как аннулировать сделку по недвижимости
Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры?
Когда вообще можно расторгнуть договор купли-продажи квартиры?
В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ, договор купли-продажи квартиры можно разорвать только:
Существенным нарушением условий договора считается нарушение, в результате которого пострадавшая сторона в значительной степени лишается того, на что она могла по условиям этой сделки рассчитывать.
Например, если покупатель, несмотря на передачу ему объекта недвижимости, частично или полностью не уплатил продавцу выкупную сумму (определение ВС РФ № 78-КГ17-21 от 11.07.2017). Или, скажем, если уже после заключения договора у объекта недвижимости были выявлены скрытые недостатки, наличие которых проявилось впоследствии и не могло быть выявлено при заключении договора (определение ВС РФ № 16-КГ18-14 от 10.07.2018).
Кроме того, по закону возможно расторжение договора купли-продажи квартиры покупателем и продавцом по обоюдному соглашению или по решению суда в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении сделки (п. 1 ст. 451 ГК). Существенным признается изменение обстоятельств настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Отсюда первый вывод : отменить сделку можно либо по соглашению, либо по решению суда. Возможность расторжения договора в одностороннем порядке, лишь по уведомлению второй стороны, законодательством не предусмотрена.
По соглашению
Соглашение совершается в той же форме, что и расторгаемый договор (п. 1 ст. 452 ГК). Это значит, что если договор оформлен у нотариуса, соглашение тоже придется удостоверять нотариально. Если нет, то и соглашение можно составить в простой письменной форме.
Сторонам необходимо в свободной форме составить соглашение. В нем указать, что стороны расторгают такой-то договор о том-то заключенный тогда-то на таких-то условиях на основе обоюдного волеизъявления. Также необходимо указать, что каждая из сторон получит в результате и устранены ли обоюдные претензии.
Образец соглашения о расторжении договора купли-продажи :
Если вы успели подать документы для регистрации прав в Росреестр, до внесения соответствующей записи в ЕГРН необходимо отменить процедуру. Рассмотрение заявления о регистрации перехода прав может быть прекращено на основании нового заявления, поданного всеми сторонами договора купли-продажи или направленного нотариусом, если заявление о госрегистрации подавалось через него. В этом случае регистрационный орган прекращает регистрацию и уведомляет стороны об этом в соответствующем решении с указанием даты и причины (п. п. 2,3 ст. 31 ФЗ № 218 «О государственной регистрации недвижимости»).
В таком случае сторонам возвращается половина уплаченной ранее государственной пошлины (п. 4 ст.333.40 НК).
По решению суда
Шаг 1. Направляем требование о расторжении договора
Закон предусматривает обязательный досудебный порядок.
Требование составляется в свободной форме. Рекомендуем составить его в виде письма, направленного второй стороне заказным письмом с уведомление о вручении или иным способом, позволяющим подтвердить факт отправки.
Если вы не соблюдаете досудебный порядок, отказ от договора купли-продажи через суд невозможен. Суд вынесет определение о возвращении иска заявителю (пп. 1 п. 1 ст. 135 ГПК). Направив второй стороне требование и получив на него отказ, сторона может обратиться в суд повторно.
Шаг 2. Готовим иск и комплект документов
К иску необходимо будет приложить:
Шаг 3. Подайте иск
Заявление направляется в районный суд по месту нахождения спорной квартиры (п. 1 ст. 30 ГПК). Вместе с иском подайте ходатайство о применении мер обеспечения иска, чтобы до вынесения решения ответчик не смог распорядиться спорным имуществом (ст. 140 ГПК).
Шаг 4. Дождитесь назначения даты заседания и явитесь в суд
Посещайте все судебные заседания самостоятельно или направляйте своего представителя. Поддерживайте заявленные требования, давайте суду необходимые объяснения, представляйте дополнительные доказательства своей правоты. Если суд признает вашу правоту и ответчик не обжалует решение, в месячный срок с момента его вынесения оно вступит в силу.
Шаг 5. Обратитесь в Росреестр
Резюме
Расторжение договора купли-продажи
Заключая договор купли-продажи, каждая из сторон вправе рассчитывать на соблюдение всех условий сделки. ГК РФ предусматривает, что его прекращение допускается в любой момент, если продавец и покупатель достигли взаимной договоренности. Расторжение договора купли-продажи в одностороннем порядке может происходить при существенном нарушении условий сделки одним из партнеров и только в судебном порядке. Рассмотрим подробнее основания и порядок данного процесса в нашей статье.
Основания
Купля-продажа является одной их разновидностью гражданских сделок, поэтому на нее распространяются общие правила расторжения договоров. Оно происходит в добровольном или принудительном порядке. Если обе стороны согласны прекратить договорные отношения, они должны оформить соглашение. В этом случае причины причины можно не указывать, достаточно согласовать все существенные условия расторжения.
Если инициатором выступает один из партнеров, прекратить отношения можно только с соблюдением правил и условий гл. 29 ГК РФ. Выделим наиболее важные нюансы:
установление существенных нарушений условий или законодательных норм;
направление в адрес второй стороны письменного требования (претензия);
при отказе удовлетворить указанное требование — обращение в суд с исковым заявлением. Следует доказать наличие оснований для прекращения договорных отношений;
расторжение на основании судебного акта, вступившего в законную силу.
Расторжение предварительного договора купли-продажи также происходит по общим правилам ГК РФ. Ввиду особенностей оформления предварительных соглашений при установлении фактов существенного нарушения условий одна из сторон может отказаться от основной сделки. В этом случае не нужно обращаться с письменной претензией в адрес нарушителя, предварительный договор прекращает свое действие с момента оформления дополнительного соглашения или по окончании срока.
Порядок расторжения договора купли-продажи
Законом установлено общее правило для прекращения договорных отношений — стороны обязаны провести расторжение в той же форме, что и основной документ.
Если договор был составлен в виде письменного документа, допсоглашение оформляется так же.
Это правило не действует для случаев принудительного прекращения через судебные учреждения, так как юридическим основанием для аннулирования договорных отношений является судебный акт.
По соглашению сторон
Инициатором может являться любой из партнеров, если с его предложением согласна вторая сторона. Для подтверждения оформляется двустороннее допсоглашение, в содержание которого включаются:
дата и место оформления;
атрибуты и реквизиты сторон — граждан или юридических лиц;
условия прекращения договорных отношений (например, исполнение обязательств на дату оформления документа, выплата компенсации и т.д.);
момент, с которого основной договор прекращает свое действие;
подписи и полномочия участников.
Для правильного составления этого документа стоит обратиться за помощью компетентного юриста. Это позволит избежать непредвиденных рисков.
По инициативе покупателя
В такой ситуации расторжение может происходить при установлении следующих обстоятельств:
отказ продавца передать вещь или объект, зафиксированный в качестве предмета договора;
отказ передать сопроводительную документацию к товару, если это условие было оговорено;
несоблюдение требований об ассортименте приобретаемой продукции;
выявление ненадлежащего качества передаваемого товара;
существенное нарушение сроков передачи вещей или предметов покупателю;
передача продукции в ненадлежащей комплектации;
неисполнение продавцом обязанности по оформлению договора страхования (при наличии данного условия).
Односторонний порядок прекращения договорных отношений подразумевает направление письменного требования в адрес нарушителя. Претензия должна указывать на факт нарушения обязательств, а также предложение прекратить отношения. Срок рассмотрения предложения не может превышать 30 дней.
Если продавец не ответил на претензию либо отказался расторгнуть договорные отношения, покупатель вправе обратиться в суд.
По инициативе продавца
Продавцу также гарантировано право на одностороннее прекращение договора, если будут установлены следующие обстоятельства:
необоснованный отказ принять вещи или предметы;
отказ покупателя от перечисления оплаты;
отказ забрать товар в месте нахождения продавца (если такое условие было прописано);
нарушение обязанности по оформлению договора страхования поставляемых вещей или предметов, если она была возложена на покупателя.
Правило об отказе покупателя перечислить оплату не распространяется на случаи купли-продажи недвижимости — такую позицию высказал Верховный Суд РФ.
Чтобы добиться прекращения договорных отношений, продавец также обязан направить в адрес второй стороны предложение о расторжении. Только после этого допускается подача искового заявления в суд.
Исковое заявление
При выявлении существенных нарушений договора, а также при соблюдении уведомительного порядка, можно инициировать судебный процесс по расторжению в одностороннем порядке. Для этого подается исковое заявление по правилам подсудности, определенным в ГПК РФ или АПК РФ. Урегулирование споров между предприятиями происходит в системе арбитражных судов, а граждане могут обращаться с исками в мировые или районные суды.
Исковое заявление должно содержать:
наименование судебного учреждения;
данные об истце и ответчике, а также их контактная информация;
сведения о договоре купли-продажи — предмет, сроки передачи товара, стоимостные показатели и т.д.;
суть нарушения его условий, позволяющая расторгнуть его в принудительном порядке;
доказательства соблюдения претензионного порядка;
В иске обязательно указываются правовые основания для предъявления требований о расторжении договора — нормы законодательных актов, положения судебной практики и т.д. Чтобы соблюсти правила его подачи, лучше обратиться за консультацией к юристу по гражданскому праву.
Сроки
При наличии обоюдного согласия на расторжение договора купли-продажи, оформление допсоглашения займет считанные дни. Если оно происходит в одностороннем порядке, то нужно учитывать следующие обязательные сроки:
не более 30 дней на рассмотрение письменной претензии и предложения о прекращении договорных отношений. Сторона, получившая указанное письмо, может не дожидаться месячного срока и сразу направить отказ;
рассмотрение дела в суде — не более двух месяцев, а продление данного срока может осуществляться при наличии уважительных обстоятельств;
вступление судебного акта в силу — если ни одна из сторон не оспорила решение, оно вступает в силу в течение месяца.
Принудительное расторжение может затянуться на несколько месяцев, если дело дойдет до суда.
Существенно уменьшить срок поможет грамотный юрист — в этом случае будут заблаговременно предусмотрены все возможные причины для затягивания процесса.
Последствия
Возможные последствия расторжения договора купли-продажи указаны в ст. 453 ГК РФ и включают в себя:
взаимные обязательства сторон прекращаются с момента вступления в силу дополнительного соглашения или судебного акта;
если на момент прекращения договорных отношений обязательства одной из сторон не были исполнены, может применяться правило о неосновательном обогащении (например, если продавец поставил товар, однако не получил от покупателя денежных средств);
если расторжение вызвано нарушением существенных условий договора по вине одного из партнеров, то пострадавшая сторона вправе требовать возмещения убытков и упущенной выгоды.
Применение указанных последствий можно предусмотреть в составе исковых требований, либо обратиться в суд с самостоятельным иском.
 | Людмила Разумова Редактор Практикующий юрист с 2006 года |
Комментарии
31.07.2014 г. на бесплатной процедуре омоложения лица мною был заключен договор купли-продажи косметики ДЕШЕЛИ и (вместо обещанной оплаты в рассрочку) кредитный договор с ОТП Банком на оплату этой косметики. Товара на момент заключения договора в офисе не оказалось, поэтому Акт приема-передачи товара, являющегося не отъемлемой частью договора купли-продажи я не подписывала и соответственно косметику не получала. Вечером того же дня (презентации косметики) у меня появилась алергическая реакция в виде отека и зуда кожи лица. К врачу я не обращалась, самостоятельно пропила антигистаминные препараты и 05.08.2014 г. обратилась в компанию распространяющую эту космоцевтику с письменным заявлением на расторжение договора купли-продажи указав следующие причины:
1. Товар мною не получен поэтому я имею право в любой моментт отказаться от него;
2. Отказываюсь потому, что после пробной процедуры наступила аллергическая реакция;
3.Меня ввели в заблуждение по поводу цены товара и способа его оплаты. Проценты банка уже были заложены в стоимость продукта:
4. Я являюсь неплатежеспособной, т.к. имею обязательства перед др. банком, о чем я неоднократно говорила консультанту, а ОТП Банк даже не проверив мою платежесспособность выдал кредит на основании прошлогодних данных, которые они сохранили в своей базе.
В заключении я попросила расторгнуть договор и перечислить деньги за товар в банк + проценты за пользованием кредитом.
2. Могу ли я так же рассчитывать на расторжение договора и возврата денег, если продавец не успеет провести экспертизу в течении 10 дней?
По этим двум пунктам магазин обязан на 10 день расторгнуть договор купли продажи, и выплатить мне потраченную мной сумму на приобретение планшета?
Помогите мне в расторжении договора купли-продажи.
Я пришел в магазин и показал какой мне нужен блок питания, но продавец порекомендовала мне блок питания универсальный ссылаясь на то, что у него больше вариантов применения и он дешевле. Я его купил и сразу же дома попытался с ним включить портативный DVD проигрыватель, проигрыватель не заработал. Я пошел обратно в магазин уже с проигрывателем и сказал что мне нужен блок питания на который я указывал ранее. Мы попробовали включить проигрыватель с ним и он заработал. В итоге доплатив разницу я пошел домой. На следующий день дома я попробовал включить проигрыватель, но он не заработал и я пошел снова в магазин. Предположительно проигрыватель не включался из-за недостаточной силы тока выдаваемой блоком питания, но так как более мощный блок питания уже стоил почти в 2.5 раза дороже, то я попросил вернуть мне деньги и на что я получил отказ. Далее я написал претензию c текстом;
05.09.2016 года я приобретал у Вас блок питания Robiton В12-1000 стоимостью 600 (шестьсот) рублей, что подтверждается кассовым чеком. Товар был приобретен для портативного DVD проигрывателя, при покупке товар был проверен на предмет исправности продавцом. 06.09.2016 года дома при подключении блока питания к портативному DVD проигрывателю, проигрыватель не включился возможно из-за недостойной силы тока блока питания, в связи с чем товар мне не подходит.
В соответствии со статьей 25 Закона «О защите прав потребителей» потребитель вправе обменять непродовольственный товар надлежащего качества на аналогичный товар у продавца, у которого этот товар был приобретен, если указанный товар не подошел по форме, габаритам, фасону, расцветке, размеру или комплектации.
Потребитель имеет право на обмен непродовольственного товара надлежащего качества в течение 14 дней, не считая дня его покупки.
Обмен непродовольственного товара надлежащего качества проводится, если указанный товар не был в употреблении, сохранены его товарный вид, потребительские свойства, пломбы, фабричные ярлыки, а также имеется товарный чек или кассовый чек, либо иной подтверждающий оплату указанного товара документ. Отсутствие у потребителя товарного чека или кассового чека либо иного подтверждающего оплату товара документа не лишает его возможности ссылаться на свидетельские показания.
В случае, если аналогичный товар отсутствует в продаже на день обращения потребителя к продавцу, потребитель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за указанный товар денежной суммы. Требование потребителя о возврате уплаченной за указанный товар денежной суммы подлежит удовлетворению в течение трех дней со дня возврата указанного товара.
В связи с вышеизложенным, прошу вернуть деньги за товар.
Прошу рассмотреть мою претензию в добровольном порядке.
Продавец о получении в претензии расписалась.
В течении 10 дней ответа на претензию не последовало и я подал исковое требование в суд со следующим текстом:
о расторжении договора, возврата уплаченной за товар суммы,
компенсации морального вреда
05 сентября 2016 года я приобрел в магазине «» блок питания ROBITON В 12 — 1000 стоимостью 600 (шестьсот) рублей, что подтверждается кассовым чеком. Товар был приобретен для портативного DVD проигрывателя, при покупке товар был проверен на предмет исправности продавцом. 06 сентября 2016 года дома при подключении блока питания к портативному DVD проигрывателю, проигрыватель не включился, возможно из-за недостаточной силы тока блока питания, в связи с чем данный товар мне не подошел.
07 сентября 2016 года я обратился в магазин «» с просьбой заменить мне блок питания, но так как подходящего для меня блока питания в продаже не оказалось, я попросил вернуть мне уплаченную за блок питания суммы и вернул приобретенный блок питания.
В возврате уплаченной мной суммы мне было отказано. Тогда я обратился в магазин с претензией, но до настоящего времени ответа на нее так и не получил.
В соответствии со ст. 25 п.1, п.2 Закона «О защите прав потребителей» потребитель вправе обменять непродовольственный товар надлежащего качества на аналогичный товар у продавца, у которого этот товар был приобретен, если указанный товар не подошел по форме, габаритам, фасону, расцветке, размеру или комплектации.
Потребитель имеет право на обмен непродовольственного товара надлежащего качества в течение 14 дней, не считая дня его покупки.
Обмен непродовольственного товара на обмен надлежащего качества производиться, если указанный товар не был в употреблении, сохранены его товарный вид, потребительские свойства, полбы, фабричные ярлыки, а также имеется товарный чек или кассовый чек, либо иной подтверждающий оплату указанного товара документ. В случае, если аналогичный товар в продаже отсутствует на день обращения потребителя к продавцу, потребитель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар суммы.
Полагаю, что мной исполнены все нормы, предусмотренные Законом «О защите прав потребителей» и мои требования обоснованы.
Полагаю, что действиями ответчика мне причинен моральный вред, выразившийся в нарушении моих прав как потребителя, согласно ст. 151 ГК под моральным вредом понимаются физические или нравственные страдания, причиненные гражданину действиями, нарушающими его личные не имущественные права и блага.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 13, 15, 17, 25 Закона «О защите прав потребителя»
1. Расторгнуть договор купли-продажи, заключенный мной и ответчиком.
2. Обязать ответчика вернуть мне уплаченную за товар сумму в размере 600 (шестьсот) рублей.
3. Взыскать с ответчика в мою пользу 3 (три) тысячи рублей в качестве компенсации морального вреда.
Приложение: копия искового заявления
копия чека на приобретение товара
На первое заседание ответчик не явился, а так как в исковом заявлении был указан ответчиком магазин, то мной было написано уточнение со следующим текстом:
Заявление об уточнении исковых требований
Согласно ст. 23 Закона «О защите прав потребителя» за нарушение требований потребителя о возврате денег за товар предусмотрена неустойка в размере 1% от стоимости товара за каждый день просрочки. Претензия на возврат денег была подана 07.09.2016 г., в течение 10 дней ответа на претензию получено не было. 11-й день подачи претензии приходится на выходной день 17.09.2016 г., следовательно, начало отсчета неустойки приходится на первый рабочий день 19.09.2016 г. по 23.11.2016 г., что составляет 66 дней.
Расчет: 600 рублей * 1% просрочки = 6 рублей день * 66 дней = 396 рублей.
Руководствуясь ст. 39 ГПК РФ,
Принять уточнение исковых требований:
1. Копия заявления об уточнении исковых требований.
На следующий процесс ответчик пришел с возражением со следующим текстом:
(на исковое заявление о расторжении договора, возврата уплаченной за товар суммы,
компенсации морального вреда)
Исковые требования истца не признаю в полном объеме, обоснование нахожу в следующем.
Действительно, истец 05.09.2016 года приобретал в магазине «» блок питания, сначала за 480 рублей в 12 часов 55 минут, а затем в 13 часов 34 минуты поменял на ROBITON В 12-1000 стоимостью 600 рублей с доплатой 120 рублей.
При покупке товара каждый раз истец указывал именно на приобретаемую модель товара. Товар был проверен на предмет исправности, чего не отрицает истец.
Изначально, при совершении покупки истец указывал, что ему необходим блок питания на 1,5 Ампер, продавец предложила ему, имеющийся в продаже по необходимости и описанию товара, блок питания на 1,5 Ампера, стоимость которого составляла 1500 рублей, однако истец отказался от приобретения такого товара с связи с дороговизной, настояв на покупке блока питания с меньшими техническими параметрами, и после замены потребовал блок питания ROBITON В 12-1000 на 1 Ампер. При этом, истец сказал, что именно этот блок питания ему подойдет, в том числе и по техническим параметрам.
В тоже самое время, Истец в исковом заявлении делает предположение, что, возможно, из-за недостаточности силы тока блока питания, проигрыватель не включился, в связи с чем, данный товар ему не подошел, при этом продавец изначально предупредил покупателя дважды, что по техническим характеристикам для подключения к портативному DVD-проигрывателя ни первый за 480 рублей, ни второй приобретаемый блок питания за 600 рублей не подойдет.
Истец предъявил претензию, но за ответом он не пришел.
В тоже время, истец в претензии не просил расторгнуть договор купли-продажи, и рассмотрение иска о расторжении договора необходимо оставить без рассмотрения в связи с нарушением досудебного порядка, предусмотренного ст.ст.451,452 ГК РФ.
Таким образом, продавец исполнил обязанность в соответствии со ст. 8 Закона, где потребитель вправе потребовать предоставления необходимой и достоверной информации об изготовителе (исполнителе, продавце), режиме его работы и реализуемых им товарах (работах, услугах). Указанная информация в наглядной и доступной форме доводится до сведения потребителей при заключении договоров купли-продажи и договоров о выполнении работ (оказании услуг) способами, принятыми в отдельных сферах обслуживания потребителей, на русском языке, а дополнительно, по усмотрению изготовителя (исполнителя, продавца), на государственных языках субъектов Российской Федерации и родных языках народов Российской Федерации. Указав истцу на отсутствие требуемых параметров в 1,5 Ампер на приобретаемом блоке питания и невозможности в дальнейшем на обмен и возврат товара, продавец выполнила все требования Закона РФ, и
В соответствии со ст. 25 Закона «О защите прав потребителей», потребитель вправе обменять непродовольственный товар надлежащего качества на аналогичный товар у продавца, у которого этот товар был приобретен, если указанный товар не подошел по форме, габаритам, фасону, расцветке, размеру или комплектации.
В ст. 25 вышеуказанного Закона перечень причин, по которым покупатель имеет право в 2-недельный срок обменять приобретенный товар, при этом в списке не имеется такой причины, как «не подошел по техническим характеристикам».
При этом, истец ссылается, что обращался с претензией о замене товара на аналогичный товар, однако в претензии требования о замене не содержится.
Кроме того, до покупателя дважды доведена информация о том, что 1-амперный блок питания по техническим характеристикам не способен воспроизводить портативный DVD-проигрыватель, соответственно, замена на аналогичный товар произведена быть не может. Замена на аналогичный товар (с теми же техническими параметрами) не возможна, т.к. другой блок питания с выдаваемым током в 1 Ампер также не сможет привести в действие DVD-проигрыватель, согласно указанной ст. 25 Закона РФ «О защите прав потребителей», возврат денежных средств удовлетворяется только, если не возможен обмен на аналогичный товар, но обмена истец не требовал, а без этого необходимого требования возврат денег не подлежит удовлетворению.
Фактически, истец, просто желает возвратить денежные средства за качественный товар, завуалировав свои требования под ст. 25 названного Закона РФ. Считаю, что у истца не имеется законных оснований требования от Ответчика возврата денежных средств, в связи с тем, что покупатель, получив информацию о приобретаемом товаре, а также информацию о подходящем для него товаре по параметрам DVD-проигрывателя, на свой страх и риск приобрел товар, заранее не подходящим для воспроизведения двд- проигрывателя, о чем дважды был проинформирован Продавцом.
В данном случае имеет место злоупотреблением своим правом.
На основании вышеизложенного,
Собственно вопрос, как мне добиться того, чтобы ответчик вернул мне деньги?