как лучше переоформить квартиру на родственника чтобы не платить налог

Как оформить дарственную на квартиру

Сколько стоит и как правильно составить договор дарения самостоятельно

На самом деле термина дарственной в законе нет, а есть договор дарения. Причем часто люди думают, что дарение — это односторонняя сделка, то есть человеку достаточно только подарить. Но договор дарения — это двусторонний договор, потому что одаряемый может и не принять дар. Получается, что для дарения требуется как желание дарителя, так и согласие одаряемого, то есть две стороны.

Вторая особенность договора дарения — безвозмездность. Если получатель дара совершает любые встречные действия со своей стороны, например перечисляет взамен деньги или дарит свою недвижимость, это уже не дарение, а ничтожная или притворная сделка. По сути такая сделка становится уже куплей-продажей или меной, но не дарением.

Давайте разберемся, что должно быть в договоре дарения и в каком случае понадобится нотариус, чтобы его оформить. Если некогда читать статью целиком, можно скачать наш бланк договора дарения квартиры и заполнить от своего имени. Но это только в том случае, если вам не нужен нотариус.

Оформление дарственной на квартиру

Шаблон простого договора дарения квартирыDOC, 37 КБ

Особенности дарственной на квартиру

Форма договора. По закону договор дарения может быть заключен как в устной форме, так и в письменной. Но если собираетесь дарить недвижимость, нужно обязательно составить договор в письменной форме и зарегистрировать переход права собственности в Росреестре. Если договор не в письменной форме — он считается недействительным, а если его не зарегистрировать — незаключенным. Просто передать документы на квартиру нельзя.

Нотариальное удостоверение договора в обычных случаях не требуется. Нотариус нужен, если дарят не всю квартиру, а, например, только комнату. Или если у квартиры несколько собственников и только один из них хочет подарить часть кому-то другому. Еще нотариус нужен обязательно, если собственники квартиры или ее части — несовершеннолетние или даритель ограниченно дееспособен.

С 31 июля 2019 года изменили правила об обязательном участии нотариуса в сделках с долями. Если дарение всех долей проходит по одной сделке, нотариус не нужен. Все собственники квартиры могут подарить свои доли по договору дарения без участия нотариуса. По-прежнему обязателен нотариус только в случае, если долю дарит только один из собственников.

Какие требования предъявляются к участникам сделки

Есть обязательные требования к дарителю:

Дарение недвижимости между двумя юридическими лицами запрещено — то есть одна фирма не может подарить другой офис. Но если офис принадлежит по документам директору, а не фирме, директор может его подарить другой компании. И наоборот: компания может подарить квартиру своему сотруднику.

Какие документы нужны для оформления

Чтобы составить договор дарения, понадобятся следующие документы:

По закону составлять акт приема-передачи в обязательном порядке не нужно. Но лучше его составить — это позволит избежать взаимных претензий и проблем, если подписание договора и государственная регистрация будут существенно разнесены по времени. Хотя договор дарения и считается заключенным с момента регистрации перехода права, но сама сделка считается совершенной с момента передачи дара одаряемому.

Где оформить дарственную на квартиру

Обратиться к риелтору или юристу. Они составят договор сами, а сторонам останется только подписать его. Юристы, как правило, обходятся куда дешевле, а вероятность, что они составят договор корректно, — больше.

Оформить дарственную в МФЦ. В некоторых МФЦ есть отдельные коммерческие службы, которые за незначительную плату заполняют шаблоны договора. Например, в Москве или Санкт-Петербурге это службы при Едином центре документов.

Порядок составления дарственной на квартиру у нотариуса. Я уже писал, когда нотариус обязателен. Для остальных случаев дарение у нотариуса можно оформить по желанию.

Самостоятельно. Для этого нужно скачать и заполнить простую письменную форму договора. Ее я приведу ниже и поясню, как правильно заполнять.

Как происходит оформление дарственной

Порядок составления дарственной на квартиру у нотариуса. С нотариусами все просто — приносите документы, платите деньги и подписываете договор. Нотариус обязан по закону объяснить вам каждое слово в договоре, если оно непонятно. Зарегистрировать переход прав на квартиру нотариус тоже может — причем намного быстрее, чем если пойти самостоятельно. Когда сделку оформляют у нотариуса, он в обязательном порядке оказывает услуги по электронной регистрации перехода права собственности, то есть сам подает за вас все документы в Росреестр. И это намного быстрее, чем если это делать самому.

Образец заполнения договора дарения. Если решите составить договор самостоятельно, скачайте и заполните бланк дарения квартиры.

Сколько стоит оформление дарственной на квартиру. Стоимость складывается из нескольких частей: составление договора и госпошлина за регистрацию.

Сколько стоит оформление дарственной на квартиру. Стоимость складывается из нескольких частей: составление договора и госпошлина за регистрацию.

Риелторы редко берут меньше 10 тысяч рублей за договор, а юристы могут сделать и за 5 тысяч. Единой цены здесь нет, и все зависит от расценок исполнителя.

Нотариальное удостоверение договора стоит дороже: 0,5% от стоимости квартиры (или доли в квартире), но не менее 3000 рублей, плюс примерно 4300 рублей за техническую работу. То есть как минимум выйдет не меньше 7300 рублей. Тариф на техническую работу отличается по регионам и устанавливается нотариальной палатой региона. С февраля 2019 года платить нотариусу за электронную подачу документов на регистрацию перехода права собственности не нужно — теперь они делают это без дополнительной оплаты. До этого надо было платить отдельно за удостоверение договора и за подачу документов в Росреестр.

Специалисты в МФЦ стоят значительно дешевле и юристов, и нотариуса, и риелторов. Как правило, они просят в пределах 2 тысяч рублей, однако есть далеко не в каждом МФЦ. В Москве и Санкт-Петербурге эта услуга стоит 2500 рублей. Если составить договор у них, сделку зарегистрируют в обычные сроки в отличие от нотариальной.

Источник

Завещание или дарственная: как сэкономить при передаче жилья

Передать недвижимость родственнику или близким людям можно разными способами: по договору купли-продажи, дарственной, завещанию, наследственному договору или ренте. Каждый из способов несет для собственника и получателя различные последствия, расходы за их оформление и регистрацию тоже разные.

Рассказываем, как можно передать квартиру и иную недвижимость родственникам или близким людям, какой способ может оказаться дешевле в зависимости от ситуации.

Содержание статьи:

Как передать имущество

Любое имущество, в том числе и недвижимость, по наследству может передаваться четырьмя способами: по завещанию, по наследственному договору, по закону (если есть родственная связь с умершим), при наличии оснований, которые дают право на обязательную долю наследственного имущества. Смысл наследования заключается в том, что имущество наследникам передается после смерти наследодателя, поясняет партнер адвокатского бюро «Бишенов и партнеры» Даханаго Нагоева. По ее словам, все остальные способы передачи имущества родственникам (по договору купли-продажи, договору дарения) к наследству не относятся.

Любая сделка, влекущая переход прав на недвижимость от одного родственника к другому, законна, и все виды сделок используются в отношении оформления прав на условно наследуемое имущество, говорит партнер юридического бюро «Замоскворечье» Дмитрий Шевченко.

Завещание

Распространенный способ оформления отношений по поводу наследуемого имущества. Основным минусом является стоимость оформления прав наследника при вступлении в наследство, которая составляет 0,3% от стоимости имущества, но не более 100 тыс. руб. для близких родственников, и 0,6%, но не более 1 млн руб. для других наследников.

Для оформления завещания потребуются дополнительные платы за различные услуги. В Москве в 2020 году оформление завещания у нотариуса составляет 2,4 тыс. руб., совместного завещания супругов — 3,9 тыс. руб. Госпошлина за завещание — 100 руб. Возможно, потребуются дополнительные средства на оплату услуг нотариуса или юриста за составление текста и консультации. Они разнятся в зависимости от регионов и компаний, тарифы на услуги нотариусов в Москве устанавливаются Московской городской нотариальной палатой, поясняет юрист коллегии адвокатов «Юков и партнеры» Виктория Большакова. Точную стоимость допуслуг можно узнать на сайте нотариальной палаты региона.

«Некоторые категории граждан освобождены от уплаты госпошлины либо уплачивают ее в размере 50% нотариальных действий. Размер госпошлины не зависит от способа вступления в наследство, но самый надежный — это наследование по завещанию», — говорит Нагоева.

В то же время этот способ отличается нестабильностью и отсутствием гарантий для наследника, поскольку с учетом настроения наследодателя завещание может быть в любой момент отозвано либо выдано другое завещание, которое автоматически отменяет предыдущее, считает Шевченко. Кроме того, по его словам, завещание не распространяется на наследников, имеющих обязательную долю в наследстве, к числу которых относятся несовершеннолетние и нетрудоспособные (в том числе пенсионеры) близкие родственники наследодателя.

Дарение

Этот способ часто используется для оформления условно наследуемого имущества. Дарение отличается простотой оформления и безвозмездностью. Кроме того, при дарении между родственниками не возникает налоговой базы в отличие от завещания. Если же одариваемый не является близким родственником, то налог на дарение составит 13% НДФЛ от стоимости наследства.

«Если недвижимое имущество принадлежит единственному собственнику, то договор дарения не нужно заверять у нотариуса. Вы просто составляете его письменно, подписываете вместе с внуком и идете в Росреестр», — говорит юрист коллегии адвокатов «Юков и партнеры» Виктория Большакова.

Любая регистрация права собственности на недвижимое имущество включает в себя госпошлину за ее регистрацию, которая составляет 2 тыс. руб., при дарении дома нужно будет дополнительно оплатить передачу земли (от 350 до 2 тыс. руб. в зависимости от назначения участка). Услуга выписки из домовой книги предоставляется бесплатно. За предоставление сведений из ЕГРН взимается плата в размере 300 руб., а стоимость других услуг в любом случае варьируется в зависимости от условий сделки, поясняет Большакова.

Оформление договоров и соглашений об отчуждении недвижимого имущества (продажа, мена, дарение, отступное, внесение в уставный капитал и т. д., кроме договоров ренты и пожизненного содержания с иждивением) стоит 6 тыс. руб.

Это дешевый способ, но дарение представляет особую опасность для дарителя, поскольку после продажи даритель лишается всех прав на имущество, что может использоваться одаряемым во вред дарителю, говорит Шевченко. По словам юриста, часты случаи, когда была договоренность обеспечить дарителю право проживания в подаренном жилье, но после дарения эти договоренности не соблюдались, что приводило к затяжным и в основном безуспешным судебным разбирательствам.

Наследственный договор

Относительно новый способ регулирования наследственных отношений. Позволяет установить условия и обязательства, которые должны быть соблюдены сторонами при жизни наследодателя, что способно гарантировать интересы всех участников наследственного договора. Отрицательным моментом является его относительная дороговизна при вступлении в наследство по аналогии с завещанием, а также наличие обязательной доли в наследстве у других родственников, что не снимается условиями наследственного договора, считает Шевченко.

Регистрация недвижимости по наследству

Чтобы поставить на учет квартиру, в первую очередь необходимо получить свидетельство о праве на наследство. Для этого нужно обратиться к нотариусу по последнему месту жительства наследодателя в течение шести месяцев со дня смерти наследодателя или дня вступления в силу решения суда о признании его умершим, пояснили в отделение Росреестра по Москве. Подготовка нотариусом заявлений, поступающих в наследственное дело, обойдется в 1 тыс. руб. По завещанию, предусматривающему создание наследственного фонда, независимо от вида имущества потребуется 17 тыс. руб. Получение свидетельства об удостоверении полномочий исполнителя завещания — 2 тыс. руб.

«После проверки документов нотариус заводит наследственное дело в книге учета наследственных дел и в единой информационной системе нотариата. Все последующие заявления о вступлении в наследство остальных родственников будут уже приобщаться к заведенному нотариусом делу. Заявления о вступлении в наследство могут подаваться наследниками в течение шести месяцев с момента открытия наследства», — поясняет Нагоева. По истечении полугода с момента открытия нотариус выдает свидетельство о праве на наследство.

Рента

Договор пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением нередко используют для оформления отношений к недвижимому имуществу между различными людьми, как родственниками, так и не родственниками. В соответствии с соглашением получатель ренты передает свое имущество в собственность плательщика ренты, тот в свою очередь обязуется в обмен на это периодически выплачивать получателю ренты определенную денежную сумму. Срок обязательства по выплате определяется сроком жизни получателя ренты или указанного им третьего лица (лиц).

Соглашение сторон должно быть удостоверено нотариусом. В нем можно прописать любые варианты и случаи для достижения гарантий каждой из сторон сделки. Размер госпошлины составляет 0,5% от стоимости имущества, но не более 20 тыс. руб.

Купля-продажа

Передача квартиры по договору купли-продажи является возмездной сделкой, которая предполагает уплату. При этом она должна быть совершена по рыночной стоимости. Если сделка пройдет без оплаты или по заниженной стоимости (ниже кадастровой) на 20% и более, то у налоговой инспекции могут возникнуть вопросы. Это грозит доначислением налогов приобретателю недвижимости по ставке 13% на сумму полученной им налоговой выгоды. Также сделку можно будет потом оспорить.

Источник

Как лучше переоформить квартиру на родственника чтобы не платить налог

После перехода прав собственности даритель ничего платить не будет, т. к. передает недвижимость безвозмездно и не получает никакой оплаты. И если в качестве одаряемого выступает близкий родственник, ему тоже ничего платить не придется. Но в остальных случаях платят НДФЛ в 13%.

Подробно разобрали, в каких случаях платят налоги с подаренной квартиры.

Кто платит налог на переоформление дарственной квартиры?

В соответствии со статьей 217 НК РФ, п. 18.1, от налога при дарении освобождаются близкие родственники: дети, внуки, супруги, состоящие в браке, бабушки и дедушки, родные сестра и братья.

Если получили недвижимость в подарок от тети или дяди, племянника или знакомого, придется заплатить налог сразу после перерегистрации прав собственности. Налог составит 13% от кадастровой стоимости жилья. Для нерезидентов РФ налоговая ставка повышается до 30% согласно статье 214.10 НК РФ.

В каких случаях платят налог с продажи квартиры?

Одаряемый обязан заплатить налог с продажи жилья, если после перерегистрации собственности прошло менее трех лет. Но это в том случае, если недвижимость досталась от близкого родственника и у одаряемого это единственное жилье. Если недвижимость досталась в подарок от дальних родственников, налог с продажи придется платить, если не прошло пяти лет согласно статье 217.1 НК РФ, п. 3.

Как не платить налог, если квартиру подарил дальний родственник

Представьте ситуацию, тетя передала квартиру своему племяннику, с которого требуют уплатить НДФЛ. Чтобы не платить налог, родственники могут подать в суд и доказать, что они ведут совместное хозяйство, проживают вместе и относятся к членам одной семьи. Если суд встанет на сторону одаряемого и дарителя, налог платить не нужно.

Как продать квартиру без уплаты налогов?

С 2019 года разрешается не платить налог, если после перехода прав собственности прошло менее трех лет. Но только если одаряемый получил квартиру и решил продать недвижимость сразу за ту же сумму, в которую оценили квартиру по кадастровой стоимости. В этом случае налог платить не придется.

Например, отец подарил сыну квартиру, которая стоит 5 млн руб. Но сын через шесть месяцев продает ее за 5 млн руб. Сын может продать недвижимость и не платить налогов, если сумма продажи не будет превышать 5 млн руб. Налог в 13% придется заплатить, если сумма продажи будет свыше 5 млн руб. Например, сын через год продал подаренную квартиру за 6 млн. В этом случае налог начислят на 1 млн руб., — это та сумма, которая считается полученным доходом.

Как платить налоги, если квартиру подарил сожитель?

Если мужчина и женщина живут вместе в гражданском браке, и один из них подарил другому квартиру, одаряемый платит НДФЛ в размере 13%. Одаряемому сразу после уплаты налога можно продать квартиру. Чтобы не платить повторный налог, предоставьте декларацию об уплате НДФЛ во время дарения квартиры и переоформления документов. Но это работает, только если продаете квартиру по кадастровой стоимости.

Например, сожитель подарил квартиру и вы заплатили налог 13%. Но через год решили продать имущество. Если предоставите декларацию об уплате налога при дарении, вам не придется платить повторный налог с продажи имущества. Но если продаете недвижимость дороже, чем по стоимости квартиры при дарении, нужно будет заплатить налог в 13% с полученного дохода. Например, сожитель подарил квартиру за 4 млн руб., а вы заплатили налог при дарении и через год продали за 4,5 млн руб., заплатите 13% с 500 тыс. руб.

Как уменьшить налог с продажи подаренного имущества?

При получении квартиры от дальнего родственника, налог в размере 13% с недвижимости платят еще до продажи жилья. Вам нужно будет сразу заплатить 13% еще при переоформлении прав собственности. Обязательно сохраните декларацию об уплате налога, чтобы можно было сразу продать недвижимость и ничего не платить снова.

Кратко: когда платить налог с продажи подаренной недвижимости?

Дальние родственники при получении в дар квартиры уплачивают НДФЛ сразу после переоформления прав собственности. Налог для резидентов составляет 13%, для нерезидентов — 30%.

Близкие родственники при дарении не платят налоги после перерегистрации прав.

Если ребенок получил в дар квартиру от родителя, он может продать недвижимость и не платить налог, если прошло после регистрации более трех лет. Но даже если ребенок продает недвижимость сразу, он заплатит налог, если продает недвижимость дороже.

Для уменьшения налога с продажи подаренной квартиры, сохраните декларацию, которую заполняли и оплачивали сразу после процедуры дарения. Если захотите продать недвижимость, налог платить не придется.

Источник

Бабушка и дедушка владеют пополам квартирой. Как им переоформить ее на внука?

Бабушка с дедушкой хотят передать мне свою квартиру, но не знают, как это лучше, а точнее дешевле, сделать. У вас есть похожие статьи, но в моем случае есть нюансы.

Квартира принадлежит бабушке и дедушке в равных долях. Соответственно, при договоре дарения нужно будет заплатить нотариусу немаленькую сумму, хоть мы и близкие родственники. При завещании такая же история. Квартира стоит около 9 млн рублей, пошлина получается большая.

Вы сможете оформить дарение без затрат на нотариуса. Есть несколько вариантов, как это сделать. Они отличаются по цене и последствиям.

Договор дарения в простой письменной форме — от 3500 рублей

С 31 июля 2019 года вступили в силу изменения в закон о государственной регистрации. Теперь, если несколько собственников решат подарить или продать свои доли в одной квартире, они могут сделать это без нотариуса. Но только в случае, если они подписывают договор все одновременно, а недвижимость отчуждают целиком.

То есть вы можете составить договор дарения в простой письменной форме сами или обратиться к юристу, и он сделает это за вас. Дальше бабушка и дедушка подпишут договор и передадут пакет документов в Росреестр, чтобы зарегистрировать переход права собственности от них к вам.

Подать документы можно через МФЦ или напрямую в Росреестр.

Расходы на оформление сделки по договору дарения

Госпошлина фиксированная, расценки на услуги юриста зависят от региона.

Последствия. Преимущества такого варианта оформления:

Но будьте осторожны при продаже этой квартиры раньше минимального срока владения. Придется заплатить 13% от всей суммы сделки с учетом вычета в размере миллиона рублей.

Оформить завещание — от 6100 рублей

В этом случае придется идти к нотариусу, чтобы удостоверить завещание. Без нотариуса оно не заработает.

Вдобавок, после того как бабушка и дедушка умрут, вам придется уплатить нотариальную пошлину, чтобы вступить в наследство. Сейчас это стоит 0,6% от кадастровой стоимости квартиры, но не меньше 4500 рублей, если наследник и наследодатель — близкие родственники. Это как раз ваш случай: по закону вы близкие родственники.

Кроме того, вам придется собрать документы для вступления в наследство:

Расходы на оформление завещания

Например, если квартира будет стоить 9 млн рублей, придется заплатить 54 тысячи рублей только госпошлины за вступление в наследство, а всего вместе с техническими работами выйдет почти 60 тысяч рублей.

Последствия. Здесь есть как плюсы, так и минусы:

Договор ренты — 22 000 рублей

Вы можете подписать с бабушкой и дедушкой договор ренты. Этот вариант защищает интересы всех: вы становитесь собственником квартиры сразу, но при этом бывшие хозяева жилья могут оставаться в нем до конца жизни.

По договору ренты вы получите квартиру в обмен на содержание бабушки и дедушки.

Можно заключить договор пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением. В случае ренты будете выплачивать определенную сумму, а в случае пожизненного содержания — вдобавок к сумме или вместо нее содержать пожилых родственников: покупать им продукты и вещи, оплачивать лекарства и визиты к врачам.

Договор ренты надо обязательно удостоверить у нотариуса и зарегистрировать в Росреестре.

Расходы на оформление сделки по договору ренты

Последствия. Для вас при таком варианте только плюсы, а для ваших родственников — минусы:

По любой безвозмездной сделке может возникнуть обязанность платить налог после продажи имущества.

Договор купли-продажи в простой письменной форме — 3500 рублей

Благодаря изменениям в законодательстве вы можете оформить договор купли-продажи в простой письменной форме точно так же, как договор дарения.

Расходы на оформление сделки по договору купли-продажи

Так же, как в случае с договором дарения, госпошлина фиксированная, расценки на услуги юриста зависят от региона.

Последствия. Здесь есть главный подводный камень — сделку могут признать недействительной:

Если вы не передадите бабушке и дедушке деньги, договор купли-продажи будет притворной сделкой. И, если обман вскроется, сделку могут признать недействительной. Купля-продажа — не самый выгодный для вас вариант. И для ваших родственников тоже.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.

Источник