договор инвестирования в бизнес проводки
Как оформить инвестиции в бизнес в российском праве
Редакция «Клерка» предлагает вниманию читателей фрагмент из свежей научно-популярной книги по бизнес-праву «Предприниматель, который выжил. Как не погубить бизнес и инвестиции», автор — инвестиционный юрист Евгений Рябов.
В статье раскрываются основные способы оформления инвестиций в бизнес на примере наиболее распространённого вида юридического лица – ООО (общества с ограниченной ответственностью).
Способ инвестирования № 1: Инвестиции в виде вклада в уставный капитал компании
По поводу данного способа инвестирования бытует стереотип, что чем больше сумма инвестиций, тем сильнее размываются доли основателей компании. Если вы тоже так думаете, то зря. Ответственно заявляю, что это не так. Доли основателей размываются ровно настолько, насколько они сами этого захотели и прописали в протоколе общего собрания участников, размер инвестиций здесь не играет почти никакой роли.
Законом предусмотрено, что реальная сумма инвестиций (вклада) может насколько угодно превышать номинальную стоимость получаемой инвестором доли в компании.
Поясню на примере. Инвестор хочет получить долю в уставном капитале компании в раз- мере 20 процентов, общий размер уставного капитала компании составляет 100 тысяч рублей. Для того чтобы получить указанную долю, инвестор должен увеличить уставный капитал компании на сумму, рассчитываемую по следующей формуле:
где «A» — сумма, на которую увеличивается уставный капитал компании, она же номинальная стоимость доли, которую планирует получить инвестор, «B» — размер доли в уставом капитале компании (в процентах), которую намерен получить инвестор, «D» — текущий размер уставного капитала компании «*» — умножить, «/» — разделить, «—» — вычитание
Применительно к нашему примеру: 20 * (100 000 / 100 — 20) = 25 000
Итого, 25 тысяч рублей — это та сумма, на которую инвестор должен увеличить уставный капитал компании, чтобы получить долю в размере 20 %.
Перепроверяем: если инвестор увеличивает уставный капитал на 25 тысяч рублей, то его размер после увеличения становится 125 тысяч рублей. 25 тысяч рублей составляет 20 % от 125 тысяч рублей. Всё верно.
Так вот по закону для того, чтобы инвестор получил долю в размере 20 %, размер вклада (то есть инвестиций) должен составлять не менее 25 тысяч рублей. При этом он может быть либо равен 25 тысячам рублей, либо быть сколько угодно больше указанной суммы (верхний предел не определён).
То есть для получения доли в размере 20 % номинальной стоимостью 25 тысяч рублей инвестор должен внести вклад (инвестиции) в размере, равном или превышающем 25 тысяч рублей. Всё, что больше 25 тысяч рублей, не размывает доли других участников компании и идёт в оплату приобретаемой инвестором доли. Пожалуйста, уясните данную информацию (если вы конечно, этого ещё не знали) и не опасайтесь впредь больших сумм инвестиций — они размоют доли основателей ровно настолько, насколько они сами это позволят и пропишут в протоколе общего собрания участников.
Для осуществления инвестиционной сделки по указаной схеме проводятся следующие мероприятия:
— инвестор подаёт заявление о принятии его в компанию и внесении вклада с обязательным указанием размера доли в уставном капитале, которую он желает приобрести, общего раз- мера инвестиций (вклада), состава такого вклада (деньги, имущество, имущественные права), порядка и сроков его внесения;
— участники компании собираются на общее собрание, голосуют единогласно за принятие инвестора в компанию и на основании принятых решений составляют протокол, в котором обязательно указывается размер уставного капитала, получаемый в результате его увеличения, размер и состав вносимого инвестором вклада (инвестиций), сроки его внесения, размер при- обретаемой инвестором доли и её номинальная стоимость, а также размер долей участников компании, получаемый в результате «размытия»;
— реализация принятых решений — нотариальное удостоверение протокола, подача доку- ментов в налоговую, внесение изменений в ЕГРЮЛ и регистрация устава в новой редакции.
P.S. В случае, если в компанию через увеличение уставного капитала хотят войти сразу несколько инвесторов, то номинальную стоимость их долей можно рассчитать по следующей формуле:
A1 = B1 * (D / 100 — Y1 — Y2) A2 = B2 * (D / 100 — Y1 — Y2)
где «A1» — номинальная стоимость доли, которую намерен получить 1-й инвестор, она же сумма, на которую им будет увеличиваться уставный капитал компании, «B1» — размер доли в уставном капитале компании в %, которую намерен приобрести 1- й инвестор, «A2» — номинальная стоимость доли, которую намерен получить 2-й инвестор, она же сумма, на которую им будет увеличиваться уставный капитал компании, «B2» — размер доли в уставном капитале компании в %, которую намерен приобрести 2- й инвестор, «D» — текущий размер уставного капитала компании «*» — умножить, «/» — разделить, «—» — вычитание.
Способ заведения инвестиций в виде вклада в уставный капитал компании является одним из самых распространённых, поскольку:
— во-первых, довольно просто оформляется и надёжен (процедура детально регламентирована законодательством, практика использования данного способа обширна);
— во-вторых, позволяет заводить в компанию значительные суммы и при этом не влечёт за собой какой-либо налоговой нагрузки для компании (в соответствии с пп. 3 п. 1 ст. 251 Налогового кодекса РФ данные доходы компании не учитываются при определении налоговой базы);
— в-третьих, позволяет размыть доли участников компании как пропорционально, так и непропорционально (является гибким в этом отношении инструментом);
— в-четвёртых, инвестиции попадают непосредственно в компанию (cash-in), минуя кого- либо из участников компании, что обеспечивает направление инвестиций на развитие компании.
Способ инвестирования № 2. Купля-продажа казначейской доли в компании
Поскольку смысл инвестиций заключается в том, что они идут на развитие бизнеса, то и говорить здесь имеет смысл только о реализации доли по модели кэш-ин. Купля-продажа доли по данной модели возможна, когда продаётся так называемая «казначейская доля», владельцем которой является сама компания (ООО).
По закону казначейская доля может принадлежать компании не дольше одного года. За это время она должна быть либо распределена между участниками компании пропорционально их долям, либо погашена (путём соразмерного уменьшения уставного капитала), либо продана какому-либо лицу.
Купля-продажа казначейской доли идеально подходит для заведения инвестиций кэш- ин, поскольку в сделке покупателем является инвестор, а продавцом — сама компания. Таким образом, денежные средства, вырученные от продажи казначейской доли, поступают в компа- нию и идут на её развитие.
Конечно, далеко не всегда у компаний имеется в распоряжении казначейская доля, что значительно затрудняет использование этого способа заведения инвестиций. Однако казначейскую долю можно получить «искусственно», введя и выведя из компании какое-либо дружественное лицо. Конечно, эта манипуляция таит в себе некоторые корпоративно-правовые риски, но она не противоречит закону и при должном мастерстве сопровождающих юристов не повлечёт никаких негативных юридических последствий.
Способ инвестирования № 3. Инвестиции в виде вклада в имущество компании
Во-первых, «инвесторами» здесь выступают исключительно участники компании (владельцы долей).
Во-вторых, в результате внесения инвесторами вкладов размеры их долей не изменяются.
В-третьих, внесение вклада в имущество компании является корпоративной обязанно- стью каждого участника компании. Решение о внесении вклада в имущество принимается на общем собрании не менее чем 2/3 голосов от общего числа голосов участников общества (если необходимость большего числа голосов не предусмотрена уставом компании). Это позволяет обеспечить финансирование компании, когда возможность привлечения сторонних инвестиций отсутствует либо является невысокой.
В-четвёртых, в соответствии с пп. 11 п. 1 ст. 251 Налогового кодекса РФ, вклад в имущество компании, сделанный участником, владеющим долей в компании в размере более 50 процентов, не облагается налогом.
Способ инвестирования № 4. Предоставление финансирования по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности)
Инвестиционные (предпринимательские) отношения в рамках договора простого това- рищества регулируются главой 55 Гражданского кодекса РФ.
Особенностями данного вида «инвестирования» является то, что:
— инвестор не приобретает долю в самой компании (не получает корпоративного контроля в ней, если только для обеспечения обязательств не заключается корпоративный договор), а приобретает право на часть доходов от совместной деятельности с компанией;
— вклад инвестора (инвестиции) идёт на развитие общего с компанией проекта, но никак не в саму компанию и тем более не кому-либо из её участников;
— участниками простого товарищества (указанной совместной деятельности) могут быть только индивидуальные предприниматели и (или) коммерческие организации;
— прибыль проекта делится между компанией и инвестором (инвесторами) в соответствии с договором простого товарищества, иные вопросы, возникающие в процессе совместной деятельности, также разрешаются в соответствии с указанным договором.
Этот способ финансирования проектов имеет свои плюсы и минусы, но всё же не является распространённым в настоящее время на рынке. Однако учитывать его как один из возможных вариантов имеет смысл.
Способ инвестирования № 5. Заём
В случае с займом заинтересованность инвестора заключается лишь в возврате средств и получении процентов, а сам источник денег его особо не интересует (возврат долга и уплата процентов здесь могут быть обеспечены за счёт перекредитования, например).
При этом заведение средств в проект в виде займа вполне можно использовать как дополнение к способам инвестирования № 1 или № 2. В этом случае инвестор распределяет риски посредством комбинирования способов финансирования проекта.
Способ инвестирования № 6. Конвертируемый заём
Данный способ инвестирования совмещает в себе заём (способ № 5) и внесение вклада в уставный капитал компании (способ № 1). Интересен он тем, что позволяет избежать решения неудобных проблем, характерных для ранних стадий бизнеса и связанных, как правило, с оценкой компании.
На данный момент российским законодательством не предусмотрено самостоятельной договорной конструкции конвертируемого займа. Но это не мешает структурировать его с помощью нескольких доступных юридических инструментов.
«Инвестор» предоставляет компании денежный заём и заключает с участниками компании корпоративный договор, в котором прописывается, что в течение определённого времени (можно установить любой период времени) он вправе вместо возврата займа (его части) потребовать предоставления доли в компании. Поскольку чаще всего на этапе выдачи займа справедливо оценить стоимость компании не представляется возможным, то стороны сделки договариваются, о том, что «инвестор» может конвертировать займ в долю опираясь на оценку компании, которую определит следующий инвестор, либо на бизнес-показатели, которые будут у компании на момент конвертации, либо опираясь на какую-то условную оценку компании, которая не устраивает стороны на момент выдачи займа, но может устроить в будущем.
В случае конвертации по оценке нового инвестора, первый «инвестор» получит долю, конечно же, по более низкой цене, нежели новый инвестор. Первому «инвестору» будет предо- ставлен дисконт за более раннее финансирование компании. Расчёт размера и стоимости доли, получаемой «инвестором» при конвертации может осуществляться по следующей формуле:
где «A» — размер доли в компании, которую получает «инвестор» при конвертации; «B» — сумма займа (части займа), вместо возврата которой «инвестор» получает долю в компании; «D» — цена 1 % доли в компании по оценке нового инвестора; «V» — дисконт, коэффициент, по которому «инвестор» фиксирует свою выгоду по сравнению с новым инвестором (коэффициент всегда будет больше 1 (единицы)); «/» — разделить; «х» — умножить.
Рассмотрим пример: A = 10 миллионов рублей (сумма займа) / 800 тысяч рублей (цена 1 % доли в компании по оценке нового инвестора) x 2 (коэффициент выгоды «инвестора»).
При таких значениях A составит 25 процентов. В данном примере «инвестор» (займодавец) вправе вместо возврата займа (10 миллионов рублей) потребовать от основателей предоставления ему доли в уставном капитале компании в размере 25 %.
Здесь резонно возникает вопрос: как сделать так, чтобы требование «инвестора» о предо- ставлении ему доли в компании было исполнено основателями? Делается это так.
«Инвестор» и основатели (участники компании) подписывают корпоративный договор, по которому последние обязуются в случае направления «инвестором» соответствующего заявления созвать общее собрание участников и проголосовать за увеличение уставного капитала компании путём внесения «инвестором» вклада в счёт оплаты которого (взаимозачётом) будет погашен долг компании по займу.
Таким образом, в российской юрисдикции конвертируемый заём оформляется с помощью следующих документов:
— договор займа между «инвестором» и компанией;
— корпоративный договор между «инвестором» и всеми участниками компании;
— протокол общего собрания участников компании об увеличении размера уставного капитала и конвертации займа в долю (оплата доли/внесение вклада при этом происходит путём погашения займа взаимозачётом).
Приведённая модель структурирования конвертируемого займа в российских условиях хоть и довольно сложна, но реализуема. Конечно, риски, что участники компании не примут решения о принятии инвестора в компанию (конвертации займа в долю), имеют место. Однако их можно нивелировать установлением в корпоративном договоре жёсткого штрафа за неисполнение указанной обязанности, либо оформлением опциона, по которому в случае неисполнения участниками компании указанной обязанности «инвестор» просто заберёт какую-то часть их долей в компании по номиналу. Риск того, что новый инвестор зайдёт в компанию раньше и не проголосует за принятие в неё первого «инвестора» можно нивелировать следующим образом. В корпоративном договоре прописывается, что новый инвестор может приобрести долю в компании лишь при условии его присоединения к данному корпоративному договору (либо заключения другого корпоративного договора с «инвестором» на аналогичных условиях). А раз он также становится участником корпоративного договора, то он тоже обязан проголосовать за принятие первого «инвестора» в компанию при конвертации.
Поскольку для «инвестора» важно получить долю в действующей компании, то в корпоративном договоре прописываются временные ограничения (запреты) на отчуждение участниками компании своих долей (или их частей), запреты на вывод из компании ценных активов (если говорим о технологических компаниях, то чаще всего это интеллектуальная собственность) и т.д.
Прямо сейчас заберите у «Клерка» 4 000 рублей при подписке на « Клерк.Премиум» до 12 ноября.
Подробности и условия самой обсуждаемой акции «Клерка» здесь.
Что такое инвестиции в основной капитал
Под инвестициями в основной капитал понимаются (раздел II приказа Росстата от 25.11.2016 № 746):
Инвестиции в основной капитал могут быть произведены как за счет собственных, так и за счет заемных (или поступивших в порядке помощи) средств, в рамках договоров мены, договоров долевого участия.
В состав инвестиций в основной капитал не включаются затраты на приобретение активов, цена которых — менее 40 000 рублей, за исключением случаев, когда данные активы отражаются в бухгалтерском учете как основные средства.
Не признаются инвестициями в основной капитал организации:
Синоним понятия «инвестиции в основной капитал» — «капитальные вложения» (ст. 1 закона «Об инвестиционной деятельности» от 25.02.1999 № 39-ФЗ).
Следует отметить, что инвестиции в основной капитал (в отличие от, собственно, основного капитала) находятся за пределами юрисдикции главных источников права, регулирующих учет основных средств, — приказа Минфина от 13.10.2003 № 91н, а также ПБУ 6/01. Какие же нормы права следует рассматривать как руководящие при учете капитальных вложений?
Учет инвестиций в основной капитал: основные регулирующие нормы
Основное внимание законодателя обращено на учет результатов инвестиций — непосредственно основного капитала, числящегося на балансе организации. Как только основной капитал сформирован и отражен в учете по первоначальной стоимости, он уже попадает под юрисдикцию указанных норм права — приказа № 91н и ПБУ 6/01.
До момента постановки объекта основных средств на учет бухгалтеру правомерно руководствоваться фактически только одним источником права — приказом Минфина РФ от 31.10.2000 № 94н, который вводит в оборот планы счетов бухучета, используемые частными предприятиями.
Как учитывать инвестиции в основной капитал по приказу № 94н (о счетах бухучета)
Приказ, о котором идет речь, вводит в оборот счет 08 «Вложения во внеоборотные активы», который правомерно использовать в целях отражения на балансе предприятия инвестиций в качестве объектов учета. Но как только результатом осуществления этих инвестиций становится изготовление или приобретение основного средства, его учет ведется уже на другом счете — 01 «Основные средства», и регулируется данный учет, как мы отметили выше, уже нормами приказа № 91н и ПБУ 6/01.
На счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» могут отражаться затраты, осуществляемые с любых источников финансирования:
На счете 08 отражаются затраты на создание, модернизацию, а также поддержание мощностей предприятия, закупку оборудования, машин и прочих производственных и непроизводственных объектов основных средств.
Об этом говорят положения п. 1.2.1 Рекомендаций по ведению бухучета в сельхозкооперативах, утвержденных Минсельхозом России 25.01.2001. По принципу правовой аналогии в силу отсутствия иных отраслевых норм данная формулировка может быть применена и в отношении предприятий иных сфер, не относящихся к сельскому хозяйству.
Предприятие, осуществляя учет инвестиций в основные средства, может открыть к счету 08 при необходимости различные субсчета. Например, если капитальные вложения осуществляются в самостоятельное производство актива, то может использоваться субсчет 08.03 «Строительство объектов ОС». Если актив покупается — задействуется субсчет 08.04 «Приобретение объектов ОС».
Счет 08 Плана счетов бухучета правомерно отнести к активным. То есть по его дебету отражаются непосредственно инвестиции в оборотные средства, а по кредиту — списание затрат предприятия в процессе оприходования тех или иных активов. Проводки на данном счете отражают денежное выражение хозяйственных операций нарастающим итогом с начала отчетного года.
В каких случаях вложения во внеоборотные активы облагаются налогом на имущество, разъяснили эксперты КонсультантПлюс. Получите пробный доступ к системе К+ и бесплатно переходите в Путеводитель по налогам.
Изучим теперь нюансы учета вложений в ОС с использованием указанного счета и субсчетов к нему подробнее.
Инвестиции в ОС могут быть осуществлены в виде:
Учет капитальных вложений по счету 08: производство ОС
Учет фондов, производимых предприятием самостоятельно хозяйственным способом, осуществляется при следующих хозяйственных операциях:
1. Выплата зарплаты работникам, занятым в производстве основных средств. Оформляется данная выплата проводками:
Дт 08.03 Кт 70 — отражается начисление собственно зарплаты;
Дт 08.03 Кт 69.01 (02, 03, 04) — отражается начисление на зарплату взносов в ПФР, ФСС, ФФОМС.
2. Принятие в производственный цех оборудования в целях его установки на создаваемый объект основных средств. Данная операция отражается в регистре с использованием проводок:
3. Принятие в производственный цех материалов в целях их использования при создании объекта основных средств. Здесь применяется следующая корреспонденция:
4. Осуществление прочих расходов, не классифицированных в рамках вышеотмеченных операций, но имеющих прямое отношение к созданию объекта основных средств, которое характеризуют соответствующие операции. Например, это могут быть расходы, связанные с оплатой услуг транспортных компаний. Они отражаются в регистрах проводкой:
Таким образом, основными объектами учета в рамках инвестирования в основные средства будут:
В свою очередь, если предприятие, инвестируя в производство основных средств, привлекает подрядчиков, то стоимость выполняемых данными подрядчиками работ (без учета НДС) отражается по дебету счета 08 и кредиту счета 60. НДС же отражается по дебету счета 19.01.
Другой способ инвестирования в ОС — покупка готовых активов.
Учет капитальных вложений: покупка ОС
Хозяйственные операции, характеризующие данный вариант инвестирования в основные средства, отражаются практически по тому же принципу, что и в случае с регистрацией операций по привлечению услуг подрядчиков при строительстве основных средств. То есть при условии:
Кроме того, если к основным средствам поставляются дополнительные запчасти и инструменты, то их стоимость может отражаться по дебету счета 10.05. При необходимости могут задействоваться иные субсчета счета 10. Например, субсчет 10.03, если вместе с основным средством, представленным автомобилем, поставляется бензин. Или — субсчет 10.09, если к основному средству, например представленному трактором, также поставляется сельскохозяйственный инвентарь (косилки, веялки).
Объекты ОС принимаются в эксплуатацию по сформированной первоначальной стоимости, и соответствующая хозяйственная операция отражается проводкой Дт 01 КТ 08. После этого предприятие осуществляет учет принятого на баланс основного средства по тем нормам, что установлены указанными выше федеральными нормативными актами.
Узнать больше об особенностях ведения учета с применением проводок по счету 08 вы можете в статье «08 счет бухгалтерского учета (нюансы)».
Итоги
Под инвестированием в основные средства (осуществлением капитальных вложений) понимается процесс, в рамках которого предприятие вкладывает капитал в создание, модернизацию или закупку объекта основных средств. До того как данный объект принимается на баланс, в целях учета инвестирования в него используется счет 08. После учет объекта ОС ведется с использованием счета 01 (в соответствии с нормами ПБУ 06/01 и корреспондирующих с ним источников права).
Ознакомиться с иными фактами о капитальных вложениях предприятия вы можете в статьях:
Инвестиционный договор: проводки, Штирлиц и прочая путаница
Автору неоднократно задавали вопрос: — Мы, как заказчик-застройщик, заключили инвестиционный договор. Какие при этом будут проводки?
Сразу вспоминается историческая байка (правдивая или нет — неизвестно) о том, что российская императрица Екатерина II в слове «еще» делала четыре ошибки. Она якобы писала «исчо».
То же самое и при заключении инвестиционного договора заказчиком-застройщиком. Нет такого вида договора в гражданском законодательстве, как «инвестиционный», и нет такого субъекта в строительстве, как «заказчик-застройщик».
И самое крутое, что довелось услышать:— Договор, заключаемый при ведении инвестиционной деятельности.
Если продолжить эту логику дальше, то инвестиционной следует тогда признать деятельность, при которой заключаются инвестиционные договоры.
Во-первых, остановимся на понятии «инвестиции».
Определение этого термина дано в трех законодательных актах.
1. Закон РСФСР от 26.06.91 № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР».
В нем сказано, что инвестициями являются денежные средства, целевые банковские вклады, паи, акции и другие ценные бумаги, технологии, машины, оборудование, кредиты, любое другое имущество или имущественные права, интеллектуальные ценности, вкладываемые в объекты предпринимательской и других видов деятельности в целях получения прибыли (дохода) и достижения положительного социального эффекта (п. 1 ст. 1).
2. Федеральный закон от 25.02.99 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».
Здесь (ст. 1) инвестиции определяются, как денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.
3. Федеральный закон от 09.07.99 № 160-ФЗ «Об иностранных инвестициях в Российской Федерации». Под иностранными инвестициями в нем понимается вложение иностранного капитала в объект предпринимательской деятельности на территории Российской Федерации(ст. 2).
Таким образом, инвестициями в самом общем смысле следует признать вложение капитала.
Для коммерческих организаций это, естественно, получение прибыли любым законным способом.
Деятельность, связанная с достижением поставленной цели (получением прибыли для коммерческой организации) должна быть признанная инвестиционной. Лицо же, вкладывающее свои средства для достижения поставленных целей, надлежит именовать инвестором.
Таким образом, можно сделать вывод, что само по себе понятие «инвестор» еще ни о чем однозначно не говорит.
Но обычно под инвестициями понимается вложение капитала с целью получения прибыли в течение длительного периода времени.
Инвестиции в уставный капитал (акции) другой организации, в нематериальные активы, основные средства — вопросов не вызывает.
А вот инвестиции в партию обуви или бананов — как-то не звучит.
И упомянутый выше Закон № 39-ФЗ регулирует отношения между участниками только одного конкретного вида инвестиционной деятельности — капитальными вложениями.
Под ними (ст. 1 Закона № 39-ФЗ) понимаются инвестиции (то есть денежные и другие вложения) в основные средства— затраты по новому строительству, реконструкции, приобретению оборудования и пр.
И другие виды инвестиционной деятельности — например, долгосрочные финансовые вложения (участие в капиталах других организаций, выдачу долгосрочных займов и т. п.) — не являющимися капитальными вложениями, либо создание (приобретение) нематериальных активов, Закон № 39-ФЗ не касается.
Поэтому когда говорят об инвестиционном договоре, сразу необходимо уточнить: — А что Вы конкретно имеете в виду, и что под этим подразумеваете?
Способы получения в собственность внеоборотного актива (в том числе и объекта основных средств) могут быть самыми разными. И вот в зависимости от выбранного инвестором следует уже разбираться в складывающихся в связи с этим гражданско-правовых отношениях, налогообложении, отражении в регистрах бухгалтерского учета и т. д.
Эти выводы (которые автор настойчиво пытался и пытается донести до своих оппонентов лет пятнадцать, если не больше), в конце концов получили поддержку и у высших судебных органов.
В Постановлении Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54, равно как и постановлениях Президиума ВАС РФ от 06.09.2011 № 4784/11 и от 24.01.2012 № 11450/11, сказано, что понятие «инвестиции» не имеет собственного строгого или общепризнанного юридического содержания, а потому при использовании в наименованиях договоров оно может обозначать разнообразные отношения, складывающиеся между участниками гражданского оборота.
Теперь обратимся к термину «заказчик-застройщик».
Под ним до сих пор часто понимаются организации, специализирующиеся на организации строительства объектов недвижимости и контроля за его ходом (п. 1.4 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утвержденного письмом Минфина России от 30.12.93 № 160).
При выполнении строительных работ подрядным способом застройщик по отношению к подрядной строительной организации выступает в роли заказчика (там же).
Однако в соответствии с действующим законодательством застройщиком признается лицо, обладающее правами на земельный участок и обеспечивающее на нем строительство, реконструкцию либо капитальный ремонт объекта недвижимости (п. 13 ст. 1 Градостроительного Кодекса РФ). Только застройщик, имея на руках правоустанавливающие документы на землю, может получить разрешение на строительство (ст. 51 ГСК РФ), и только на него, после завершения стройки, может быть выдано разрешение на ввод в эксплуатацию (ст. 55 ГСК РФ).
А организацию, специализирующуюся на организации строительства (по поручению и за счет застройщика) и контролю за его ходом, надлежит именовать техническим заказчиком (п. 22 ст. 1 ГСК РФ).
В случае противоречия между кодексом и нормативно правовым актом приоритет остается за кодексом (ст. 3 ГК РФ).
Кроме того, можно ли считать Положение по бухучету долгосрочных инвестиций нормативно-правовым актом?
Нормативно-правовые акты органов исполнительной власти издаются в виде постановлений, приказов, распоряжений, правил, инструкций и положений. Издание нормативных правовых актов в виде писем и телеграмм не допускается (п. 2 Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, и их государственной регистрации, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.97 № 1009).
Положение по бухучету долгосрочных инвестиций утверждено письмом Минфина России, следовательно, одно условие подготовки нормативно-правового акта не соблюдено.
Кроме того, нормативно-правовые акты, устанавливающие правовой статус организаций, имеющие межведомственный характер и т. д., подлежат государственной регистрации в Минюсте России (п. 10 Правил подготовки НПА).
Вышеуказанное Положение в Минюсте не регистрировалось и на регистрацию не подавалось. Не соблюдено и второе требование.
Следовательно, правовой статус Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утвержденного письмом Минфина Россииот 30.12.93 № 160, и не подававшегося на регистрацию в Минюст,по мнению автора, такой же, как и писем Минфина России — мнение чиновников по тому или иному вопросу, касающегося проблем отражения в учете, либо для целей налогообложения той или иной ситуации. Организация сама решает, принимать во внимание это мнение, или нет.
В настоящее время же под «заказчиком-застройщиком» чаще всего подразумевают организацию, обладающую правами на земельный участок (то есть застройщика по п. 16 ст. 1 ГСК РФ), но возводящую объект (полностью или частично) для другого лица (то есть заказчика по п. 3 ст. 4 Закона № 39-ФЗ).
Налицо попытка объединения в одной конструкции понятий и определений из нескольких законодательных актов — Градостроительного кодекса, Закона № 39-ФЗ, Гражданского кодекса.
Автору опять вспоминается байка (но уже из более близких времен — где-то сорокалетней давности).
В своем выпускном сочинении по «Войне и миру» ученик красочно описал первый бал Наташи Ростовой и ее танец со Штирлицем.
Да, и Андрея Болконского, и штандартенфюрера Штирлица (полковника Исаева М. М.) талантливо сыграл гениальный актер В. В. Тихонов. Но кина то разные!
Только это лицо, то есть застройщик, после завершения строительства и получения разрешения на ввод в эксплуатацию сможет зарегистрировать на свое имя возникновение права собственности на этот объект (п. 10 ст. 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
Как правильно заметила в свое время И. А. Аллегрова: — Каждый, кто не первый, тот у нас второй.*
*Про первую часть припева этой песни автор, как и всякий мужчина, очень слабо разбирающийся в женской психологии, ничего сказать не может.
А вот «соинвестор», «участник совместного строительства» и прочие желающие приобрести в собственность объекты недвижимости всегда будут вторыми. Они могут только получитьправа собственности от первого владельца — застройщика.
И пришедший в Росреестр с каким-нибудь «актом реализации инвестиционного контракта» «или протоколом распределения площадей», и желающий зарегистрировать на себя именно возникновение, а не переход права собственности на объект может услышать: — А ты кто такой? Давай, до свидания!
Вначале застройщик («заказчик-застройщик») должен зарегистрировать это право на себя, а уже потом, по какому-то возмездному договору, передать его «соинвестору». Это подтверждено и упомянутым выше Постановлением Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54.
И не обращать внимания на последние требования судов — по прежнему заключать «инвестиционные договоры» и предавать недвижимость по «протоколу о реализации инвестиционного контракта» (либо иной подобной бумажке, не имеющей юридической силы для Росреестра) — весьма опасно. Можно оставить партнера по сделке, заплатившего к тому же немалые деньги, без собственности на объект. А последствия в этом случае могут быть гораздо более серьезные.
Автор является активным участником строительного форуме сайта Клерк. И когда получается помочь коллегам в решении той или иной проблемы, то он испытывает чувство глубокого удовлетворения. Но, зачастую, возникает ощущение, что задавший вопрос жаждет в ответ услышать, что именно его мнение единственно правильное и обсуждению не подлежит.
Реальный пример из (недолгой, правда) дискуссии, превратившийся в полемику пару лет назад. (За точность цитирования не ручаюсь, но очень близко к тексту).
Топик-стартер (далее — ТС): — Мы заключили с застройщиком инвестиционный договор. Нам по акту передали строительную площадку. Какими проводками мне отразить ее получение?
Я: — А кого права на землю и разрешение на строительство?
ТС: — А какая, в сущности, разница? Я спрашиваю не про права, а про проводки.
Я: — А какой, конкретно, договор вы заключили?
ТС: — ИНВЕСТИЦИОННЫЙ, КЭП. Я же ясно написал. Что тут непонятного?
Затем мне, не в очень вежливой форме, предложили дальше в обсуждение темы не вмешиваться, так как помочь в решении важной проблемы занятым людям я все равно не смогу, а эти юридические тонкости (у кого права на землю, на кого оформлено разрешение строительство и пр.), правильному бухгалтеру глубоко до фонаря. Главное, какой проводкой оформить акт о передаче строительной площадки?
Далее кто-то из коллег предложил оформить приемку площадки по дебету 08, а потом тема заглохла.
Но как я понял из вышесказанного, застройщик (правообладатель участка, на котором планируется построить какой-то объект) заключил с подрядной организацией договор, названный сторонами инвестиционным. По нему подрядчик возводит объект, а затем ему гасится задолженность за выполненные СМР путем передачи в собственность части построенного здания.
Этот «инвестиционный» договор следует признать смешанным. В первой части это обычный договор подряда, во второй — договор купли-продажи будущей недвижимости. При этом покупатель, он же подрядчик предварительную оплату производит не перечислением денег на расчетный счет продавца, а выполняет СМР.
Передача застройщиком (заказчиком по ГК РФ) строительной площадки подрядчику («соинвестору», или как его еще назвали в договоре, значения не имеет) никакими проводками в регистрах бухгалтерского учета не отражается.
В предусмотренный договор срок и на условиях, также в нем предусмотренными (по окончанию строительства, по выделенным этапам ежемесячно), результат выполненных работ будет передаваться заказчику.
Реализация выполненных СМР по вполне стандартной схеме подлежит отражению записями:
Заказчик (он же — застройщик, он же в будущем — продавец), приемку на баланс результата работ, выполненных подрядчиком (он же — «соинвестор», то есть будущий покупатель) отражает записями:
После того, как строительство будет завершено, у застройщик начнутся походы по инстанциям по получению разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а затем пол регистрации возникновенияправа собственности на построенный объект.
При этом следует обратить внимание, что застройщик будет регистрировать права на два объекта (с уплатой двух госпошлин). Первый он оставляет за собой и будет его использовать (эксплуатировать) в заранее намеченных целях: организует там производство, разместит в нем свой управленческий аппарат, начнет сдавать в аренду и т. п.
Второй объект по условиям договора предназначен к передаче (а, точнее, к продаже) подрядчику, который его и возвел.
И первый объект застройщик принимает к учету, как объект основных средств на дату признания его пригодным к эксплуатации. Здесь все зависит от решения руководства. Будет ли оно принято после того, как будет зарегистрировано право собственности, либо до этого, значения не имеет.
Минфин России (Письмо от 20.01.2010 № 03-05-05-01/01) в свое время настойчиво утверждал, что в состав основных средств надо ввести на дату получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Однако Президиум ВАС РФ в своем постановлении от 16.11.2010 № ВАС-4451/10 (доведенным до сведения налоговых органов письмом ФНС России от 12.08.2011 № СА-4-7/13193@) отметил, что выдаваемое на основании ст. 55 ГСК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию само по себе не может рассматриваться в качестве безусловного доказательства, свидетельствующего о доведении строящегося объекта до состояния готовности и возможности его эксплуатации. Этот документ удостоверяет иные характеристики объекта, а именно его соответствие градостроительному плану земельного участка и проектной документации и выполнение строительства согласно разрешению на строительство. В дальнейшем такие же выводы сделаны и в определении ВАС РФ от 01.12.2011 № ВАС-11429/11 по делу № А27-13785/2010.
Уплата госпошлины и другие затраты по оформлению документов на регистрацию права собственности на объект основных средств оптимально включить в его первоначальную стоимость. Проводки, следовательно, будут:
Покупатель (он же «соинвестор», а точнее — подрядчик) отразит покупку объекта недвижимости по цене, предусмотренной договором (с учетом произведенной ранее предоплаты).
Вот такой, получается, инвестиционный договор.
Прямо сейчас заберите у «Клерка» 4 000 рублей при подписке на « Клерк.Премиум» до 12 ноября.
Подробности и условия самой обсуждаемой акции «Клерка» здесь.