Этажная собственность в болгарии что это такое

Как работает закон об этажной собственности в Болгарии?

Тема недвижимости в Болгарии по-прежнему актуальна, несмотря на все кризисы. Сегодня речь пойдет о сервисном обслуживании недвижимости в Болгарии. Система обслуживания жилых зданий в Болгарии происходит несколько иначе, чем в России. Потому, у собственников недвижимости возникает немало вопросов. Система по закону должна работать одинаково для всех жилых зданий страны, но в курортных комплексах все обстоит несколько иначе.

Во главе угла стоит закон об этажной собственности Болгарии, который является предметом бурного обсуждения не первый год среди русских собственников недвижимости. Полный текст закона на русском языке найти в интернете не трудно. Кому интересно, могут ознакомиться (если более заняться нечем, кроме как изучать законы Болгарии). Однако, есть ли смысл говорить и непрерывно обсуждать, если закон реально не работает? Во всяком случае, применительно к курортным комплексам в приморской зоне не работает абсолютно! Скорее всего, подобная же картина наблюдается и на горнолыжных курортах. Не владею информацией о том, как это все происходит в обычных жилых зданиях Болгарии.

Кратко суть закона. Управление обслуживанием комплекса закон передает собранию собственников (ха-ха и еще раз ха), которое должно собираться не реже одного раза в год, заслушивать отчет управляющей компании и утверждать его. Также собрание должно просчитать расходы на следующий год и принять бюджет, выбрать управляющую компанию сроком на 2 года, контролеров, кассиров и т.д. и т.п. По результатам собрания принимается официальный документ и назначается сумма (такса поддержки), которую должны заплатить собственники квартир, чтобы система функционировала. Да, на собрании должен присутствовать адвокат, который за свои услуги хочет не менее 400 левов. А еще переводчики, так как в комплексах обычно владеют недвижимостью люди из разных стран. По законам Болгарии лицензированный переводчик должен присутствовать при любых подписаниях каких-то договоров и решений. Решение собрания должно регистрироваться в местной мэрии (кметстве).

Итак, реалии жизни. Закон об этажной собственности не работает. Почему? Причина всего одна, и она очень проста. Люди, купившие квартиры в комплексах, в большинстве случаев там постоянно не проживают, а потому вникать в тонкости болгарских законов не желают.

В комплексе, в котором живу лично я, 36 квартир. Постоянно проживает всего 3 собственника, еще 2-3 проживают достаточно много времени, но не постоянно. Не более 3-4 собственников приезжают на весь летний сезон. Остальные появляются даже не каждый год на пару недель в летнее время. Иногда вдруг кто-то нагрянет посмотреть, как в Болгарии зимой (хорошо, однако, тут зимой!). Болгары, русские, норвежцы, поляки, датчане, украинцы. Как собрать всю эту чудесную компанию на собрание, да еще и уговорить вникать в предоставленный (после длительных уговоров) управляющим годовой отчет и считать бюджет комплекса на следующий год? Заниматься расчетами, сколько именно воды вылили в бассейн и сколько денег потратили на покупку цветущей петуньи и замену перегоревших лампочек в подъезде? Половина читающих это уже зевнули и посмотрели в сторону пляжа…

Большинство собственников недвижимости хотят заплатить за сервис и приезжать отдыхать, ни во что не вникая. Никто из купивших собственность за рубежом не планирует, приехав туда в отпуск, заниматься изучением местных законов и расчетами сумм на содержание своей недвижимости. В законе прописано, что управляющего надо выбирать. Как выбирать и кому?

Совершенно верный пункт в законе, гласящий, что он не должен распространяется на комплексы закрытого типа. В таких комплексах собраний не проводят, все дела должна вести управляющая компания самостоятельно. Как именно вести и кто деятельность управляющей компании должен контроливать, в законе четко не прописано. Зато прописано, что в комплексах закрытого типа договора должны обязательно заключаться с заверением у нотариуса и с регистрацией в каких-то реестрах.

Логично было бы найти четкое определение, что такое комплекс закрытого типа. Однозначно, в первую очередь, это комплекс, где существует пропускной режим и осуществляется круглосуточная охрана. Если этого нет, значит надо собирать (кто этим должен заниматься?) собрание собственников и осуществлять управление в полном соответствии с законом об этажной собственности. А собрание не собрать…

Чаще всего управление комплексом берет на себя компания-застройщик. По сути это вынужденная для них мера. Комплекс построен, все квартиры принадлежат одному собственнику, он сам себя и выбирает управляющим. Общий счет на воду тоже оформляет на себя. (Совершенно непонятный момент в системе водоснабжения в Болгарии. Потом надо годами бегать по инстанциям, чтобы разделить счета на воду поквартирно.) Квартиры начинают постепенно продаваться, собрать собственников на собрание нереально, да этим в общем никто и не занимается. Самопровозглашенные управляющие компании продолжают работать, по сути не имея на это никаких полномочий, кто-то лучше, кто-то хуже. Кто-то доволен их деятельностью, кто-то нет. Заключаются договора на поддержку, которые не визируются у нотариуса. Или вообще никаких договоров не заключается. Нанимаются рабочие, уборщики и т.д., проверить суммы на то истраченные нереально, да никто тем заниматься и не хочет.

Суть в том, что вся эта система, получается, работает незаконно и совершенно никем не контролирутся. Но наладить ее работу в полном соответствии с болгарским законом нереально, и большинство приезжающих в отпуск иностранцев-собственников недвижимости этим заниматься не хотят. Для собственников важно получить сервис за свои деньги, а насколько он будет осуществляться в соответствии с законами Болгарии — вопрос некритический.

Закон предписывает заключаемые договора визировать у нотариуса. Кто хочет бегать по нотариусам, приехав на 2 недели в отпуск.

Краеугольным камнем во всех обсуждениях является, скорее, не соблюдение именно закона Болгарии об этажной собственности, а ответственность управляющих компаний к выполнению своих обязанностей и разумной трате собранных средств на содержание комплексов. Какие-то разборки начинают возникать, если собственники видят, что не выполняются пункты договора, хотя такса поддержки была оплачена. В комплексах не всегда убираются, не осуществляется должным образом охрана и т.д. и т.п. В любом деле, если нет должного контроля, дела на лад не идут…

В договорах на обслуживание прописаны обычно следующие обязанности управляющей компании:

Есть ли на побережье Болгарии комплексы, в которых все счастливы и не занимаются обсуждением законов? Есть! Это комплексы, в которых четко выполняются все пункты по заключенным договорам. Выполняются обеими сторонами! В таких договорах жестко прописаны санкции к обеим сторонам в случае невыполнения своих обязательств, и они тоже неукоснительно выполняются. Если прописано, что оплата поддержки должна быть произведена до 1 июня, то 1 июня в неоплаченном апартаменте отключается свет и вода, а за услугу обратного включения собственник платит немалый штраф. Поддержка в таких комплексах не жалуется на нехватку средств (своевременный сбор средств — это постоянная головная боль управляющих компаний). Если не были оказаны какие-то услуги (что случается крайне редко), то управляющая компания извещает об этом собственников, и неизрасходованные деньги используются по согласованию с собственниками на другие нужды. Все службы работают четко. Даже если змея заползает, тут же находятся рабочие, которые ее ловят. Домовая книга стоит на полке у управляющего и регулярно дополняется информацией. Управляющая компания поддерживает постоянную связь с собственниками по телефону и с помощью электронной почты. Стоимость поддержки при таком сервисе превышает средние показатели по Болгарии. Никаких собраний собственников в этих благополучных комплексах не проводится! Изначально все грамотно организовано, покупающие квартиры новые собственники заключают договор с управляющей компанией и наслаждаются жизнью.

Для несведущих выписка из закона об этажной собственности республики Болгария:

Книга собственников.
Статья 7. (1) В каждом здании или подъезде в режиме этажной собственности ведется книга собственников. Но, получается, что в комплексах закрытого типа такую книгу можно не вести?
(2) В книгу вписываются ФИО собственников, членов их семейств и иных проживающих в апартаментах людей.
(3) Данные вписываются в течение 15 дней со дня приобретения права собственности, а для иных проживающих в здании – в течение 15 дней со дня проживания.
(4) Доступ к данным в книге имеют совет управляющих (управляющий), контрольный совет (контролер), собственник в связи с его данными, а также и органы Министерства внутренних дел, Министерства регионального развития и благоустройства, муниципальная или районная администрация и Национальная ветеринарно-медицинская служба.
(5) Данные из книги собственников предоставляются советом управляющих (управляющим) при подаче уведомления или заявления для регистрации в реестр здания в режиме этажной собственности.
(6) Вместе с книгой собственников ведется приложение, в котором каждый из собственников или проживающих граждан вписывает своих животных или животных, взятых на содержание.

Некоторые конфликты между собственниками недвижимости (кому не лень или заняться больше нечем) и управляющими компаниями доходят до судов. Чаще всего процессы выигрывают управляющие компании, даже те, которые работают не совсем в соответствии с законами Болгарии. Об этом стоит помнить любителям добиваться исполнения законов в чужой стране.

Тут уместно вспомнить хорошую поговорку: «Со своим уставом в чужой монастырь не ходят!» Большинство тех, кто приобретал недвижимость в Болгарии, хочет жить спокойно в прекрасной стране с хорошим климатом, а не конфликтовать с местной системой ЖКХ. Добавим ко всему небольшое уточнение: «На последние копейки недвижимость за границей обычно не покупают.» Разница в 1-2 евро с квадратного метра в сумме поддержки, которую надо обсуждать на каком-то собрании, представляется большинству собственников смешной.

Тем, кто зевал и смотрел в сторону пляжа: «Спокойная жизнь с хорошим сервисом возможна только при наличии грамотного и ответственного управляющего, который сможет организовать жизнь в комплексе должным образом!» Если не повезло изначально с управляющей компанией, то собственникам необходимо нового управляющего найти и в соответствии с законами Болгарии предоставить ему необходимые полномочия. А заниматься этим всем лениво…

Спрашивается, что с этим всем хаосом (иначе не назвать) делать? В начале 2019 года в СМИ прошла информация о том, что вопросом озадачились на уровне правительства Болгарии, и готовится новая редакция закона об этажной собственности. Однако, до сих пор ждем!

Моя почта всегда переполнена вопросами по вопросам недвижимости в Болгарии, на эту тему я уже писала немало. Для тех, кому лень рыться в архивах блога, даю ссылки на статьи:

Источник

Домоуправление в Болгарии

Статьи

Управление этажной собственностью или ТСЖ по болгарски

После того как окончились все хлопоты связанные с покупкой и оформлением в собственность болгарской недвижимости. Вновь испеченный собственник, сталкивается с целым рядом вопросов связанных с содержанием и поддержкой приобретенного имущества. В Болгарии нет, ЖЕКов, ДЕЗов, домоуправлений, и прочей «нечисти», все исключительно в руках собственников.

Немногим при покупке объясняют, что они покупают не только квадратные метры, но права и обязанности, связанные с правилами общежития, обслуживанием и поддержкой как собственных квадратных метров, так и общих частей сданий и комплексов, в которых находятся их квартиры. Решение данных вопросов лежит в области прав и обязанностей каждого отдельного собственника и регламентируется соответствующим Законом об управлеинии этажной собственности, который регулируют все общественные взаимоотношения связанные с управлением общими частями зданий в режиме этажной собственности, а также права и обязанности собственников, пользователей и обитателей самостоятельных объектов или их частей, возникающие в дальнейшем между собственниками, соседями, администрацией, управляющей компанией итд.

Знание своих прав и обязанностей в этой сфере и понимание того как они работают и применяются как к отдельному собственнику так и ко всему окружающему сообществу. Залог успешного и спокойного проживания в приобретенной недвижимости, но уйти от решения вопросов совместного проживания не удастся, и здесь, как говориться знание — сила.

С точки зрения ЗУЕС нет никакой разницы где вы живете в элитном жилищном комплексе с развитой инфраструктурой, курортно-апатраментном комплексе сезонного проживания или городской многоэтажке, правила и их правоприменение одинаково всегда.

Иностранцы, чаще всего покупают в Болгарии – квартиры в курортных комплексах. Но помимо принадлежащей только покупателю площади самой недвижимости. Обязательно приобретается, вместе с квартирой, приобретают так называемые «общие части» объекта. Общие части, относятся к каждой отдельной квартире, приобретаются вместе с жилой площадью каждой квартиры. Доли, отдельных владельцев в общих частях, рассчитываются относительно всех площадей, составляющих общие части здания и распределяются между всеми собственниками, пропорционально принадлежащих им жилых площадей.

Данная информация, обязательно должна отображаться в документах о собственности, кадастровом плане, который выдается при покупке каждого отдельного объекта. И в дальнейшем каждый собственник должен участвовать в поддержке общих частей согласно тому проценту, которым он владеет. Каждый владелец участвует в расходах по поддержке и восстановлению общих частей пропорционально своей доли в общих частях здания. Согласно которой в последствии и начисляется такса поддержки, которая в свою очередь устанавливается на Общем собрании собственников.

Общее собрание, это высший орган управления в каждом отдельном здании имено оно решает все вопросы, связанные с жизнедеятельностью и поддержкой здания в котором проводиться. Только общее собрание имеет право решать общие вопросы, оно выбирает управляющего, контрольные и ревизионные органы, определяет таксу поддержки, решает вопросы как использовать собираемые средства, определяет схему взаимодействия с управляющими и обслуживающими компаниями, принимает правила общего поведения и правила пользования общими сооружениями и коммуникациями, решает вопросы с коммерческим использованием общих частей, итд.

Все решения принимаются простым большинством голосов, каждый отдельный собственник голосует именно тем процентом общих частей, который принадлежит его собственности и закреплен в его Нотариальном акте. Собрание должно собираться не реже одного раза в год и его решения обязательны для исполнения всеми отдельными собственниками этажной собственности. За неисполнение решений Общего собрания, а так же за невыполнение требований ЗУЭС предусмотрена административная ответственность, вплоть до выселения собственника. Все решения Общего собрания обязательно регистрируются в местной администрации.

Для проведения и организации общих собраний как правило привлекаются юридические компании, которые имеют опыт проведения таких мероприятий, чтобы избежать в дальнейшем судебных разбирательств по поводу легитимности собрания и его решений. Надо понимать, что не бывает так, что бы все были довольны решениями Общего собрания, но подчиниться решению большинства прийдется.

Отдельно надо отметить, что существует так называемый Специальный режим управления общими частями. Который может применяться только в комплексах закрытого типа. Эти комплексы характеризуются, наличием развитой инфраструктуры и именно инвестор берет на себя в дальнейшем всю нагрузку связанную с поддержкой и администрированием. Но главным критерием является то, что управление общими частями в таких комплексах регулируется договором между инвестором и владельцем каждого отдельного объекта в комплексе. Договор заверяется нотариально и регистрируется в имущественном реестре, при покупке объекта недвижимости и действует обязательство для следующего приобретателя независимо от того хочет он этого или нет. В этом договоре указывается годовой тариф на охрану, обслуживание, ремонт и поддержание в надлежащем виде газонов, бассейнов, парковок, лифтов, освещения и т.п. Цена этих услуг регулируется только инвестором, отказаться от ее уплаты будет невозможно в дальнейшем независимо от ее роста и качества предоставляемых услуг.

Поэтому нужно четко понимать что вы приобретаете и какие могут быть финансовые и правовые последствия после совершения сделки. И конечно не стоит заключать никаких договоров и принимать решений без консультации с юристом, независимым от брокера и продавца.

Российским информационным центром в Болгарии накоплен большой опыт в данной сфере взаимоотношений, и мы всегда готовы быть вам полезны.

Источник

Понятие этажная собственность в Болгарии

В Болгарии существует такое понятие, как этажная собственность. Я планирую написать целый цикл статей об этажной собственности в Болгарии, так как тема очень актуальная. На собственном опыте знаю, что соотечественникам, не имевшим недвижимость в этажной собственности становится очень сложно, когда там появляются проблемы с управляющей компанией, с управляющими и контролирующими органами, с оплатой услуг и т.п. Поэтому важно разобраться с самим понятием и механизмом работы. Очень надеюсь, что мои статьи помогут людям с такими вопросами как: что такое этажная собственность? как и кто ей управляет? как предотвратить самоуправство в этажной собственности? какие методы бухгалтерского учета и документы для отчетности в этажной собственности? примерные образцы и основные документы для этажной собственности, как подготовить и провести общее собрание этажной собственности(кондоминиума)?

Итак, начинаем с основного. Понятие и причины возникновения этажной собственности.

Обычная этажная собственность- это собственность, которая не построена на закрытой территории и в ней нет контролируемого доступа внешних лиц. Важно знать что в этажной собственности все решения об управлении и поддержке общих частей принимает общее собрание собственников. Общее собрание выбирает также управляющий и контрольный совет в этажной собственности. При этом управляющий совет или управляющий выполняет или организовывает выполнение решений общего собрания. А контрольный совет или контролер осуществляет проверку выполнения этих решений, в том числе и финансовую. Отчет о своей деятельности управляющий и контрольный совет предоставляет на общем собрании этажной собственности, которое обычно проходит 1 раз в год. Этажная собственность не является юридическим лицом.

Источник

Кто управляет этажной собственностью в Болгарии

Есть 3 модели управления этажной собственностью в Болгарии:

2. Содружество собственников

3. Комбинированная (общее собрание и содружество собственников)

В этой статье я бы хотела уделить внимание такой модели управления, как общее собрание. Органы управления при такой модели:

2. Управляющий совет (выбранный на общем собрании)- является исполнительным органом общего собрания.

3. Контрольный совет (не является обязательным органом управления, на общем собрании принимается решение о его наличии или отсутствии)

Полномочия общего собрания очень обширны:

1. принимает, изменяет и дополняет правила внутреннего порядка этажной собственности;
2. выбирает и освобождает от должности членов управляющего совета (управляющего), кассира;
3. выбирает и освобождает от должности членов контрольного совета (контролера);

4. принимает годовой бюджет доходов и расходов и утверждает ежегодные отчеты управляющего совета (управляющего), а также контрольного совета (контролера);

5. определяет сумму денежных взносов на расходы по управлению и поддержке общих частей здания;
6. определяет сумму денежных взносов в фонд » Ремонт и обновление»;
8. принимает план проведения ремонтов, реконструкций и других мероприятий в общих частях здания, в том числе по выполнению предписанных мер в техническом паспорте, или по другим предписаниям компетентных органов, а также одобряет годовой отчет управляющего совета (управляющего), его выполнение;
9. принимает изменения в плане выполнения ремонта, когда появляются непредвиденные расходы;
10. принимает решения :
а) о проведении расходов, необходимых или срочных для поддержания или восстановления общих частей, о выполнении полезных расходов, а также об определении суммы затрат на выполнение указаний в техническом паспорте;
б) о сдаче в аренду или предоставление грантов на общие части здания в соответствии с нормами пожарной и аварийной безопасности;
в) о проведении капитального ремонта и / или капитального обновления здания;
г) принимает решение о подготовительных мерах по установлению права на использование, строительство, модернизацию или изменение назначения общих частей при соблюдении требований действующего специального законодательства;
д)принимает решение о размещении рекламных или технических сооружений на зданиях;
е)принимает решение об удалении из здания владельца, пользователя или жителя в порядке Закона о собственности (ч.45) на определенный срок, но не более трех лет;
ж) принимает решение в случаях, когда это предусмотрено нормативными актами в отношении норм водоснабжения, электроснабжения, теплоснабжения, газоснабжения, санитарно-гигиенических норм и предоставлении других услуг;
з)принимает решение о создании условий доступа в этажную собственности для инвалидов;
и)принимает решение об использовании общих частей здания и прилегающих территорий и площадей в случае возникновения споров, а также для соблюдения внутреннего порядка и санитарно-гигиенических норм;
к) принимает решение о присоединении здания к сети теплоснабжения и газоснабжения, а также о прекращении теплоснабжения и газоснабжения в этажной собственности;
м) принимает решение по другим вопросам, связанным с управлением общими частями;
11. может принять решение о возложении деятельности по поддержанию общих частей здания юридическому или физическому лицу в обмен на вознаграждение путем определения конкретных полномочий управляющего совета (управляющего), может определить и конкретизировать полномочия, которые могут быть назначены для выполнения этим лицам;
12. может принять решение об управлении общими частями для получения:
а) кредитов для выполнения необходимого или срочного ремонта;
б) кредитов для выполнения полезных расходов;
в) безвозмездной помощи и субсидий;
13. может принять решение об упрощении финансовых обязательств, а также об отсрочке или рассрочке их выполнения;
14. может уполномочить управляющий совет (управляющего) принять решение о срочном ремонте или расходах, которые не терпят отсрочки;
15. в рамках нормативно установленных сроков подготовки технического паспорта принимает решение о назначении составителя технического паспорта для существующих зданий и одобряет договор с подрядчиком, принимает отчет о проведенном обследования и проведенных оценках технических характеристик и составленном техническом паспорте здания;
16. может принять решение не выбирать контрольный совет или контролера;
17. может принять решение о подаче заявки в муниципалитет на необходимое количество контейнеров для сбора бытовых отходов в связи с определением платы за бытовые отходы;
18.может принимать информацию по ст. 67, п. 15 Закона о местных налогах и сборах о количестве пользователей
Общее собрание не может отказать в принятии решения о возмещении расходов, которые были необходимы для поддержки или восстановления общих частей здания. Общее собрание обязано принять Правила внутреннего порядка в этажной собственности.

Принятые решения на общем собрании связывают и новых владельцев, пользователей и обитателей самостоятельных объектов этажной собственности.
Министр регионального развития и строительства издает примерные правила для внутреннего порядка.

Полномочия, права и обязанности управляющего совета(управляющего):

В случае возникновения новой этажной собственности управляющий совет избирается на первом общем собрании, в течении 6 месяцев после ввода в эксплуатацию здания. Заседания управляющего совета проводятся не реже одного раза в 3 месяца если присутствую т 2/3 его членов. Решения принимаются большинством голосов.

Полномочия, права и обязанности контрольного совета:

1.контролирует деятельность управляющего совета (управляющего) по исполнению бюджета и решений общего собрания относительно расходования средств этажной собственности.

2. должен проверять кассу (наличность) не реже одного раза в год и представлять на общем собрании отчет о результатах проверки. Если в этажной собственности нет контрольного совета (контролера), общее собрание должно определить среди владельцев и пользователей лица, для проведения проверки.

3. должен представить письменный отчет на общем собрании по окончании срока его полномочий. Отчет должен быть доступен каждому владельцу, пользователю или жильцу по запросу.

Контрольный (наблюдательный) совет собирается не реже одного раза в 6 месяцев и принимает решения простым большинством голосов, если присутствуют две трети его членов.

Членом контрольного совета, контролером или кассиром может быть владелец или пользователь, который не является супругом, членом семьи, родственником второй или первой линии с другими членами контрольного совета и управляющего совета а также лица, которые проживают в здании и занесены в книгу этажной собственности.

По решению общего собрания членам контрольного совета (контролера) может быть выплачено вознаграждение.

Все права и обязанности регулируются «законом об управлении этажной собственности».

Автор Елена

Источник