Что такое чересполосица земельного участка

Разъяснения Росреестра по вопросам комплексных кадастровых работ

— 13 октября 2020 года, 15:04 просмотров: 5901

При проведении пространственного анализа в автоматическом режиме в федеральной государственной информационной системе ведения ЕГРН (ФГИС ЕГРН) отображается информация о чересполосице, «буферная зона» которой согласно настройкам ФГИС ЕГРН составляет 5 м. Соответственно, информация о чересполосице отобразится в результатах проверки в случае, если смежные по сведениям ЕГРН земельные участки находятся на расстоянии до 5 метров друг от друга.

В соответствии с пунктом 6 статьи 11.9 Земельного кодекса РФ образование земельного участка не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные Земельным кодексом, другими федеральными законами.

При этом в действующем законодательстве определение и содержание таких терминов как «вклинивание», «вкрапливание», «изломанность границ», «чересполосица» не установлены.

Закон № 218-ФЗ не содержит оснований для приостановления государственного кадастрового учета земельного участка в связи с наличием «чересполосицы». «Пересечение» границ образуемого и исходного земельных участков в соответствии с пунктами 20 и 20.1 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ не является основанием приостановления государственного кадастрового учета, поскольку является исключением из установленных указанными пунктами правил.

Вместе с тем выявление органом регистрации прав при проведении предусмотренной пунктом 3 части 1 статьи 29 Закона № 218-ФЗ правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета, несоответствий (несовпадений, разрывов) в местоположении границ земельных участков, являющихся смежными согласно сведениям ЕГРН или документам, на основании которых были образованы такие участки, является основанием для приостановления осуществления такого учета в соответствии с пунктом 7 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ.

Источник

Статья 11.9. Требования к образуемым и измененным земельным участкам

ГАРАНТ:

1. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.

2. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

3. Границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов.

4. Не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости.

5. Не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием.

6. Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ статья 11.9 настоящего Кодекса дополнена пунктом 7, вступающим в силу с 1 марта 2015 г.

7. Не допускается образование земельного участка, границы которого пересекают границы территориальных зон, лесничеств, лесопарков, за исключением земельного участка, образуемого для проведения работ по геологическому изучению недр, разработки месторождений полезных ископаемых, размещения линейных объектов, гидротехнических сооружений, а также водохранилищ, иных искусственных водных объектов.

Источник

Энциклопедия судебной практики. Требования к образуемым и измененным земельным участкам (Ст. 11.9 ЗК)

Энциклопедия судебной практики
Требования к образуемым и измененным земельным участкам
(Ст. 11.9 ЗК)

1. Применение положений ст. 11.9 ЗК РФ

1.1. При установлении требований к образуемым и измененным земельным участкам за основу берутся исторически сложившиеся границы землепользований

Согласно ст. 11.9 ЗК РФ за основу берутся исторически сложившиеся границы землепользований, при условии выполнения основных требований к образуемым земельным участкам, прямолинейности границ, обеспечение доступа к объектам недвижимости и др.

1.2. Действия по образованию земельных участков не должны осуществляться в ущерб реализации общих требований законодательства, предъявляемых к правовому режиму земельных участков

В силу ч. 3 ст. 11.9 Земельного Кодекса РФ границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов, действия по образованию земельных участков не должны осуществляться в ущерб реализации общих требований законодательства, предъявляемых к правовому режиму земельных участков.

1.3. Статья 11.9 ЗК РФ предусматривает три вида образуемых и изменяемых земельных участков

Статьей 11.9 ЗК РФ предусмотрены три вида земельных участков: в отношении которых устанавливаются градостроительные регламенты, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется и в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются.

1.4. Положения ст. 11.9 ЗК РФ неприменимы к правоотношениям, связанным с определением порядка пользования земельным участком и выделением сособственникам частей земельного участка

Статья 11.9 ЗК РФ не распространяет свое действие на правоотношения, связанные с определением порядка пользования земельными участками и выделением в связи с этим сособственникам частей земельного участка, приоритетное значение при определении порядка пользования участком имеет возможность функционального использования, что и было учтено судом при разрешении данного спора.

1.5. Применение положений ст. 11.9 ЗК РФ не является основанием для признания права собственности на земельный участок

Доводы жалобы на то, что приобретенный земельный участок имеет вклинивание муниципальной земли, не имеет правового значения, так как применение положений ст. 11.9 ЗК РФ возможно в случае формирования земельного участка и не является основанием для признания права собственности на земельный участок.

1.6. Чересполосицей признается расположение земельных участков одного собственника полосами, частями, вперемешку с участками, принадлежащими другим лицам

1.7. Для выявления нарушений требований ст. 11.9 ЗК РФ суд не должен обладать специальными познаниями в области топографии, картографии и землеустройства

Учитывая, что установленные статьей 11.9 ЗК РФ требования к образуемым земельным участкам являются критериями оценки правомерности образования земельных участков, нарушения, выявленные судом, свидетельствуют о том, что образованные земельные участки не соответствуют требованиям, установленным законодательством Российской Федерации.

При этом довод кассационной жалобы о том, что для выявления указанных наложений суд должен обладать специальными познаниями в области топографии, картографии и землеустройства, признается судебной коллегией несостоятельным, так как в данном случае такое наложение следует из представленных документов.

2. Требования, предъявляемые к образуемым и измененным земельным участкам

2.1. Земельный участок признается неделимым, если площадь образуемых из него участков будет меньше установленного нормативным актом минимального размера

Разрешая заявленные требования в части раздела земельного участка, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что земельный участок, находящийся в фактическом пользовании сторон, является неделимым, так как образование самостоятельных земельных участков при его разделе невозможно, поскольку площадь образуемых участков будет менее установленной нормативным актом минимальной площади.

2.2. Недопустимо изменение границ земельных участков, приводящее к снижению их стоимости

Как правильно указал суд первой инстанции, [истица] не представила доказательств, что в результате выдела земельного участка по предложенному ею варианту не будет нарушен порядок использования спорных участков с учетом разрешенного землепользования в качестве пашни. Суд также обоснованно сослался на то, что истцом не опровергнуты доводы арендатора о нарушении в результате такого выдела агрономических правил обработки и высева неоднородных культур в границах одного поля. Такой вариант выдела может неоправданно привести к снижению стоимости земельного участка, остающегося в собственности ответчиков, при этом может быть затруднено его использование по целевому назначению.

2.3. Законом не допускается возможность образования нескольких новых земельных участков с наложением их границ друг на друга или уже существующие земельные участки

Действующее земельное законодательство не допускает возможности образования нескольких новых земельных участков с наложением их границ друг на друга.

Действующее земельное законодательство не допускает возможности образования нескольких новых земельных участков с наложением их границ друг на друга.

Действующее земельное законодательство не допускает возможности образования нескольких новых земельных участков с наложением их границ друг на друга.

Действующее земельное законодательство не допускает возможности образования нескольких новых земельных участков с наложением их границ друг на друга.

2.4. Недопустимо нахождение одного неделимого объекта недвижимости одновременно на двух земельных участках, образованных путем разделения одного участка

Из имеющихся в деле схем земельного участка следует, что в результате раздела земельного участка его граница пройдет по крыльцу принадлежащего ИП здания. При этом часть крыльца окажется в пределах [одного] участка площадью, а другая часть в пределах [другого] участка

Нахождение одного неделимого объекта недвижимости одновременно на двух земельных участках, образованных путем разделения одного земельного участка, противоречит смыслу действующего земельного законодательства.

2.5. Нахождение земельного участка на границах двух территориальных зон не может служить основанием для отказа в разделе данного земельного участка

Факт нахождения земельного участка в границах двух территориальных зон в качестве основания для отказа в разделе земельного участка действующим законодательством не предусмотрено.

2.6. Отсутствие возможности подъезда машин к зданию на земельном участке само по себе не устанавливает ограничений в пользовании данным зданием и земельным участком

Само по себе отсутствие возможности подъезда большегрузных машин к зданию ответчика на всем его протяжении, нарушений его прав как собственника земельного участка и нежилого здания не влечет, поскольку не устанавливает ограничений в пользовании ими и не запрещает обратиться с требованиями об установлении сервитута.

2.7. Переход садовых насаждений в собственность другого лица при образовании земельных участков не является основанием для отмены решения суда о разделе земельного участка

Ссылка в апелляционной жалобе на пункт 6 статьи 11.9 Земельного кодекса РФ, не допускающий при образовании земельных участков вклинивания, вкрапливания, изломанности границ, чересполосицы, невозможности размещения объектов недвижимости и других препятствующих рациональному использованию и охране земель недостатков, не может быть принята во внимание, поскольку данные обстоятельства из схемы раздела земельного участка, предложенной заключением судебной строительно-технической экспертизы и принятой судом, не усматриваются.

То обстоятельство, что произрастающие на земельном участке и принадлежащие ответчикам садовые насаждения остались на земельном участке, переданном в собственность истцам, не может повлечь отмену решения суда в части раздела земельного участка. Ответчики не лишены права поставить вопрос о возмещении им истцами стоимости указанных насаждений.

2.8. Заключение кадастрового инженера само по себе не является достаточным доказательством соблюдения требований, установленных ст. 11.9 ЗК РФ

Представленные в материалы дела копии кадастровых дел земельных участков, содержащие межевые планы и схемы расположения земельных участков, а также карта кадастрового квартала, содержащая сведения о расположении иных земельных участков, позволяют наглядно установить факт того, что формирование и образование спорного земельного участка привело к чересполосице и вкрапливанию иных земельных участков.

Приложенное [истицей] к апелляционной жалобе заключение кадастрового инженера носит оценочный характер и само по себе не является достаточным доказательством, опровергающим письменные доказательства.

2.9. Формирование вновь образуемых участков должно осуществляться с учетом требований градостроительного регулирования в пределах существующих норм отвода, а их дальнейшее использование не может противоречить целевому назначению исходного участка и разрешенному использованию расположенных на них объектов недвижимости

По смыслу приведенных выше положений действующего законодательства [ст. 11.9 ЗК РФ] образование земельного участка из земель государственной или муниципальной собственности, путем его раздела на несколько участков допускается в соответствии с решением уполномоченного органа или в судебном (обязательном) порядке при отсутствии для этого установленных законом препятствий (ограничений). При этом формирование вновь образуемых участков, в том числе определение их границ и площади, должно осуществляться с учетом требований градостроительного регулирования в пределах существующих норм отвода. Дальнейшее использование таких образуемых участков не может противоречить целевому назначению исходного участка и разрешенному использованию расположенных на них объектов недвижимости.

Актуальная версия заинтересовавшего Вас документа доступна только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете подать заявку на получение полного доступа к системе бесплатно на 3 дня.

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.

В «Энциклопедии судебной практики. Земельный кодекс РФ» собраны и систематизированы правовые позиции судов по вопросам применения статей Земельного кодекса РФ.

Каждый материал содержит краткую характеристику позиции суда, наиболее значимые фрагменты судебных актов, а также гиперссылки для перехода к полным текстам.

Материал приводится по состоянию на август 2021 г.

См. информацию об обновлениях Энциклопедии судебной практики

При подготовке «Энциклопедии судебной практики. Земельный кодекс РФ» использованы авторские материалы, предоставленные Н. Абакумовой, Ю. Безверховой, М. Беликовой, А. Вавиловым, А. Горбуновым, Ю. Гусаковой, Р. Давлетовым, Н. Даниловой, Е. Ефимовой, Н. Иночкиной, А. Исаковой, О. Коротиной, Е. Костиковой, С. Кошелевым, Ю. Красновой, М. Крымкиной, Д. Крымкиным, А. Куликовой, А. Кусмарцевой, Е. Кустовой, О. Лаушкиной, А. Мигелем, А. Назаровой, М. Орловой, А. Пелишенко, О. Слюсаревой, Я. Солостовской, Е. Филипповой, Е. Хохловой, А. Чернышевой, Т. Эльгиной.

Источник

Что такое чересполосица земельного участка

ЗК РФ Статья 11.9. Требования к образуемым и измененным земельным участкам

Перспективы и риски арбитражных споров и споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 11.9. ЗК РФ

Споры в суде общей юрисдикции:

1. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.

2. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

3. Границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов.

4. Не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости.

5. Не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием.

6. Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

7. Не допускается образование земельного участка, границы которого пересекают границы территориальных зон, лесничеств, лесопарков, за исключением земельного участка, образуемого для проведения работ по геологическому изучению недр, разработки месторождений полезных ископаемых, размещения линейных объектов, гидротехнических сооружений, а также водохранилищ, иных искусственных водных объектов.

(п. 7 введен Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

Источник

Проблемы чересполосицы

Что такое чересполосица все понимают, но никто не может объяснить. Предлагаем вашему вниманию взгляд нашего коллеги на данное явление.

Статья опубликована в журнале «Аграрное и земельное право» № 4, 2020 год.

Историко-правовой генезис понятия «чересполосица»

The historical and legal genesis of the concept of «strip farming»

САМОЙЛЕНКО Дмитрий Вячеславович,

старший преподаватель кафедры земельного права

ФГБОУ ВО «Государственный университет по землеустройству».

Senior lecturer of the Department of land law

State University of Land Use Planning

Краткая аннотация: В статье анализируется генезис и объём понятия «чересполосица», его использование в законодательстве и судебной практике; рассматриваются случаи отождествления чересполосицы с реестровой ошибкой в местоположении границ земельных участков и вклинивания, а также её неправомерного выявления при осуществлении государственного кадастрового учёта; формулируются признаки, позволяющие соотносить чересполосицу с внешне похожими явлениями; делается вывод о необходимости замены абсолютного запрета на образование земельных участков с чересполосицей на запрет чересполосицы при возникновении препятствий рациональному использованию и охране земель.

Abstract: The article analyzes the Genesis and scope of the concept of «strip farming», its use in legislation and judicial practice. Cases of identification of a strip farming with a registry error in the location of land boundaries, wedging and its illegal detection in the implementation of state cadastral accounting are considered. Features that allow to correlate the strip farming with externally similar phenomena are formulated. It is concluded that it is necessary to replace the absolute ban on the formation of land plots with a strip farming with a ban on the strip farming when there are obstacles to the rational use and protection of land.

Ключевые слова: Чересполосица, пространственные недостатки, реестровая ошибка, описание местоположения границ земельных участков, землепользование, землеустроительная экспертиза, судебная землеустроительная экспертиза.

Keywords: Strip farming, spatial disadvantages, registry error, description of the location of land borders, land use, land surveying methods of expert research, forensic land survey expertise.

Земля – основной источник благ нашей жизни, что обусловливает необходимость принятия мер, направленных на обеспечение её рационального использования и охраны. Одним из требований, связанных с данной необходимостью, является отражённый в п. 6 ст. 11.9 ЗК РФ [1] абсолютный запрет на образование земельных участков, который приводит к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице и другим недостаткам. В правоприменительной практике термин «чересполосица» используется чаще других отмеченных недостатков, однако чёткой дефиниции не имеет. Такая ситуация провоцирует различное понимание термина, неоднозначное толкование рассматриваемой нормы и, как следствие, практику применения, приводящую к нарушению прав и законных интересов граждан.

Задачи данной работы – на основе анализа нормативных правовых актов, юридических и технических документов, доктринальных источников проанализировать содержание явления «чересполосица» на разных этапах развития российского общества, рассмотреть связанные с ним проблемы в современной правоприменительной практике, а также определить признаки, характеризующие чересполосицу и позволяющие отличать её от других, ложно-похожих явлений.

Термин «чересполосица» использовался ещё в дореволюционной России. Как пишет В. Судейкин, основываясь на трудах известных учёных XIX века в области землеустройства, чересполосицей обозначали «такое поземельное владение, при котором земли одного владельца находятся не в одном отрубе или меже, а разбросаны по разным местам среди других владений и не представляют хозяйственного целого». Данное явление известно с допетровских времён, и причиной его возникновения принято считать дробление земельных владений в процессе наследования [2, с. 540], а также общинный способ земледелия [3].

В первое десятилетие советской власти содержание рассматриваемого понятия не изменилось. П. Першин определяет чересполосицу как форму землепользования, присущую как общинному, так и единоличному владению, которая «характеризуется тем, что территория, находящаяся в пользовании отдельного хозяйства, раздроблена на более или менее значительное число мелких полос или раздробленных участков, перемежающихся столь же многочисленными полосами других землепользователей». Также отмечается разбросанность участков на значительные расстояния [4, с. 51].

Такое смысловое значение термина «чересполосица» сохранялось до объединения единоличных крестьянских хозяйств в коллективные. В Постановлении ЦИК СССР, СНК СССР от 3 сентября 1932 г. N 1356 «О создании устойчивого землепользования колхозов» чересполосица названа «бичом единоличного хозяйства» и констатируется, что с ней «навсегда покончено» в результате коллективизации [5]. Однако в п. 5 рассматриваемого постановления допускается возможность возникновения некого иного вида чересполосицы и дальноземелья присущего колхозным землям, устранение которой может проводится только на основании постановлений районных земельных комиссий.

В Постановление Совета Министров РСФСР от 23 марта 1966 г. N 286 «О мерах по улучшению землеустройства, введения и освоения правильных севооборотов в колхозах и совхозах» [6] чересполосица названа недостатком в расположении земель и её устранение предписано решить в порядке межхозяйственного землеустройства.

В Основах земельного законодательства Союза ССР и союзных республик [7] чересполосица упоминается один раз в ст. 47 «Землеустройство и землеустроительные действия». В Земельном кодексе РСФСР 1970-го года [8] чересполосица упоминается также один раз в статье 122 «Содержание землеустройства». В обоих документах под чересполосицей подразумевается неудобство в расположении земель землепользований.

В 1980 году М.А. Лоцмер на основе анализа землеустроительной литературы выделил в колхозно-совхозных землепользованиях два вида чересполосицы: межхозяйственную и внутреннюю. Первый он определил как раздробленность землепользования на несколько обособленных участков (массивов), разделённых землями других землепользователей нелинейного характера, а второй – как раздробленность землепользования естественными и искусственными преградами, затрудняющим связь между участками [9, с. 20-21].

В Земельном кодексе РСФСР 1991 года [10] чересполосица упоминалась только в ст. 59. В ней предписано предоставлять земельные участки крестьянским (фермерским) хозяйствам таким образом, чтобы такое изъятие не нарушало целостность земельных участков предприятий и не образовывалась чересполосица.

Представители московской школы землеустройства М.А. Гендельман [11, с. 64-65], В.П. Троицкий [12, с. 143-145], С.Н. Волков [13, с. 532-533] среди недостатков землепользования указывают собственно чересполосицу и топографическую чересполосицу. Под собственно чересполосицей понимают расчленённость (раздробленность) территории хозяйства на несколько обособленных участков, разделённую землями других землевладельцев. В качестве негативных последствий существования чересполосицы указывают: ухудшение условий управляемости производством, организации севооборотов и устройства их территории; снижение продуктивности использования земель, увеличение транспортных расходов, потерю времени на преодоление расстояний и дополнительные капитальные затраты на строительство дорог и построек (см. рисунок 1 – копия из [12]). Топографическую чересполосицу определяют как размещение в границах данного землевладения участков земель, разделённых преградами (рекой, болотом, железной дорогой, автомагистралью) и являющихся труднодоступными, а также эрозионно-опасное расположение границ, не согласованное с рельефом местности, условиями стока воды и приводящее к возникновению эрозии почв. Так же указывается, что чересполосица перестаёт быть недостатком при невозможности её устранения.

В настоящее время в научной литературе под чересполосицей также понимают расчленённость хозяйства на обособленные участки, разделённые землями других правообладателей. А.Ю. Мельничук и К.В. Клименко приводят иллюстрацию этого явления (рис. 2) [14].

Необходимо отметить, что в современных условиях понятие «землепользование» является чрезвычайно сложным. На его содержание оказывает значительное влияние аспект рассмотрения (экономический, юридический, экологический) [15]. В рамках рассматриваемой темы под землепользованием следует понимать территорию, которая состоит из одного или нескольких земельных участков, связанных единой хозяйственной целью или участвующих в одной технологической операции. При этом титульные права на земельные участки, входящие в землепользование, могут принадлежать как одному субъекту, так и группе.

В ЗК РФ 2001 года термин «чересполосица» упоминается трижды, первый раз в п. 6 ст. 11.9. (эта статья появилась в ЗК РФ в составе главы I.1. на основании Федерального закона от 22.07.2008 N 141-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в части совершенствования земельных отношений»). В данной норме законодатель определяет чересполосицу как один из видов недостатков, препятствующий рациональному использованию и охране земель. Е.В. Сырых справедливо отмечает, что под охраной земель как важнейшего компонента окружающей среды и природного ресурса в ст. 12 ЗК РФ понимается предотвращение негативного воздействия на землю, а также деятельность по улучшению и восстановлению состояния земель, подвергшихся такому воздействию [16, с. 70]. В российском законодательстве правовое содержание понятия «рациональное использования природных ресурсов» не раскрывается [17]. На основе анализа нормативных правовых актов и иных источников Е.В. Лунёва формулирует понятие «рациональное использование природных ресурсов» (в том числе и земельных) как максимально полное их использование для получения наибольших результатов [18]. Таким образом, по смыслу ЗК РФ, чересполосица – явление, которое оказывает негативное воздействие на землю и препятствует получению максимально возможных результатов от её использования. Однако этот признак не раскрывает в полной мере содержание рассматриваемого явления.

В ст. 39.27 и 39.28 ЗК РФ чересполосица упоминается как одно из оснований для проведения перераспределения земель и земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, между собой и земельными участками, находящимися в частной собственности. Напомним, что по смыслу ЗК РФ, под перераспределением понимается способ образования новых земельных участков из существующих путём изменения их границ (возможно с изменением площади) со смежными участками или землями, находящимися в государственной или муниципальной собственности. Таким образом, законодатель указывает ещё на один признак (средство устранения) чересполосицы – возможность её устранения изменением границ в процессе применения процедуры перераспределения.

Действующее законодательство не только не раскрывает содержание понятия «чересполосицы» и остальных упомянутых в п. 6 ст. 11 ЗК РФ, пространственных недостатков [19], а также не устанавливает механизмы, препятствующий возникновению этих недостатков при образовании земельных участков. Такая ситуация приводит к вольным толкованиям содержания понятия «чересполосица».

Так, А.Г. Овчинникова, классифицируя ошибки в сведениях государственного кадастра недвижимости о земельных участках, выделила такой вид, как «разрыв», которую называет также «нестыковка» и «чересполосица» [20]. Автор не дала исчерпывающих характеристик описываемого вида ошибок, ограничившись иллюстрацией (рис. 3).

Рассмотрим содержание данного вида ошибок и случаи использования термина «чересполосица». Основной целью кадастрового учёта является внесение в ЕГРН достоверных сведений об индивидуализирующих характеристиках объектов учёта. В этой связи именно несоответствие описания местоположения границ земельного участка в ЕГРН положению границ, определяемому в соответствии с требованиями законодательства, является ошибкой [21]. Поэтому обозначенная А.Г. Овчинниковой «нестыковка» границ может указывать на наличие ошибки в случаях, если: а) земельные участки являются ранее учтёнными и на местности имеют общую границу; б) земельные участки образованы после 1 марта 2008 года, и в документах о межевании описание местоположения границ не соответствует описанию местоположения в документе об образовании участка. Представляется более правильным такое проявление ошибки именовать «зазор», а не «разрыв».

Отметим, что «нестыковка», не связанная с реестровой ошибкой, может указывать как на наличие между участками земель общего пользования, предназначенных для прохода, проезда или размещения коммуникаций между участками, так и на существование такого вида чересполосицы, о котором указано в письме Росреестра (см. далее). Возможны иные причины нестыковки границ, складывающиеся из различных комбинаций указанных ситуаций. Поэтому один только факт нестыковки границ земельных участков по описаниям местоположения границ в ЕГРН не указывает на наличие ошибок в этих описаниях. Однако на рисунке, если исключить существование ошибки и наличия земель общего пользования, продемонстрирована не чересполосица, а другое явление – «вклинивание» между земельными участками земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Таким образом, предложение А.Г. Овчинниковой именовать чересполосицей ошибку в местоположении границ земельных участков, проявляющуюся как «разрыв», «нестыковка», – нельзя. Чересполосица может возникнуть вследствие допущения реестровой ошибки, но это не означает, что эти понятия должны быть уравнены. Это приводит к смешиванию разных по своей природе явлений, а при отсутствии легальной дефиниции понятия «чересполосица» порождает в ряде случаев неправильное применение соответствующей нормы права.

Неверное толкование и применение термина «чересполосица» практикуется при осуществлении государственного кадастрового учёта (далее – ГКУ). ГКУ приостанавливается в случае выявления нестыковки между границами земельного участка по описанию местоположения, учтённого в ЕГРН, и границами по описанию местоположения в межевом плане, представленном для осуществления ГКУ. Как правило, такие ситуации возникают из-за ошибки, содержащейся в местоположении границ земельного участка, учтённого в ЕГРН. Для примера приведём уведомление управления Росреестра по Кемеровской области о приостановлении ГКУ от 14 февраля 2019 года [22]. В нём в качестве основания приостановления указано «несоответствие формы и содержания документа, представленного для осуществления ГКУ, требованиям законодательства, а именно, земельный участок не соответствует требованиям ст. 11.9 ЗК РФ, образование такого земельного участка приводит к чересполосице с земельными участками» с такими-то кадастровыми номерами. Недавно Управление методического обеспечения и анализа в сфере регистрации прав и кадастрового учёта Росреестра разъяснило, что наличие и выявление чересполосицы при осуществлении ГКУ не является основанием для принятия решения о приостановлении ГКУ. В этом же письме Росреестр под чересполосицей предложил понимать «часть земной поверхности, представляющей собой земли государственной или муниципальной, неразграниченной государственной собственности, расположенные между образованными земельными участками, из которых не может быть образован земельный участок, отвечающий требованиям, установленным ст. 11.9 ЗК РФ» [23].

В этом определении является верным только причисление к чересполосице ситуации, в которой из земель неразграниченной государственной собственности, расположенной между земельными участками, не может быть образован земельный участок, отвечающий требованиям ст. 11.9 ЗК РФ. Такой контур земель должен быть обособленным, со всех сторон ограниченный земельными участками, в противном случае будет проявляться другое явление – «вклинивание». Несоответствующим действительности в этом определении является, во-первых, указание на часть земной поверхности, т.е. причисление чересполосицы к материальным объектам, в то время как она представляет собой явление, свойство вещи. Во-вторых, чересполосица может возникать не только в отношении земель, находящихся в неразграниченной государственной или муниципальной государственной собственности. Как отмечалось ранее, в ст. 39.27 и 39.28 ЗК РФ допускается возможность устранения чересполосицы между земельными участками.

Известны случаи отказа со стороны исполнительных органов местного самоуправления в образовании земельного участка из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, при наличии нестыковки между границами образуемого участка и границами участков, содержащихся в ЕГРН. Например, в письме администрации города Орла такая нестыковка названа чересполосицей, а её наличие указано в качестве препятствия для образования земельного участка [24]. Между тем, как отмечает кадастровый инженер, на местности земельные участки имеют общую границу. Причина возникновения зазора заключается в ошибке описания местоположения учтённого в ЕГРН участка.

Неоднородно понимание термина «чересполосица» в судебной практике. В каждом конкретном случае оно соответствует содержанию, вкладываемому в него спорящими сторонами. Отметим, что юридическая неопределённость в содержании понятия «чересполосица» и других пространственных недостатков не препятствует судам констатировать отсутствие нарушения требований п. 6 ст. 11.9 ЗК РФ при формировании земельного участка [25]. В судебных актах по спорам, связанных с выделом земельных участков, по предложенному спорящей стороной варианту, под чересполосицей понимается «дробление земельного участка (чередование участков различных собственников)» [26, 27]. В спорах об исправлении реестровых ошибок истцы обосновывают необходимость исправления нестыковки границ по описанию местоположения земельных участков в ЕГРН (но на местности смежным) требованиями п. 6 ст. 11.9 ЗК РФ о недопустимости чересполосицы [28, 29]. Кадастровые инженеры, привлечённые в процесс, и судебные эксперты, как правило, придерживаются необоснованной позиции, что нестыковка границ – это и есть чересполосица [30].

Резюмируем. Проведённый анализ научной литературы, правовых актов и правоприменительной практики позволяет проследить генезис изменений дефиниции понятия «чересполосица». При общинном и единоличном способе земледелия этим термином обозначали раздробленность земель хозяйства на значительное число мелких участков, имеющих форму узких полос, которые буквально расположены через полосы других хозяйств. При коллективном ведении сельскохозяйственного производства чересполосицей обозначали всякую раздробленность земель предприятия на несколько участков, разделённых землями других предприятий, а также естественными элементами рельефа или искусственными сооружениями. Таким образом, негативным последствием чересполосицы являлись сложности в эксплуатации разрозненных участков, отрицательно влияющие на экономику и организацию производства. Необходимо отметить, что в обоих исторических периодах чересполосица рассматривалась как явление, присущее только землям сельскохозяйственного назначения.

В современных условиях чересполосица представляется более сложным явлением. Это свойство может быть присуще таким объектам, как земельные участки, земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, а также землепользования. Главным имманентным качеством чересполосицы является раздробленность объекта на два и более обособленных контура или земельных участка, которые не имеют между собой общих границ и расположены вразброс, вперемежку с чужими земельными участками и землями, находящимся в публичной собственности. Чересполосица часто сопровождается рядом других пространственных недостатков: мелкоземельем, невозможностью использования участка по целевому назначению, некомпактностью формы, изломанностью границ, вкрапливанием (расположением по смежеству с чересполосным участком или контуром одного земельного участка или нескольких, входящих в одно землепользование) и другими.

Императивная норма, которая отражена в п. 6 ст. 11.9 ЗК РФ, указывает на абсолютный запрет образования земельных участков, приводящих к чересполосице и другим недостаткам, которые препятствуют рациональному использованию и охране земель. Согласно данной норме налагается запрет на образование земельных участков при любом проявлении чересполосицы.

Однако сам факт раздробленности не указывает на наличие недостатков, препятствующих рациональному использованию земель. Для отнесения чересполосицы к пространственным недостаткам в каждом конкретном случае должны быть определены и оценены обстоятельства, указывающие на нерациональное использование земель. Например, дробление изменяемого участка при выделе земельных долей из земельного участка сельскохозяйственного назначения может приводить к невозможности использования участка или к затруднению проезда техники к обособленным конурам, сложностям обработки почв и проведения уборочных работ.

Чересполосица может не быть пространственным недостатком в силу естественных свойств самого объекта или при отсутствии возможности для её устранения, а также если не приводит к нарушению прав и законных интересов заинтересованных лиц. Например, чересполосица является закономерным свойством многоконтурного земельного участка, используемого для размещения опор линий электропередач и других линейных сооружений. Неустранимым проявлением чересполосицы является дробление землепользования земельными участками, территориями или землями публичного пользования. Кроме того, при современном развитии сельскохозяйственных техники, технологии производства, на первый план для получения прибыли выходят площадь и качественные показатели земель. Поэтому сельскохозяйственные производители, сопоставляя затраты, охотно включают в состав землепользования чересполосные земельные участки.

Представляется необходимым обратить внимания законодателя, что чересполосица может относится к пространственным недостаткам объекта в том случае, если она приводит к негативному воздействию на землю и препятствует получению от этой земли максимально возможных результатов. Поэтому абсолютный запрет на образование земельных участков с чересполосицей в п. 6 ст. 11.9 ЗК РФ должен быть заменён на обусловленный запрет: «если чересполосица препятствует рациональному использованию и охране земель».

Библиография:

10. Земельный кодекс РСФСР (утв. ВС РСФСР 25.04.1991 N 1103-1). Доступ из СПС «КонсультантПлюс».

11. Землеустроительное проектирование / М.А. Гендельман, В.Я. Заплетин, А.Д. Шулейкин и др.; под ред. Гендельмана М.А. – М.: Агропромиздат, 1986. – 511 с.

12. Землеустроительное проектирование / С.Н. Волков, В.П. Троицкий, Н.Г. Конокотин и др.; под ред. С.Н. Волкова. 2-е изд., перераб. и доп. – М.: Колос, 1998. –632 с.

13. Волков С.Н. Землеустройство. Учебник и учебное пособие для студентов высших учебных заведений / С.Н. Волков. – М.: ГУЗ, 2013. – 992 с.

14. Мельничук А.Ю., Клименко К.В. Пространственное развитие и землеустройство // Известия сельскохозяйственной науки Тавриды. — 2016. № 8. — С. 42-49.

15. Антропов Д.В. Теория и методы зонирования территорий для целей управления земельными ресурсами: монография / Д.В. Антропов, А.А. Варламов, С.И. Комаров. – М.: РАДУГА, 2019. – 228 с.

16. Сырых Е.В. Земельное право. — М.: Юстицинформ, 2006. — 368 с.

17. Липски С.А. О некоторых последствиях нечеткости понятий и определений в земельном законодательстве // Аграрное и земельное право. – 2020. № 1(181). – С. 48-50.

18. Лунева Е. В. Рациональное использование природных ресурсов: понятие и правовые критерии // LexRussica. – 2017. № 8. – с. 61–72.

19. Письма Минэкономразвития России: от 09.07.2009 № Д23-2154, от 12.06.2013 № Д23и-1564, от 12.03.2014 г. № ОГ-Д23-1534 и др. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».

20. Овчинникова А.Г. Классификация ошибок в сведениях государственного кадастра недвижимости о земельных участках // Известия высших учебных заведений. Геодезия и аэрофотосъемка. – 2013. № 2. – с. 90–95.

21. Самойленко Д.В. К проблеме разрешения судебным экспертом вопроса о наличии реестровой ошибки в описании местоположения границ земельных участков // Вопросы российского и международного права. – 2020, том 10, № 3A. – С. 139-145.

22. Уведомление управления Росреестра по Кемеровской области о приостановлении государственного кадастрового учета от 14.02.2019 г. № 4200/19-5397. – URL: https://kiportal.ru/forum/threads/priostanovka-cherespolosica.293/.

23. Письмо Росреестра от 29.11.2018 № 14-13173/18. – URL: https://kades.ru/upload/docs_sro/2019_ish_O_0068_22.02.2019.pdf.

24. Сайт ЗАО «Артес», г.Орел – URL: http://484284.ru/novosti/neobosnovannyy-otkaz-administracii-g-orla-v-obrazovanii-zemelnogo-uchastka-pod-garazhom/.

25. Определение Верховного Суда РФ от 13.02.2020 № 305-ЭС19-24071 по делу № А40-216703/2018. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».

26. Определение Конституционного Суда РФ от 26.10.2017 N 2389-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы граждан Лепетюхи Е.Н. и Малик М.Н. на нарушение их конституционных прав п. 6 ст. 11.9 ЗК РФ». Доступ из СПС «КонсультантПлюс».

Источник

• ← Что такое чересполосица в истории
• Что такое чересполосица земельных участков →