как считать завышение по ипотеке
Завышение стоимости квартиры при ипотеке: что это такое, выгода и риски продавца и покупателя
Банковские программы ипотечного кредитования стали оптимальным решением для многих россиян, желающих приобрести квартиру, но не имеющих достаточно средств на покупку. Одно из условий ипотечного займа — внесение определенной суммы в качестве первоначального взноса.
Но даже на первый взнос не каждый нуждающийся в жилье может скопить деньги. Некоторые находят выход, используя схему с завышением стоимости квартиры. Разбираемся, что такое завышение цены ипотечного жилья, какая от этого выгода для заемщика и какие существуют риски для участников сделки.
Завышенная цена квартиры при ипотеке — риск для покупателя и продавца.
Для чего банку нужен первоначальный взнос
Первоначальный взнос — сумма в размере определенного процента от стоимости квартиры или дома, которую заемщик должен выплатить банку при оформлении ипотечного кредита.
Этот платеж, обычно в достаточно крупном размере, говорит кредитору о способности заемщика своевременно выплачивать кредит. Таким образом вы повышаете свои шансы на одобрение кредита.
Завышение стоимости квартиры при ипотеке
Ипотека с завышением стоимости квартиры привлекает заемщиков, не имеющих возможности оплатить предварительный взнос. Схема с завышением цены позволяет оформить кредит на более выгодных условиях.
Суть ипотеки с завышением: покупатель договаривается с продавцом об увеличении стоимости квартиры по договору купли-продажи. Сумму завышают на размер первоначального взноса по ипотеке. Разницу заемщик использует в собственных целях, обычно вносит в банк первый платеж по кредиту.
После регистрации сделки банк выплачивает продавцу оставшуюся часть суммы, то есть реальную стоимость квартиры. Это схема незаконна и связана с определенными рисками покупателя и продавца.
Зачем завышают стоимость недвижимости при ипотеке
Ипотека с завышением привлекает заемщика по разным причинам. Основной мотив — нет денег на первоначальный взнос. А кто-то хочет использовать разницу между фиктивной и реальной стоимостью жилья в иных целях.
Другие причины для завышения цены:
Разница между реальной и фактической стоимостью тратится на первый взнос. Фото: primeni.ru
Какую стоимость квартиры завышают
Размер ипотечного кредита — это стоимость квартиры, дома или другой жилой недвижимости. Стоит учесть, что существует несколько видов стоимости жилья.
Виды стоимости недвижимости:
В нашем случае актуальны кадастровая и рыночная стоимости. При завышении цены ипотечной квартиры фигурирует рыночная стоимость, так как на рынок ориентируются и банки, рассчитывая размер ипотечного займа.
Кадастровая стоимость определяется специалистами региональных отделений Росреестра или лицензированными оценщиками. При расчете кадастра применяют специальные формулы и коэффициенты, установленные для каждого региона РФ.
Обычно кадастровая стоимость ниже, чем рыночная, но случается и обратный расклад. Согласно кадастровой стоимости рассчитывается налог на квартиру, чем выше кадастровая стоимость, тем выше и налог.
Так происходит потому что государственные оценщики не выезжают на место и не осматривают квартиру. Их оценка может не учитывать ряд важных характеристик: состояние жилья, ее удаленность от дороги и т. д. Это и приводит к ошибкам.
Как оценивается стоимость недвижимости при ипотеке
Вы внимательно изучили рынок и выбрали подходящую квартиру для покупки в ипотеку. Учтите, банк не ограничится словесной информацией о стоимости выбранного жилья. Помимо других документов кредитор затребует отчет об оценке квартиры.
Отчет выглядит как прошитый альбом формата А4. Документ составляет специалист оценочной компании. Обратите внимание, компания или лицензированный оценщик должны быть аккредитованы вашим банком.
Основные позиции оценочного отчета:
Эта и другая информация, размещенная в оценочном отчете необходима специалистам, чтобы они составили объективное заключение о том, выгодно ли банку вас кредитовать.
Расходы на услуги оценщика и составление отчета оплачиваются по соглашению сторон. Случается, что оценкой занимается продавец, к примеру, если приобретается квартира с несогласованной перепланировкой.
В отчете прописываются все используемые для процедуры источники данных.
Когда завышение лучше не делать
Стоит напомнить, что завышение стоимости квартиры при ипотеке — схема неправомерная. Поэтому обе стороны сделки должны понимать, какие риски могут возникнуть в результате такой договоренности.
Риски продавца
Отдадите больше, чем получите
По каким-либо причинам сделку купли-продажи квартиры признали недействительной. Продавец получает обратно свою собственность, а взамен ему возвращают деньги, вырученные от ее продажи.
Если сделка оформлялась с завышением стоимости жилья, то продавец будет обязан отдать покупателю не ту сумму, которую получил по факту, а именно ту, которая указана в договоре купли-продажи.
Потеряете время, если покупателю откажут в ипотеке
Часто случается, что банк дает займ в размере 80-90% от рыночной стоимости, указанной в оценочном отчете. То есть, чтобы получить сумму полностью, придется договариваться с оценщиками. Оценщики, аккредитованные банком, на это не пойдут.
Или банк может вовсе не одобрить ипотеку. В любом случае, продавец должен терпеливо ждать результата переговоров заемщика и кредитора, потому что сторонами сделки уже был подписан предварительный договор купли-продажи.
Станете соучастником мошенничества
Продажа квартиры по завышенной цене — по сути, обман банка. Участвуя в подобной сделке, нельзя остаться не причастным к мошеннической схеме. Продавец недвижимости так же, как и покупатель, отвечает перед законом.
А закон гласит, что нельзя предоставлять в банк заведомо недостоверные сведения. Если кредитор обнаружит нарушение, то обеим сторонам сделки придется выплатить большой штраф. Более того, продавец и покупатель могут получить реальный срок.
Заплатите больше налогов
Размер налога с продажи жилья зависит от того, сколько лет продавец владел недвижимостью. Если этот срок менее 3 или 5 лет, то придется заплатить НДФЛ 13% с учетом суммы, которая была указана в договоре купли-продажи.
То есть продавец заплатит налог и с тех денег, которые он фактически не получал. Покупатель, наоборот, сэкономят, так как сможет вернуть 13% от этой суммы после регистрации права собственности на квартиру.
Риски покупателя
Откажут в ипотеке и занесут в черный список
Выявить подлог в документах за счет завышения стоимости квартиры могут еще на стадии рассмотрения долгового соглашения в банке. Специалисты финансово-кредитной организации имеют опыт в подобных делах.
К примеру, банковские сотрудники смогут обнаружить ложные данные при сравнении кадастровой и рыночной стоимости недвижимости. В этом случае заемщику не только откажут в кредите, но и занесут в «черный» список.
Продавец не отдаст сумму завышения
Вся сумма по договору купли-продажи жилья при ипотеке перечисляется банком на счет продавца. В том числе и сумма, на которую была завышена стоимость недвижимости.
Недобросовестный продавец может не вернуть «лишние» деньги. В этом случае покупатель никак не докажет, что продавец должен ему какие-то средства.
Уголовная ответственность по факту мошенничества
Заемщик может оказаться в ситуации, когда платежи по ипотеке становятся для него неподъемными. Рано или поздно банк инициирует возврат кредита.
Тогда неминуемо вскроется факт предоставления заемщиком заведомо ложных документов. За подобные нарушения заемщика ждет наказание вплоть до открытия уголовного дела.
Выявление недостоверной информации при подаче документов в банк грозит заемщику судом.
Как уменьшить риски
Несмотря на очевидные риски, находятся ипотечные заемщики, которые используют схему завышения стоимости недвижимости. Участники сделки стараются свести к минимуму свои потери. К примеру, составляют расписки.
Первая расписка предназначается исключительно для финансово-кредитной организации. В документе указывается, что продавец получил от покупателя авансовый платеж в размере, который требует банк.
Во второй расписке говорится, что реального перечисления денежных средств не производилось. Этот документ составляется для продавца и покупателя. Так остается шанс обезопасить обе стороны в случае срыва сделки.
Во многом безопасность купли-продажи жилья с завышением стоимости зависит от надежности, как продавца, так и покупателя. Если возможно найдите участника сделки, заслуживающего доверие. Это может быть родственник, знакомый, коллега по работе.
Как родственники взяли для меня ипотеку и кредит на первоначальный взнос
И никто из нас пока об этом не пожалел
В 25 лет я понял, что лучше платить 15 тысяч рублей за свою квартиру, чем за аренду.
В результате я решился на ипотеку. Но поскольку такой большой кредит мне не давали, а денег на первоначальный взнос у меня не было, я попросил родственников помочь мне. Как показывает нынешняя ситуация на рынке недвижимости, я все сделал правильно и своевременно.
Исходные данные
Для себя я определил такие параметры поиска:
Как победить выгорание
Я почитал форумы и обратился к специалистам. Раньше я работал в агентстве недвижимости, и у меня остались знакомые в этой области. Один из них посоветовал взять ипотеку с завышением. Работает это так: стоимость квартиры в договоре купли-продажи повышается на сумму минимального первоначального взноса. В банке оформляется кредит на всю стоимость квартиры. Далее продавец пишет расписку, что якобы получил взнос, хотя на самом деле он ничего не получал. Когда сделка проходит, банк переводит продавцу сумму, которая соответствует реальной стоимости квартиры. Получается, банк выдает кредит на полную стоимость недвижимости, что незаконно.
В итоге я отказался от этого варианта, потому что банки не одобряли мне ипотечный кредит.
Наверняка меня поймут не все: мало кто согласится взять на себя ипотеку для другого человека. Но в своей семье я уверен на сто процентов.
Когда мне отказали в ипотеке, я подумал о том, чтобы взять ее на родственников. Выбор пал на маму, у которой прекрасная кредитная история и хорошая официальная зарплата. Сумму я называть не буду, но могу сказать, что с учетом пенсии ее доход выше, чем мой с двух работ.
Еще я бы мог договориться с братьями, но они уже платили по своим ипотекам — и не факт, что им одобрили бы еще одну.
Я поговорил с мамой, и она согласилась. У нас тесная связь, к тому же это повод перевезти ее в Красноярск, в мою квартиру, когда она выйдет на пенсию.
Маме на момент подачи заявки было 56 лет. Максимально возможный возраст, к которому заемщик должен погасить ипотеку, — 75 лет, а в некоторых банках и еще меньше. Так что я мог рассчитывать на срок не больше 18 лет.
В этот раз я попросил помощи у знакомого ипотечного брокера, чтобы не упустить никаких нюансов при запросе ипотечного кредита. Специалист помог нам подать заявку на сельскую ипотеку под 2,7% в Сбербанк и «Россельхозбанк».
Как связаны сельская ипотека и город-миллионник Красноярск?
Сельская ипотека — это государственная программа. В Т—Ж есть подробный ее разбор. Сельскую ипотеку выдают под небольшой процент на любой тип недвижимости в населенных пунктах, где живет меньше 30 тысяч человек.
Рядом с Красноярском с двух сторон находятся два небольших города — Сосновоборск и Дивногорск. Они оба подходят под эту программу. Цена трехкомнатной квартиры без ремонта в Дивногорске — около 2 млн рублей.
В Дивногорске есть вся инфраструктура: поликлиника, больница, почтовое отделение, различные банки, крупные магазины местных и российских сетей. Набережная города не раз получала призы на различных международных конкурсах. Каждые выходные сюда приезжает огромное количество красноярцев, чтобы погулять по ней и полюбоваться горами.
Я решил попробовать купить там квартиру.
В итоге и этот вариант у нас не выгорел. Но мы ничего и не потеряли: поскольку заявку не одобрили, денег брокер с нас не взял.
Я обратился к знакомому риелтору. Он подсказал, что можно попробовать получить ипотеку с господдержкой по льготной ставке — 6,4%.
Но оказалось, что с госпрограммой нельзя завышать цену. Тогда риелтор предложил купить квартиру в выбранном доме по переуступке от подрядчика. Работает эта схема так: на первом этапе строительства подрядчик покупает за маленькую сумму квартиру или она ему достается за какие-то работы. Позже он ее продает, но уже по рыночной цене — в среднем на 10% дешевле, чем у официального застройщика.
Этот способ мне не подошел, потому что мы не нашли подходящих вариантов: на рынке недвижимости был ажиотаж, квартиры разбирали как горячие пирожки.
В какой-то момент мы вспомнили, что можно привлечь созаемщиков, чтобы увеличить сумму по ипотеке. Если основной заемщик — для банка это была мама, а по факту я, — вдруг перестанет платить, банк может обратиться к созаемщикам и предложить им выплатить долг. Поскольку риски банка уменьшаются, он может одобрить большую сумму кредита. Созаемщиками согласились стать оба моих брата.
Для ипотеки нужно было оформить страхование жизни и здоровья основного заемщика. Маме насчитали 30 000 Р ежегодно. Мы посчитали, что при ставке 6,4% за весь срок ипотеки только за страховку мы заплатим около 500 тысяч рублей при переплате по кредиту 1,2 млн рублей. То есть общая сумма выйдет около 1,7 млн.
Если отказаться от страховки, ставку повысят на 1%. В нашем случае мы бы переплатили по кредиту 1,5 млн рублей, если бы не стали погашать все досрочно. Получалось, что без страховки нам выгоднее. Да и легче платить на 1000 Р больше в месяц, чем 30 000 Р раз в год.
Я выбрал квартиру уже не в пригороде, а в Красноярске — в новом районе на берегу Енисея. Причин было две: там рядом жил брат со своей семьей, а район только начинали застраивать, поэтому цены были ниже. Благодаря новому Николаевскому мосту, соединившему части города, до центра можно добраться за 10 минут — через левобережную набережную, где обычно не бывает пробок.
Мы знали район и бюджет, поэтому выбрали евродвушку, где кухня совмещена с гостиной и есть отдельная спальня. Монолитно-кирпичный дом, 14-й этаж из 19, скидок не было, на момент выбора дом был построен на 80%. Сдача дома была запланирована на конец 2020 года.
Первоначальный взнос
Никаких обязательств вернуть деньги я не подписывал. Плачу исключительно за кредит, без каких-либо надбавок. Перевожу брату деньги, а он кладет их на счет.
Сделка
Моя мама живет в другом городе, а братья работают вахтовым методом, поэтому было важно всех состыковать и не упустить время.
После бронирования квартиры нужно было подождать, пока подготовят бумаги — окончательный вариант ДДУ, документы строительной компании и остальное. Нам все сделали только спустя полтора месяца. Сотрудники строительной компании объясняли задержку сильным ажиотажем.
Вся сделка проводилась через сервис Сбербанка «Домклик». Доступ в личный кабинет «Домклика» был у менеджера банка, у мамы, как у основного заемщика, и у менеджера строительной компании. Застройщик загрузил туда документы, а банк их проверил и подготовил сделку. Никуда ездить нам не потребовалось. С банком мы тоже общались через «Домклик» — в чате.
Деньги банк автоматически перевел застройщику, о чем уведомил в чате «Домклика», а также прислал на почту расчетный счет. Этот документ, как и все остальные, необходимо сохранить. Если мы соберемся продавать квартиру, потребуется все, в том числе и доверенности, которые использовались при покупке.
В итоге параметры кредита получились такие:
Риски автора и его родственников
История автора типична для молодых людей, которые хотят купить первое жилье. Риски в таких схемах есть, но большинство из них теоретические.
Если отойти от концепции взаимной любви и полного согласия членов этой семьи, то на первом этапе сильнее всех рискуют родственники, которые оформляют на себя кредит. Потому что к ним в первую очередь придет банк, если вы перестанете эти кредиты выплачивать. Причем необязательно по злому умыслу. Например, при несчастном случае можно потерять возможность работать. Именно поэтому страховать жизнь и трудоспособность того, кто платит, — хорошая идея. Я бы порекомендовал герою статьи отдельно застраховать свою жизнь и трудоспособность — без привязки к кредитному договору.
Есть и риски, если основной заемщик умрет. Вступить в наследство, если квартира в залоге у банка, не так просто. Банк может не захотеть передавать вам или созаемщикам в наследство кредит — и потребует досрочно вернуть деньги, если у него будут сомнения в платежеспособности. А ответственность по долгам наследодателя несут все, кто принял наследство.
Из этого вытекает еще один риск. Хорошо, когда среди родственников царит согласие и мир. Но в наследственном кругу могут оказаться те, кто особой братской любви не испытывает, но хочет получить в наследство кусочек квартиры. Поэтому если есть сомнения — лучше оформить завещание, чтобы точно определить круг наследников, которые будут разбираться с квартирой, кредитом и банком. Но не забудьте, что есть обязательные наследники, права которых завещанием ограничить нельзя.
Что касается схемы с завышением цены для обхода первоначального взноса, то она тоже типична. Нельзя говорить прямо, что она незаконна. Это сделка оспоримая, но не ничтожная. А так как оспаривать ее ни у кого задачи нет, то и риски не так велики.
Правда, банк может смутить отчет об оценке рыночной стоимости: в нем цена квартиры будет ниже той, по какой вы будете ее покупать. Если для первичного жилья по ДДУ оценку квартиры делают уже после сдачи дома и при оформлении кредита банк не заметит разницы в цене, то для вторичного жилья оценку делают до сделки. И банку может не понравиться, что вы переплачиваете. Согласуют ли такую сделку — зависит от банка, точно сказать нельзя.
Основной риск при завышении принимает на себя тот, кто пишет фиктивную расписку в получении денег. Потому что покупатель может и передумать. Тогда он может прийти и потребовать вернуть якобы полученный первоначальный взнос. Сделать это сложно, но теоретически возможно.
Дополнительные расходы
Мы получили квартиру в январе 2021 года. Мама оформила на нас с братом доверенность, чтобы мы могли получить квартиру за нее. Она на приемку приехать не могла.
У представителей УК мы получили договор на обслуживание дома и узнали организационные моменты: как оплачивать, куда звонить, куда подавать показания, как зарегистрировать личный кабинет на сайте и прочее. При проверке квартиры мы сфотографировали показания электрических и водяных счетчиков. В УК это тоже задокументировали. Еще мы заплатили 100 Р за дополнительные чипы для входной двери.
Возврат денег по договору с завышенной суммой ипотеки
Агентство недвижимости (АН) предоставило в банк предварительный договор с завышенной суммой ипотеки. Банк на основании этого договора выдал мне ипотеку. После подписания документов в банке я приехал в АН для подписания договора, тут выясняется, что разница в суммах составляет 62 тыс. руб. АН не хочет заключать доп. соглашение на передачу мне этих денег, аргументируя тем, что они больше потеряют на налогах. Как мне вернуть деньги?
Непонятно, что за «предварительный договор с завышенной суммой ипотеки» АН заключило с банком и был ли в нем упомянут автор вопроса, как оформлены отношения в связке «продавец недвижимости – посредник в лице агентства недвижимости (АН) – банк – покупатель недвижимости»?
Допустим, в роли продавца выступает АН, которое с покупателем (автором вопроса) заключило предварительный договор купли-продажи недвижимости стоимостью 3 862 000 руб. и направило его в банк для заключения договора ипотеки, а основной договор будет заключен после получения покупателем заемных средств по договору ипотеки.
Согласно п. 3 ст. 429 Гражданского кодекса РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.
В силу ст. 555 ГК РФ во взаимосвязи с п. 3 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре должны быть определены стороны, индивидуально-определенные признаки недвижимости (адрес, кадастр, размеры) и цена приобретаемого имущества, которая должна будет выплачена продавцу за счет заемных средств по договору ипотеки (3 862 000 руб.).
Банк, получив от продавца (АН) предварительный договор, в котором указана цена приобретаемой недвижимости (исходя из презумпции цены в основном договоре это 3 862 000 руб.), заключил с покупателем (автором вопроса) договор ипотеки на указанную сумму и перечислил продавцу сумму кредита, равную стоимости недвижимости, указанной в предварительном договоре.
Когда автор вопроса – сторона договора купли-продажи недвижимости стоимостью 3 862 000 руб. – явился в АН для заключения основного договора (правда, непонятно с кем: с АН или с настоящим продавцом недвижимости!), то в основном договоре должна быть указана вся сумма кредита – 3 862 000 руб., «равная стоимости недвижимости, указанной в предварительном договоре». Если в основном договоре купли-продажи недвижимости указана сумма в размере 3 800 000 руб., то в результате сговора АН (выгодоприобретателя) и продавца недвижимости (первоначально определившего для себя цену недвижимости в 3 800 000 руб.) может пострадать покупатель (автор вопроса) в разных аспектах:
1) при расторжении договора купли-продажи или признании сделки недействительной он получит лишь 3 800 000 руб.,
2) проценты за кредит он будет возвращать исходя из суммы кредита 3 862 000 руб.,
3) при расторжении договора ипотеки он обязан будет вернуть сумму кредита 3 862 000 руб. плюс сумма процентов,
4) в случае получения имущественного налогового вычета налоговая база будет исчислена исходя из 3 800 000 руб.
Но это лишь гражданско-правовые последствия.
А ведь банк может посчитать, что разница в 62 000 руб. (вероятно, это агентские комиссионные) является предметом преступления – суммой, похищенной в результате мошенничества покупателем (а не продавцом или АН!), которому банк перечислил 3 862 000 руб., указанные в предварительном договоре.
Пока не поздно, необходимо написать в АН претензию с требованием либо перечислить 62 000 руб. продавцу, либо перечислить эту сумму покупателю с последующим направлением на погашение кредита, либо вернуть ее в банк в счет погашения кредита покупателя. В случае отказа следует обратиться в суд с иском к АН с требованием взыскать сумму неосновательного обогащения. А если покупатель (автор вопроса) заключил с АН возмездную сделку (договор информационных, риелторских и иных услуг), то дополнительно следует руководствовать общими нормами Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (подсудность по месту жительства истца, моральный вред, штраф).
Как оценить стоимость квартиры для ипотеки
Как происходит оценка
Формально банк не вправе обязывать клиента обращаться в какую-то определенную оценочную компанию. Но на практике во всех банках есть аккредитованные организации, отчеты которых банк готов рассматривать и оценке которых он доверяет.
Процедура оценки состоит из двух этапов. Вначале клиент оставляет заказ на оценку и высылает документы по квартире – свидетельство о праве собственности, план БТИ и экспликацию. Затем оценщики связываются с клиентом и договариваются о выезде специалиста, который делает фотографии квартиры, смотрит на ее состояние, а также проверяет соответствии планировки плану БТИ.
При определении стоимости конкретного объекта недвижимости оценщик ориентируется, прежде всего, на цену аналогичных предложений на рынке, однако некоторые особенности объекта – например, хорошая отделка или сделанная перепланировка – могут изменить финальную цифру в меньшую или большую сторону.
По итогам проверки клиент получает 2 экземпляра оценочного альбома. Сроки их изготовления варьируются в пределах 1-5 дней в зависимости от объекта.
В редких случаях, когда клиент настаивает на том, чтобы аттестацию приглянувшегося ему жилья проводила компания «со стороны», процедура согласования оценки может затянуться на срок до месяца. Это связано с тем, что банк потратит гораздо больше времени на перепроверку данных.
Существенная разница
Сейчас во всех ведущих банках есть свои отделы по работе с залогами, которые проводят дополнительную экспертизу оценочного альбома и могут в одностороннем порядке корректировать оценку закладываемого объекта недвижимости. Однако практика показывает, что банк не соглашается с результатами оценки, осуществленной оценочной компанией, достаточно редко. Это происходит в основном при оценке дорогих объектов недвижимости, стоимость которых превышает 30 миллионов рублей.
В случае, когда оценка все же отличается от цены, о которой договорились продавец и покупатель, банк при расчете суммы кредита будет исходить из меньшей цены.
То есть, если оценщик сочтет квартиру дороже суммы покупки, банк просто будет учитывать сумму, указанную в договоре купли-продажи. Зато если оценочная стоимость окажется ниже цены покупки, то клиент может не получить всю сумму кредита, на которую рассчитывал, так как в этом случае банк будет рассчитывать сумму кредита исходя из оценочной стоимости.
Такое возможно, когда при оценке не учитывается состояние объекта или некорректно подобраны аналоги. В этом случае покупатель может либо попробовать донести свои доводы до оценочной компании, либо воспользоваться услугами других аккредитованных в банке оценочных компаний.
Но такие случаи скорее являются исключениями – как правило, оценочная стоимость соответствует той цене, за которую приобретается объект недвижимости.
Намеренные и случайные ошибки
До 2004 года, на заре зарождения ипотеки в России, в России были распространены мошеннические схемы, связанные с необъективной оценкой ипотечной квартиры. Когда покупателю не хватало наличных денег на первоначальный взнос, он договаривался с оценщиком, который завышал цену квартиры, иногда довольно серьезно – на 20%. В результате кредит выдавался на большую сумму, часть из которой покупатель использовал для оплаты взноса.
Однако в настоящее время такое невозможно, так как вне зависимости от цены объекта процедура выдачи кредита обязывает клиента подтверждать использование первоначального взноса в полном объеме. Так, для подтверждения использования собственных средств (помимо кредитных) банки обязывают клиента внести первоначальный взнос на счет или просят от продавцов расписку в том, что они получили сумму, равную первоначальному взносу, от покупателей. Кроме того, банки многократно проверяют как сами отчеты, так и компании-партнеры, которые занимаются оценкой. Поэтому можно говорить, что случаи мошенничества практически сошли на нет.
Однако оценщик может ошибиться и без злого умысла. В ходе кризиса 2008 года случалось так, что заемщик не имел больше возможности обслуживать ипотечный кредит. Но когда банк продавал его квартиру, оказывалось, что вырученные деньги не покрывали обязательств заемщика. В итоге покупатель не только оставался без жилья, но и еще был должен банку значительную сумму.
Такое могло произойти, если стоимость квартиры сильно изменилась со времени получения кредита, либо если оценка изначально была произведена некорректно, то есть оценочная стоимость была значительно выше реальной рыночной во время проведения ипотечной сделки. Сегодня такая ситуация маловероятна, так как аккредитованные при банках оценочные компании достаточно качественно делают свою работу, и в банках все отчеты об оценке дополнительно перепроверяются, а падение цен на рынке недвижимости, случившееся во время кризиса, уже в целом компенсировано последующим ростом.
К тому же не надо забывать, что оценщик несет финансовую и, в отдельных случаях, уголовную ответственность за неверную оценку. Согласно закону «Об оценочной деятельности в РФ», оценщик обязан возместить в полном объеме убытки, причиненные заказчику вследствие использования им итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, в полном объеме за счет своего имущества.
Руководитель блока «Ипотечное кредитование» брокерской компании «Кредитмарт» Дмитрий Чиликин