как продлевается договор аренды

Как продлевается договор аренды

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Считается ли продленным на новый срок договор аренды помещения (части помещения), срок которого истек (заключался на 11 месяцев), если арендатор продолжает пользоваться помещением, при этом арендодатель направил арендатору проект договора аренды на новый срок и на новых условиях, который со стороны арендатора подписан не был? Какие требования может предъявить арендодатель?

Обоснование вывода:
Прежде всего отметим, что по смыслу статей 450, 610 и 621 ГК РФ договор аренды может быть продлен на новый срок только по соглашению сторон. Так, срок аренды можно продлить дополнительным соглашением к договору аренды. Положение об автоматической пролонгации договора при определенных условиях может быть включено и в текст договора*(1). Однако в рассматриваемой ситуации договор аренды такого условия не содержал, а соглашение о продлении срока аренды в период действия*(2) договора стороны не заключали. Напротив, арендодатель направил арендатору проект договора аренды на новый срок и на новых условиях, который со стороны арендатора подписан не был. Соответственно, оснований для того, чтобы считать договор пролонгированным на новый срок в данном случае не имеется.
В то же время если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ). В рассматриваемой ситуации арендодатель заблаговременно (за месяц до истечения срока аренды) направил арендатору проект договора аренды с новыми условиями, что можно расценить как нежелание продолжать арендные отношения на прежних условиях по истечении срока аренды.
Тем не менее практика по оценке поведения сторон в целях применения п. 2 ст. 621 ГК РФ довольно противоречива.
Имеются примеры, когда уведомление арендодателя о намерении прекратить арендные правоотношения по истечении срока действия договора, по мнению суда, свидетельствуют о наличии возражений с его стороны и влечет прекращение первоначального договора по истечении его срока (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 05.05.2012 N Ф01-1343/12 по делу N А43-12731/2009). В других случаях суды придерживаются позиции, согласно которой если несмотря на направление уведомления арендатору об отказе в продлении договора тот продолжал пользоваться арендованным имуществом, а арендодателем не было предпринято никаких действий, направленных на фактическое прекращение арендных отношений (продолжали начисляться арендные платежи, выселение арендатора из арендованного помещения не производилось и т.п.), то договор считается возобновленным на неопределенный срок (определение ВАС РФ от 11.06.2010 N ВАС-6804/10, постановления Семнадцатого ААС от 08.10.2010 N 17АП-9969/10, от 14.04.2010 N 17АП-2763/10).
В отдельных случаях достаточно факта направления арендатору до истечения срока аренды проекта нового договора, чтобы суд пришел к выводу о том, что арендодатель тем самым возражал относительно продолжения арендных правоотношений на условиях ранее заключенного договора (постановление ФАС Центрального округа от 06.04.2010 N Ф10-1080/10 по делу N А35-5160/2009-С13). В других же, признавая договор аренды возобновленным, суд исходит из того, что новый договор не подписан, а арендатор фактически продолжает пользоваться имуществом без заключения договора на прежних условиях (постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2021 N 15АП-395/21, постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.10.2016 N 17АП-13791/16).
Учитывая изложенное, окончательное решение по вопросу о том, возобновлен ли в данном случае договор аренды на неопределенный срок, может быть принято только судом исходя из фактических обстоятельств дела. Причем такое решение во многом будет определяться правовой позицией, которую займет суд.
Что касается требований, которые вправе выдвигать арендодатель при указанных в вопросе обстоятельствах, то понудить арендатора к заключению нового договора аренды он не вправе, поскольку для этого не имеется оснований, описанных в п. 4 ст. 445 ГК РФ. По общему же правилу понуждение к заключению договора не допускается (ст. 1, п. 1 ст. 421 ГК РФ). Однако арендодатель вправе требовать оплаты за фактическое пользование помещением в размере арендной платы, установленной первоначальным договором. Причем такую плату в указанном размере арендатор обязан внести независимо от того, является ли договор в описанной ситуации возобновленным на неопределенный срок или прекращенным.
В первом случае продолжают действовать условия договора, включая обязательство по внесению арендной платы в согласованном размере (постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 13.06.2017 N 04АП-2614/17), а во втором обязанность по внесению арендной платы в договорном размере сохраняется за арендатором в силу закона на весь период просрочки возврата имущества из аренды (ст. 622 ГК РФ, п. 38 Обзора, приведенного в информационном письме Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66, постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.03.2021 N 18АП-1851/21 по делу N А76-28058/2020 и др.). При этом заметим, что добровольное внесение арендных платежей после истечения срока действия договора само по себе еще не свидетельствует о возобновлении договорных отношений между сторонами (постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 4 августа 2016 г. N 14АП-5653/16).
Применительно к рассматриваемой ситуации важно учесть, что ввиду формального подписания сторонами акта о возврате имущества арендодателю в случае спора потребуется представить доказательства, объективно свидетельствующие о фактическом пользовании арендатором имуществом после истечения срока аренды (решение Арбитражного суда Костромской области от 16.08.2016 по делу N А31-352/2016, оставленное без изменений постановлением Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 22.03.2017 N Ф01-542/17 по делу N А31-352/2016).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Габбасов Руслан

Ответ прошел контроль качества

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

————————————————————————
*(1) Смотрите также постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2013 N 13АП-15292/13.
*(2) По смыслу ст. 408, 450-453 ГК РФ изменение или расторжение договора (в том числе отказ от его исполнения) возможны только в отношении действующих договоров, еще не исполненных (не полностью исполненных), а не тех, которые прекращены их исполнением (постановления Пятнадцатого ААС от 31.05.2019 N 15АП-5532/19, АС Северо-Кавказского округа от 15.12.2017 N А01-1238/2016, АС Поволжского округа от 31.10.2018 N А57-25038/2017, определение ВАС РФ от 10.04.2013 N ВАС-3966/13).

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2021. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, info@garant.ru.

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), editor@garant.ru

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), adv@garant.ru. Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Источник

Пролонгация (продление) договора аренды: этапы и важные условия

Последние изменения: Октябрь 2021

Передавая имущество в пользование другому лицу, собственник договаривается об определенном периоде, в течение которого недвижимость будет оставаться у арендатора. Как и любой другой юридически значимый документ, арендное соглашение оформляется согласно действующим законодательным нормам. Если арендные отношения ограничены указанным в соглашении сроком, к моменту окончания его действия необходима пролонгация договора аренды, либо прекращение.

Одним из наиболее важных вопросов, требующих разъяснения, является определение, каким образом продлить аренду и нужна ли государственная регистрация договора аренды.

Основные положения о пролонгации договора аренды

Под формулировкой «пролонгация аренды» подразумевается продление арендных отношений по истечении периода действия договора. Закон разрешает передачу в аренду на любой срок по усмотрению сторон, однако, в зависимости от длительности действия договора, есть свои нюансы.

Если контракт истекает через 11 месяцев после его заключения, он признается краткосрочным. Аренда сроком более года требует регистрации прав арендатора в единой базе Росреестра.

Установление срока по договору регулируется общим гражданским законодательством. Основные нормы по возобновлению аренды можно найти в ст. 621 ГК РФ.

Согласно ч.1 ст. 621, продление существующих отношений для арендатора возможно на следующих условиях:

Добросовестное выполнение положений текущего контракта дает приоритет в право на пролонгацию при выборе нового арендатора. Для продления необходимо соблюсти процедуру оповещения арендодателя заранее, до истечения документа. Период, отводимый для уведомления собственника, указывают в пунктах первичного договора, а при его отсутствии придерживаются принципа разумности.

В соответствии с ч.2 той же статьи гражданского законодательства продление договора найма или аренды возможно, если:

арендатор продолжает исполнять условия контракта, используя переданное жилое помещение (квартиру, иную собственность) и после истечения действия; собственник не запрещает продолжать пользование при условии дальнейшего соблюдения указанных в истекшем договоре условий, при этом срок действия таких отношений признается неопределенным.

Способы продления

Столкнувшись с необходимость продолжения аренды, стороны арендных отношений договариваются, нужно ли регистрировать пролонгацию, и рассматривают различные варианты оформления. Самый простой вариант – возобновление договора согласно положений законодательства, при соблюдении параметров, указанных в ч.2 ст. 621 ГК РФ (т.е. арендатор продолжает использовать имущество, а его владелец не запрещает этого делать).

В такой ситуации закон позволяет не перезаключать соглашения и не оформлять дополнительных документов. При этом, в силу п.1 ст. 610, придерживаются принципа признания срока договора неопределенным, если изначально он не был установлен в первом договоре. Автопролонгация договора аренды:

Фактически, стороны могут поступить следующим образом:

Договор пролонгации аренды. Образец (35,0 KiB, 13 988 hits)

Дополнительное соглашение к договору аренды о продлении срока аренды. Бланк приложения к основному договору (27,5 KiB, 22 164 hits)

Процедура пролонгации значительно упрощена, если в первичном документе есть пункт о пролонгации — определение, позволяющее после завершения действия договора при отсутствии взаимного несогласия, возобновить его на новый период той же длительности. Если такого пункта в договоре не будет, новый срок действия расценивается как неопределенный.

Нужна ли регистрация в Росреестре?

Закон ясно указывает на необходимость регистрации арендного права, если недвижимость передается на 12 месяцев и более. Для договора, заключенного менее, чем на 1 год, внесение в базу Росреестра записи об арендных отношений не требуется. Данная норма установлена ст. 651 (п.2) гражданского законодательства. При отсутствии регистрации, контракт считается ничтожным, а арендные отношения не имеют юридической силы.

После того, как аренда по договору заканчивается, недвижимость возвращается в распоряжение владельцу согласно процедуре, определенной п.1 ст. 655.

Уведомление о расторжении договора найма. Образец (17,9 KiB, 2 237 hits)

Соглашение о расторжении договора найма (аренды). Образец (26,0 KiB, 963 hits)

Порядок уведомления о продлении

Принимая решение о продление контракта на новый срок, в интересах арендатора соблюсти процедуру письменного уведомления. Официальное письмо направляют в адрес собственника. При осуществлении данной меры необходимо предварительно изучить пункты действующего контракта: отдельные его пункты устанавливают последовательность действий и указывают на форму оповещения.

Если порядок оповещения не определен, исходят из общих принципов оформления значимых документов.

Письмо, составленное в свободной форме, должно содержать:

Название документа; Дату; Ссылку на первичный договор; Указание на пункт договора, предписывающий такой порядок уведомления; Формулировка своих намерений продлить отношения.

Письмо должно быть подписано лично арендатором (в случае, если нежилые помещения арендует юрлицо, заявление подписывает уполномоченный сотрудник и ставится печать организации).

Если в предыдущем контракте не указан предпочтительный способ связи, выбирают любой из нижеперечисленных:

Особенности трактовки

Собираясь воспользоваться автоматической пролонгацией, следует учитывать юридические нюансы:

наличие в тексте договора пункта о пролонгации на новый срок противоречит сути арендных отношений и признается незаконным, если заключался срочный договор (см. ст. 606 гражданского законодательства); указание в первичном арендном соглашении заранее оговоренного условия автоматического продления, согласно ст. 209, ограничивает право распоряжения имуществом со стороны арендатора; если имущество остается в распоряжении арендатора по истечении действия контракта, а сам владелец не имеет ничего против данного положения вещей, допускается возобновление условий соглашения с неопределенным сроком действия, при сохранении условий аренды неизменными.

Ст. 606 ГК РФ (19,4 KiB, 1 708 hits)

Для арендодателя сигналом к продлению отношений послужит отчисляемые далее арендные платежи, отсутствие просрочек и соблюдений правил пользования недвижимостью, установленных в договоре.

Источник

Спорные вопросы по поводу продления договора аренды

На практике нередко возникают споры по поводу условий пролонгации заключенного договора аренды, установления запрета на дальнейшее продление аренды.

По общему правилу, договор аренды заключается на срок, определенный договором (п. 1 ст. 610 ГК РФ).

Пролонгировать договор аренды можно следующим образом:

Арендатор, который надлежащим образом исполнял свои обязанности, по истечении срока действия договора имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок (при прочих равных условиях).

Следует отметить, что даже нарушение преимущественного права предыдущего арендатора на заключение договора аренды на новый срок, предусмотренное п. 1 ст. 621 ГК РФ, не влечет недействительности договора аренды, заключенного с третьим лицом. То есть заключенный собственником имущества договор аренды с другим лицом не может быть признан ничтожной сделкой по иску субарендатора, претендующего на получение в аренду того же имущества, а тем более его части (Определение ВС РФ от 20.12.2018 г. № 305-ЭС18-13454).

ПРИМЕР №1

Срок действия договора определен сторонами с 01.01.2014 г. по 30.12.2014 г.

При этом в условиях сделки предусмотрена возможность его ежегодной пролонгации при наличии заявления арендатора, поданного за один месяц до дня окончания срока действия договора.

Арендодатель заявил, что действие договора аренды истек, вследствие чего арендатор обязан вернуть ему помещение и в судебном порядке требовал изъять арендованное нежилое помещение.

Однако судьи на основании заявления арендатора, акта сверки расчетов и справки Комитета о пользовании помещением счел, что арендатор явно выразил желание продолжить пользование помещением, а арендодатель не возражал против такого пользования. Следовательно, договорные отношения сторон относительно пользования спорным помещением продолжились после 31.12.2014 г., договор считается возобновленным на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ), а потому правовые основания для изъятия имущества у арендатора в рассмотренном случае отсутствуют (Постановление АС Волго-Вятского округа от 17.10.2018 г. №А29-13739/2017).

Важно! Обязанность арендатора уплачивать арендную плату не зависит от того, признает ли суд договор аренды продленным на неопределенный срок.

То есть арендатор в любом случае должен уплатить в адрес арендодателю арендную плату, если он фактически продолжает пользоваться имуществом (абз. 2 п. 8 постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 г. №35, Постановление АС Восточно-Сибирского округа от 05.09.2018 г. № А10-6675/2017).

При отсутствии сведений о том, что арендодатель возражал против нахождения арендуемого имущества в пользовании арендатора по истечении срока действия договора аренды и был против пролонгации данного договора, судьи приходят к выводу, что арендатор обязан уплатить арендную плату за период фактического пользования имуществом (Постановления АС Приморского края от 28.05.2018 г. № А51-24945/2017, Восьмого арбитражного апелляционного суда от 01.11.2018 г. № А81-1815/2018, Тверской области от 27.04.2018 г. № А66-5971/2018).

А можно установить в тексте договора аренды запрет на его пролонгацию?

На практике стороны по тем или иным причинам прописывают в условиях договоров аренды запрет на автоматическую пролонгацию. То есть в договоре указывается, что договор аренды не продлевается после его окончания. Насколько обоснованный такой запрет?

Отметим, что судебная практика по данному вопросу неоднозначна. С одной стороны, судьи опираются на императивную норму, содержащуюся в п. 2 ст. 621 ГК РФ и признают такое условие договора не соответствующим гражданскому законодательству.

ПРИМЕР №2

В договоре аренды установлен срок действия договора с 18.02.2015 г. по 17.01.2016 г. В соответствии с условиями договора по истечении срока аренды договор прекращается и возобновлению на неопределенный срок, а также автоматическому продлению на тот же срок не подлежит.

Однако судьи не приняли ссылку арендодателя на этот пункт договора аренды.

Судьи исходили из императивности статьи 621 ГК РФ, в которой не предусмотрена возможность установления в договоре прямого запрета на продление договора аренды на неопределенный срок (Постановление АС Поволжского округа от 06.09.2017 г. № А72-17765/2016). То есть такое договорное условие не соответствует закону.

В Решении АС Ульяновской области от 20.11.2017 г. № А72-7740/2017 предметом рассмотрения стал договор аренды, в котором содержалось условие о том, что договор прекращает свое действие по окончании его срока и возобновлению на неопределенный срок в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, а также автоматическому продлению на тот же срок не подлежит. Судьи также сочли, что этот пункт договора противоречит императивной норме ГК РФ и поэтому применению не подлежит.

ПРИМЕР №3

В другом споре, в одном из пунктов договора аренды предусмотрено, что если за три месяца до окончания срока действия договора арендатор не обратился с просьбой о продлении договора на новый срок, договор считается прекращенным в последний день срока действия договора.

Из условий договора аренды не следует прямого запрета на пролонгацию договора. После истечения срока договора аренды ни одна из сторон не заявила возражений относительно возобновления договора. То есть судьи допускают установление условия о запрете пролонгации договора аренды (Постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.07.2018 г. № А32-3436/2015, Московского округа от 15.05.2018 г. № А41-63672/2017).

Специальные условия уведомления о продолжении арендных отношений

Чаще всего, участники арендных отношений, прописывают в договоре аренды определенные действия со стороны арендаторы для продления срок действия договора. Например, если за 60 дней до окончания срока аренды, установленного определенным пунктом договора, стороны не выразили намерения о расторжении договора, то договор аренды автоматически пролонгируется на тот же срок. То есть бывает так, что арендатор не соблюдает установленный договорной порядок уведомления о своем дальнейшем желании продолжать арендовать имущество.

В связи с этим возникает вопрос: приведет ли неисполнение арендатором действий по пролонгации аренды к прекращению договора аренды?

Большинство судей считает, что такое условие допустимо, а его несоблюдение влечет прекращение договора аренды.

ПРИМЕР №4

В соответствии с п. 3.3 договора по истечении срока его действия он автоматически пролонгируется на новый срок, в случае если арендодатели письменно не уведомят арендатора об отказе пролонгировать договор, не позднее, чем за два месяца до даты его окончания.

Пунктом 4.1.1 договора предусмотрено право арендатора досрочно возвратить АЗС, предварительно уведомив арендодателей об этом не позднее, чем за тридцать дней до даты расторжения договора.

Судьи отметили, что такие условия договора не противоречат положениям ст. 310, 450.1 ГК РФ (Постановление АС Дальневосточного округа от 03.07.2018 г. № А73-11766/2017).

Другие судьи не видят препятствий в возобновлении арендных отношений при нарушении арендатором процедуры уведомления, предусмотренной договором аренды.

ПРИМЕР №5

Согласно условиям договора арендатор имеет право в преимущественном порядке перед другими лицами при прочих равных условиях заключить договор аренды на новый срок по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее чем за 3 месяца до истечения срока действия договора. В случае не направления указанного уведомления арендатор лишается преимущественного права на заключение договора на новый срок.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

То есть, несмотря на нарушение процедуры уведомления о пролонгации договора, суд признал договор аренды возобновленным, поскольку арендатор после истечения срока действия договора продолжал пользоваться земельным участком, на что возражений со стороны арендодателя не поступало (Постановление АС Дальневосточного округа от 21.03.2017 г. № А51-3256/2015).

Источник