как открыть эскроу счет в банке дом рф
Дольщик под защитой. Что нужно знать о покупке квартиры по счетам эскроу
Проблема обманутых дольщиков потребовала радикальных решений. С 1 июля 2019 года квартиры в новостройках будут продаваться по счетам эскроу в обязательном порядке — застройщики больше не смогут напрямую привлекать деньги дольщиков. Некоторые застройщики начали применять этот механизм уже сейчас — по данным Единой информационной системы жилищного строительства, с 1 июля застройщиками открыты уже по 100 проектам жилищного строительства. ТАСС рассказывает, как это работает.
Я слышал про счета эскроу, но плохо понимаю, как ими пользоваться
Сначала разберемся, что такое эскроу. Как гласит официальное определение, это специальный счет, на котором аккумулируются средства до наступления определенных обязательств. В нашем случае речь идет о деньгах граждан, которыми застройщик не может воспользоваться до момента сдачи объекта в эксплуатацию.
Как отмечают в ДОМ.РФ, на этапе строительства жилья средства от покупателей будут находиться на в уполномоченном банке до сдачи дома. «Банк может использовать средства на эскроу для фондирования кредита застройщику, тем самым уменьшая для него стоимость заемного финансирования», — рассказали ТАСС в ДОМ.РФ.
До момента ввода здания в эксплуатацию девелопер не вправе пользоваться средствами, размещенными на счетах эскроу. В случае, если дом не достроен в срок, средства возвращаются дольщикам.
Собственно, это и есть основной механизм защиты участника строительства: его деньги остаются неприкосновенными на все время выполнения работ.
К слову, работать по этой системе — предлагать проектное финансирование и обслуживать счета эскроу — могут только уполномоченные банки. На 1 ноября их 60, полный список опубликован на официальном сайте Центрального банка.
А если мой застройщик все же обанкротится, что будет с моими деньгами?
Средства со счета просто будут возвращены покупателю квартиры. Помимо того, что деньги должны лежать нетронутыми, счет эскроу еще и страхуется Агентством страхования вкладов (АСВ). То есть даже если «лопнет» банк, в котором открыт счет эскроу, без денег вы не останетесь. Агентством застраховано до 10 млн рублей — зачастую покупка квартиры укладывается в эту сумму, говорят эксперты.
Использование механизма эскроу минимизирует риски дольщика при недобросовестном поведении застройщика. В отличие от старой схемы, когда при невыполнении обязательств застройщика граждане оказывались один на один со своей проблемой, использование счетов эскроу снимает с дольщиков финансовый риск, связанный с конкретным застройщиком.
Хорошо, эскроу — это надежно. Как будет проходить сделка?
Многие элементы сделки с новостройкой по счетам эскроу останутся неизменными. Например, сохраняется договор участия в долевом строительстве (ДДУ).
Чтобы купить квартиру через счет эскроу, необходимо предварительно запросить у застройщика шаблон договора участия в долевом строительстве и проверить его на наличие обязанности расчетов за квартиру через счета эскроу. Если дольщика устраивает объект, он идет вместе с представителем застройщика в Росреестр и регистрирует ДДУ. Далее уже развилка: в случае ипотеки — в выбранный покупателем банк, в случае полного размера взносов — в соответствующий банк, в котором застройщик имеет договор на ведение эскроу-счетов.
Оригинал договора может быть предоставлен на бумажном носителе и в электронной форме. ДДУ должен быть зарегистрирован в едином государственном реестре недвижимости. В договоре должны содержаться сведения о банке, уполномоченного на открытие счетов эскроу для уплаты цены ДДУ.
Вы упомянули ипотеку…
Да, разумеется, квартиру по счету эскроу можно купить в ипотеку. Ведь как известно, более половины сделок на первичном рынке происходит именно с привлечением кредита, а первичный рынок в свою очередь — основной двигатель всей отрасли. Так что, естественно, купить квартиру в ипотеку и с применением счета эскроу можно, и это довольно легко.
Клиент может купить квартиру с помощью счета эскроу в ипотеку. Причем у него есть возможность оформить ипотеку в одном банке, а счет эскроу открыть в другом.
В остальном процедура оформления ипотеки ничем не отличается от привычной. Нужно выбрать банк, узнать, кредитует ли он покупку жилья в приглянувшемся ЖК, предоставить банку необходимую информацию о себе и своей кредитной истории. Если все в порядке, вам предложат варианты ипотечных продуктов, останется только выбрать самый подходящий.
А как выбрать застройщика? Ведь по эскроу пока работают немногие, а с рынка уходили даже самые крупные компании
Действительно, пока открытие счетов эскроу и проектное финансирование — дело абсолютно добровольное, обязательным оно станет с 1 июля 2019 года. И застройщиков, которые работают по новому механизму, можно пересчитать по пальцам. При этом определить, насколько надежна компания, действительно очень сложно, поскольку и в истории с Урбан Групп, и с для потребителя, что называется, ничто не предвещало проблем. Тем не менее, есть некоторые моменты, на которые стоит обратить внимание при выборе девелопера, говорит Николай Алексеенко из РАСК.
Можно начать с простого. На сайте Единой информационной системы жилищного строительства есть единый реестр застройщиков и каталог новостроек. Там можно посмотреть плановый график строительства и текущее состояние дома. Если дом признан проблемным, об этом также будет запись на странице объекта. Проверьте, нет ли такой пометки по вашему ЖК или дому. Если нет, двигаемся дальше — на сайте можно также посмотреть все документы по застройщику и конкретному объекту — отчетность, проектную декларацию
Нужно посмотреть число изменений к проектной декларации, возможно уже на текущий момент срок ввода неоднократно переносился. Также стоит соотнести сроки по проектной декларации со сроками действия разрешения на строительство, они примерно должны совпадать.
На сайте компании должно быть заключение местных органов власти о соответствии застройщика и проектной декларации нормам долевого законодательства (то есть ). Нужно проверить и сайт застройщика. Там проверьте, в каких банках аккредитован застройщик. Это должны быть кредитные организации «первого эшелона», кто к ним относится — можно проверить на сайте ЦБ.
Если вы выбрали квартиру в объекте, в котором продажи стартовали после октября 2017 года, идите на сайт Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства. Там нужно проверить, платит ли ваш застройщик взносы в фонд (в размере 1,2% от цены ДДУ). Также вы можете проверить своего застройщика на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве и картотеке арбитражных дел, советует Алексеенко. При наличии кадастрового номера участка стоит запросить у Росреестра выписку ЕГРН и посмотреть, какими темпами идут продажи на конкретном объекте.
Наконец, доверяйте глазам своим. Съездите на объект несколько раз в течение нескольких недель и понаблюдайте, как идет стройка.
А что будет с ценами на квартиры после введения продажи через счета эскроу?
Участники рынка дают разные оценки, но в общих чертах ответ выглядит так: цены вырастут, но не сильно. По оценкам ДОМ.РФ, переход к новому механизму продажи строящегося жилья в России не отразится на его доступности для людей при условии снижения ставок по ипотеке. В любом случае, не стоит забывать, что механизм позволит перенести риски с покупателей жилья на других профессиональны, участников рынка — застройщиков и банки — и закрыть проблему обманутых дольщиков.
Подпишитесь на обновления
Новости рынка ипотеки, недвижимости и банковского сектора
в России и во всем мире
Я даю согласие АО «ДОМ.РФ», адрес 125009, г. Москва, ул. Воздвиженка, д. 10 (далее – Агент), а также банкам-партнерам и другим контрагентам Агента (далее – Партнер/Партнеры):
На обработку всех моих персональных данных, указанных в заявке, любыми способами, включая сбор, запись, систематизацию, накопление, хранение, уточнение (обновление, изменение), извлечение, использование, передачу (распространение, предоставление, доступ), обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение, обработку моих персональных данных с помощью автоматизированных систем, посредством включения их в электронные базы данных, а также неавтоматизированным способом, в целях продвижения Агентом и/или Партнером товаров, работ и услуг, получения мной информации, касающейся продуктов и услуг Агента и/или Партнеров.
На получение от Агента или Партнера на мой номер телефона, указанный в настоящей заявке, СМС-сообщений и/или звонков с информацией рекламного характера об услугах АО «ДОМ.РФ», АКБ «РОССИЙСКИЙ КАПИТАЛ» (АО) (их правопреемников, а также их надлежащим образом уполномоченных представителей), Партнеров, в том числе путем осуществления прямых контактов с помощью средств связи. Согласен (-на) с тем, что Агент и Партнеры не несут ответственности за ущерб, убытки, расходы, а также иные негативные последствия, которые могут возникнуть у меня в случае, если информация в СМС-сообщении и/или звонке, направленная Агентом или Партнером на мой номер мобильного телефона, указанный в настоящей заявке, станет известна третьим лицам.
Указанное согласие дано на срок 15 лет или до момента отзыва мной данного согласия. Я могу отозвать указанное согласие, предоставив Агенту и Партнерам заявление в простой письменной форме, после отзыва обработка моих персональных данных должна быть прекращена Агентом и Партнерами.
при первоначальном взносе 30%, срок — 15 лет.
Обязательное страхование недвижимости, личное — по желанию (при отсутствии ставка повышается). Доход подтверждается справкой 2-НДФЛ.
Федеральный закон от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» регулирует отношения между Единым институтом развития в жилищной сфере, органами государственной власти и местного управления и физическими и юридическими лицами.
Закон направлен на формирование рынка доступного жилья, развитие жилищного строительства, объектов инженерной, социальной и транспортной инфраструктуры, инфраструктурной связи. Содействует развитию производства строительных материалов, конструкций для жилищного строительства, а также созданию парков, технопарков, бизнес-инкубаторов для создания безопасной и благоприятной среды для жизнедеятельности людей.
161-ФЗ устанавливает для ДОМ.РФ полномочия агента Российской Федерации по вовлечению в оборот и распоряжению земельными участками и объектами недвижимого имущества, которые находятся в федеральной собственности и не используются.
Эскроу-счет – простыми словами
В последние годы эскроу-счета получили широкое распространение на рынке недвижимости. Этот механизм позволяет избежать рисков, связанных с участием в долевом строительстве, и помогает дополнительно обезопасить сделки на вторичном жилье.
Что такое эскроу счет, для чего его используют?
Эскроу-счет – это специальный банковский счет, на котором размещаются денежные средства дольщиков до момента окончания строительства. Ни покупатель жилья, ни застройщик не могут использовать их до передачи готового жилья или расторжения договора ДДУ.
Все строительные работы проводятся на собственные средства застройщика или кредитные средства, которые он получает в банке. Если по какой-то причине строительство многоквартирного дома не будет завершено в срок (например, в связи с банкротством застройщика), дольщик сможет вернуть свои деньги в полном объеме, а также получить дополнительно неустойку (подробнее о способах взыскания неустойки можно прочитать здесь).
Это правда, что можно вывести деньги с эскроу-счета в любой момент?
Нет, дольщик может вывести средства со счета, если застройщик не выполнит свои обязательства по договору ДДУ. К числу наиболее распространенных причин, по которым покупатель может потребовать возврата своих вложений, относятся банкротство застройщика, неудовлетворительное качество строительных работ, нарушение сроков передачи готового жилья.
В каком банке можно открыть эскроу-счет?
Одновременно с подготовкой проектной документации застройщик выбирает банк, который будет сопровождать проект строительства многоквартирного дома вплоть до сдачи его в эксплуатацию. Именно в этом банке участники долевого строительства открывают эскроу-счета.
Как открыть счет эскроу?
На первый взгляд может показаться, что эскроу-счета являются чем-то сложным. В действительности после того, как покупатель выбрал подходящее жилье в строящемся доме, вся процедура укладывается в несколько шагов:
Обратиться в офис застройщика и подписать договор участия в долевом строительстве;
Заключить трехсторонний договор с банком и застройщиком о создании эскроу-счета и дождаться его открытия. Если жилье приобретается в ипотеку, дополнительно с банком заключается договор о выдаче ипотечного кредита;
Внести денежные средства на эксроу-счет (в размере первоначального взноса или стоимости квартиры);
Ожидать окончания строительства и введения дома в эксплуатацию;
После того, как покупатель подписывает акт-приема передачи квартиры, банк переводит деньги с эскроу-счета на специальный счет застройщика;
Оформить квартиру в собственность (подробнее о способах оформления жилья в собственность можно прочитать здесь).
Какие документы потребуются от дольщика для открытия эскроу-счета?
Обязательно ли оформлять ипотеку в том же банке, в котором открыт эскроу-счет?
Нет, эскроу-счет и ипотека могут быть оформлены в разных банках. Покупатель квартиры может подать заявку на выдачу кредита в любой банк, предлагающий наиболее выгодные условия.
Как работает эскроу-счет при оформлении ипотеки?
После того, как дольщик заключил договор ДДУ с застройщиком и открыл счет эскроу, он может перейти к оформлению ипотеки. В случае, если заявка на выдачу ипотечного кредита одобрена, после завершения всех документальных формальностей банк безналичным способом переводит средства на эскроу-счет. Они замораживаются до момента завершения строительства или обстоятельств, связанных с банкротством строительной компании или нарушением условий договора.
Одновременно банк открывает отдельный кредитный счет, на который дольщик ежемесячно перечисляет ипотечные платежи.
Кому принадлежат деньги, размещенные на эскроу-счете?
До момента передачи квартиры деньги на эскроу-счете принадлежат дольщику. После того, в банк предоставляются документы, подтверждающие выполнение условий договора ДДУ (акт приема-передачи или выписка из ЕГРН), средства переходят в распоряжение застройщика.
Чем эскроу отличается от аккредитива?
Эскроу-счет является альтернативой аккредивному счету при покупке недвижимости. В обоих случаях перечисление денег происходит только после выполнения продавцом и покупателем определенного набора условий, например, перерегистрации права собственности на квартиру или подписания акта-приема передачи.
Основания для открытия счета. Эскроу-счет создается на основании трехстороннего договора между банком, покупателем и продавцом (чаще всего им выступает застройщик), в котором четко прописываются условия перечисления денежных средств. Аккредитивный счет открывается по заявлению плательщика, в котором прописываются условия закрытия сделки.
Страхование счета. Деньги, размещенные на эскроу-счетах застрахованы Агенством по страхованию вкладов. В случае банкротства кредитной организации средства будут компенсированы в полном объеме (но не более 10 млн рублей). В то же время аккредитивные счета не подпадают под систему страхования вкладов.
Что происходит с эскроу-счетом при банкротстве застройщика?
В этом случае есть несколько сценариев развития событий. Участник долевого строительства может потребовать расторжения договора ДДУ и возврата средств.
Если принято решение о том, что многоквартирный дом будет достраиваться другим застройщиком, и участник долевого строительства с этим согласен, деньги остаются на эскроу-счете до момента передачи готового жилья.
Что произойдет, если обанкротится банк
Средства, размещенные на эскроу-счетах, застрахованы. В случае банкротства кредитной организации потери дольщика (но не более 10 млн рублей) будут компенсированы Агентством по страхованию вкладов. Например, если вы приобрели квартиру стоимостью 11 млн рублей с помощью эскроу-счета, вернуть удастся только 10 млн рублей.
Можно ли использовать эскроу-счет для покупки жилья на вторичном рынке?
Чаще всего эскроу-счета используются для приобретения квартир в новостройках, но они также применяются при сделках со вторичным жильем. Они являются альтернативой аккредитивному счету и банковской ячейке и позволяют гарантировать, что стороны выполнят все условия договора купли-продажи.
При использовании эскроу-счета соответствующее условие прописывается в договоре между продавцом и покупателем, после чего они совместно обращаются в банк. Покупатель перечисляет деньги на счет, где они хранятся до момента, когда продавец предоставит документ, подтверждающий переход права собственности (выписку из ЕГРН).
Плюсы и минусы счета эскроу
Эскроу-счета позволяют гарантировать безопасность покупки жилья в строящихся домах и фактически исключить возможность потери денежных средств. При любом исходе дольщики получат готовую недвижимость или вернут вложенные деньги.
Если вы планируете покупку вторичного жилья, несомненным плюсом будет то, что обслуживание эскроу-счетов чаще всего оказывается дешевле аккредитивов. Во многих случаях при оформлении ипотеки на покупку жилья эскроу-счет открывается бесплатно.
Также счет эскроу не может быть арестован за неоплаченные штрафы, налоги или алименты, что создает дополнительные гарантии сохранности денег до момента передачи жилья.
Тем не менее, у покупки жилья с использованием эскроу-счета есть ряд недостатков. Если вы приобретаете квартиру с помощью ипотечного кредита, и застройщик не сможет завершить строительство, проценты, уплаченные банку, вернуть не получится. Кроме того, при покупке квартиры стоимостью более 10 млн рублей сохраняется риск, что не удастся компенсировать полную стоимость жилья.
Как открыть эскроу счет в банке дом рф
Как застройщику работать со счетами эскроу
1 июля начнется заключительный этап реформы долевого строительства — застройщики перейдут на работу с счетами эскроу, как требует Федеральный закон № 214-ФЗ. Девелоперы не смогут строить жилье на деньги дольщиков, а будут кредитоваться в банках или вкладывать свои средства. Рассказываем, что такое счет эскроу, где и как открывать такие счета и можно ли пока работать по старой схеме.
В чем суть реформы долевого строительства
Реформа долевого строительства проходит в России с 1 июля 2017 года. Государство помогает дольщикам защитить их деньги, а застройщикам — упростить работу с контролирующими органами на всех этапах строительства. Застройщики публикуют информацию о себе и объектах строительства в открытом доступе в Единой информационной системе жилищного строительства, помогая сделать документооборот прозрачнее.
Главная часть реформы — государство запустило новый механизм финансирования строительства жилья. Раньше застройщики могли пользоваться деньгами дольщиков напрямую: деньги поступали сразу на расчетный счет девелопера. Такую схему работы пересмотрели из-за проблемы: если застройщик обанкротился, покупатели могли потерять свои деньги и квартиру.
Теперь девелоперы строят жилье на собственные и кредитные средства. Пока идет стройка, деньги дольщиков хранятся в банке — на счетах эскроу. Застройщик не сможет получить их, пока не введет объект в эксплуатацию. Так банки защищают дольщиков от банкротства строительной компании и недостроев.
С 1 июля 2019 года новая схема расчетов через счета эскроу станет обязательной для всех, кто заключает договоры участия в долевом строительстве. Для девелоперов, которые уже работают с счетами эскроу, банк стал надежным источником финансирования. Темп стройки не зависит от продаж — банк кредитует их по заранее установленному графику.
Что такое счет эскроу
Это банковский счет, на котором деньги компании или физического лица блокируются до наступления определенных условий. В случае с долевым строительством — деньги на счет вносит покупатель, а застройщик получает их только после успешной сдачи дома в эксплуатацию. Банк выступает как эскроу-агент — независимое третье лицо, которое не имеет своего интереса в сделке.
Схему работы с счетами эскроу давно практикуют при строительстве жилья на Западе. В России это работает так:
Банк переведет деньги со счета эскроу покупателя на расчетный счет застройщика, когда будут выполнены условия договора участия в долевом строительстве.
Заключать договор счета эскроу покупатель может сразу, как подпишет договор участия в долевом строительстве с застройщиком. Но перевести деньги на счет эскроу дольщик сможет только после регистрации ДДУ в Росреестре.
В договоре счета эскроу прописывают основания передачи денег застройщику, цену и срок хранения средств на счете эскроу. Если застройщик к этому сроку выполнит условия договора участия в долевом строительстве, банк переведет деньги на расчетный счет застройщика. Условия нарушены — банк вернет деньги дольщику.
Дольщик может вернуть деньги со счета эскроу и раньше установленного срока. Например, если строительство остановится, дольщик вправе расторгнуть договор участия в долевом строительстве в суде. После вступления в силу судебного акта о расторжении договора участия в долевом строительстве договор счета эскроу прекращается, денежные средства со счета эскроу подлежат возврату покупателю жилья.
Схема работы с счетами эскроу защитит и от банкротства банка. Деньги дольщиков страхует Агентство по страхованию вкладов, этого требует закон. Если лицензию банка отзовут, деньги возместит Агентство — выплатит сумму, равную стоимости квартиры, но не более 10 млн рублей. Дальше застройщику и дольщику нужно заключить новый договор счета эскроу, но уже в другом банке.
Где и как открывать счета эскроу
Счет эскроу можно открыть в любом банке из перечня Центрального банка Российской Федерации. Банк России включает в перечень только банки, которые соответствуют критериям, установленным Правительством Российской Федерации. На 1 марта 2019 года таких банков 63, но каждый месяц список обновляется. Узнать актуальную информацию можно на официальном сайте Банка России.
Чтобы заключить договор счета эскроу с покупателем, банку нужен заключенный договор участия в долевом строительстве и учредительные документы компании-застройщика. В договоре участия в долевом строительстве должно быть указано, что расчеты по договору — через перечисление денег на счет эскроу в этом банке.
Рекомендуем сравнить условия нескольких банков из перечня и оценить свои возможности: если собираетесь строить на собственные средства без кредитования, заключать договоры счета эскроу можно с любым банком.
Если нужен кредит на строительство
По закону участники долевого строительства вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счета эскроу, открытые в банке, в котором застройщик получил финансирование строительства. После ввода дома в эксплуатацию деньгами с счетов эскроу банк погасит задолженность по кредитным договорам проектного финансирования.
Чтобы получить кредит на строительство, нужно собрать документы для конкретного банка. В двух соседних банках могут попросить разные пакеты документов — рекомендуем уточнить информацию перед визитом. Примерный список:
Как завершать проекты по старой схеме
Если строительство началось до 1 июля 2019 года, застройщики могут сдать объект без открытия счетов эскроу. Для этого проект должен соответствовать критериям готовности многоквартирного дома. Минстрой разработал критерии недавно — на момент написания статьи законопроект вынесен на общественное обсуждение, но кое-что уже известно.
Есть и частные — более мягкие — критерии для отдельных групп застройщиков. В некоторых случаях девелопер может завершать строительство по старой схеме, если дом достроен только на 15%. Вот когда это возможно:
Если же застройщик занимается проблемным объектом — достраивает дома обманутых дольщиков — или включен в перечень системообразующих организаций, он вправе закончить строительство без счетов эскроу, если проект готов хотя бы на 6%. Однако второй критерий готовности для застройщиков остается неизменным: минимум 10% квартир в доме к 1 июля должны быть проданы.