договор долевого владения бизнесом

Договор долевого владения бизнесом

договор долевого владения бизнесом. Смотреть фото договор долевого владения бизнесом. Смотреть картинку договор долевого владения бизнесом. Картинка про договор долевого владения бизнесом. Фото договор долевого владения бизнесом

договор долевого владения бизнесом. Смотреть фото договор долевого владения бизнесом. Смотреть картинку договор долевого владения бизнесом. Картинка про договор долевого владения бизнесом. Фото договор долевого владения бизнесом

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

договор долевого владения бизнесом. Смотреть фото договор долевого владения бизнесом. Смотреть картинку договор долевого владения бизнесом. Картинка про договор долевого владения бизнесом. Фото договор долевого владения бизнесом

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
Если имущество реализуется вне рамок осуществления предпринимательской деятельности на УСН, то доход от его продажи подлежит обложению НДФЛ.
Бремя доказывания обстоятельств, указывающих на фактическое вступление гражданина в оборот в качестве субъекта предпринимательской деятельности и дающих основания для квалификации полученного физическим лицом дохода как связанного с предпринимательской деятельностью, лежит на налоговом органе.
В данном случае в качестве основания считать, что доход от реализации объекта недвижимого имущества не является полученным от предпринимательской деятельности, могут выступать обстоятельства, изложенные ниже.

К сведению:
В силу п. 4 ст. 346.13 НК РФ, если по итогам отчетного (налогового) периода доходы налогоплательщика, применяющего УСН, определяемые в соответствии со ст. 346.15 и пп.пп. 1 и 3 п. 1 ст. 346.25 НК РФ, превысили 150 млн. рублей, такой налогоплательщик считается утратившим право на применение УСН с начала того квартала, в котором допущены указанное превышение и (или) несоответствие указанным требованиям (письмо Минфина России от 03.08.2017 N 03-11-11/49776, смотрите также письма Минфина России от 07.08.2019 N 03-11-11/59523, от 29.08.2017 N 03-11-11/55403, от 25.08.2017 N 03-11-06/2/54808, от 22.06.2017 N 03-11-11/39327)*(4). В этом случае он должен уплачивать НДФЛ с начала квартала, в котором утрачено право на УСН.
Таким образом, если в результате продажи нежилого помещения ИП утратит право на применение УСН, реализация указанного имущества будет производиться в рамках общего режима налогообложения, следовательно, доходы ИП от продажи объекта будут облагаться НДФЛ.
При переходе с упрощенной системы налогообложения на общий режим в порядке, установленном п. 4 ст. 346.13 НК РФ, ИП может уменьшить доходы от реализации объекта недвижимости, приобретенного в период применения УСН, на профессиональный налоговый вычет по НДФЛ в виде расходов на приобретение этого имущества, которые не были учтены в период УСН (ст. 221 НК РФ, смотрите также письма Минфина России от 12.07.2019 N 03-04-05/51748, от 15.08.2017 N 03-04-05/52220, от 11.08.2017 N 03-04-05/51705, от 25.07.2017 N 03-04-05/47264, от 14.06.2017 N 03-04-05/37018, ФНС России от 16.03.2015 N ГД-4-3/4136@, от 27.02.2015 N ГД-3-3/743. постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 12.05.2017 N 01АП-2015/17).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Графкин Олег

Ответ прошел контроль качества

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.

————————————————————————-
*(1) Если имущество использовалось в предпринимательской деятельности, то доход от его реализации облагается в рамках УСН, даже если соответствующие коды ОКВЭД не были заявлены при регистрации ИП и позже (постановления ФАС Поволжского округа от 18.03.2014 N Ф06-4250/13, ФАС Московского округа от 28.10.2011 N Ф05-11288/11, ФАС Северо-Западного округа от 19.04.2011 N Ф07-1301/11).
*(2) Впоследствии решением АС Ростовской области от 22.08.2018 решение Межрайонной ИФНС России N 23 по Ростовской области N 61386 от 17.03.2016 о привлечении к ответственности за совершение налогового правонарушения признано недействительным, как несоответствующее НК Российской Федерации.
Постановлением Пятнадцатого ААС от 05.11.2018 и постановлением АС Северо-Кавказского округа от 05.03.2019 решение АС Ростовской области от 22.08.2018 оставлено без изменения.
Определением АС Ростовской области от 29.08.2019 по делу N А53-18839/2016 (постановлением Пятнадцатого АСС от 14.11.2019 N 15АП-18448/19 определение оставлено без изменения) с ИФНС России в пользу ИП взысканы судебные расходы в размере 340 570,40 руб.
*(3) Налогоплательщик вправе был предполагать, что если налоговый орган не обращается к нему за объяснениями или документами, подтверждающими декларируемые налоги, то у налогового органа нет сомнений в правильности уплаты налогов. Иное означало бы нарушение принципа правовой определенности и вело бы к произволу налоговых органов (определение от 12.07.2006 N 267-О).
Таким образом, вопрос законности доначисления налога по УСН с продажи доли в праве собственности на недвижимое имущество как с предпринимательской деятельности напрямую зависит от того, имел ли налоговый орган достаточную информацию в период сдачи имущества в аренду для того, чтобы квалифицировать данную деятельность как предпринимательскую и воспользовался ли он данной информацией для того, чтобы предложить предпринимателю уплачивать налоги с учетом такого характера деятельности. При ином подходе нарушается требование защиты правомерных ожиданий предпринимателя.
*(4) Президиум ВАС РФ в постановлении от 18.06.2013 N 18384/12 еще раз подтвердил, что доход ИП от продажи нежилого помещения, сдаваемого в аренду, непосредственно связан с предпринимательской деятельностью и подлежит обложению налогом по УСН. Поддерживают такую позицию многие арбитражные суды (определения Верховного Суда РФ от 30.12.2015 N 306-КГ15-17368, от 05.10.2015 N 304-КГ15-12005, постановления ФАС Уральского округа от 29.03.2013 N Ф09-1489/13, от 18.12.2012 N Ф09-11656/12, от 13.11.2012 N Ф09-10672/12, ФАС Западно-Сибирского округа от 06.03.2012 N Ф04-746/12, ФАС Северо-Западного округа от 24.12.2012 N Ф07-7651/12, ФАС Волго-Вятского округа от 10.06.2013 N Ф01-9062/13 и др.).

Источник

Образец договора о совместной деятельности, заключаемого между юридическими лицами

Двое или несколько лиц обязуются соединить свои вклады и действовать совместно для получения прибыли без образования юридического лица. Сторонами договора, заключаемого для коммерческой деятельности, могут быть только юридические лица и индивидуальные предприниматели.

Вкладом могут быть любые вещи, деньги, профессиональные навыки, деловая репутация. Оценка вкладов производится по соглашению сторон. Вклады и полученная от деятельности продукция находится в их общей долевой собственности. Для совершения сделок требуется согласие всех сторон. Прибыль распределяется пропорционально стоимости вкладов. Соглашение об устранении кого-либо от распределения прибыли – ничтожно.

простого товарищества (совместная деятельность)

(наименование или Ф.И.О.), именуем в дальнейшем «Товарищ 1»,

в лице (должность, Ф.И.О.), действующего на основании (Устава, доверенности или паспорта);

(наименование или Ф.И.О.), именуем в дальнейшем «Товарищ 2»,

в лице (должность, Ф.И.О.), действующего на основании (Устава, доверенности или паспорта),

совместно именуемые «Товарищи», заключили настоящий Договор

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Согласно настоящему Договору Стороны обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли.

2. ОБЩЕЕ ИМУЩЕСТВО ТОВАРИЩЕЙ

2.1. Внесенное Сторонами имущество, которым они обладали на праве собственности, а также произведенная в результате совместной деятельности продукция и полученные от такой деятельности плоды и доходы признаются их общей долевой собственностью.

2.2. Внесенное Сторонами имущество, которым они обладали на основаниях, отличных от права собственности, используется в интересах Сторон и составляет наряду с имуществом, находящимся в их общей собственности, общее имущество Сторон.

3. ВЕДЕНИЕ ОБЩИХ ДЕЛ ТОВАРИЩЕЙ.

ПРАВО НА ИНФОРМАЦИЮ

3.1. При ведении общих дел каждый Товарищ вправе действовать от своего имени.

3.2. В отношениях с третьими лицами полномочие одного Товарища совершать сделки от имени всех Товарищей удостоверяется соответствующей доверенностью.

3.3. Товарищи имеют равное право на ознакомление со всей документацией по ведению дел.

4. РАСХОДЫ И УБЫТКИ

4.1. Стороны несут расходы и убытки пропорционально стоимости своего вклада в общее дело.

4.2. Прибыль, полученная в результате совместной деятельности, распределяется пропорционально стоимости вкладов Сторон в общее дело.

5. ПРЕКРАЩЕНИЕ ДОГОВОРА

5.1. Договор прекращается вследствие:

5.1.1. Объявления кого-либо из Товарищей несостоятельным (банкротом).

5.1.2. Ликвидации (вариант: смерти, признания недееспособным) (вариант: либо реорганизации) участвующего в настоящем Договоре юридического лица.

5.1.3. Расторжения настоящего Договора по требованию одного из Товарищей в отношениях между ним и остальными Товарищами.

5.1.4. Истечения срока Договора простого товарищества.

5.1.5. Иных обстоятельств, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

5.2. При прекращении Договора вещи, переданные в общее владение и пользование Товарищей, возвращаются предоставившим их Товарищам без вознаграждения, если иное не будет предусмотрено отдельным соглашением Сторон.

5.3. С момента прекращения Договора Товарищи несут солидарную ответственность по не исполненным общим обязательствам в отношении третьих лиц.

5.4. Раздел имущества, находившегося в общей собственности Товарищей, и возникших у них общих прав требования осуществляется в порядке, установленном отдельным соглашением между Товарищами, являющимся неотъемлемой частью данного Договора.

(Вариант: 5.5. Реорганизация любого из Товарищей не влечет за собой прекращение настоящего Договора.)

6. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

6.1. Во всем ином, что не урегулировано в настоящем Договоре, Стороны будут руководствоваться положениями действующего законодательства Российской Федерации.

6.2. Споры, возникающие в ходе исполнения настоящего Договора, Стороны будут стремиться урегулировать путем переговоров. При недостижении согласия они будут рассматриваться в суде в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

6.4. Договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой из Сторон.

Источник

Дольщик-предприниматель: рекомендации по регистрации ИП и выбору системы налогообложения

Гражданин заключил с застройщиком договор об участии в долевом строительстве МКД с подземной автостоянкой. По завершении строительства застройщик обязуется передать гражданину объекты долевого строительства – 20 машино-мест, стоимостью 10 млн руб. (1 машино-место – 500 тыс. руб.). Нужно ли гражданину зарегистрироваться в качестве ИП, если в будущем он планирует заключить договоры уступки прав (продажи завершенного строительством имущества) в отношении всех 20 машино-мест? Если необходимо, то какой выбрать код вида деятельности и систему налогообложения?

Регистрация в качестве ИП обязательна

Если рассматривать сделки по реализации имущественных прав (имеют место при уступке прав), то их направленность на извлечение прибыли еще более очевидна по сравнению со сделками по реализации имущества. Дело в том, что использование прав, возникших в рамках договоров о долевом участии в строительстве (ДДУ), в целях личного, семейного потребления невозможно в принципе. Такое потребление может иметь место по факту окончания строительства, приема-передачи готовых машино-мест и т. д. Поэтому доходы, полученные в результате уступки прав, скорее всего, также будут расценены налоговыми органами в качестве доходов от предпринимательской деятельности физического лица.

Таким образом, с учетом имеющихся правовых и налоговых рисков физическому лицу следует пройти необходимую процедуру госрегистрации в качестве ИП.

Предпринимательская деятельность

Определение предпринимательской деятельности дано в п. 1 ст. 2 ГК РФ – это самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке. Однажды ФАС ВВО отметил, что данное определение предпринимательской деятельности является оценочным, следовательно, вывод о квалификации деятельности гражданина в качестве предпринимательской, может быть сделан только судом (см. Постановление от 26.01.2010 по делу № А79-5825/2009). Необходимо признать, что все судебные решения, которыми располагает автор на данный момент, лишь подтверждают этот вывод.

В рассматриваемом случае, чтобы не доводить дело до суда, гражданину лучше зарегистрироваться как ИП. Аргументы в пользу госрегистрации следующие:

Ведение предпринимательской деятельности без соответствующей регистрации (незаконное предпринимательство), причинившее крупный ущерб гражданам, организациям или государству либо сопряженное с извлечением дохода в крупном размере (1,5 млн руб.) наказывается штрафом (до 300 тыс. руб.), либо обязательными работами на срок до 480 часов, либо арестом на срок до шести месяцев (ч. 1 ст. 171 УК РФ). Наказание будет строже, если деяние совершено группой лиц либо сопряжено с извлечением дохода в особо крупном размере (6 млн руб.) (ч. 2 ст. 171 УК РФ).

Кстати, под доходом в целях применения ст. 171 УК РФ следует понимать выручку от реализации товаров (работ, услуг) за период осуществления незаконной предпринимательской деятельности без вычета произведенных лицом расходов, связанных с осуществлением указанной деятельности (п. 12 Постановления Пленума ВС РФ от 18.11.2004 № 23).

Таким образом, если гражданин, не зарегистрированный в качестве ИП, реализует готовые машино-места (уступит права по договору строительства машино-мест) с убытком, то он все равно может быть привлечен к уголовной ответственности (при получении дохода по сделкам свыше 1,5 млн руб.).

К сведению

Налоговые риски

Налогообложение доходов, полученных физическим лицом не зарегистрированным в качестве ИП, когда регистрация обязательна в силу закона, является предметом большого числа судебных споров и разъяснений чиновников. В частности, согласно Письму Минфина России от 13.05.2016 № 03‑11‑06/2/27657 доходы гражданина, полученные им до регистрации в качестве ИП, следует отличать от доходов, полученных уже в качестве предпринимателя. Таким образом, например, если гражданин полгода сдает в аренду недвижимость и только по прошествии этого времени получает статус ИП, то с арендной платы, полученной до момента регистрации предпринимателя, он должен уплатить НДФЛ (независимо от того, какую систему налогообложения он выбрал при регистрации).

НДФЛ. Велика вероятность того, что в рассматриваемой ситуации гражданин не сможет применить имущественный налоговый вычет, так как пп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ содержит запрет на использование имущественного вычета в отношении доходов от продажи недвижимого имущества и (или) транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности. Несмотря на то, что в норме не названы доходы от уступки прав требования по ДДУ, вероятно, запрет распространяется и на них. Ведь гл. 23 НК РФ закрепляет отдельный механизм уменьшения доходов от предпринимательской деятельности на сумму профессиональных, а не имущественных вычетов, поэтому очень может быть, что налоговые органы не примут имущественный вычет при камеральной проверке налоговой декларации физического лица, если таковая будет им подана.

Что же касается профессиональных вычетов (в сумме фактически произведенных и подтвержденных расходов), то ст. 221 НК РФ четко установлено, что правом на их применение обладают только ИП. Следовательно, физическое лицо, не зарегистрированное в качестве ИП, при желании уменьшить доходы от предпринимательской деятельности на фактически понесенные расходы (профессиональный вычет) также может встретить сопротивление налоговых органов.

И вновь получается, что ситуация с применением имущественных или профессиональных вычетов может быть разрешена в пользу налогоплательщика только в суде.

НДС. В Определении ВС РФ от 08.04.2015 № 59-КГ15-2 указано, что налоговым законодательством (п. 2 ст. 11, ст. 143, пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ) установлена обязанность по исчислению и уплате НДС как в отношении ИП, так и в отношении физических лиц, не зарегистрированных в качестве ИП, но осуществляющих предпринимательскую деятельность. Это значит, что существует риск доначисления физическому лицу сумм НДС:

Выбор ОКВЭД для ИП

Таким образом, если ИП определит при регистрации в качестве основного вида деятельности операции с недвижимостью (класс 70), то он обезопасит себя от определенных налоговых рисков. Ведь чиновники настаивают: доходы, полученные от деятельности, коды которой не внесены в ЕГРИП, облагаются НДФЛ, даже если ИП применяет УСН. Следует признать, что подобные манипуляции со стороны чиновников возможны ввиду оценочного определения предпринимательской деятельности, приведенного в ст. 2 ГК РФ.

Выбор системы налогообложения для ИП

При выборе традиционной системы налогообложения ИП будет уплачивать НДФЛ по ставке 13% с доходов, полученных от уступки прав требования (реализации имущества), уменьшенных на сумму профессиональных вычетов (фактически понесенных расходов на заключение договоров ДДУ) (ст. 224, 221 НК РФ). При этом расходы должны быть оплачены (Письмо Минфина России от 15.11.2012 № 03‑04‑05/8-1308). Кроме того, предпринимателю надлежит уплачивать налог на имущество и НДС (если, конечно, ИП не оформит освобождение от уплаты данного налога. Освобождение возможно, если выручка за три последовательных месяца не превышает 2 млн руб.).

Упрощенная система

При выборе УСН с объектом «доходы» ИП будет уплачивать налог по ставке 6% с суммы поступивших доходов от уступки прав требования (реализации имущества) (ст. 346.20 НК РФ).

При выборе УСН с объектом «доходы, уменьшенные на величину расходов» ИП будет уплачивать налог по ставке 15% с суммы поступивших доходов от уступки прав требования (реализации имущества). При этом ИП не сможет уменьшить доходы, полученные от уступки прав, на расходы, понесенные на заключение договоров ДДУ.

Дело в том, что при применении УСН день поступления денежных средств на счета в банках и (или) в кассу признается датой получения дохода (п. 1 ст. 346.17 НК РФ). Согласно п. 1 ст. 346.15 НК РФ налогооблагаемыми доходами для «упрощенцев» являются доходы от реализации (ст. 249) и внереализационные доходы (ст. 250). Доходы от реализации – это выручка от реализации имущества и имущественных прав (п. 1 ст. 249, пп. 2.1 п. 1 ст. 268 НК РФ, Постановление Президиума ВАС РФ от 15.02.2011 № 13295/10).

Вместе с тем затраты на приобретение имущественных прав в ст. 346.16 НК РФ в числе расходов не названы (Определение ВАС РФ от 27.01.2012 № ВАС-15173/11). Это означает, что их невозможно признать при расчете базы по единому «упрощенному» налогу.

Заметим, что пп. 23 п. 1 ст. 346.16 НК РФ (о возможности признания в целях налогообложения расходов на оплату стоимости товаров, приобретенных для дальнейшей реализации) применим только в случае заключения сделок по продаже имущества (готовых машино-мест), поскольку товаром для целей применения НК РФ (п. 2, 3 ст. 38 НК РФ) признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации, за исключением имущественных прав.

Таким образом, полагаем, что самым оптимальным для ИП вариантом налогообложения является выбор в пользу УСН с объектом «доходы» и ставкой налога 6% со всей суммы полученных доходов. Примечательно, что в этом случае наличие расходов, направленных на получение доходов, и их возникновение в период, когда физическое лицо не имело статуса ИП, значения не имеет.

Если гражданин заключил договор долевого участия в строительстве МКД с целью дальнейшей реализации построенных помещений (машино-мест) и получения дохода от этих сделок, то ему следует зарегистрироваться в качестве ИП. Данное действие поможет исключить возможные последствия, связанные с налоговой и уголовной ответственностью граждан. Ведь осуществление предпринимательской деятельности без соответствующей регистрации – уголовно наказуемое деяние. Исчисление НДФЛ по сделкам с недвижимостью, имеющим систематический характер, чревато тем, что налоговый орган воспротивится применению физическим лицом имущественных или профессиональных вычетов и налог придется заплатить со всей суммы денежных средств, полученных от уступки прав (продажи имущества). По­этому регистрация ИП и применение УСН (с объектом «доходы») оптимальны для гражданина, планирующего извлекать прибыль от сделок с недвижимостью.

[1] Утвержден Правительством РФ 01.03.2016.

[2] На данный момент в целях госрегистрации используется ОК 034-2007 (КПЕС 2002). Общероссийский классификатор продукции по видам экономической деятельности (принят и введен в действие Приказом Ростехрегулирования от 22.11.2007 № 329-ст).

Прямо сейчас заберите у «Клерка» 4 000 рублей при подписке на « Клерк.Премиум» до 12 ноября.

Подробности и условия самой обсуждаемой акции «Клерка» здесь.

Источник

Что такое ДДУ: нюансы, неустойки, регистрация

договор долевого владения бизнесом. Смотреть фото договор долевого владения бизнесом. Смотреть картинку договор долевого владения бизнесом. Картинка про договор долевого владения бизнесом. Фото договор долевого владения бизнесом

Что такое ДДУ

Договор долевого участия (ДДУ) — это документ, по которому покупатель передает свои деньги на этапе строительства недвижимости застройщику, чтобы тот мог использовать эти средства для возведения жилья. Таким образом, инвестор приобретает долю этого объекта и становится дольщиком. В отличие от договора купли-продажи (ДКП) ДДУ всегда заключается до окончания строительства и сдачи объекта в эксплуатацию. В результате этого механизма дольщик может значительно сэкономить на покупке жилья, при этом сталкиваясь с определенными рисками.

Долевое строительство регулируется ФЗ 214 [1]. Однако вплоть до 2019 года дольщики были слабо защищены законодательно. Отдавая свои деньги девелоперу, они рисковали столкнуться с ситуацией, когда застройщик выводил все средства, не закончив объект. В таком случае покупатели лишались и денег, и жилья. Два года назад в закон были внесены принципиальные изменения. Между застройщиками и дольщиками теперь появились дополнительные участники, которые гарантируют безопасность вложенных средств.

договор долевого владения бизнесом. Смотреть фото договор долевого владения бизнесом. Смотреть картинку договор долевого владения бизнесом. Картинка про договор долевого владения бизнесом. Фото договор долевого владения бизнесом

Механизм долевого участия сейчас выглядит таким образом: покупатель заключает с застройщиком договор, средства дольщика попадают на эскроу-счет и остаются там заблокированными до момента сдачи дома в эксплуатацию. Таким образом, для строительства объекта застройщик использует не средства дольщиков, а собственные средства либо банковские кредиты. Как только покупатель оформляет жилье в собственность, деньги с эскроу-счета перечисляются застройщику. Если девелопер не выполняет своих обязательств (например, не сдает объект в срок), деньги могут быть возвращены дольщику. Пока средства находятся на эскроу-счете, ими никто не может воспользоваться.

Плюсы и минусы ДДУ

Изменения, внесенные в закон о долевом строительстве, сделали эту сферу более безопасной для покупателей недвижимости. Однако по-прежнему наравне с плюсами в этой схеме покупки жилья есть и свои минусы.

К плюсам ДДУ относят:

При этом сохраняется ряд минусов при покупке жилья через ДДУ:

договор долевого владения бизнесом. Смотреть фото договор долевого владения бизнесом. Смотреть картинку договор долевого владения бизнесом. Картинка про договор долевого владения бизнесом. Фото договор долевого владения бизнесом

На что обратить внимание при заключении ДДУ

Договор долевого участия должен обязательно включать следующие сведения:

Не следует торопиться подписывать договор. Предварительно стоит провести проверку:

Электронная регистрация ДДУ

Чтобы договор долевого участия имел законную силу, его необходимо зарегистрировать в Росреестре. В обычном виде этот процесс может занимать до месяца, но сейчас появилась возможность проводить такую процедуру в электронном виде. Это значительно упрощает процесс, а главное — укорачивает сроки. В электронном виде регистрация занимает пять — семь дней.

договор долевого владения бизнесом. Смотреть фото договор долевого владения бизнесом. Смотреть картинку договор долевого владения бизнесом. Картинка про договор долевого владения бизнесом. Фото договор долевого владения бизнесом

Чтобы зарегистрировать ДДУ, потребуется текст договора, заявление в Росреестр или МФЦ и электронно-цифровая подпись (ЭЦП). Сделать подпись можно в специализированных аккредитованных центрах, список которых размещен на сайте государственных услуг [4]. ЭЦП должна быть сделана человеком, который подписывает реальный договор.

Когда все условия утверждены, договор подписан с двух сторон, требуется заверить его с помощью ЭЦП, затем направить в Росреестр или МФЦ согласие на использование ЭЦП в бумажном виде и уже после этого загрузить все документы на сайт Росреестра. За регистрацию необходимо заплатить пошлину, но за использование цифровых сервисов предлагается скидка 30%.

В электронном договоре обязательно должны быть указаны: полная стоимость сделки, параметры квартиры, сроки сдачи объекта, каким образом происходит оплата, гарантийный срок на объект, данные на земельный участок под зданием [5].

Стоимость электронной регистрации договора складывается из затрат на создание ЭЦП (около 2 тыс. руб.) и пошлины Росреестра (от 7,9 тыс. до 10,9 тыс. руб.).

В результате дольщик на электронную почту получает выписку из ЕГРН, которую можно проверить по кадастровому номеру на сайте Росреестра.

Расчет неустойки по ДДУ

Если застройщик не смог выполнить свои обязательства по сдаче объекта в срок и не предупредил дольщиков об этом факте за 60 дней, покупатели вправе требовать неустойку согласно ст. 6 ФЗ-214 [6]. Размер неустойки составляет 1/300 ставки рефинансирования ЦБ России, актуальной на день реальной сдачи объекта и подписания акта, от цены договора. Это число должно быть умножено на каждый день просрочки. Причем если дольщик является гражданином Российской Федерации, то размер увеличивается вдвое и составляет 1/150 от ставки ЦБ.

Например, вы купили квартиру за 1 млн руб. Официальный срок сдачи объекта был 31 декабря 2020 года. Застройщик не смог закончить строительство, просрочка составила 33 дня на 1 февраля 2021 года. Чтобы рассчитать размер неустойки, необходимо уточнить размер ставки ЦБ на 1 февраля, когда был подписан акт о передаче квартиры. В данном случае это 4,25% [7].

Если покупателем является юридическое лицо, формула будет выглядеть так:

1 млн руб. * 33 дня * 1/300 *4.25 = 4,675 тыс. руб.

Если покупателем выступает физическое лицо, гражданин РФ, применяется следующий подсчет:

1 млн руб. * 33 дня * 1/150 *4.25 = 9,350 тыс. руб.

Что такое переуступка прав по ДДУ

Еще один вариант приобретения квартиры на этапе стройки — по переуступке прав. Часто в перспективных проектах частные инвесторы и компании приобретают самые привлекательные варианты жилья на самых ранних сроках. Может оказаться, что интересующие вас квартиры уже выкуплены, права на них находятся у дольщиков, у застройщиков напрямую по ДДУ вы их приобрести уже не можете.

договор долевого владения бизнесом. Смотреть фото договор долевого владения бизнесом. Смотреть картинку договор долевого владения бизнесом. Картинка про договор долевого владения бизнесом. Фото договор долевого владения бизнесом

Инвесторы же, прибавив к цене застройщика небольшой процент, передадут права на интересующее вас жилье. Пока идет стройка, объект еще не является собственностью, соответственно, его нельзя купить или продать. Зато можно передать другому человеку права на эту квартиру в будущем. У такого типа сделок тоже есть свои особенности.

Комментарий эксперта

договор долевого владения бизнесом. Смотреть фото договор долевого владения бизнесом. Смотреть картинку договор долевого владения бизнесом. Картинка про договор долевого владения бизнесом. Фото договор долевого владения бизнесом

Мария Спиридонова, член Ассоциации юристов России, управляющий партнер «Легес Бюро»:

— Покупка квартир на первичном рынке недвижимости всегда пользовалась большой популярностью. Преимущества новых домов очевидны: это выгодные инвестиции, большой диапазон цен и многообразие представленных планировок. При возведении новостроек применяются современные технологии, которые отвечают требованиям экологической безопасности и надежности и обеспечивают необходимый уровень комфорта.

Изменения в законодательстве и введение эскроу-счетов сделали покупку по ДДУ максимально безопасной с точки зрения сохранности денег дольщика. В случае отзыва лицензии у банка страховой порог при этом составляет 10 млн руб. Сейчас деньги дольщика после государственной регистрации договора поступают на открытый в банке эскроу-счет. Эти средства используются для фондирования кредита и перечисляются на счет застройщика только после ввода объекта в эксплуатацию. Банк финансирует расходы девелопера по согласованному бюджету проекта, при этом вычитает свои средства.

Дольщик может расторгнуть договор тремя способами:

Застройщик также может расторгнуть договор в одностороннем порядке из-за систематического нарушения сроков оплаты или просрочки более чем на два месяца.

3. По суду. Если строительство жилья прекращено или приостановлено, если существенно изменена проектная документация, включая изменение назначения общего имущества или нежилых помещений, возможно обратиться в суд для расторжения договора.

Покупка недвижимости с помощью ипотеки не лишает дольщика права расторжения ДДУ при наличии оснований. При этом необходимо учитывать условия договора, по которым деньги должны вернуться на счет банка в счет погашения кредита.

Девелопер должен передать покупателю квартиру с теми параметрами, которые соответствуют договору, проектной документации и строительным нормам. Если дольщик обнаруживает, что его жилье не соответствует договоренностям или вовсе не пригодно для использования, он вправе потребовать устранения всех недостатков. Также можно договориться об уменьшении цены договора или возмещении расходов на устранение недостатков. Если застройщик отказывается привести квартиру в состояние, пригодное для проживания, дольщик может расторгнуть договор.

Гарантийный срок распространяется обычно на сам объект (не менее пяти лет) и на технологическое и инженерное оборудование (не менее трех лет). Действие этой гарантии начинается с момента подписания акта о передаче объекта. В течение этого срока собственник может потребовать от застройщика устранить выявленные им недостатки объекта. Если застройщик отказывается их исправлять, нужно обратиться в суд.

Случается, что застройщик пытается передать объект, который расходится с проектной документацией. Также возможны ситуации, когда квартира соответствует проекту, но в ней есть существенные недостатки. Если их зафиксировал специалист, то дольщик может отказаться от договора ДДУ. Отмечу, что все-таки ситуации с неустранимыми недостатками встречаются не так часто.

Если дольщик будет взыскивать расходы на устранение недостатков, он получит ту сумму, которая была указана при заключении договора. Но стоит учитывать, что за время, прошедшее с его подписания, из-за инфляции денег на ремонт может не хватить. Поэтому выгоднее настаивать на устранении недостатков самим застройщиком.

Источник

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *