можно ли забрать подаренную квартиру обратно
Можно ли оспорить дарственную?
Многих интересуют вопросы, связанные с заключением такого вида договоров, как дарение недвижимого имущества. Чаще всего людей волнуют два вопроса: можно ли оспорить, отменить дарственную и как это сделать? Начнем с, казалось бы, общеизвестного.
Содержание
Что такое дарение
Прежде чем перейти непосредственно к вопросу о том, как можно оспорить дарственную, давайте уточним, что же такое дарение. Это договор, по которому одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) имущество в собственность. Речь может идти, например, о квартире, доме или земле.
Важно помнить, что договор дарения — безвозмездная сделка. Это означает, что вы не можете требовать от лица, которому собираетесь сделать подарок, исполнения в отношении вас каких-либо обязательств. То есть вы не можете взамен подарка потребовать, например, выплатить вам деньги, передать какое-либо имущество, оказать какую-либо услугу и т.п.
Если одаряемый взамен полученной недвижимости обязуется вам передать какое-либо имущество либо исполнить встречное обязательство (например, предоставить вам квартиру в пользование, выплачивать вам денежные суммы), то договор не признается дарением.
Достаточно часто дарственная на недвижимость оформляется между близкими родственниками. Если вас интересует это вопрос, мы рекомендуем прочитать подробный ответ юриста об особенностях процедуры дарения квартиры между близкими родственниками.
Оформление дарственной
Первое, что необходимо знать: в какой форме заключать договор дарения.
Договор дарения должен быть заключен в письменной форме. Если речь идет о дарении долей недвижимого имущества, то такой договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Если же речь идет о целом недвижимом имуществе (квартире, доме, земельном участке), то у сторон есть право выбрать простую письменную форму или нотариальное удостоверение.
В каких случаях можно отменить договор дарения
Итак, перейдем собственно к теме статьи, а именно поговорим о том, как можно оспорить договор дарения доли в квартире, квартиры, дома или иного имущества.
Закон предусматривает возможность возврата подарка обратно. В каких же случаях можно отменить дарственную при жизни дарителя, и могут ли наследники оспорить договор дарения после смерти дарителя? Это возможно сделать в следующих ситуациях:
Как мы видим, сущестует целый ряд причин, позволяющих оспорить договор дарения после смерти или при жизни дарителя.
Как оспорить дарственную в суде
Нужно знать, при каких условиях и как именно можно оспорить договор дарения в суде.
Гражданский кодекс РФ дает нам понятия оспоримых и ничтожных сделок (недействительных):
Например, недействительными могут быть те сделки, которые нарушают требования закона или иного правового акта или совершены с целью, противной основам правопорядка или нравственности, или являются мнимыми (совершенными лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия) и притворными (совершенными с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях). Также недействительными могут быть признаны сделки, совершенные гражданином, признанным недееспособным или ограниченным судом в дееспособности, несовершеннолетним гражданином, сделки, совершенные без необходимого в силу закона согласия третьего лица или государственного органа, либо органа местного самоуправления, совершенные под влиянием существенного заблуждения или под влиянием обмана, насилия, угрозы, или неблагоприятных обстоятельств.
Если у вас есть какое-либо из перечисленных оснований, предполагающих оспаривание договора дарения, то нарушенные права можно защитить в суде.
В какие сроки можно оспорить дарственную
Вы можете оспорить договор дарения в сроки, предусмотренные ст. 181 ГК РФ. В зависимости от оснований иска они варьируются от 1 года до 3 лет.
Почему договор дарения стоит оформить у нотариуса
Последнее и самое важное: заключая договор дарения в простой письменной форме, вы или ваши наследники рискуете оказаться в суде, так как при самостоятельном составлении договора можно упустить важные (существенные) его условия, которые могут привести к нарушению ваших прав и признанию сделки недействительной.
В случае обращения к нотариусу для нотариального удостоверения договора дарения риск будет минимальным. Нотариус поможет не просто составить проект договора в соответствии с озвученной вами волей, но и осуществит необходимый комплекс юридически значимых проверок в соответствии с требованиями действующего законодательства, разъяснит все правовые последствия шага, который вы собираетесь совершить.
Нотариус станет гарантом того, что стороны не были введены в заблуждение и заключили именно договор дарения, а также обеспечит соблюдение интересов как дарителя, так и одаряемого в случае попытки оспаривания сделки в суде.
Если у вас возникли дополнительные вопросы, связанные с отменой дарственной, вы можете задать их нашим юристам, воспользовавшись специальной формой на сайте.
Как вернуть квартиру назад дарителю?
Год назад мама оформила на меня квартиру по договору дарения. Сейчас она хочет вернуть ее себе в собственность. Я не против. Что для этого нужно сделать и как именно?
Согласно абз. 1 п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Из смысла п. 1 ст. 572 ГК РФ следует, что дарение является безвозмездной сделкой, т.е. сделкой, которая не требует встречного исполнения (уплаты денежных средств, предоставления в собственность имущества, исполнение иных обязательств).
Сделки купли-продажи или мены носят возмездный характер, т.е. требуют встречного исполнения (уплаты денежных средств, предоставление в собственность имущества, исполнение иных обязательств).
Так, в п. 1 ст. 567 ГК РФ определено, что по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.
По договору купли-продажи, в соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ, одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В зависимости от того, какую сделку вы планируете совершить: возмездную или безвозмездную, следует выбирать конкретный вид договора.
Также следует иметь в виду особенности налогообложения доходов, полученных при реализации недвижимого имущества (при купле-продаже доходом являются полученные с продажи недвижимости денежные средства, при дарении доходом будет являться безвозмездно приобретенное в собственность недвижимое имущество).
В соответствии с абз. 2 п. 18.1 ст. 217 Налогового кодекса РФ доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом РФ (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами).
Доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, согласно п. 2 ст. 217.1 НК РФ, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.
В случае, когда право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с СК РФ, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года (пп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ).
Таким образом, в случае отчуждения квартиры по договору купли-продажи в дальнейшем вам придется уплатить налог, так как вы владели недвижимым имуществом менее минимального предельного срока.
После подписания договора, в соответствии с которым квартира переходит в собственность матери, необходимо подписать акт приема-передачи квартиры (если в договоре не прописано иное), в подтверждение факта ее передачи.
Переход права собственности на квартиру подлежит государственной регистрации (ст. 131 ГК РФ), в связи с чем сторонам договора необходимо обратиться в МФЦ за оказанием услуги по регистрации перехода права собственности.
Можно ли отозвать дарственную на квартиру: как забрать обратно подаренную недвижимость
Дарственная – это документальное фиксирование безвозмездного акта передачи прав собственности на какое-либо имущество стороннему субъекту. При дарении передающий свою собственность человек не извлекает из этого никакой прибыли. Впоследствии даритель может пожалеть о своем бескорыстии и захотеть забрать подаренное назад. Только как это сделать, если бумага была оформлена по всем законным требованиям?
Можно ли отозвать?
Законом предусматривается такая возможность, как отзыв дарственной, поскольку обстоятельства вполне могут измениться. Как и сам акт дарения, отзыв дарственной регламентируется соответствующими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации. Цель вернуть подаренное имущество обратно может быть и у самого дарителя, и у иных заинтересованных субъектов (прямых преемников дарителя).
Но как бы ни поменялись обстоятельства, отозвать документ просто так нельзя. Для этого установлены специальные правила и причины, по которым подаренное может быть возвращено прежнему собственнику.
Основания, по которым осуществляется возврат, установлены ст. 578 ГК РФ.
Как и когда может даритель отозвать дарственную на квартиру или дом?
Если договор еще не вступил в силу (то есть не наступила дата, с которой в соответствии с соглашением недвижимость переходит к другому владельцу), даритель может передумать и не передавать свою собственность. Тогда акт дарения просто не будет считаться осуществленным.
Но даже если недвижимое имущество (в том числе квартира) были подвергнуты безвозмездной передаче, возможна реституция, то есть возврат прежнего положения правоотношений. Отзыв дарственной можно осуществить, если она будет признана недействительной.
Это возможно по двум обстоятельствам:
Ничтожность признается судом, если акт дарения:
А вот если эти признаки не применимы к конкретному случаю дарения, значит, его можно попытаться оспорить.
Как признать акт ничтожным в соответствии с законом? Для этого должны присутствовать такие признаки:
Также у безвозмездной передачи есть и свой собственный признак ничтожности: это обещание передать что-то без уточнения, что именно, а также обещание сделать это после смерти владельца (ст. 572 ГК). Ничтожность – это качество сделки, которое не нуждается в доказательстве, так как обладающий такими признаками договор априори недействителен.
Если договор признается ничтожным, то оспаривать не требуется, даже если признаки оспоримости есть, так как ничтожность считается более широким понятием, чем оспоримость («поглощает» признаки оспоримости).
В каких случаях можно оспорить и вернуть подаренную квартиру?
Любой договор может быть оспорен. Оспорить договор вправе и сам отдавший свою недвижимость гражданин, и его наследники, заинтересованные в судьбе этой жилплощади.
Смысл оспаривания договоров состоит в признании их недействительными. Это происходит в судебном порядке, в этом отличие оспоримости от ничтожности, которая не нуждается в доказывании (ст. 166 ГК России), а недействительна в соответствии с правилами действующих законодательных положений.
Сам собственник может оспорить безвозмездную правопередачу, если его права или сохранность подарка нарушаются получателем. Вследствие признания недействительности сделки судом тот, кто получил дар, обязан будет его вернуть.
Инициировать возвращение жилья прежнему собственнику может даже тот, кто такой подарок получил, если в жилище он уже после получения обнаружил серьезные дефекты, которые причинили ему сильный ущерб.
Законные основания для отзыва
Законодательно (ст.578 ГК России) установлены особые обстоятельства, при которых возможна отмена (отзыв), в этих случаях сам бывший владелец вправе вернуть свою жилплощадь обратно:
Также закон предусматривает обстоятельства, при которых оспаривание может быть инициировано заинтересованными в возвращении субъектами (это прямые наследники дарителя):
По правилам ГК квартира возвращается к бывшему собственнику, если с нею ничего не произошло (она сохранилась в натуре). Если же в том виде, в котором она была подарена, вернуть ее нельзя, то в случаях, предусмотренных законом, прежний владелец получит компенсацию за нее в денежном выражении. Например, если получивший жилье гражданин уже успел продать полученное.
Оформление соглашения о расторжении договора дарения
Участники акта дарения могут и вне зала судебных заседаний решить вопрос с аннулированием дарственной. Для этого им нужно заключить соответствующее соглашение. Происходит такое, например, по причине серьезного ухудшения финансового состояния дарителя, вследствие чего подаренная квартира ему необходима.
В этом случае получивший квартиру субъект должен дать свое согласие на реституцию. Соглашение оформляется письменно в свободной форме, подписывается обоими участниками и регистрируется в Росреестре, так как в сделке фигурирует объект недвижимости. Без госрегистрации обратной правопередачи не случится.
Рассмотрение дела об отмене договора дарения в суде
Чтобы инициировать процедуру признания недействительности дарственной, нужно подать судебный иск. Согласно правилам ст. 181 Гражданского кодекса срок давности по таким делам составляет от года до трех (год – для оспоримых сделок и 3 – для ничтожных). В течение указанных сроков можно требовать через суд признания сделки по безвозмездной передаче собственности недействительной.
Если вдруг окажется, что срок пропущен, при наличии уважительных причин пропуска его возможно восстановить по решению суда (ст. 205 Гражданского процессуального кодекса).
Процесс подачи иска здесь не имеет принципиальных отличий. Поэтому важно исполнение общих правил оформления искового заявления (ст. 131 Гражданского процессуального кодекса). В результате рассмотрения дела судом будет вынесено решение. В случае достаточности оснований сделка признается недействительной, и тогда будут применены последствия недействительности, то есть произойдет возврат квартиры прежнему владельцу.
Передача дара гораздо проще в оформлении, чем процесс возмездной правопередачи, однако оно сложнее при аннулировании. Ведь без серьезных на то причин вернуть подаренное крайне затруднительно. Отдельно следует учитывать, что даже если одаряемый согласен мирным путем вернуть подарок, то обязательно должна произойти госрегистрация, иначе по закону возврат недвижимости не произойдет.
Можно ли отменить договор дарения квартиры?
Я заболела коронавирусом и думала, что умру. Срочно вызвала нотариуса и составила договор дарения на двоюродного племянника. Прошел еще только месяц. Я отошла, чувствую себя нормально.
После прочтения ваших статей забеспокоилась. Мне 70 лет, но я больна. Племянник молодой, двое детей, семья вроде положительная. Близких родственников у меня нет, но таких, как он, много. Можно ли отменить дарение, и если да, то при каких условиях? Не хотелось бы судебных разбирательств. Что посоветуете?
Наталья, к сожалению, отменить зарегистрированный договор дарения можно только в исключительных обстоятельствах. Их у вас нет.
Если собственником квартиры стал ваш двоюродный племянник, юридически у вас не осталось никаких прав на нее. То есть племянник вправе выписать вас из квартиры и выселить через суд. Так в теории. На практике у вас могут быть хорошие отношения с семьей племянника еще много лет, а в благодарность за подаренную квартиру о вас могут заботиться больше, чем прежде.
В какой момент квартира перестает быть вашей
По закону договор дарения может быть как устным, так и письменным. Но если дарят квартиру, то договор обязательно составляют на бумаге и регистрируют в Росреестре. Новый собственник вступает в свои права после того, как договор прошел государственную регистрацию. Стандартный срок регистрации — семь рабочих дней.
Если договор дарения удостоверил нотариус, сроки регистрации короче. Нотариус сам направляет документы в Росреестр. Если они в электронном виде, срок сокращается до одного рабочего дня, если в бумажном — до трех рабочих дней.
Стороны договора дарения могут отказаться от услуг нотариуса и самостоятельно отвезти документы в Росреестр. Этим они отсрочат смену собственника. Еще можно указать в договоре дарения дату, когда нотариус должен передать документы на регистрацию или когда квартира перейдет новому собственнику. Вероятно, такой оговорки в вашем договоре нет, иначе вы бы ее запомнили.
Когда с документами что-то не так, Росреестр приостанавливает регистрацию и письменно извещает об этом. Если вы ничего не получали, значит, дарение состоялось. Я буду исходить из этого.
Если вы договорились с племянником, что будете жить в квартире до конца жизни
По закону дарение под условием запрещено: в договоре нельзя прописать, что он действует, только пока вам разрешают жить в квартире. Устные договоренности об этом тоже не защищены законом. Поэтому если вы договорились с двоюродным племянником, что дарите ему квартиру взамен на разрешение проживать в ней, то положиться придется только на его порядочность.
Например, мужчина подарил квартиру, но договорился с одаряемой, что будет жить там до своей смерти. Когда договор зарегистрировали, новая собственница стала выгонять мужчину на улицу. Он попытался отменить договор дарения в суде. Говорил, что это существенное изменение обстоятельств, из-за которого он может отказаться исполнять договор.
Суды трех инстанций в Казани не поддержали бывшего собственника: в договоре дарения было указано, что мужчина лишается квартиры. То есть никаких изменений обстоятельств не произошло — стороны как раз об этом и договорились. А дарение под условием вообще не создает для одаряемого обязанность это условие выполнять.
Возможно, в вашем договоре в разделе об обременениях квартиры указано, что вы сохраняете право пожизненного проживания в квартире. В этом случае дарение не ставится в зависимость от каких-либо действий со стороны одаряемого — право жить в квартире у вас просто остается. Договор действует, отменить его нельзя, но и выселить вас из квартиры тоже нельзя. Квартира по документам будет не ваша, но жить в ней вы сможете до конца жизни.
Если племянник готов добровольно отказаться от дара
Дарение — это не односторонняя сделка, как думают многие. Это двусторонний договор, потому что одаряемый может и не принять дар. Сообщить об этом он должен до того, как дар ему передали.
Обычно в договоре дарения указывают, что дар уже принят. Если такого пункта в вашем договоре нет, племянник может отказаться от подаренной квартиры.
В Приморском крае одаряемый и даритель обратились в Росреестр, чтобы зарегистрировать расторжение договора дарения части дома. Росреестр им отказал, потому что договор уже был зарегистрирован. Но суд обязал Росреестр зарегистрировать расторжение договора дарения, в результате чего часть дома возвращалась дарителю. Суд обосновал это тем, что в договоре была предусмотрена возможность его расторгнуть.
Если в вашем договоре условия о возможности расторжения нет, судебного разбирательства не избежать. Вам придется подать иск в суд, а племянник может с ним согласиться.
Так сделали тетя и племянник из Волгоградской области. Тетя пояснила в суде, что племянник в квартире не прописался и не живет в ней, а она подразумевала, что договор формальный: начнет действовать, когда женщина дополнительно изъявит такое желание. Племянник сообщил суду, что не претендует на квартиру и согласен с иском тети. Суд учел преклонный возраст женщины и отсутствие у нее другого жилья и отменил договор дарения.
Как видите, если у вас хорошие отношения с племянником, это поможет вам вернуть себе квартиру и жить спокойно.
Я не рассматриваю вариант, что племянник передарит вам квартиру обратно. Поскольку вы не близкие родственники, в этом случае вам придется уплатить налог. Сначала 13% от стоимости квартиры заплатит племянник, а потом еще столько же — вы. В итоге потеряете четверть стоимости квартиры.
Когда можно отменить дарение квартиры без суда
Просто так взять и отменить дарение, если оно уже состоялось, невозможно. На это нужны веские причины. Без суда есть только один вариант: если ваш племянник умрет раньше вас, и в договоре есть условие, что в таком случае вы можете отменить дарение.
Верховный суд РФ это подтверждает: если одаряемый умрет раньше, даритель вправе вернуть жилье себе. Для этого достаточно подать заявление в Росреестр и приложить к нему копию договора дарения и свидетельство о смерти. Но в договоре обязательно должно быть условие, что дарение отменяется, если умирает одаряемый.
Определение ВС РФ от 02.11.20016 № 4-КГ16-36 PDF, 560 КБ
Когда можно отменить дарение квартиры через суд
Отменить дарение в суде можно только в исключительных обстоятельствах. Например, если племянник покусится на вашу жизнь или умышленно нанесет вам увечья. Это еще нужно доказать.
Заключения травматолога или свидетельских показаний в таком случае недостаточно — факт побоев или другого членовредительства необходимо доказать приговором или иным решением суда. Однако часто до приговора дело не доходит, поскольку люди не обращаются в полицию или забирают оттуда заявление.
Например, мать подарила дочери квартиру с условием, что доживет там до смерти. Дочь начала избивать мать и выгонять ее на улицу, чтобы продать квартиру. Женщина несколько раз снимала побои, привела в суд свидетелей, но суды ответили: если нет приговора, отменить договор дарения нельзя. В итоге договор оставили в силе.
Если потребовать признать договор недействительным
Чтобы договор дарения признали недействительным, в суде нужно доказать, что вы не понимали смысла своих действий или у вас вообще психическое расстройство. Или же что племянник угрожал вам или обманул. Просто заявить об обмане или заблуждении недостаточно.
Поскольку ваш договор удостоверил нотариус, признать договор недействительным будет еще сложнее. Нотариус проверяет, понимает ли гражданин значение своих действий, и задает ему вопросы. Если нотариус удостоверил ваш договор, значит, в вашей дееспособности он не усомнился.
В Краснодарском крае пожилой женщине все же удалось признать договор дарения недействительным. Изначально женщина считала, что подписывает договор пожизненного содержания с иждивением: ей будут помогать до смерти, а потом помощнице достанется ее квартира. В результате оказалось, что вместо договора ренты она подписала договор дарения.
Суд учел преклонный возраст женщины, хронические заболевания, инсульт, юридическую неграмотность, восемь классов образования, крайне неприязненные отношения с одаряемой и отсутствие другого жилья. Также помогли свидетели. Они подтвердили, что одаряемая постоянно во всеуслышание заявляла, что будет ухаживать за старушкой до смерти. Юрист, которая составляла договор дарения, тоже пояснила, что не расшифровала пожилой женщине, что такое переход права собственности и каковы его последствия.
В итоге женщина доказала, что не желала передавать свою квартиру другому человеку при жизни. Спустя полтора года она снова пришла в суд и окончательно выписала несостоявшуюся собственницу из своей квартиры.
Это большое везение, потому что заблуждение сложно доказать, даже если оно было на самом деле. Обычно все выглядит так, будто человек передумал. А это не повод отменять договор дарения.
Как лучше было оформить такой договор
Если хотите подарить квартиру, лучше заключать договор только с обещанием сделать это в будущем. Если у вас что-то изменится, вы сможете не исполнять договор. Вот что это значит.
Само по себе обещание подарить квартиру не ухудшает ваше финансовое благосостояние. Но, например, у вас начались осложнения после ковида — вам требуется больше лекарств, а пенсии не хватает. Раньше у вас было достаточно денег, чтобы жить в другом месте, если бы племянник, как собственник, решил переехать в подаренную квартиру с семьей. А теперь вы привязаны к квартире, потому что иначе вам негде жить: денег на другую не хватает.
Помимо дарственной можно оформить завещание. В вашем случае это было бы лучшим вариантом. Мы уже рассказывали, как выбрать между дарственной и завещанием.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.