как выкупить долю в квартире которая в ипотеке

Как продать долю ипотечной квартиры?

– Я владею ½ квартиры в ипотеке. Ипотека оформлена на меня, второй владелец – созаемщик. Он хочет продать мне свою часть. Как оформить куплю-продажу?

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

Прежде чем Вы приметесь осуществлять свое намерение, Вам необходимо получить согласие банка – залогодержателя имущества на совершение любых сделок.

Сделать это возможно следующими путями. Первое – Вы обращаетесь в банк с заявлением о переводе прав и обязанностей по кредитному договору в части передачи Вам всех прав и обязанностей от Вашего созаемщика. К такому заявлению Вы можете приложить проект дополнительного соглашения, заключенного между Вами (заемщиком) и созаемщиком. Следует отметить, что данное дополнительное соглашение подлежит подписанию (согласованию) с банком и государственной регистрации, как и договор ипотеки.

Второй вариант – расторжение старого ипотечного договора, в котором фигурируете Вы и созаемщик, с одновременным заключением нового, в котором единственный должник по ипотеке и собственник жилого помещения Вы.

В случае, если банк не согласует варианты выше перечисленных сделок, Ваш созаемщик может уступить Вам только права по ипотеке (в части получения собственности на все имущество после выплаты кредита). При этом обязанность по оплате ипотечных платежей без согласия банка с него на Вас переведена быть не может, и до момента завершения договора и полного исполнения сторонами обязательств надлежащим плательщиком и должником будет являться он.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Распоряжение объектом недвижимости, который находится в залоге, осуществляется в согласии с банком. Первым шагом в данной ситуации будет обращение в банк, в котором заложена недвижимость, чтобы принять совместное решение о том, каким образом будет осуществляться переход права собственности. Также необходимо получить согласие банка на то, что кредитные обязательства в полном объеме будет исполнять второй созаемщик.

Отвечает юрисконсульт офиса «Парк Культуры» департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Елена Лодягина:

Из Вашего вопроса неясно, вся ли квартира находится в ипотеке или только ½ жилплощади, принадлежащей Вам, поэтому рассмотрим оба варианта.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Источник

Продажа части квартиры, находящейся в ипотеке

Может ли собственница с маленьким ребенком продать долю в однокомнатной квартире, оформленной в ипотеку?

Согласно п. 1 ст. 334 Гражданского кодекса РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Согласно п. 2 ст. 346 ГК РФ залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога. В случае отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя применяются правила, установленные пп. 3 п. 2 ст. 351, пп. 2 п. 1 ст. 352, ст. 353 ГК РФ. Залогодатель также обязан возместить убытки, причиненные залогодержателю в результате отчуждения заложенного имущества.

Согласно п. 1 ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Согласно п. 2 ст. 7 данного закона участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников. В случае обращения по требованию залогодержателя взыскания на эту долю при ее продаже применяются правила ст. 250 и 255 ГК РФ о преимущественном праве покупки, принадлежащем остальным собственникам, и об обращении взыскания на долю в праве общей собственности, за исключением случаев обращения взыскания на долю в праве собственности на общее имущество жилого дома (ст. 290 ГК РФ) в связи с обращением взыскания на квартиру в этом доме.

Согласно п. 1 ст. 37 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Таким образом, собственник (залогодатель) доли в однокомнатной квартире, оформленной в ипотеку и обременной правами кредитора (залогодержателя), вправе продать свою долю только с согласия последнего. Это обусловлено тем, что кредитор-залогодержатель должен убедиться, что кредит новым собственником будет погашен.

Источник

Продажа доли в ипотечной квартире

Погашение ипотечного кредита — длительный процесс, который может растянуться на долгие годы. За это время созаемщики, совместно открывшие ипотеку, могут поменять свои планы на будущее и решить продать долю в приобретенной квартире, доме или комнате. В материале вы узнаете, какие варианты продажи и потенциальные риски существуют, а также какие документы необходимы для проведения сделки.

Для начала стоит отметить, что реализация части недвижимости возможна только после согласования с банковским учреждением, поскольку объект на период кредитования находится в залоге. Это значит, что заемщик не может осуществлять регистрационные действия без согласия кредитора. Кроме того, в соответствии со ст. 246 и ст. 250 ГК РФ собственник одной из долей обязан уведомить других совладельцев о своем решении, поскольку они наделены правом преимущественной покупки. И только если они отказываются в приобретении части имущества, возможность выкупа становится доступной и для прочих покупателей.

Как продать долю в ипотечной квартире: варианты сделки

Продажа квартиры, оформленной в ипотеку, может быть проведена несколькими способами:

досрочное погашение кредита;

переоформление договора кредитования на другого покупателя.

Давайте подробнее остановимся на каждом варианте.

Досрочное закрытие долговых обязательств. Выгодный с точки зрения отсутствия переплат вариант. Для осуществления продажи доли в ипотечной квартире требуется в первую очередь погасить остаток долга перед банковской организацией. Как это происходит? Покупатель передает требуемую денежную сумму заемщику и составляет договор о внесении денег только на оплату долга. Еще один способ: перевод средств напрямую банку.

После закрытия договора кредитования с недвижимости снимается обременение и заемщик регистрирует в Росреестре право собственности на объект. С этого момента гражданин вправе распоряжаться жильем по своему усмотрению. Останется только заключить договор купли-продажи с новым покупателем.

На первый взгляд простой способ влечет за собой несколько сложностей. Во-первых, довольно сложно найти покупателя, готового закрывать чужую задолженность перед банком. Как показывает практика, подобная сделка чаще заключается при небольшом остатке долга. Во-вторых, если покупатель планирует стать собственником полной жилплощади, то появляется необходимость снятия обременения со всех долей. В этом случае без согласования с другим заемщиком не обойтись.

Разделение оплаты. Если заемщик планирует продать собственную долю в ипотечной квартире, то участникам сделки рациональнее и безопаснее поделить платеж на две части: для выплаты остатка задолженности и стоимости покупаемой жилплощади.

Процедура осуществляется в несколько этапов. Для заемщика и покупателя предоставляют банковские ячейки, в которые участники сделки помещают деньги на остаток по кредиту и для оплаты стоимости недвижимости. После подписания договора купли-продажи и регистрации в ЕГРН кредитор получает сумму оставшейся задолженности и снимает обременение с объекта. Сумма из второй ячейки переходит продавцу. Покупателю останется только оформить право собственности на себя.

Данный вариант продажи используется редко, поскольку предполагает, что оставшиеся доли находятся в собственности у других владельцев, а задолженность за эти квадратные метры может погашаться еще долгое время.

Переуступка прав. Этот вариант продажи доли в ипотечной квартире используется довольно часто. Как правило, покупателем становится второй заемщик. В этом случае процедура осуществляется следующим образом:

покупатель оставляет денежные средства за долю в ячейку банка, после чего между сторонами подписывается соглашение о переуступке;

Кредитор расторгает старый ипотечный договор и заключает новый. Документ проходит регистрацию в Росреестре.

Продавец получает средства за недвижимость.

Покупатель становится единственным собственником квартиры и продолжает выплачивать за нее ипотеку в качестве нового заемщика.

Можно ли продать долю ребенка в квартире в ипотеке

Зачастую при приобретении недвижимости созаемщиками являются несовершеннолетние дети. Это возможно, например, при задействовании сертификата на материнский капитал. Стоит отметить, что препятствий для продажи доли нет. Однако, чтобы не нарушить статьи законодательства и права ребенка, во время процедуры необходимо соблюсти довольно много условий.

Так, продажа доли возможна с согласия органов опеки и попечительства. Получить их одобрение можно только при предоставлении детям жилья, равноценного тому, что планируется продать. Важно помнить, что при использовании сертификата материнского капитала, за использование средств придется отчитываться еще и перед ПФР. Малейшие нарушения условий могут стать причинами судебных разбирательств.

Источник

Ипотека на долю в квартире или комнату

Под ипотекой обычно понимают кредит на покупку целой квартиры, дома или другого типа недвижимости. Также существует возможность взять ипотечный кредит только на часть жилья, например на одну комнату или на одну из долей права собственности на помещение. Такие программы есть не у всех банков, а у самой процедуры есть свои особенности и ограничения. Разбираемся, при каких условиях можно оформить ипотеку на долю или комнату в квартире, и что для этого может потребоваться.

Можно ли взять ипотеку на долю в квартире, в каких ситуациях это возможно

Долевое владение — это распространенный вид права собственности в России. Необходимость выкупа долей может возникнуть при разделе совместно нажитого имущества или наследства, выкупе коммунальных помещений у нескольких собственников. Если средств не хватает, можно подать заявку на ипотеку.

Основных сценариев, по которым можно оформить ипотеку на комнату или одну из долей жилого помещения, существует три:

первоначальная покупка одной из долей, если покупатель не владеет другими долями в помещении

выкуп дополнительной доли вдобавок к уже имеющейся для увеличения жилого пространства

выкуп последней доли в квартире, чтобы стать единоличным собственником недвижимости

В первый или второй сценарий можно включить приобретение выделенной комнаты в коммунальной квартире.

Шансы получить одобрение на ипотеку выше в случае выкупа последней доли, поскольку тогда исчезает необходимость получать согласие всех собственников недвижимости на сделку и передачу всей квартиры в залог.

Как оформить ипотеку на комнату или долю

Процесс оформления такой ипотеки мало отличается от заключения стандартного ипотечного договора. Для этого нужно подать заявку на предварительное одобрение кредита, подготовить первоначальный взнос, собрать все необходимые документы по заемщику и по приобретаемому объекту и предоставить их в банк для окончательного согласования суммы и условий. Договоры подобного вида заключаются реже, чем классические договоры по ипотеке, каждую ситуацию банки рассматривают индивидуально.

У данного вида ипотеки есть свои нюансы, которые следует учесть перед началом оформления договора. Например, обязательными дополнительными этапами будет оформление договоренностей с владельцами других долей или комнат, а также проверка жилплощади на соответствие условиям банка.

Особенности оформления

Оформить ипотечный кредит на долю в помещении можно только при покупке вторичного жилья — в новостройках или строящихся домах такие операции проводить нельзя.

Если у квартиры есть другие собственники, необходимо, чтобы они были согласны с продажей части помещения и при этом не планировали выкупать ее самостоятельно. Дело в том, что преимущественное право приобретения комнаты или одной из долей принадлежит владельцам остальных частей жилплощади, вне зависимости от того, проживают они здесь или нет. Согласие собственников является первоочередным, желательно его получить до момента обращения в банк, иначе все действия могут оказаться напрасными.

Жилая недвижимость должна отвечать условиям банка, не быть в залоге, не находиться в ветхом или предназначенном к сносу здании. Поскольку такие объекты имеют довольно низкую ликвидность, банки будут обращать особое внимание на юридическую чистоту объекта и его фактическое состояние.

Порядок оформления

Для начала заемщику необходимо подготовить собственные документы для предварительного рассмотрения в банке:

Источник

Выкупить долю в квартире ипотекой

Наши юристы подготовили развернутую информацию на тему «Выкупить долю в квартире ипотекой» Собрали исчерпывающие материалы чтобы разъяснить всю суть вопроса. Если остались дополнительные вопросы, Вы можете задать их нашему консультанту.

Ипотека на Покупку Доли в Квартире ВТБ

Взять в ипотеку долю в квартире

Ответ на вопрос, какие банки выдают ипотеку на долю в квартире на самых выгодных условиях, содержится в приведенной ниже таблице. При этом расчеты параметров кредитования на приобретение жилья были выполнены, исходя из следующих исходных данных: заемщик берет кредит на выкуп доли в квартире стоимостью 2,4 млн. руб., срок ипотечной ссуды – 10 лет, а размер первой выплаты – 0,65 млн. руб.

Почему банк с осторожностью относится к подобным заявкам?

По статистике ипотека на выкуп доли в квартире составляет четверть от общего числа кредитования на покупку недвижимости. Однако, такого рода сделка относится к наиболее рискованной. Объясняется это следующим:

Исходя из вышеперечисленных возможных ситуаций, приоритет имеют заявки на покупку последней доли, после чего клиент становится полноправным и единственным собственником объекта недвижимости. Это дает возможность снизить риски невозврата средств, а также обеспечивает кредит залоговым имуществом, имеющим реальный вес на рынке.

Как выкупить долю жилой площади?

Учитывая, что большая часть объектов жилой недвижимости в России находится в долевой собственности, выкуп доли в квартире – это весьма популярная сделка. Стоит отметить, что продажа части жилого помещения кардинально отличается от аналогичной сделки с целым объектом недвижимости.

Если вы проживаете в одной квартире с родственниками, или совершенно посторонними людьми, рано или поздно возникает конфли кт ст орон. Если невозможно урегулировать ситуацию мирным путём, один из собственнико в в праве продать свою часть недвижимости и на вырученные средства приобрести другое жильё. Расскажем, как происходят такие сделки на практике.

Можно ли взять ипотеку на долю в квартире или доме

Вопрос оформления ипотечного займа для покупки доли квартиры волнует многих пользователей. Как показывает практика, каждый человек имеет возможность получить ипотечный кредит на долю квартиры, но далеко не каждый банк готов предоставить необходимую сумму.

Практика показывает, что на решение о выделении ипотечных средств на покупку доли недвижимости сказывается множество факторов, среди которых внутренняя политика банка, наличие специальных программ и многое другое.

В целом, ипотека на долю в доме будет реальной при соблюдении следующих условий:

Принудительный выкуп доли в квартире 2020

Содержание:

В нашей стране провозглашен принцип неприкосновенности собственности, и закреплен в ст. 35 Конституции РФ.

Гражданское законодательство РФ закрепляет права собственника на владение, пользование и распоряжение своим имуществом (ст. 288 ГК РФ).

Нередки случаи, когда один объект недвижимости в виде жилого помещения (квартиры, комнаты) принадлежит нескольким лицам (долевая собственность – ст. 244 ГК РФ), при этом сособственники могут являться как членами одной семьи, так и совершенно чужими людьми, которые стали собственниками в силу разных оснований: в результате наследования долей, раздела имущества, покупки доли, в том числе на торгах, и т.д.

Если собственники долей не могут мирно согласовать порядок пользования жилым помещением, то он устанавливается судом (статья 247 ГК РФ). Но это касается случаев, когда доли участников собственности соответствуют отдельным помещениям в квартире.

Однако на практике бывает, что доля одного из участников долевой собственности очень мала, и даже мизерна, а наибольшая часть принадлежит другому собственнику.

В таких случаях совместное владение и пользование имуществом невозможно, поскольку микродоля одного из собственников жилья не соответствует отдельному помещению в квартире, а составляет очень незначительную площадь, пользование которой всегда сопряжено с нарушением прав другого собственника.

В этом случае определение порядка пользования квартирой невозможно даже в судебном порядке, поскольку для этого необходима техническая возможность раздела не только жилых, но и подсобных помещений в квартире.

Собственник, обладающий основной площадью пытается договориться с владельцем незначительной доли жилья, предлагая выкуп доли, однако прийти к соглашению удается редко, поскольку стоимость таких мелких долей на рынке недвижимости весьма незначительна, и собственнику не хочется расставаться со своими метрами, хотя он и понимает, что реально пользоваться, не нарушая прав соседа, он не может.

При таких обстоятельствах спор может быть разрешен только в судебном порядке. Судебная практика по делам о принудительном выкупе долей в жилом помещении неординарна.

Условия сделки

Зачастую статус участника сделки играет важное значение. Но если говорить о договоре с близким человеком, нюансов не так много.

Приобретение доли в квартире у родственника не отличается от аналогичной сделки с чужим человеком. Одна сторона выступает Продавцом, вторая – Покупателем. Объектом сделки является доля в общем праве – «идеальная» (процентная) или «реальная» (отдельная комната).

Основные условия по выкупу долей в общем праве:

Обратите внимание на пункт о преимущественном праве выкупа доли. Даже если вы хотите заключить сделку с родственником, кровные узы не дают никаких преимуществ. Первыми покупателями всегда будут содольщики – остальные владельцы квартиры. Если они откажутся от выкупа, право перейдет к третьим лицам не из числа собственников.

Ипотека на выкуп доли в квартире

Доля в квартире стоит значительно дешевле, чем аналогичное по площади, но отдельное жилье. Потому выкуп долей пользуется особой популярностью. Однако из-за роста цен на недвижимость, купить даже часть недвижимости за собственные средства могут позволить себе далеко не все люди. И в этой ситуации единственным выходом остается оформление ипотеки. Придется переплатить за пользование заемными средствами, но учитывая тот факт, что альтернативы фактически нет, это того стоит.

Можно ли продать долю квартиры в ипотеке?

Согласно ипотечной сделке, в ней участвуют две стороны – банк (залогодержатель или займодатель) и покупатели квартиры (залогодатели или заемщики).

Прежде чем банк выдаст ссуду, он возьмет залог в виде купленной жилплощади. До тех пор, пока заемщики не рассчитаются с ипотекой, они не смогут распоряжаться квартирой.

Зато кредитор, в случае просрочки по ипотеке, может спокойно продать жилье.

Жилье находится в залоге до снятия обременения, т.е. до полной выплаты ипотечных взносов. Следовательно, продать долю в квартире заемщик самостоятельно не может. Придется как минимум обращаться в банк и просить согласия на совершение сделки (п. 2 ст. 346 ГК РФ).

Дают ли кредиторы разрешение на отчуждение долей? Практика знает и положительные и отрицательные примеры. Поэтому сперва нужно определиться, каким образом продавать долю в ипотечной квартире?

Способы и варианты

Избежать участия залогодержателя никак не получится. Первым делом нужно узнать, согласен ли вообще банк на такую процедуру? Обычно представители банка сами предлагают варианты с учетом сложившейся ситуации. О них и поговорим.

Способы продажи доли в ипотечной квартире:

Практикуется как с участием созаемщиков, так и при заключении сделки с посторонним покупателем. Суть в том, что покупатель перечисляет деньги-«остаток» по ипотеке на счет банка-залогодержателя. Или передает деньги продавцу под расписку. Происходит досрочное погашение долга по ипотеке.

Тем самым, продавец снимает обременение с квартиры и может распоряжаться ею без участия банка. Далее, стороны заключают договор купли-продажи доли и регистрируют его у нотариуса.

Расчеты производятся через ячейку в банке – после перехода права собственности к покупателю, продавец получает доступ к ячейке и забирает деньги.

Плюс в том, что продавец рассчитывается с кредитором, перестают «капать» проценты.

Минус — в сложности с продажей отдельной доли квартиры. Для того, чтобы снять обременение, придется погашать весь долг по ипотеке. Оптимальный вариант – действовать совместно с созаемщиком, владеющим второй долей в квартире.

Еще одним недостатком может быть истечение льготного периода на досрочное погашение кредита. Банкам невыгодно, чтобы заемщики гасили ипотеку раньше срока – ведь кредитор теряет лакомые проценты.

Поэтому придется перечитать условия ипотечного договора или получить консультацию у юриста. Если ограничений нет – сделка допустима.

Если стоит запрет, придется выполнять ряд условий, например – выплатить не менее 50% регулярных платежей по ипотеке.

Абсолютно безопасный и выгодный способ продажи квартиры. Участниками операции выступают три стороны: продавец (заемщик), покупатель и финансовое учреждение. Денежная сумма за долю квартиры разделяется на 2 части.

Затем финансы помещают в две ячейки в присутствии сотрудника банка. Одна часть суммы – это «остаток» долга по ипотеке. Вторая – «остаток» от стоимости имущества.

Заключается ДКП доли квартиры – в присутствии нотариуса, продавца и покупателя. Затем документ отдается на регистрацию в Росреестр. После того, как банк получит оставшиеся за ипотеку деньги, он выдает справку о снятии обременения с квартиры. Отныне покупатель становится собственником жилплощади. «Остаток» после погашения ипотеки получает из ячейки продавец.

Схема, в ходе которой продавец доли передает свои права в пользу покупателя – созаемщика или третьего лица. Опять же, без согласия банка не обойтись. Прежде чем одобрить сделку, кредитор проверит потенциального плательщика – если он платежеспособен, имеет «белую зарплату», проблем возникнуть не должно.

Старый ипотечный договор расторгается. Банк и новый заемщик оформляют новое соглашение на тех же условиях, что и предыдущее. Вместо заемщика и созаемщика остается один должник (ст. 391 ГК РФ). Второй получает средства, которые были внесены в счет погашения задолженности. Сюда также могут входить штрафы и пени за просрочку.

Как продать долю в ипотечной квартире

Большой плюс, если вы находитесь в хороших отношениях с созаемщиком. Выгоднее продать долю ему, а не постороннему человеку. Покупателей на стороне вы можете вовсе не найти. Или же придется делать существенную скидку в ущерб себе.

Рабочая схема: описание + пример

На практике проще продавать не долю, а квартиру целиком. Иногда с этим может помочь банк. Однако если вопрос стоит именно на продажу доли квартиры, разумнее действовать в следующем ключе:

Обратиться в банк и получить согласие (!) Поиск покупателя, который готов выкупить долю за наличные или ипотечные средства. Желательно из числа созаемщиков или родственников. Предположим, что сумма сделки – 2 000 000 рублей, а остаток по ипотечному долгу – 700 000 рублей.

Обычно заключают соглашение о задатке или предварительный договор купли-продажи. Далее, покупатель передает продавцу 700 000 рублей в качестве задатка. «Ипотечник», в свою очередь, направляет эти деньги в банк с целью погашения своей части долга по ипотеке.

Если задолженность выплачена в полном объеме, банк выдаст справку о снятии обременения. Изменения регистрируются в местном отделении Росреестра. Далее, стороны заключают договор купли-продажи доли квартиры, заверяют его у нотариуса и вносят изменения в ЕГРН.

«Остаток» в виде 1 300 000 рублей покупатель передает продавцу – наличными, через банковскую ячейку или депозит нотариуса.

Пошаговая инструкция

Для примера рассмотрим поэтапную инструкцию, как действовать при заключении сделки:

Первое, что нужно сделать в обязательном порядке – оповестить банк о намерении реализовать долю (например, второму заемщику). Обратитесь в отдел ипотечного кредитования, сообщите, что хотите заключить сделку о продаже доли, а также погасить задолженность в счет задатка. Ситуация решается в индивидуальном порядке – поскольку у каждого банка своя политика и условия для таких сделок.

Согласно общему порядку, здесь также действует преимущественное право выкупа. Составьте уведомление в адрес созаемщика, сообщите о продаже ипотечной доли, назначьте цену и способы расчетов (ст. 250 ГК РФ). Привлечение покупателей на стороне возможно только в случае отказа текущих созаемщиков по ипотечному кредиту.

Обычно его составляют у нотариуса выбранного банка. Подписи проставлять не нужно, т.к. предстоит регистрация сделки. Иногда ПДКП заменяют соглашением о задатке – кому как удобнее.

Собственник доли и потенциальный покупатель обращаются в отделение банка (залогодержателя). Покупатель передает деньги в счет оплаты ипотеки, а собственник – ипотечный договор и документы. Далее, нужно оформить заявление о досрочном погашении ипотечных взносов (не везде требуют). Сотрудник банка сообщит, как именно произойдет снятие обременения с квартиры.

Завершив передачу денег, стороны проставляют подписи в конце ПДКП или соглашения о задатке. Получатель денег оформляет расписку — о том, что он получил деньги от покупателя.

Отправка документов в ФКП «Росреестр» происходит в электронном режиме. Сейчас это поручено нотариусам, поэтому сотрудники банка окажут помощь в регистрации. Далее, останется получить выписку из ЕГРН с пометкой о снятии обременения с квартиры. Как правило, это пустая строчка в графе «Обременение».

Начиная с данного этапа, продажа происходит по стандартному сценарию. Участники сделки обращаются к нотариусу, оформляют ДКП и получают экземпляры договоров.

Нотариус поможет отправить документы на регистрацию в Росреестр. Оттуда придут обновленные выписки из ЕГРН – о зарегистрированном праве собственности на квартиру.

Помним, что продавец должен получить сумму, оставшуюся после погашения ипотеки. Желательно осуществлять расчет через арендованную банковскую ячейку – так надежнее, удобнее и быстрее. Доступ к ячейке будет получен только после регистрации сделки в ФКП «Росреестра». При участии нотариуса можно арендовать его ячейку в банке.

Образец заявления о досрочном погашении ипотечного кредита

Образец предварительного договора купли-продажи доли в ипотечной квартире

Основной момент, который нужно отразить в договоре – сведения о покупке доли при участии банка. «Ипотечники» могут указать, что привлекают заемные средства этого или другого финансового учреждения (см. «Ипотека на выкуп доли в квартире«). Остальные положения не отличаются от стандартного образца.

Документы

Огромное внимание нужно уделить документации. Желательно готовить ее заблаговременно, чтобы не потерять время при оформлении сделки.

Полный список документов:

Дополнительно может понадобиться акт-разрешение от органов опеки, в том случае, если в купле-продаже участвует ребенок или недееспособное лицо. О получении документа нужно позаботиться заранее – срок его выдачи может растянуться на 15-30 дней.

«Как продать квартиру, если есть доля несовершеннолетнего ребенка«.

Госпошлины, расходы

При сделках с ипотечной недвижимостью возникают расходы на оформление документов. За что придется платить?

О взаиморасчетах стороны договариваются заранее. Желательно отразить этот факт в ПДКП доли квартиры или в соглашении о задатке. От продавца также потребуется оформить расписку – о получении денежных средств.

Отметим, что продажа доли в залоговой недвижимости имеет много сложностей и подводных камней. Нужно найти покупателя, согласного на погашение ипотеки.

Только в таком случае можно рассчитывать на одобрение банка. По факту, кредитору не важно, кто и как погасит ипотеку, главное обеспечить такое погашение.

Впрочем, могут возникнуть трудности с досрочной выплатой займа – не все банки приветствуют такой подход.

Ипотека считается наиболее рискованным видом вложений в недвижимость. Неудивительно, что здесь много вопросов, тонкостей, рисков и обмана. Продать долю в ипотечной квартире без помощи юриста – очень сложно.

От вас потребуется изучить кредитный договор, политику банка, положения закона, степень рисков, надежность покупателя и т.д. Если вам нужна срочная консультация – задайте вопрос юристам нашего сайта.

Они разъяснят вашу ситуацию и подскажут верное решение.

Смотрите видео о трудностях и нюансах продажи квартир, находящихся в ипотечном залоге у банка:

Особенности покупки и продажи комнаты и доли в ипотеку

Бывают случаи, когда купить или продать нужно не целую квартиру, а долю или комнату в ней.

Источник