договор аренды сельскохозяйственной земли заключался в египте на срок
Договор аренды сельскохозяйственной земли заключался в египте на срок
Статья 9. Аренда земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения
1. В аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности.
2. Договор аренды находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения и соглашение об установлении частного сервитута в отношении такого земельного участка могут быть подписаны лицом, уполномоченным решением общего собрания участников долевой собственности совершать без доверенности сделки с таким земельным участком, если условия указанных договора и соглашения соответствуют условиям, определенным решением общего собрания участников долевой собственности.
(п. 2 в ред. Федерального закона от 29.12.2010 N 435-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
3. Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трех до сорока девяти лет, за исключением случаев, установленных настоящим Федеральным законом.
Для сенокошения и выпаса скота договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет.
(п. 3 в ред. Федерального закона от 02.12.2013 N 327-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
4. В договоре аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть предусмотрено, что арендуемый земельный участок передается в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены с учетом особенностей, установленных статьями 8 и 10 настоящего Федерального закона.
5. В случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.
6. Площадь земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, одновременно находящихся в аренде у одного арендатора, не ограничивается.
(см. текст в предыдущей редакции)
8. В пределах срока действия договора аренды при передаче арендатором арендных прав земельного участка в залог согласие участников долевой собственности на это не требуется, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.
(п. 8 введен Федеральным законом от 18.07.2005 N 87-ФЗ)
Отказ в продлении аренды земли
Хотели оформить продление договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения у сельского совета. Отказывают в продлении договора аренды из-за того, что мы не зарегистрированы как крестьянско-фермерское хозяйство. Окончание договора аренды 5 марта 2021 г. Что следует предпринять в этой ситуации?
Правовое регулирование земельных отношений, осуществляется Земельным кодексом РФ (далее по тексту – ЗК РФ). Глава V.1 «Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности» была введена в ЗК РФ Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ и вступила в силу с 1 марта 2015 г.
Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может заключаться с заинтересованным лицом как без проведения торгов, так и с проведением торгов в форме аукциона на право заключения договора аренды земельного участка.
По общему правилу, установленному п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, которые проводятся в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 вышеуказанной статьи.
Арендатор земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, имеет право на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов в соответствии с условиями, закрепленными пп. 31 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ.
В соответствии с пп. 31 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, арендатору, в отношении которого у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства РФ при использовании такого земельного участка, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды указанного земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка.
Данный способ предоставления земельного участка без торгов обусловлен наличием ранее заключенного договора аренды этого земельного участка. Данное право законодатель предоставил арендаторам, надлежащим образом, использующим земельный участок для ведения сельскохозяйственного производства.
В случае если при использовании земельного участка были выявлены в рамках государственного земельного надзора нарушения, то они должны быть устранены к моменту обращения заявителя за заключением договора аренды земельного участка, соответствующая информация должна иметься у уполномоченных органов (п. 2 Обзора судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 23 декабря 2020 г. (далее – Обзор судебной практики)).
Возвращаясь к конкретному вопросу автора, поскольку срок договора аренды истекает 5 марта 2021 г., арендатору необходимо подать заявление о заключении с ним нового договора аренды в уполномоченный орган до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды.
И, как указано в п. 2 Обзора судебной практики, «необходимо исследовать условия заключения нового договора аренды с учетом требований подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ».
Правила составления заявления и перечень документов, которые необходимо приложить к нему, урегулированы ст. 39.17 ЗК РФ.
Согласно п. 5 данной статьи в срок не более чем 30 дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных ст. 39.16 ЗК РФ, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает соответствующие действия, предусмотренные названным пунктом.
Следует знать, что уполномоченный орган (сельсовет, как называет его автор вопроса) может отказывать только по основаниям, строго перечисленным в законе.
Чтобы юридически правильно ответить на поставленный вопрос о законности (незаконности) действий сельсовета по выставлению обязательного условия (требования) о регистрации настоящего арендатора в качестве крестьянско-фермерского хозяйства для заключения нового договора аренды, надо ознакомиться с решением, содержащим отказ, который вы получили в ответ на ваше заявление о продлении договора аренды, а, главное, знать в какой форме сотрудником сельсовета передано вам решение: был ли это устный ответ сотрудника (не имеющий юридической силы) или предоставлено письменное официальное решение, в котором указаны все законные основания принятия такого решения.
В случае вашего несогласия с полученным официальным отказом и наличием законных оснований у вас есть право оспорить решение сельсовета в судебном порядке.
Предупреждение о прекращении действий, которые содержат признаки нарушения антимонопольного законодательства, в отношении администрации Яйского муниципального района
О ПРЕКРАЩЕНИИ ДЕЙСТВИЙ, КОТОРЫЕ СОДЕРЖАТ ПРИЗНАКИ НАРУШЕНИЯ АНТИМОНОПОЛЬНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА
«24» марта 2016г. г. Кемерово
По результатам осуществления полномочий по контролю за соблюдением требований антимонопольного законодательства Управлением Федеральной антимонопольной службы по Кемеровской области установлено следующее:
04.08.2015 г. Администрацией Яйского муниципального района принято постановление № 1159 о предоставлении в аренду гражданину земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, расположенного: Кемеровская область, Яйский муниципальный район, Безлесное сельское поселение, в 70 м. на восток от границы с. Лебедянка, для сельскохозяйственного производства, сроком на 49 лет.
В соответствии с ч. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 настоящей статьи.
Частью 2 статьи 39.6 ЗК РФ установлен перечень случаев предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду без проведения торгов. Перечень является исчерпывающим и расширительному толкованию не подлежит.
Согласно п. 19 ч. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка гражданину для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества или земельного участка, расположенного за границами населенного пункта, гражданину для ведения личного подсобного хозяйства (далее – сенокошение, выпас сельскохозяйственных животных).
Пунктом 4 части 1 статья 39.17 ЗК РФ установлено, что в заявлении о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов указываются основания предоставления земельного участка без проведения торгов из числа предусмотренных ч. 2 ст. 39.3, ст. 39.5, ч. 2 ст. 39.6 или ч. 2 ст. 39.10 настоящего Кодекса оснований.
Установлено, что в своем заявлении гражданин просит предоставить земельный участок в аренду для сельскохозяйственного производства.
Заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для сельскохозяйственного производства должно осуществляться на торгах, так как не входит в перечень случаев, указанных в части 2 статьи 39.6 ЗК РФ.
Установлено, что при обращении с заявлением о предоставлении указанного земельного участка в аренду без проведения торгов гражданином не исполнены требования п. 4 ч. 1 ст. 39.17 ЗК РФ, в качестве основания предоставления земельного участка в аренду указано сельскохозяйственное производство, не входящее в перечень случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 39.6 ЗК РФ.
Частью 1 статьи 39.8 ЗК РФ установлено, что условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами.
Пунктом 11 части 8 статьи 39.8 ЗК РФ, установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трех до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка для сельскохозяйственного производства, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 12 настоящего пункта.
В соответствии п. 12 ч. 8 ст. 39.8 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок не более чем три года в случае предоставления земельного участка гражданину для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных.
Частью 3 статьи 9 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлено, что договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трех до сорока девяти лет, за исключением случаев, установленных настоящим Федеральным законом. Для сенокошения и выпаса скота договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет.
Установлено, что арендатор вправе заключить договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок от трех до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка для сельскохозяйственного производства, кроме сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных (п. 11 ч. 8 ст. 39.8 ЗК РФ), и на срок не более 3-х лет – в случае предоставления такого участка для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных (п. 12. ч. 8 ст. 39.8 ЗК РФ).
Следовательно, при предоставлении земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, площадью 300 000 кв.м., кадастровый номер 42:18:0114004:455, расположенный по адресу: Кемеровская область, Яйский район, Безлесное сельское поселение, в 70 м. на восток от границы с. Лебедянка, для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных договор аренды может быть заключен на срок не более 3-х лет.
Частью 1 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» установлено, что федеральным органам исполнительной власти, органам государственной власти субъектов Российской Федерации, органам местного самоуправления, иным осуществляющим функции указанных органов органам или организациям, а также государственным внебюджетным фондам, Центральному банку Российской Федерации запрещается принимать акты и (или) осуществлять действия (бездействие), которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, за исключением предусмотренных федеральными законами случаев принятия актов и (или) осуществления таких действий (бездействия).
Действия КУМИ Яйского муниципального района по заключению 04.08.2015г. с договора аренды земельного участка № 59/15 о предоставлении в аренду земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, площадью 300 000 кв.м., кадастровый номер 42:18:0114004:455, расположенного по адресу: Кемеровская область, Яйский район, Безлесное сельское поселение, в 70 м. на восток от границы с. Лебедянка, категория земель: земли сельхозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, сроком на 49 лет без проведения торгов содержат признаки нарушения части 1 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции».
Следствием указанных действий явилось (могло явиться) нарушение прав, законных интересов хозяйствующих субъектов в сфере осуществления предпринимательской деятельности на рынке сельскохозяйственного производства – потенциальных арендаторов земельного участка, которые были лишены информации о возможности предоставления указанного выше земельного участка в аренду на торгах.
О выполнении предупреждения сообщить в Кемеровское УФАС России в течение трех дней со дня окончания срока, установленного для его выполнения.
ВС обобщил практику предоставления земли КФХ и сельскохозяйственным организациям
23 декабря 2020 г. Президиум Верховного Суда утвердил Обзор судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства, который включает в себя 12 разъяснений.
Адвокат Центрального филиала г. Читы Палаты адвокатов Забайкальского края Виталий Воложанин отметил, что разъяснения вопросов судебной практики на основе ее изучения и обобщения имеют важное практическое значение, особенно в сфере, связанной с земельными правоотношениями. «В первую очередь это связано с динамикой совершенствования базовых законов, регулирующих отношения о предоставлении земельных участков. Рассматриваемый обзор Верховного Суда – значимый документ в правоприменительной практике, так как позволяет обеспечить судам единообразное применение практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков субъектам – сельхозпроизводителям», – полагает он.
По его мнению, такие анализ и обобщение правоприменительной практики позволят субъектам сельскохозяйственного производства при разрешении вопросов, связанных с заключением договора аренды земельных участков для своей производственной деятельности, избежать необоснованных исков о признании его недействительным и о применении последствий недействительности сделки.
Содержание документа
В преамбуле, в частности, отмечено, что действующее земельное законодательство закрепляет общее правило о предоставлении государственного или муниципального участка земли в собственность или аренду на торгах. При этом упомянуты нормы закона, согласно которым возможно заключение договоров о предоставлении участка для сельскохозяйственного производства в собственность или в аренду без проведения торгов.
Как следует из п. 1 Обзора, предоставление земельного участка для сельскохозяйственного производства на основании п. 8 ст. 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения без проведения торгов допустимо лишь в отсутствие заявлений о предоставлении этого участка от других КФХ или сельскохозяйственных организаций. В целях установления таких лиц уполномоченный орган публикует извещение о предоставлении земельного участка в порядке, предусмотренном ст. 39.18 ЗК РФ.
В п. 2 документа отмечено, что арендатор земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, имеет право на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов. В этом случае опубликования извещения о предоставлении земельного участка, предусмотренного ст. 39.18 ЗК РФ, не требуется.
Виталий Воложанин отметил, что действующее земельное законодательство закрепляет общее правило о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в собственность или аренду на торгах. «При этом предусмотрены случаи, когда договоры о предоставлении участка для сельскохозяйственного производства в собственность или в аренду заключаются без проведения торгов. И вот здесь наиболее интересным представляется разъяснение случаев, когда договоры о предоставлении участка для сельскохозяйственного производства в собственность или в аренду заключаются без проведения торгов, что, безусловно, упрощает процедуру получения земли сельхозпроизводителями», – полагает он.
Согласно п. 3, если арендатор продолжает использование земельного участка, предоставленного в установленном порядке без торгов для ведения сельскохозяйственного производства до 1 марта 2015 г., после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случае арендатор вправе обратиться с заявлением о заключении нового арендного договора.
«Возможность заключения арендатором права аренды земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, на новый срок также имеет большую практическую ценность», – отметил Виталий Воложанин.
В п. 4 разъяснен порядок решения вопроса о продаже без проведения торгов в случае, указанном в подп. 9 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ, земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства, лицам, арендующим эти участки более трех лет. Для исчисления трехлетнего срока аренды может учитываться не только последний действующий договор аренды, но и предыдущие, последовательно заключенные договоры аренды земельного участка с одним арендатором.
В п. 5 Обзора отмечено, что трехлетний срок аренды земельного участка, предоставленного для ведения сельскохозяйственного производства, установленный вышеуказанной нормой, в случае продажи участка его арендатору без торгов исчисляется с момента заключения договора аренды при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных и не устраненных в этот период нарушениях законодательства РФ при использовании участка земли.
Исходя из п. 6 документа, площадь земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, который может быть выкуплен арендатором в порядке подп. 9 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ, определяется с учетом законодательных требований к образованию земельных участков и не ограничена площадью, необходимой для использования недвижимости, правомерно размещенной на таком участке.
В п. 7 разъясняется, что арендатор, переоформивший право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком сельскохозяйственного назначения, вправе приобрести его в собственность независимо от срока использования участка по договору аренды на условиях, предусмотренных п. 3.2 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ.
В следующем пункте отмечается, что земельный участок, предназначенный для сельскохозяйственного производства в составе земель населенных пунктов, нельзя выкупить на основании подп. 9 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ после изменения его вида разрешенного использования в соответствии с правилами землепользования и застройки.
Директор юридической компании «КОНУС» Алексей Силиванов отметил, что многие владельцы земли воспринимают включение их участков в состав земель населенных пунктов, отнесение их к категории деловой застройки как благо, ведь это расширяет возможности коммерческого использования недвижимости и увеличивает ее стоимость. «Земельным кодексом РФ установлено, что арендаторы могут выкупить участки для сельскохозяйственного производства без проведения торгов по истечении трех лет с момента заключения договора аренды. В обзоре практики Верховного Суда рассмотрена ситуация, при которой арендатор попытался выкупить без торгов сельскохозяйственный участок в составе земель населенных пунктов после его отнесения к зоне общественно-деловой застройки. Суд признал, что в результате этого осуществление сельскохозяйственного производства на участке невозможно, и это исключает возможность предоставления участка в собственность без проведения торгов в соответствии с подп. 9 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ», – пояснил он.
Как следует из п. 9, наличие условий для предоставления муниципального земельного участка, сформированного в счет невостребованных земельных долей, сельскохозяйственной организации или КФХ в собственность или аренду без проведения торгов на основании п. 5.1 ст. 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения может подтверждаться любыми относимыми, допустимыми и достоверными доказательствами
В п. 10 отмечено, что на торги может быть выставлен только участок земли, сформированный в счет невостребованных земельных долей, право собственности на которые признано за муниципалитетом, а не сами земельные доли (земельная доля).
Согласно п. 11 документа, выдел земельного участка в счет невостребованных земельных долей и регистрация на него права муниципальной собственности не прекращают договор аренды участка сельскохозяйственного назначения, заключенный участниками долевой собственности до признания права собственности на невостребованные доли за муниципальным образованием.
В последнем пункте Обзора отмечено, что земельный участок для осуществления сельскохозяйственного производства предоставляется казачьему обществу в аренду без торгов в пределах территорий, установленных законом субъекта РФ, исключительно в целях сохранения и развития традиционного образа жизни и хозяйствования с учетом потребности такого общества в участке земли.
Земельное право в арабской республике Египет
Крассов Олег Игоревич, профессор юридического факультета Московского государственного университета (МГУ) им. М.В. Ломоносова, доктор юридических наук.
Статья посвящена системе землевладения, правам на землю, способам приобретения права собственности на землю в Арабской Республике Египет, истории земельного вопроса и земельным реформам в этой стране.
Ключевые слова: право частной и публичной собственности на землю, аренда земли, право преимущественной покупки, приобретательная давность.
Land Law in the Arab Republic of Egypt
Krassov Oleg I., Professor of the Faculty of Law of Lomonosov Moscow State University, Doctor of Law.
The article is devoted to the system of land ownership, land titles, ways to acquire ownership of land in the Arab Republic of Egypt, history of land issues and land reforms in this country.
Keywords: private and public ownership of land, land lease, pre-emptive right, acquisitive limitation.
См.: Sait S., Lim H. Land, Law and Islam: Property and Human Rights in the Muslim World. Vol. 1. Zed Books, 2006. P. 40, 68.
Смешанные суды действовали в период с 1875 по 1949 г.
См.: Bechor G. The Sanhuri Code, and the Emergence of Modern Arab Civil Law (1932 to 1949). BRILL, 2007. P. 51.
К 1896 г. часть сельскохозяйственных земель уже находилась в частной собственности. Результатом британского колониального правления было сосредоточение большей части земельной собственности в руках малой группы землевладельцев, связанной с правящей монархией. 0,4% землевладельцев имели в собственности 33% всех сельскохозяйственных земель, а 44% крестьян накануне революции 1952 г. были безземельными.
См.: Ansari H. Egypt: The Stalled Society. SUNY Press, 1986. P. 96.
В 1992 г. был принят Закон N 96, который изменил основные принципы законодательства о земельной реформе. Задачей этой реформы была полная либерализация сельскохозяйственного сектора и поощрение тенденции концентрации землевладений. Аргументами в пользу принятия этого закона послужили те, что необходимо было интенсифицировать ведение сельского хозяйства, увеличить производство сельскохозяйственной продукции. Арендная плата должна соответствовать рыночному уровню, нужно устранить раздробленность землевладений и дать возможность земельным собственникам продать свою землю более эффективным производителям.
Был увеличен размер арендной платы за землю, отменены постоянные и наследуемые права арендаторов. Новый закон впервые за многие десятилетия предоставил право собственнику земли прекращать действие договора аренды по своему усмотрению. В результате многие мелкие землевладельцы утратили права на свои участки, поскольку не могли платить арендную плату. Однако этот закон не затронул прав тех крестьян, которые получили землю в собственность в результате земельной реформы Насера.
В это же время правительство выставило на аукцион большую часть земель, которые находились в собственности государства, по самой высокой цене. Эти меры привели к сокращению числа малых землевладений. К концу 1990-х гг. 7% населения владело 60% площадей сельскохозяйственных земель, а более 70% всех землевладений имели площадь менее 1 феддана. Одновременно резко увеличилось число бедного сельского населения и существенно вырос уровень безработицы, особенно в Верхнем Египте.
См.: Akram-Lodhi A.H., Borras Jr. S.M., Kay C. Land, Poverty and Livelihoods in an Era of Globalization: Perspectives from Developing and Transition Countries. Routledge, 2007. P. 254.
См.: Bechor G. Op. cit. P. 13.
Эта норма ГКЕ имеет важное значение для разрешения земельных споров, поскольку имущественные права на землю в Египте в некоторых случаях регулируются законами и обычаями, действующими в месте нахождения недвижимого имущества. Обычные права признаются по закону, но это могут быть только права отдельных лиц, а не общинные права племен и кланов. Действие обычных прав касается главным образом северо-западного побережья, где бедуины и некоторые другие племена предъявляют свои права на землю. В некоторых случаях эти права были заявлены ими еще несколько десятилетий назад, причем при отсутствии каких-либо письменных документов или договоров. В 1958 г. был принят Закон N 124, который отменил законодательное признание обычных прав и вместо этого предусмотрел основанием для признания права на землю кадастровую регистрацию титула. Закон N 100 1964 г. частично изменил эти нормы, допустив возможность признания обычного титула на те земли, где были посажены деревья до 1956 г. В 1969 г. государство национализировало все незарегистрированные земли и допустило продажу и аренду этих земель гражданам и юридическим лицам. Позднее были признаны законными обычные требования в отношении национализированных земель в случаях, когда земля стала обрабатываться; была создана оросительная система.
Статья 33 Конституции Египта закрепляет норму о том, что государство обязано защищать право собственности, которая может быть трех видов: публичной, частной и кооперативной. Статья 802 ГКЕ определяет содержание права собственности. Только собственник вещи в пределах, установленных законом, имеет право пользования, получения дохода и распоряжения ею. Право собственности на землю включает все, что находится над и под ней в высоту и на глубину настолько, насколько это может быть использовано с пользой. Право собственности на поверхность земли может быть по закону или по соглашению отделено от того, что находится над ней, и от того, что находится под ней (ст. 803 ГКЕ).
Согласно ст. 807 ГКЕ собственник не должен осуществлять свои права, причиняя вред соседскому имуществу. Лицо, которое строит частный канал или дренажную систему в соответствии с действующими правилами, имеет исключительное право использовать их. Собственники соседней земли могут, однако, использовать канал или дренажную систему для орошения или осушения своей земли после того, как собственник канала или дренажной системы перестал их использовать для своих собственных нужд. В этом случае собственники соседней земли должны компенсировать затраты на строительство и содержание канала или дренажной системы пропорционально площади земли, для пользы которой они используются (ст. 808 ГКЕ). Собственник расположенной на расстоянии от источника воды земли должен разрешать проход воды, нужной для орошения земли, через его землю, и сброс воды с прилегающих земель так, чтобы она могла течь в ближайшую публичную систему, за адекватную компенсацию (809 ГКЕ).
Собственник земли, которая заперта или не имеет выхода к публичной дороге, имеет право прохода через соседнюю землю, необходимое для нормальной работы и использования своей земли столь долго, пока его земля продолжает быть запертой, за выплату справедливой компенсации. Это право прохода должно осуществляться в отношении земли в месте, где проход причиняет наименьший возможный ущерб (ст. 812 ГКЕ). Каждый собственник имеет право обязать своего соседа разместить межевые знаки вдоль границ земельных участков. Возмещение стоимости работ по разграничению участков распределяется между собственниками (ст. 813 ГКЕ). Фабрики, колодцы, паровые установки и сооружения, причиняющие вред соседям, должны быть построены на расстоянии и в соответствии с требованиями, предусмотренными соответствующими правилами (ст. 822 ГКЕ).
Договор хекр представляет собой право долгосрочного пользования землей за плату для строительства или культивации земли.
Лицо, которое владеет движимым или недвижимым имуществом, не будучи его собственником или не имея на то законного права, может приобрести право собственности на эту вещь, если непрерывно владеет вещью в течение пятнадцати лет (ст. 968 ГКЕ).
В Кодексе определены права, производные от права собственности. Статья 985 ГКЕ определяет право узуфрукта, которое может быть приобретено на основании законного распоряжения имуществом, права преимущественной покупки или в силу приобретательной давности. Узуфруктарий обязан использовать имущество в том состоянии, в котором он его получил, и в соответствии с той целью, для которой оно предназначено (ст. 988 ГКЕ). Право узуфрукта прекращается, если это право не осуществляется в течение пятнадцати лет (ст. 995 ГКЕ). Предусмотрены право пользования имуществом и право проживания. Согласно ст. 997 ГКЕ право пользования и право проживания могут быть переданы третьим лицам только при соблюдении определенных формальных требований или при наличии серьезных оснований.
Договор хекр не может быть заключен на срок, превышающий шестьдесят лет (ст. 999 ГКЕ). Обладатель права хекр может распоряжаться своим правом. Это право передаваемо по наследству (ст. 1001 ГКЕ). Сооружения, плантации и результаты других работ, выполненные обладателем права хекр, принадлежат ему абсолютно. Он может распоряжаться ими отдельно или вместе со своим правом хекр (ст. 1002 ГКЕ). Обладатель права хекр обязан платить согласованную плату дарителю этого права (ст. 1003 ГКЕ).
Возможно установление сервитута. Сервитут является правом, которое ограничивает использование имущества в пользу другого имущества, принадлежащего другому собственнику (ст. 1015 ГКЕ).
Никто не может быть лишен своего имущества, кроме как по основаниям и способами, предусмотренными законом, после выплаты справедливой компенсации, как гласит ст. 805 ГКЕ. Принудительное приобретение земли государством регулируют Законы N 27 1956 г., N 252 1960 г., N 10 и N 511/54 1990 г. Земля может быть экспроприирована только в публичных интересах. Согласно Закону N 50 1969 г. государство имеет право приобретать частную землю, площадь которой превышает установленные пределы, за компенсацию. Эту землю затем государство предоставляет или передает в аренду малым крестьянским хозяйствам.
Согласно ст. 87 ГКЕ недвижимое и движимое имущество, находящееся в собственности государства или других публичных юридических лиц, формирует публичную собственность. Это недвижимое и движимое имущество не является неотчуждаемым, но им нельзя ни завладеть, ни приобрести в собственность на основании приобретательной давности. Имущество, формирующее публичную собственность, утрачивает этот режим в случае прекращения его использования для публичных целей (ст. 88 ГКЕ).
Согласно Закону N 7 1991 г. все земли, находящиеся в публичной собственности, подразделяются на семь категорий:
В публичной собственности находятся земли, на которых расположены памятники истории и культуры. Закон N 117 1983 г., изданный в целях защиты древностей, предусматривает, что любая земля, имеющая археологическое значение, является государственной собственностью (ст. 3). Статья 7 признает утаивание исторических артефактов уголовным преступлением и устанавливает срок в один год, чтобы вернуть найденные артефакты государству. Статья 15 Закона не разрешает физическим и юридическим лицам иметь в собственности земельные участки, обладающие археологическим значением, самовольно занимать и возводить на них строения на основании приобретательной давности (wad al-yad). Государство может экспроприировать земли, имеющие археологическое значение. Статья 20 этого Закона предусматривает, что не допускается выдача разрешений на строительство на этих землях, создание кладбищ, каналов, ведение сельского хозяйства без разрешения Высшего совета по древностям. Это ограничение действует также в отношении прилегающих земельных участков, расположенных вне участка, имеющего археологическое значение, на расстоянии, определяемом Высшим советом по древностям, чтобы сохранить памятник.
В период правления президента Хосни Мубарака началось осуществление проекта освоения и мелиорации пустынных земель. В 1981 г. был принят Закон N 143 «О земле пустыни» (с изменениями 1988, 1991 и 1996 гг.). Этот Закон регулирует вопросы приобретения права собственности на пустынные земли. Землей пустыни считается земля, которая находится на расстоянии 2 км от границы города (ст. 1 Закона). Установлены предельные размеры земельных участков, которые могут приобрести в собственность физические лица, семьи, кооперативы и юридические лица.
Закон N 5 1996 г. касается права публичной и частной собственности на земли пустыни. Публичные пустынные земли допускается сдавать в аренду за номинальную плату для реализации инвестиционных проектов. Отчуждение земли допускается после реализации проекта и начала эффективного производства. Срок аренды не должен превышать 40 лет, и его можно продлевать столь долго, пока продолжается осуществление проекта. Такая земля должна использоваться только для цели, определенной в проекте. Аренда таких земель на срок более 50 лет рассматривается как право собственности.
Особое значение в Египте имеют правила приобретательной давности. В соответствии со ст. 874 ГКЕ некультивируемая земля, у которой нет владельца, является собственностью государства. Приобретение или завладение некультивируемой землей допускается только с разрешения государства в соответствии с нормами законодательства. Если, однако, египтянин культивирует или сажает растения на обрабатываемой земле или строит на ней здание, он немедленно становится собственником обработанной, засаженной или застроенной земли даже без разрешения государства. Но он утрачивает свое право собственности, если не использует землю в течение 5 лет подряд со дня приобретения права собственности до истечения срока в 15 лет.
Закон N 143 1981 г. признал wad al-yad уголовно наказуемым преступлением в большинстве районов Египта. Это захват государственной собственности. Однако в некоторых мукафазах (губернаторствах) такие действия не признаются незаконными. Согласно Президентскому Декрету N 632 1982 г. в определенных губернаторствах этот Закон не применяется (ст. 1). Могут действовать свои собственные законы, касающиеся права собственности на землю, по указанию губернатора. Этот Декрет действует главным образом в инвестиционных зонах. Тем не менее подобная практика продолжалась и продолжается.
Поэтому был принят Закон N 30 1984 г., который предусмотрел, что лица, требующие признания их прав на землю, должны в течение 6 месяцев с начала обработки ими земли официально информировать об этом органы власти. После истечения этого срока проводится проверка, действительно ли земля культивируется, и если это так, то лицо приобретает право собственности на землю. Если земля не культивируется, то лицо может быть либо оштрафовано, либо привлечено к уголовной ответственности, а земля конфискована. Позднее этот Закон был отменен.
В 2006 г. был принят Закон N 134, согласно которому лица, которые уже обрабатывают землю до 1 августа 2006 г., могут сохранить эту землю, а государство после вступления в силу этого Закона начнет определять статус этих лиц и оформлять их права на землю. То есть Закон запретил самовольный захват земли после 1 августа 2006 г. В результате люди бросились захватывать землю везде, где только можно, пока еще Закон не вступил в силу.
В Египте применяются две системы регистрации прав: система регистрации титула и система регистрации документов о передаче прав на недвижимое имущество. Вопросы проведения кадастрового обследования земель, составления карт и регистрации документов о передаче прав на землю регулируются Законом N 114 1946 г. Эта система должна была действовать по всей стране, однако сейчас она действует только в городах. Система регистрации титулов была введена Законом N 142 1964 г., она действует в сельских районах.
В настоящее время регистрация права частной собственности на землю осуществляется в местном районном отделе Управления по регистрации земли. Сначала покупатель обращается с заявлением о регистрации. Департамент оценки инспектирует участок. Покупатель оплачивает работы по подготовке отчета инспекторами. Юристы готовят проект договора, который покупатель получает в Регистре недвижимости. Продавец и покупатель подписывают договор в Регистре недвижимости, после чего покупатель регистрирует право собственности в Регистре.
Кроме того, предварительно нужно осуществить 7 процедур, чтобы зарегистрировать права на землю, их проведение занимает 72 дня. Вся земля в Египте в теории зарезервирована за Министерством обороны и военного производства. Для того чтобы зарегистрировать право собственности на землю, сначала нужно получить разрешение военных. Затем необходимо получить разрешения от других министерств: Министерства сельского хозяйства и рекультивации земель, Министерства водных ресурсов и ирригации, Министерства жилищных, коммунальных услуг и городских общин, Министерства юстиции, Высшего Совета по древностям и Министерства нефти и полезных ископаемых. Только после этого можно официально зарегистрировать право собственности на землю. Кроме того, в дополнение к министерствам, которые вовлечены в процесс регистрации, существуют еще и местные органы власти, которые играют свою роль в этом процессе.
Приобретение права собственности на землю иностранцами регулируются Законами N 15 1963 г., N 143 1981 г. и N 230 1996 г. Неегиптяне могут иметь в собственности землю (свободную или застроенную). Но иностранцы не вправе иметь в собственности сельскохозяйственные земли. В собственности можно иметь 2 объекта жилой недвижимости, которые используются для проживания собственника и его семьи (супругов и детей). Кроме того, можно иметь в собственности недвижимость, необходимую для осуществления деятельности, лицензируемой правительством Египта. Площадь каждого объекта недвижимости не может превышать 4 000 кв. м. В собственности не может быть участок, имеющий историческую ценность. Исключения из указанных правил допускаются на основании разрешения, выдаваемого премьер-министром. Право собственности иностранцев в туристических зонах регулируется правилами, издаваемыми Кабинетом министров.
В 2012 г. был принят Закон N 14, который специально касается Синайского полуострова. Согласно этому Закону правом собственности на земли и здания могут обладать только физические лица, являющиеся гражданами Египта, и лица, являющиеся наследниками египетских родителей, а также египетские юридические лица, чей уставный капитал полностью принадлежит египтянам. Любой договор о передаче права собственности, не соответствующий условиям этого Закона, является недействительным.
Лица, не являющиеся гражданами Египта, унаследовавшие имущество, обязаны распорядиться им, передав его гражданам Египта в течение 6 месяцев с даты смерти наследодателя. В противном случае право собственности на такое имущество переходит государству на основании принудительного отчуждения. Инвестиции в проекты застройки в регионе лицами, не являющимися гражданами Египта, допускаются в форме египетских акционерных обществ, в которых египетские граждане владеют не менее чем 55% акций.