанятого чек, по сути, играет роль акта выполненных работ. Поэтому компания может принять его к учету.
Для самого самозанятого формирование чека не составляет большого труда — все происходит автоматически в приложении «Мой налог».
Тем не менее на тему чека возникает немало частных вопросов. На большинство из них налоговики уже успели ответить.
Можно ли компании принять к учету затраты не на основании чеков от самозанятых, а по актам в конце месяца?
Ссылаясь на ч. 8 — 10 ст. 15 Федерального закона от 27.11.2018 № 422-ФЗ, ФНС однозначно отвечает, что наличие чеков обязательно — без них нельзя учесть суммы, уплаченные налогоплательщику, при определении налоговой базы. При этом не исключается оформление акта, в котором обозначены период или дата оказания услуги, что тоже влияет на отражение расходов в налоговом учете. Тем не менее акт сам по себе является лишь дополнением к чеку.
Требуется ли распечатка чеков?
Распечатывать не обязательно, так же как и хранить чек можно в любой удобной форме — бумажной или электронной.
Электронный чек обладает той же силой, что и бумажный. Он содержит аналогичную информацию, в частности, уникальный идентификационный номер, который присваивает ФНС. По этому номеру чек можно проверить (ч. 4 — 6 ст. 14 Федерального закона от 27.11.2018 № 422-ФЗ).
Каков срок передачи чека от самозанятого и чем грозит его непередача?
Согласно ч. 3 ст. 14 Федерального закона от 27.11.2018 № 422-ФЗ, передача чека происходит в момент расчета, если этот расчет производится наличными или с использованием электронных средств платежа.
Но есть и иные формы расчета. В таких случаях с передачей чека нужно успеть до 9-го числа месяца, следующего за тем, в котором была произведена оплата.
Подписывайте документы с физлицами и самозанятыми удаленно. Для старта нужен только браузер и удаленная идентификация личности.
Если в процессе взаимодействия между самозанятым и юрлицом участвует посредник, то тогда формированием чека занимается именно он. При этом у посредника должна быть обязанность применять контрольно-кассовую технику.
Поскольку в ч. 1 ст. 14 Федерального закона от 27.11.2018 № 422-ФЗ прописана обязанность самозанятого передавать заказчику чек, то игнорирование этой обязанности может привести к тому, что заказчик уведомит о нарушении ФНС. Нужно помнить, что только наличие чека позволяет компании вычесть расходы на услуги самозанятого из налоговой базы. Поэтому она очень заинтересована в том, чтобы передача чеков осуществлялась бесперебойно.
Что делать, если самозанятому пришлось вернуть деньги и аннулировать чек?
ФНС обращает внимание, что в таком случае компании тоже придется аннулировать чек. Ей также нужно будет внести изменения в суммы расходов, учитываемых при расчете налоговой базы. Порядок корректировки зависит от режима налогообложения, который применяет компания.
ИП, с которым работает компания, переходит на НПД. Нужно ли перезаключать договор?
Разъяснения по этому вопросу ФНС дала в Письме ФНС от 20.02.2019 № СД-4-3/2899@. Специалисты считают, что перезаключение договора не нужно, если это не влияет на соблюдение существенных условий договора. Если же условия меняются, то договор стоит перезаключить.
Есть еще ряд ситуаций, когда налоговики рекомендуют оформить дополнительное соглашение. Речь идет о случаях, когда исполнитель договора являлся плательщиком НДС и цена его услуг включала этот налог.
Так, например, согласно ч. 9 ст. 2 Федерального закона № 422-ФЗ ИП, применяющие НПД, не платят НДС, кроме НДС, подлежащего уплате при ввозе товаров на территорию РФ и иные территории, находящиеся под ее юрисдикцией. Поэтому, если по договору стоимость реализации товаров включала в себя НДС, то заключение допсоглашения позволит урегулировать цены. В этом документе важно прописать, что ИП начал применять НПД с определенной даты.
Самозанятый превысил лимит дохода и потерял статус. Что делать юрлицу?
Среди всех прочих особенностей у НПД есть важное ограничение по предельному размеру дохода. Самозанятый может пользоваться всеми привилегиями и послаблениями до тех пор, пока его годовой доход не превысит суммы в 2,4 млн руб. или 200 000 руб. в месяц. Поэтому эксперты рекомендуют применять НПД тем, кто уверен в том, что его доход не «вылезет» за рамки этой суммы. Подробнее все плюсы и минусы НПД мы рассматривали ранее, в статье «ИП или самозанятость: что выгоднее и проще?».
Если самозанятый превышает установленный лимит по доходу, он автоматически утрачивает право на применение НПД с даты превышения. При этом порядок налогообложения остается тем же в отношении доходов, учтенных для целей применения НПД до даты утраты права (Письмо ФНС РФ от 20.02.2019 N СД-4-3/2899@).
В этом случае юрлицо должно исчислить и уплатить НДФЛ и страховые взносы в отношении физлица (если оно не является ИП) с даты утраты права на применение НПД (в том числе с даты превышения суммы в 2,4 млн руб.).
Не пропустите новые публикации
Подпишитесь на рассылку, и мы поможем вам разобраться в требованиях законодательства, подскажем, что делать в спорных ситуациях, и научим больше зарабатывать.