договор аренды жилья польша
В Польше, помимо стандартного договора аренды недвижимости, существует так называемый Najem okazjonalny. Это тип договора, который имеет мало общего с традиционной арендой недвижимости.
В последнее время, люди, которые хотят сдать в аренду дома или квартиры все чаще используют этот вариант аренды. Что такое najem okazjonalny и кому он выгоден?
Najem okazjonalny, в первую очередь, предназначен для защиты владельцев недвижимости. Такой договор позволяет им избавиться от проблемного арендатора (например, который не платит за проживание) и навязать ему определенные обязательства. Что касается традиционного договора аренды, то арендатор защищен положениями Закона о защите прав арендаторов. При использовании обычного договора аренды, бывает трудно выселить нечестных жильцов.
Umowę najmu okazjonalnego может подписать владелец квартиры, который не занимается предпринимательской деятельностью, связанной с арендой квартир. Такое соглашение может быть подписано на срок до 10 лет.
Этот формат появился в правовой системе Польши благодаря Закону от 21 июня 2001 года о защите прав арендаторов, жилищного фонда муниципалитета и поправке к Гражданскому кодексу. В соответствии с положениями настоящего регламента, najem okazjonalny (временная аренда) является договором аренды квартиры, владелец которой не осуществляет предпринимательскую деятельность в сфере аренды помещений. Такой договор заключают на определенный срок, не более чем на 10 лет.
Исходя из этого определения, трудно определить, есть ли разница между najem okazjonalny и традиционной арендной платой. Основное отличие заключается в содержании договора и последующих правах владельца.
Несколько документов должны быть приложены к договору. Во-первых, заявление арендатора или арендаторов квартиры в форме нотариального акта, который они представляют для исполнения. За эту декларацию нотариус может получить не более 1/10 минимального вознаграждения за работу, которое с 1 января 2019 года составляет 2250 злотых брутто.
Во-вторых, арендатор (тот кто снимает квартиру) должен указать квартиру, в которую он сможет выехать в случае принудительных обстоятельств, то есть быстро покинуть арендованную квартиру. Запасная квартира может принадлежать члену семьи арендатора или лицу за пределами его семьи. Правила не содержат ограничений того, кем может быть это лицо.
Как выглядит najem okazjonalny
Договор najmu okazjonalnego должен иметь письменную форму, чтобы быть действительным. Кроме того, он должен быть дополнен приложениями, согласно Гражданскому Кодексу. Как следует из ст. 19а абзац 2 к договору najmu okazjonalnego должны быть приложены, в частности:
Заявление от владельца запасного жилья, точнее, нотариальное удостоверение подписи обычно составляет несколько десятков злотых. И не может превышать 300 злотых (это требование постановления министра юстиции от 28 июня 2004 года о максимальных ставках нотариальных сборов).
В общей сложности стоимость заявлений о наличии места жительства и заверении нотариальной подписи составляет до 500 злотых.
Права и обязанности владельца жилья
Дополнительные обязательства владельца также связаны с умовой najmu okazjonalnego. О заключении такого договора следует сообщить руководителю налоговой инспекции, по месту жительства владельца. У него есть 14 дней для этого со дня начала аренды. Если арендатор просит об этом, владелец должен предоставить ему подтверждение уведомления.
При временной аренде, кроме арендной платы, владелец может взимать только оплаты, не зависящие от него самого.
Преимущества для владельца в результате подписания временного договора аренды:
Основным минусом использования договора najmu okazjonalnego, являются дополнительные расходы на нотариуса при подписании договора.
Najem okazjonalny или najem instytucjonalny
В правовой системе Польши также существует институция, действующая так же, как и najem okazjonalny, но связанная с компаниями. Договор институциональной аренды распространяется на физические, юридические или организационные единицы, которые не являются юридическими лицами, осуществляющими предпринимательскую деятельность в сфере аренды помещений. Правила для его заключения почти идентичны правилам как и для временной аренды.
Жилье в Польше, как найти и снять, Лучшие сайты для поиска и аренды жилья
Если вы приехали в Польшу на длительный срок, на пример на работу или учебу, то, вероятно, вам понадобится еде-то жить. Кончено в некоторых случаях работодатель предос.
Договор аренды в Польше
Обязанности сторон договора аренды в Польше
Если иностранец решается заключить договор аренды в Польше на пери о д более одного года, то Гражданский Кодекс обязует сделать это в письменном виде. Поскольку договор аренды в Польше — это договор гражданского права, бремя ответственности между арендодателем и арендатором распределено равномерно.
Нужно ли разрешение для аренды недвижимости иностранцем в Польше?
Приезжающие в Польшу иностранцы ч а сто ищут жилье или офис на длительный пери о д времени. Важной и удобной вещью является то, что польское право не требует от иностранцев никаких административных разрешений для заключения этого типа договора ( в отличие от договора купли-продажи, где ключевым элементом является разрешение выданное Министром Внутренних Дел).
Переаренда недвижимости
В предпринимательских цепочках часто можно наблюдать картину так называемой переаренды недвижимости (субаренды). Гибкость польской субаренды проявляется в том, что если основной договор не запрещает переарендовывать недвижимость, то, например, гражданину Украины не составит труда переарендовать жилище или офис для использования другому иностранному гражданину.
Арендная плата
Охрана прав арендатора
Очень важным элементом договора аренды в Польше является охрана прав арендатора. Г раждански й К одекс напрямую говорит, что арендатор имеет право на охрану своего жилья как собственник. Заключение такого договора дает очень сильные гарантии комфорта и безопасности для арендатора. В случае проникновения в жилье арендатора без его разрешения, даже арендодатель может быть привлечен к уголовной ответственности за нарушение неприкосновенности жилища. Санкция за это преступление в польском Уголовном Кодексе предусматривается в виде штрафа, ограничения свободы и даже лишение свободы до одного года.
В заключение можно сказать, что польская правовая система серьезно охраняет права арендаторов, делая Польшу привлекательным местом аренды недвижимости для граждан зарубежных стран.
автор: Gabriel Vilkas
Перед контактом с нами, прочитайте, пожалуйста, правила сотрудничества с нашим адвокатским офисом (ссылка на статью).
Чем является договор аренды в Польше?
Договор аренды в Польше – это документ, который удостоверяет обязательства владельца предоставить арендатору жилое помещение на определенный или неопределенный срок, а арендатор обязуется платить в этот период арендодателю определенную сумму за аренду.
Такой договор должен быть заключен между арендатором и владельцем квартиры/дома в письменном виде на польском языке.
Кто может заключать договор аренды в Польше?
Договор аренды в Польше может заключать как юридическое, так и физическое лицо. Надо помнить, что если арендатором является фирма, к стоимости аренды необходимо добавить НДС.
Договор аренды в Польше – его виды.
Как мы уже писали ранее, существует два вида договора аренды:
Договор, который подписывается на определенный срок, является более безопасным для обоих сторон, так как и у арендодателя, и у арендатора есть гарантии, что договор будет соблюден до конца.
Иногда возможны такие ситуации, что в договор на определенный срок вписывается возможность расторгнуть договор при заблаговременном предупреждении. Если такое право есть у обеих сторон, такой договор аренды в Польше преоформляется в договор на неопределенный срок.
Для чего нужен договор аренды в Польше?
Так как цены на кредиты для иностранцев очень высокие, выгоднее оформить договор аренды в Польше.
Для того, чтобы получить карту Поляка, либо же ПМЖ, ВНЖ в Польше, вам нужна будет прописка на территории Польши, для этого необязательно покупать недвижимость, временную прописку Вам выдадут, если Вы арендуете квартиру и подпишете договор с владельцам недвижимости на 1 год.
Что нужно знать о договорах аренды: юридическая сторона вопроса
Вопрос важный и совсем не простой. Каждый, кто поступает в польский вуз, так или иначе сталкивается с арендой жилья, будь то место в студенческом доме, комната в квартире или целая квартира. В подавляющем большинстве случаев аренда жилья в Польше сопряжена с подписанием соответствующего договора, который определяет стоимость аренды, порядок оплаты, права и обязанности сторон и другие существенные условия. Не так просто найти иностранного студента польского вуза 4-5 года обучения, у которого поиск жилья и последующие отношения с арендодателем не вызвали никаких проблем и разногласий. Самые горячие споры возникают вокруг вопроса возврата депозита. Нередко причиной возникновения конфликтов становится неверная интерпретация договора с той или другой стороны. В этой статье мы приведём основные нюансы договоров аренды в Польше, которые необходимо знать поступающим в польские университеты, чтобы уверенно чувствовать себя при заключении договоров и решении споров.
1. Кто может заключать договор аренды?
Договор аренды в Польше может заключать как юридическое, так и физическое лицо. При этом, если арендатором является фирма, к стоимость аренде необходимо добавить НДС; если же недвижимость арендует физическое лицо, НДС добавлять не надо. Внимательно читайте договор и не стесняйтесь переспрашивать или уточнять неясные моменты! Впоследствии может оказаться, что вы не воспользовались своим правом на место в подвале для хранения, пользование общим бассейном или наоборот, вбили лишний гвоздь или сушили белье на балконе, что было запрещено.
2. Виды договоров аренды
Существуют два основных вида договоров аренды: на определённый и на неопределённый срок. Эти два вида договоров принципиально отличаются между собой в плане возможности и процедуры их расторжения.
Договор на неопределённый срок
На практике это выглядит следующим образом: вы подписываете договор с хозяином, скажем, в феврале. В начале июня вы решаете съехать. В таком случае вы в письменной форме уведомляете хозяина о намерении расторгнуть договор, и ровно через месяц после передачи такого уведомления хозяину вы обязаны покинуть жилье. Плюс такого договора в том, что вы можете сами решить, когда съехать; минус же в том, что то же самое может сделать и арендодатель.
Договор на определённый срок
Договор на определённый срок подписывается с указанием точной даты конца его действия. Ни одна из сторон не может расторгнуть такой договор раньше этой даты, за исключением случаев, отдельными пунктами прописанных в договоре. Как правило, в этих пунктах прописывается, что арендодатель может расторгнуть договор, если арендатор использует предмет договора не по назначению или наносит ему существенный ущерб, а арендатор может расторгнуть договор, если предмет договора не соответствует санитарным нормам.
Таким образом, в случае договора на определённый срок, и у арендодателя, и у арендатора есть гарантии, что договор будет соблюдён до конца. Даже если арендатор покинет предмет договора до даты его истечения, арендодатель имеет право в судебном требовать выплат стоимости аренды до самого конца действия договора. На практике чаще всего арендодатель забирает себе депозит, но нужно быть готовым к разным вариантам.
Бывает такое, что в договор на определённый срок вписывается возможность расторгнуть договор при заблаговременном предупреждении. Если такое право есть у обеих сторон, по своей сути такой договор превращается в договор на неопределённый срок.
Предметом большинства споров, касающихся аренды жилья в Польше, является депозит.
Целью возвратного депозита является частично обезопасить арендодателя от возможных повреждений в комнате или квартире, а также от ситуаций, когда арендатор задерживается с оплатой или не оплачивает вообще. Депозит возвращается по истечении срока договора аренды за вычетом издержек на приведение предмета найма к его первоначальному состоянию.
Тут надо отметить, что арендатору стоит быть в контакте с арендодателям в вопросах устранения повреждений, так как у последнего нет мотивации сделать это дёшево. Более того, у арендодателя есть обязательство согласовывать издержки на устранение повреждений с арендатором; проще же всего, если арендатор занимается этим сам.
4. Коммунальные услуги
5. Состояние имущества
Имея договор аренды, вы можете прописаться даже без согласия или даже ведома арендодателя. Для этого достаточно прийти в управление вашего района с договором и паспортом и заполнить на месте соответствующую анкету. Прописка будет выдана до даты действия договора или визы/вида на жительство.
7. Задержка в оплате
Если на эту тему ничего не указано в договоре, то арендодатель может запустить процесс вашего выселения из комнаты или квартиру, только если вы отстаёте с оплатой за аренду более чем на 2 месяца. Однако если в договоре есть пункт, который упоминает максимально возможную задержку в оплате, он является приоритетным.
За каждый день задержки арендодатель имеет право начислять пеню. Это же правило работает и если арендодатель задерживается с возвратом депозита.
Несмотря на все юридические тонкости, в вопросах договоров аренды между двумя физическими лицами зачастую на первый план выходит взаимное доверие и стремление решать спорные вопросы справедливым путём. Кстати, отсутствие доверия часто бывает причиной отказа от сдачи жилья в наем, проще говоря, арендодателю не нравится потенциальный арендатор. Если взаимопонимание установлено, все вопросы решаются уже гораздо проще. Однако, это не значит, что стоит игнорировать формальную сторону и беспечно относится к заключению договора.
Отметим, что в рамках услуги подбора жилья поступающим в Польше мы также контролируем процесс подписания договора и следим, чтобы условия договора были максимально благоприятными для вас. Даже если вам в какой-то момент кажется, что можно найти более выгодные варианты, есть смысл довериться опыту.
Что такое кауция в Польше и как вернуть залог за квартиру?
Автор: Юлия Владимировна
Дата обновления: 29.03.2021
Говоря об аренде жилья в Польше, мы уже кратко касались вопроса залога за квартиру. Однако этот вопрос требует более детального прояснения, т.к. может представлять собой внушительную графу в расходах семьи арендатора.
Что такое кауция в РП, каких размеров может достигать, и как вернуть свои деньги – подробно разберем в этом материале «Польского консультанта».
Что такое кауция в Польше и что покрывает?
То есть, говоря о залоге при аренде жилья, подразумевается не просто регулируемая рынком или желаниями арендатора величина, а четко ограниченная законодательством Польши плата.
При этом закон определяет максимальные значения, но не минимальные, что означает, что кауция не является обязательной и, теоретически, договор аренды в Польше можно заключить без нее. На практике такое случается крайне редко, и в большинстве случаев связано не с «добротой душевной» арендодателя, а либо с его юридической необразованностью, либо с прямым мошенническим умыслом.
Когда вносится залог при аренде квартиры?
Момент оплаты кауции определяется договором. Однако в подавляющем большинстве случаев залог оплачивается в самом начале действия контракта, часто еще до вселения в квартиру.
Более того, на практике редко, но встречаются случаи, когда первый платеж по аренде владелец принимает в рассрочку, но почти никогда не соглашается на пост-оплату кауции. Другими словами, арендодатель желает получить свою финансовую гарантию (залог) еще до того, как арендатор в полном объеме будет использовать объект недвижимости.
Максимальная сумма залога в договоре аренды
Максимальные суммы куации определены в законе:
Здесь есть несколько важных аспектов:
По последнему пункту надо пояснить. Если договор продляется, то на новый период может быть использована новая ставка, в т.ч. и для расчета кауции. Если образовывалась задолженность, которую арендодатель покрывал из залога, но контракт не расторгнут, арендатор обязан в течение месяца дополнить кауцию до необходимой суммы.
Средние показатели залога
К сожалению, существует не так много официальной статистики по этому вопросу, но кое-что найти удалось:
Локально размер залога может возрастать, если имеют место дополнительные источники опасности имуществу. Например, маленькие дети или домашние животные.
Залоговое страхование
Нужно несколько слов сказать об этой новой для рынка недвижимости услуге. Имеющиеся предложения выглядят интересно: некая страховая компания за небольшое вознаграждение страхует от случаев, которые предполагает кауция. В результате затраты арендатора сокращаются, а гарантия у арендодателя сохраняется.
Однако такие предложения только недавно стали появляться на рынке, и в большинстве своем на уровне стартапов. Приживется ли услуга, каких условий будет требовать, узнаем только со временем.
В какие сроки жилищный залог возвращается арендатору?
Согласно закону, кауция возвращается в течение месяца с момента выезда арендатора. Это принципиальный момент. Речь идет не о дате расторжения договора, уведомления или других сроках, а именно о дате, когда жилец покинул квартиру.
Отсюда вытекает и еще одна норма. О такой дате должно быть известно арендодателю, т.е. он должен быть предупрежден о ней, и такое предупреждение лучше делать письменно, чтобы избежать споров в дальнейшем.
Разумеется, сам факт прекращения правовых взаимоотношений должен соответствовать нормам, установленным законодательством и договором.
Размер возвращаемого залога
Статья 6 упомянутого закона четко устанавливает, что размер возвращаемой суммы (если из нее не происходило изъятий для положенных по договору компенсаций) должен соответствовать произведению числа месяцев, из которых рассчитывалась кауция, на стоимость месячной платы в ценах на момент расторжения договора, если они равны или больше изначальных.
Можно ли учесть кауцию в последней арендной плате?
Если это прямо не предполагается договором, делать так не рекомендуется. Владелец жилья вполне может посчитать отсутствие своевременного платежа задолженностью, и взыскать не только аренду, но и неустойку.
Будет лучше, если все положенные расчеты будут осуществлены полностью, а кауция, полностью же, возвращена установленным способом.
Все это не исключает возможности договориться арендатору и арендодателю на каких-то особых (не противоречащих закону) условиях, и подписать об этом дополнительное соглашение.
Что делать, если арендодатель отказывается вернуть залог?
Возврат кауции – требование закона. Неисполнение этой нормы – противоправное деяние. Но прежде чем приступить к активным действиям, необходимо убедиться в отсутствии задолженности перед арендодателем. Если долгов нет, можно выполнить следующие действия.
Шаг 1. Написание письма владельцу жилья
В первую очередь проблему надо попробовать решить в переговорах. Порой самого факта, что иностранец знает свои права, достаточно, чтобы снять вопрос. Однако, если решение не находится либо арендодатель откровенно тянет время, надо написать ему письмо с требованием вернуть залог.
Цель шага — получить документальное подтверждение, что владелец жилья предупрежден о необходимости возврата. Даже если данный шаг не поможет непосредственно вернуть средства, полученный документ пригодиться далее.
Шаг 2. Возврат кауции через суд
Все, что стороны договора не могут решить самостоятельно, можно решить в суде. Для процесса нужно предоставить имеющиеся доказательства по делу: договор, факт оплаты кауции (квитанция, сведения о депозите и т.п.), попытки досудебного урегулирования (например, письмо и ответ на него, указанные на предыдущем шаге), сведения о прекращении контракта, сообщение о выезде и т.д.
Надо понимать, что, согласившись на суд, арендодатель скорее всего считает, что правда на его стороне, т.е. невозврат залога связан с законными основаниями, например, образовавшейся задолженностью. Соответственно, придется подтвердить и отсутствие долгов – предоставить сведения о своевременных платежах, переводах, оплате счетов, отсутствию причиненного ущерба.
Шаг 3. Альтернативные способы воздействия
Данные методы могут применяться как способ непосредственного воздействия на должника, так и для повышения переговорных позиций.
Разумеется, в интересах сторон решить вопрос быстро и с минимальными потерями. Но если результатов добиться не удается, остается суд, как конечная инстанция в споре.
Как обезопасить себя от потери кауции?
Для минимизации возможных проблем с возвратом кауции стоит воспользоваться следующими советами:
Еще одним советом можно считать изначальную минимизацию размера залога. Напомним, что определены максимально допустимые размеры кауции, в меньшую же сторону он может изменяться. Размер залога – результат договоренностей сторон.
Особенности кауции во время пандемии коронавируса
Из-за ситуации с COVID-19 правительство РП принимало ряд особых законов, касающихся, в том числе, и рынка недвижимости. Мы уже подробно рассказывали, что во времена пандемии должника по квартплате нельзя выселить из жилья. Как в этом случае быть все кауцией?
Залог не замораживается, а значит арендодатель, несмотря на запрет выселения, может использовать кауцию для компенсации долгов за аренду, ЖКХ и пр.
Еще один момент – стоимость аренды в настоящее время падает (в некоторых случаях уже ипотека становится выгоднее аренды). Однако закон четко указывает, что возвращаться кауция должна в ценах на момент расторжения договора, но не ниже, чем были первоначальные выплаты. То есть уменьшить размер возвращаемого залога нельзя.
Кауция за квартиру в Польше – явление в большинстве случаев неизбежное. Если без затрат не получится обойтись, надо быть готовым к ним не только с финансовой точки зрения, но и с юридической – предпринять все меры, чтобы в свое время деньги были возвращены быстро и в полном объеме.