договор дарения квартиры которая в ипотеке образец
Договор дарения квартиры
Договор дарения квартиры является одной из самых часто встречающихся в практике сделок. Чаще всего, такой вид документа встречается при заключении его между близкими родственниками, так как в таком случае дарение не обременяется налогом. В иных же случаях, налог, который должен выплатить одаряемый составляет 13%.
Итак, договор дарения квартиры подразумевает передачу квартиры в собственность на безвозмездной основе. При этом, договор дарения – это двусторонняя сделка, подразумевающая согласие на нее не только дарителя, но и одаряемого.
Преамбула договора
Договор дарения квартиры
В преамбулу входят:
Предмет
Договор будет считаться заключенным, если сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
В таком виде документа, неотъемлемой частью является указание в нем условий сделки.
Так, существенным условием договора дарения квартиры является объект недвижимости, то есть непосредственно сама квартира. Это условие закрепляется в пунктах настоящего договора:
1. Николайчик Валерий Альбертович безвозмездно передает Вайсель Эрнест Петровичу в собственность, а Вайсель Эрнест Петрович принимает в дар от Николайчика Валерия Альбертовича квартиру, расположенную по адресу: Курганская область, город Курган, улица Бурова дом 19, 7 этаж, квартира 57, состоящую из 1 (Одной) комнаты, площадь составляет 33 квадратных метров.
Квартира по праву собственности принадлежит Дарителю на основании договора купли-продажи квартиры от 01.08.1995 г, зарегистрированного 10.08.1995 г. в Управлении Федеральной регистрационной службы по городу Кургану за №777/777/1995-999. Данный факт подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, бланк серии 99 АА 999999, выданным 10.08.1995 г. Выписка из Единого государственного реестра недвижимости прилагается.
Указанная квартира по соглашению сторон оценивается в 1200000 (Один миллион двести тысяч) руб. 00 копеек.
Права и обязанности сторон
Раздел о правах и обязанностях Контрагентов является неотъемлемой составляющей настоящего документа. Обязательства могут быть различными, мы же выделим основные формулировки:
2.1. Даритель имеет право:
2.1.1. Отменить исполнение договора дарения в случае, если Одаряемый совершил противоправные действия в адрес Дарителя, его семьи или же близких родственников.
2.1.2. Требовать прекращение исполнения обязательств по договору в случаях, которые предусмотрены действующим законодательством Российской Федерации.
2.2. Даритель обязуется:
2.2.1. Передать Одаряемому в собственность объект недвижимости, в соответствии с настоящим соглашением.
2.2.2. В момент передачи в собственность Одаряемого объекта недвижимости дополнительно предоставить всю документацию, относящуюся к квартире.
2.2.3. На момент передачи квартиры, Даритель обязуется проконтролировать, чтобы объект недвижимости был свободен от прав на нее третьих лиц.
2.3. Одаряемый имеет право:
2.3.1. Отказать от принятия в дар объекта недвижимости
2.4. Одаряемый обязуется:
2.4.1. Осуществить возврат объекта недвижимости в случае прекращения данного соглашения.
Дабы определить, должен ли Одаряемый осуществить налоговый платеж, в пунктах договора должно быть указано, приходятся ли стороны по настоящему соглашению друг другу родственниками. Если родственная связь присутствует, то в пунктах документа это отображается следующим образом:
3. Даритель и одаряемый приходятся по отношению друг к другу близкими родственниками, а именно – являются родными братьями (могут быть указаны и другие родственные связи).
Разрешение споров
В документе фигурирует пункт, согласно которому определяется порядок разрешения споров между контрагентами. Выглядит это следующим образом:
4.1. Все возникшие разногласия по поводу исполнения своих обязательств по договору разрешаются путем переговоров между сторонами.
4.2. В случае если в процессе переговоров стороны не пришли к общему выводу, споры будут разрешаться в судебном порядке.
Заключительные положения
В этом разделе отражаются заключительные пункты, обобщающие информацию, прописанную в договоре. Например:
5.1. Соглашение между сторонами считается заключенным с момента подписания его Сторонами.
5.2. По всем моментам, неотраженным в пунктах соглашения между сторонами, они руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.
5.3. Договор составлен в трех экземплярах, один из которых находится в органе регистрации прав, и два у каждой из сторон.
Дополнительными условиями (по желанию сторон) могут являться:
срок исполнения обязательств по договору;
проживание дарителя в квартире;
возможность прекращения договора в случае смерти одаряемого.
Форма договора
Указанная сделка может быть заключена в простой письменной форме или в форме нотариального договора.
Простая письменная форма предполагает составление договора сторонами самостоятельно. Если же у сторон есть какие-либо правовые вопросы, связанные с составлением данного документа, они могут обратиться к нотариусу.
Регистрация
Договор дарения квартиры будет считаться заключенным только после государственной регистрации.
Договор дарения: как правильно оформить передачу квартиры
Договор дарения — популярный способ безвозмездной передачи условно наследуемого имущества между родственниками. Этот способ часто используется, так как дарственная проста в оформлении и безвозмездна.
Рассказываем, как правильно оформить передачу квартиры по договору дарения в 2021 году.
Когда можно дарить
Передать в дар недвижимость или ее часть можно в любое время. В отличие от завещания дарение является двусторонним договором, который требует согласия одаряемого. Если договор не заключен в письменной форме, он считается недействительным. Некоторые пишут дарственную на родственников, но не регистрирует сделку — такой договор считается незаключенным. Просто передать документы на квартиру нельзя — сделку нужно зарегистрировать в Росреестре. Договор нужно заключить при жизни дарителя, так как сделка, предусматривающая передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожна.
Безвозмездная сделка
Как оформить договор
Договор дарения может быть оформлен в простой письменной и нотариальный форме. Если недвижимое имущество принадлежит единственному собственнику, то договор дарения не нужно заверять у нотариуса. Вы просто составляете его письменно, подписываете и идете в Росреестр. Нотариальная форма рекомендуется в случае, если договор заключается между лицами, не состоящими в родственных отношениях.
Как подарить квартиру несовершеннолетнему
Дарственная часто оформляется родственниками на несовершеннолетних детей. В этом случае для оформления договора дарения потребуется нотариус. Он также необходим для оформления дарственной для ограниченно недееспособного человека.
Дарение доли квартиры
Нотариальное заверение договора дарения также нужно в случае, если в дар передается только доля в квартире или если у квартиры несколько собственников и один из них дарит ее часть кому-то другому.
Особенности договора дарения
Александра Воскресенская, юрист адвокатской конторы «Юков и партнеры»:
— В силу того, что договор дарения является безвозмездной сделкой, проблемы при его заключении могут возникнуть, если сторонами не являются близкие родственники. В большинстве случаев договоры дарения оспариваются, если они были совершены лицами, официально не состоящими в родстве (в том числе состоящими в гражданском браке). В таком случае предпочтительной формой дарственной является нотариальная, которую в соответствии с судебной практикой оспорить намного сложнее.
Кому нельзя дарить
В ГК ФР 2 есть запрет на заключение дарственной между коммерческими организациями, госслужащими и работниками отдельных организаций (медицинские, образовательные учреждения) в случае, если стоимость договора превышает 3 тыс. руб.
Документы для оформления дарственной
Сколько стоит оформление
При регистрации перехода права собственности на недвижимость потребуется оплатить госпошлину, которая составляет 2 тыс. руб., при дарении дома нужно будет дополнительно оплатить передачу земли (от 350 до 2 тыс. руб. в зависимости от назначения участка). Услуга выписки из домовой книги предоставляется бесплатно. За предоставление сведений из ЕГРН взимается плата в размере 300 руб.
Оформление договоров и соглашений об отчуждении недвижимого имущества (продажа, мена, дарение, отступное, внесение в уставный капитал и т. д., кроме договоров ренты и пожизненного содержания с иждивением) стоит 6 тыс. руб.
Налоги
В случае передачи в дар недвижимости близким родственникам сделка не облагается налогом. Если договор дарения оформляется не на родственников, то получатель должен будет заплатить за такой подарок 13% от его стоимости.
Риски для дарителя
При оформлении договора дарения для дарителя есть риски, так как после регистрации договора даритель лишается всех прав на имущество. Договор заключается при жизни дарителя и часто подразумевает устные договоренности, что бывший собственник имеет право проживать в подаренной квартире. Нередко случается, что эти договоренности не соблюдаются, что приводило, в основном, к безуспешным судебным разбирательствам.
Оформление дарственной на ипотечную квартиру
Содержание
Получение согласия банка-залогодержателя
Пока квартира находится под залогом (ипотекой) у банка-залогодержателя, то согласно п. 2 ст. 346 Гражданского кодекса РФ и п. 1 ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодатель (в данном случае ваша родственница- собственник) не вправе отчуждать предмет залога (квартиру) без согласия залогодержателя (банка), если иное не предусмотрено законом или договором об ипотеке.
Таким образом, заключить любой договор отчуждения доли в праве собственности в квартире вы со своей родственницей сможете, только получив предварительное согласие банка-залогодержателя на распоряжение предметом ипотеки (квартирой), если иное не предусмотрено условиями договора об ипотеке, заключенного между собственником квартиры и банком.
Последствия нарушения правил об отчуждении заложенного имущества без согласия залогодержателя предусмотрены ст. 39 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Возможно ли оформление дарственной
Поскольку вами уже вносятся денежные платежи за квартиру, хотя титульным собственником ее является ваша родственница, а кредитный договор с банком-залогодержателем заключен у нее, то такой способ переоформления доли в квартире, как договор дарения, вам не подходит.
По договору дарения даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому вещь в собственность (ст. 572 ГК РФ). При заключении договора дарения даритель не имеет право требовать встречного представления обязательств. Таким образом, даритель (в нашем случае – собственник квартиры) должен не получать финансовых выгод от передачи второй стороне своей недвижимости, что не соответствует тем реальным отношениям, которые сложились в ситуации, описанной в вопросе.
Изменение условий действующего ипотечного договора
Таким образом, переоформив кредитные отношения с залогодержателем так, чтобы дальнейшие ипотечные выплаты частично осуществлялись также и вами, вы получите возможность на законном основании вносить кредитные платежи за данную квартиру (долю в ней) и сможете контролировать ситуацию по исполнению обязательств перед банком.
Если банк-залогодержатель не идет на ваши предложения, то всегда есть возможность обратиться за рефинансированием суммы кредитного долга в другие ипотечные банки. Главное, чтобы вы стали стороной кредитного договора с банком-залогодержателем.
Заключение предварительного договора купли-продажи доли
В предварительном ДКП указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Важно знать, что если такой срок в предварительном ДКП не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ).
Предварительный ДКП вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (т.е. подписания обеими сторонами), но также стороны вправе установить в данном договоре, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до его заключения (п. 1, 2 ст. 429 ГК РФ), что и происходит в вашем случае, поскольку по взаимной договоренности с собственником вы уже оплачиваете стоимость доли, оформляемой на вас в будущем.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (п. 3 ст. 429 ГК РФ).
В предварительном ДКП важно правильно изложить условия о сроке действия и исполнения обязательств по нему, определить стоимость и размер приобретаемой вами доли в праве собственности, периодичность и сроки внесения вами платежей, а также предусмотреть условия возврата выплаченных вами ранее денежных сумм в случае невозможности заключения в дальнейшем основного договора купли-продажи, что позволит сторонам получить тот результат, на который они рассчитывали при заключении.
Согласно п. 1 ст. 558 ГК РФ, устанавливающей особенности продажи жилых помещений, помимо предмета и цены, существенным условием договора продажи доли квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования квартирой после ее приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Поскольку в настоящий момент автор вопроса зарегистрирован в данной квартире, то обязательно укажите в предварительном ДКП, что вы сохраняете право пользования данной квартирой с момента заключения предварительного ДКП.
Можно ли оформить дарственную на ипотечную квартиру (долю): условия, образец договора дарения
Подарить квартиру в ипотеке ребенку или другому человеку можно с применением определенных правил. Существует установленный порядок оформления дарственной на ипотечную недвижимость, учитывающий требования кредитора.
Ниже представлен проект договора дарения с комментариями для корректной передачи дара.
Можно ли подарить жилье в ипотеке
Общие требования к договору дарения (ДД) по действующему законодательству:
Уточнить тематические нормативы можно в статьях 572-582 ГК РФ.
Отсутствуют ограничения по передаче имущества между близкими родственниками. Но запрещено оформлять недвижимость в пользу третьих лиц, способных оказать влияние на дарителя:
Нельзя заключать ДД:
Последний норматив объясняет невозможность совершения сделки с использованием собственности несовершеннолетнего ребенка:
Договор дарения с 01.03.2013 не нужно регистрировать. Но для завершения процедуры надо переоформить права нового владельца (одариваемого) в «Росреестре».
Если квартира – в залоге у банка, действует ограничение по любым сделкам с отчуждением обремененной собственности. Соответствующая запись сделана в базе данных ЕГРН.
С согласия банка
Чтобы получить разрешение на передачу квартиры в дар надо сохранить достаточные гарантии возврата жилищного займа. Это базовое требование заимодатель оценивает с учетом особенностей потенциальных новых заемщиков. Ниже перечислены нюансы, заслуживающие внимания.
Переоформить непогашенный ипотечный кредит на ребенка не получится по нескольким причинам:
Супруги между собой регулируют права собственности брачным договором. По типовой схеме банк предлагает совместное оформление ипотеки. Наличие созаемщика повышает уровень гарантий на стадии одобрения займа. Передача имущества вместе с остатком займа одному созаемщику допустима только по разрешению кредитора.
Основное условия для согласия кредитора – достаточный доход с учетом расходов на содержание жилья, иждивенцев. Родственников и других потенциальных заемщиков банк оценивает с применением корпоративных правил.
Как получить разрешение банка
Согласие банка на дарение получить не сложно, если соответствующая возможность предусмотрена в ипотечном соглашении. Даже при наличии пункта понадобится специальное разрешение. Одобрение выдают после комплексной оценки нового заемщика.
Дополнительные гарантии обеспечивают с применением:
Для подтверждения соответствия установленным критериям надо подготовить сопроводительные документы. В обычных ситуациях получить ответ можно не более чем за 2-3 дня. Заявление подают в письменном виде.
Для подтверждения измененных условий (составления нового кредитного соглашения) необходимо личное присутствие.
Без одобрения залогодержателя
Записью в ЕГРН кредитор блокирует переоформление залога другому собственнику. После подписания дарственной передача прав не будет завершена. Если понадобится, недействительность договора дарения подтверждается решением суда.
После отказа заимодателя единственный способ снять обременение – досрочно погасить остаток по ипотеке. При отсутствии собственных средств можно воспользоваться программой рефинансирования другого банка. Допустимо применение потребительского кредита.
Последствия нарушения запрета
После выявления соответствующих нарушений со стороны заемщика банк вправе:
Как оформить договор дарения ипотечной квартиры
Чтобы подарить недвижимость без ошибок действуют следующим образом:
В типовой порядок вносят коррективы с учетом особенностей сделки. Чтобы подарить долю в квартире, находящейся в ипотеке, придется погасить невыплаченный жилищный займ.
Список документов
Для составления дарственной надо подготовить:
Образец договора дарения квартиры в ипотеке
Стоимость оформления
Типовые затраты по состоянию на
От уплаты некоторых госпошлин освобождаются:
Актуальные расценки уточняют на сайте «Росреестра», в нотариальных конторах. Следует учесть региональное изменение стоимости отдельных услуг. Дополнительную плату берут за выездное обслуживание (оформление документов) по адресу заказчика.
Как быть с НДФЛ, когда подарили ипотечную квартиру
Подоходный налог платит одариваемый по ставке 13%. При отсутствии статуса налогового резидента тариф повышается до 30%. Отчет для в ФНС следует передать до 30 апреля года, следующего за отчетным периодом.
При заполнении формы 3-НДФЛ можно использовать два вычета:
Рассмотренные обязанности не распространяются на близких родственников. К этой категории кроме матерей, отцов и детей относятся:
Налог на недвижимость платят все новые собственники по ставке, утвержденной местными законодателями.
Дарение квартиры по ипотеке
Содержание статьи:
Дарение квартиры
Все действия, связанные со сделкой дарения, регламентируются гл. 32 ГК РФ. Под термином «дарение» подразумевается переход права собственности на личное имущество от одного человека к другому. Сделка является безвозмездной и безвозвратной. Человек, отдающий имущество – это даритель, а лицо, принимающее собственность – одариваемый. Предметом сделки могут являться квартиры, комнаты, дома и даже доли имущества. Если речь идет о последнем варианте, то потребуется письменное согласие всех совладельцев.
Договор дарения является письменным подтверждением осуществления данной сделки. После регистрации акта, дарение получает юридическую значимость. В документе обязательно должны быть указаны данные сторон, предмет сделки и его полное описание, различные условия, при которых проводится сделка. В том случае, если соглашение не будет зарегистрировано в течение года с момента заключения, оно потеряет свою юридическую силу.
Внимание, если у вас возникли вопросы вы можете их задать юристу по социальным вопросам по телефону 8 804 333 16 88 или задать свой вопрос в чате дежурному юристу. Звонки принимаются круглосуточно. Звонок бесплатный! Позвоните и решите свой вопрос!
В некоторых случаях дарственная может быть аннулирована или признана ничтожной. Это возможно тогда, когда в договоре имеется пункт, согласно которому вступить во владение собственностью одариваемое лицо сможет только после смерти дарителя. Данный момент противоречит основным условиям оформления дарения, заключающегося в том, что на момент регистрации сделки даритель должен присутствовать лично.
Аннулировать сделку можно только в том случае, когда одариваемое лицо скончалось раньше дарителя. После прекращения действия соглашения, квартира возвращается дарителю.
Возможно ли дарение квартиры, взятой в ипотеку?
Согласно ст. 37 Федерального закона «Об ипотеке», владелец квартиры вправе передать свое имущество в качестве дара, но только с согласия кредитора. Чаще всего, банки заведомо прописывают в ипотечном договоре пункт, по которому жилье не может быть передано по дарственной, поскольку такая сделка считается высокорискованной.
Такой подход объясняется тем, что при передаче имущества в дар, кредитор потеряет часть своих прав на эту недвижимость.
В том случае, если собственник жилплощади оформил акт дарения без согласия банка, последний вправе назначить санкции в виде признания документа недействительным, либо досрочной выплаты всей суммы долга по кредиту.
Внимание, если у вас возникли вопросы вы можете их задать юристу по социальным вопросам по телефону 8 804 333 16 88 или задать свой вопрос в чате дежурному юристу. Звонки принимаются круглосуточно. Звонок бесплатный! Позвоните и решите свой вопрос!
Если, покупая квартиру, заемщик заведомо знает, что будет передавать ее в дар, то следует позаботиться о включении в кредитный договор такого пункта.
Если банк не имеет возражений против проведения данной сделки, то он выдает заемщику соответствующий документ, снабженный необходимыми подписями и печатями.
Порядок и условия дарения квартиры, взятой в ипотеку
Оформить сделку дарения можно только в том случае, когда имеется такой пункт в кредитном договоре, и банк дает согласие на проведение процедуры. Разумеется, это возможно при условии своевременного внесения ежемесячных платежей по кредиту.
Существует определенный порядок оформления сделки, который включает в себя следующие этапы:
Договор дарения не требует нотариального заверения и может быть составлен в произвольной форме, однако, лучше всего воспользоваться стандартным образцом, чтобы исключить возможные неточности из-за чего сделка будет признана ничтожной. Посмотреть и скачать можно здесь: [образец договора дарения квартиры].
Для проведения сделки потребуются документы:
Все документы представляются в виде копии и подтверждаются соответствующим оригиналом.
Налоги при дарении квартиры, взятой в ипотеку
Дарение квартиры в ипотеке также причисляется к числу налогооблагаемых процедур. Согласно ст. 220 НК РФ, если соглашение заключается между посторонними людьми, то размер налога исчисляется из расчета 13% от стоимости недвижимости. Когда сделка проводится между гражданами, находящимися в родственных отношениях, то налогооблагаемой не является.
Если одариваемое лицо пожелает продать полученное имущество ранее, чем через три года после получения квартиры, то оно обязано будет оплатить подоходный налог с той стоимости жилища, которая превышает 1 млн. рублей.
Что касается госпошлины, то согласно законодательству, за регистрацию стороны уплачивают 2 000 рублей.
Пример по дарению квартиры, взятой в ипотеку
Юлия Васильевна оформила квартиру в ипотеку и после этого длительное время ее выплачивала. Через некоторое время, она вновь вышла замуж и решила передать жилье своему совершеннолетнему сыну, а самой переехать к новому мужу.
Обратившись в банк, она получила отказ на оформление такой сделки, поскольку кредитор считал данный шаг слишком рискованным и боялся потерять залог.
Женщина проигнорировала данный ответ и самовольно оформила дарственную. Через некоторое время она получила уведомление о досрочной выплате всей суммы ипотеки.
Юлия Васильевна обратилась в суд с требованием отменить санкции, однако судебная инстанция не пошла ей на встречу, поскольку все действия кредитора соответствовали договоренности. В результате, женщина была вынуждена брать кредит в другом банке и оплачивать имеющуюся задолженность.
Заключение
В заключение можно сделать ряд выводов:
Наиболее популярный вопрос и ответ на него по дарению квартиры, взятой в ипотеку
Вопрос: Здравствуйте, я являюсь собственником жилплощади, которую приобрела в ипотеку. Недавно я получила выгодное предложение от работодателя. Теперь мне нужно переехать в другой город. По ипотеке я уже оплатила часть займа, однако в сложившейся ситуации, какое-то время не смогу это делать. Мы устно договорились с сестрой, что я оформляю квартиру ей по договору дарения, а она в свою очередь оплачивает оставшуюся часть займа. Те же деньги, которые я уже оплатила, она мне отдаст, когда я решу приобретать квартиру на новом месте.
Могу ли я это сделать? Куда мне следует обратиться, и какова будет стоимость?
Ответ: Здравствуйте. По ФЗ «Об ипотеке», передать в дар квартиру вы сможете лишь в том случае, если в вашем кредитном договоре отсутствует пункт, который запрещает данную процедуру. Банк должен дать письменное разрешение на проведение сделки.
Первое, что необходимо сделать – это обратиться в банковское учреждение и уточнить данный момент. Дальнейшая процедура оформления будет проходить в стандартном виде. Для регистрации сделки следует обратиться в Росреестр.
Стоимость дарения в вашем случае будет составлять 2 000 рублей.
Список законов
Образцы заявлений и бланков
Вам понадобятся следующие образцы документов: