Что такое элитное жилье определение в законе
Юристы оценили критерии роскошного жилья должника от Минэка
Минэкономразвития подготовило отзыв на законопроект Минюста о продаже единственного жилья должника. Как сообщают ознакомившиеся с документом «Известия», ведомство предлагает разрешить это только для кредиторов-физлиц, а не банков и других кредитных организаций. Поскольку речь идет о конституционном праве на жилище, его можно ограничить только в интересах равного субъекта. Банки и микрофинансовые организации, как профессиональные кредиторы, могут заранее оценить риски при выдаче займа и несут связанные с этим риски. Это нужно, чтобы сохранить баланс интересов должника и кредитора.
Единственное жилье, которым должник владеет более трех лет, вообще не подлежит продаже.
Министерство также предложило критерий для определения роскошного жилья, которое можно будет продать.
Федеральный норматив площади жилья на одного человека МЭР предлагает определить как самый высокий такой показатель в регионах, умноженный на три. Только при превышении этого критерия жилье можно будет признать роскошным и реализовать.
Поскольку стоимость проданной недвижимости не обязательно покроет все обязательства должника, на продажу жилья в рамках исполнительного производства нужно будет получить его согласие. Если должник не соглашается, кредитор должен будет возбудить дело о признании его несостоятельным и реализовать жилье уже в рамках процедуры банкротства. По ее итогам банкрот избавится от всех долгов, независимо от цены, по которой реализовали его прежнюю недвижимость, подчеркивает МЭР.
Таким образом Минэк существенно ограничивает свободу реализации права кредитора. Этой возможностью можно будет воспользоваться в редких случаях. Ведь основные долги у населения именно перед банками, а жилье больше трех лет в собственности продавать запрещено.
Минэк предлагает очень ограничить возможность продажи единственного жилья банкрота. Его не продадут, если долг перед банком или МФО, или человек владеет жильем больше трех лет.
Неоднозначные критерии
Вопросы вызывают и критерии «роскошности», ведь они очень субъективны и сильно меняются от региона к региону, говорит Пермяков. В пример он приводит «дело Стружкина», где роскошной пытались признать квартиру площадью 40,3 кв. м.
Почему не дать регионам, лучше знающим ситуацию «на земле», возможность вводить свои критерии?
Олег Пермяков, руководитель направления «Рустам Курмаев и партнеры»
Неясно, как поступить в ситуации, когда должник живет в доме с несколькими хозяйственными строениями на участке и живет с возделывания этого участка. В таких случаях взыскание долгов может фактически лишить гражданина и его семью средств к существованию, отметил Пермяков. Сейчас дело со схожей фабулой рассматривает Верховный суд (№ 303-ЭС20-18761 (2)).
Анастасия Подковко также призывает учитывать обстоятельства приобретения спорной недвижимости. Одно дело, когда недобросовестный должник с помощью схем приобрел единственное жилье. Совсем другое – когда честный человек стал заложником неудачно сложившихся обстоятельств.
Чрезмерная защита должников
Запрет для банков требовать реализации единственного жилья Пермяков считает дискриминацией. К тому же, то же физлицо может переуступить долг профессиональным коллекторам, если ему срочно потребовались деньги. Иванов отмечает, что финансовые организации смогут обойти запрет, наоборот, продавая обязательства физлицам.
МЭР слишком явно отдает предпочтение интересам должников, считает Журавчак. Исключение банков из процедуры может обнулить ценность законодательной инициативы, опасается эксперт. В то же время эксперт поддерживает ограничения в отношении МФО – займы там берут как правило от безысходности, а не для роскоши, а проценты весьма высокие.
Безусловная защита недвижимости, принадлежавшей должнику более трех лет, требует пояснений и уточнения. Пермякову критерий кажется слишком формальным.
Элитное жилье – что это?
За двадцать с лишним лет существования российского рынка недвижимости специалисты так и не выработали общего мнения о том, что следует считать по-настоящему элитным жильем. Из-за отсутствия сколь-нибудь унифицированной классификации элитными зачастую называют дома, которые даже к бизнес-классу можно отнести с некоторой натяжкой.
На заре 1990-х годов, когда жилья европейского уровня в стране практически не водилось, к элитной недвижимости относили все, что угодно. В Москве то были сталинские высотки, ЦКовские дома в престижных районах, коммуналки в центре под расселение и т.д. Нынче ситуация радикальным образом изменилась.
Так что же следует относить к элитной недвижимости или, согласно терминологии профессионалов, жилью «класса люкс»? Попытки аргументировано ответить на этот вопрос начались еще в середине 1990-х годов и продолжаются по сию пору. Целый ряд разработанных классификаций, как правило, подразумевает деление данного сегмента недвижимости на несколько подклассов: de luxe,luxe, premium; A, А-, В, С; КП1, КП2, КП3 и т.д. Планка требований к апартаментам от категории к категории чуть снижается, но при этом остается на весьма почтенном уровне.
При всем разнообразии региональных особенностей, авторских подходов, мнений, представлений об очередности приоритетов (что важнее, например, местоположение или уникальность строения) все эти классификации роднит набор незыблемых, объективных критериев, на основе которых можно вывести некую «среднестатистическую классификацию» элитного жилья. Итак, класс люкс определяют …
1. Местоположение
Жилье класса люкс обязано располагаться в центральной части города посреди исторических памятников и зеленых зон. Исключения составляют проекты в уникальных природно-экологических районах. Важно отсутствие рядом массовой застройки старого типа, особенно общежитий и коммунальных квартир.
В связи со стесненной обстановкой в центре мегаполисов статус элитного жилья нынче активно пытаются придавать многочисленным новостройкам, расположенным недалеко от центра, вблизи супермаркетов и торгово-развлекательных центров. А уж если в структуре здания предусмотрен подземный паркинг, а на первом этаже гнездится фитнес-центр или салон красоты, в правдивости слов предприимчивых торговцев недвижимостью почти никто не сомневается. Меж тем, с люксом подобные сооружения имеют мало общего – это бизнес-класс соответствующей, более низкой ценовой категории.
2. Характеристики дома, прилегающей территории и инфраструктуры
Элитный дом, разумеется, не может быть типовым. Архитектурный стиль не столь важен, но строение должно быть единственным в своем роде, неповторимым и уникальным. Иметь монолитный каркас, в котором внутренние и внешние стены изготавливаются из кирпича. Самые продвинутые строительные и отделочные материалы прилагаются априори. Высота потолков – от 3,2 метра.
Фешенебельно жилье в силу своей «клубной закрытости» предполагает небольшое количество квартир – по разным оценкам, от 10 до 40, хотя допускаются варианты и в сторону увеличения. Квартиры должны позволять клиентам самостоятельно спланировать собственное жизненное пространство. Поэтому все элитные проекты предусматривают минимум несущих стен и максимум свободы для творчества.
Вокруг дома – огороженная зона со сквером, детскими площадками и местами для занятий спортом. Все это, безусловно, должно находиться под самой надежной охраной.
Специалисты расходятся в том, должны ли здания класса люкс иметь на первом этаже салоны красоты, рестораны, магазины. Одни говорят, что должны. Другие, напротив, считают это излишним, ибо состоятельные жильцы имеют собственных стилистов, парикмахеров и т.д. Другое дело – тренажерный зал, сауна, бассейн, кафе-бар, холл для приема гостей, бильярдная, комнаты для водителей, охраны, прислуги и прочие «мелочи» жизни вроде ванны для мытья лап собакам и оборудования для хранения мехов. Все это или большая часть перечисленного в элитных домах должно быть в наличии.
3. Социальное окружение
Простым смертным, быть может, не понять, но многие богатые клиенты данный пункт по значимости ставят даже выше, нежели конструктивно-технические и эстетические характеристики дома. Зажиточные люди желают соседствовать только с равными, успешными гражданами.
Чтобы заполучить вожделенную жилплощадь класса люкс сегодня не достаточно иметь много денег – нужно принадлежать к определенной социальной среде. В элитных домах давно предусматривается своеобразный face-control. Жильцы имеют право потребовать не продавать квартиру человеку, который им покажется недостаточно благонадежным. Криминальные «шишки», недалекие барыги и прочий сомнительный сброд не пройдет!
Единый социальный уровень достигается отбором, для которого уже отработаны такие механизмы, как анкетирование желающих приобрести жилье, предоставление рекомендаций, согласование с жильцами, уже купившими квартиры в доме. Как правило, «клубные» дома создаются под определенный круг заказчиков. Именно их слово является решающим при продаже апартаментов в уже готовом доме.
4. Качество управления недвижимостью
И, наконец, элитная недвижимость предполагает качественное управление с индивидуальным подходом к каждому проживающему. Наличие собственное эксплуатационной организации, естественно, обязательно. Сервис должен быть безупречным с первой минуты общения с первым же человеком, имеющим отношение к обслуживанию и содержанию дому – будь то консультант по вопросам приобретения недвижимости или дворник, убирающий листву из-под ног. Хотя, как говорят специалисты, именно качественное управление недвижимостью во многих дорогостоящих домах оставляет желать гораздо лучшего.
Разумеется, вышеозначенное не претендует на исчерпывающий перечень тех характеристик, которые определяют принадлежность недвижимости к классу люкс. Тем более каждый город имеет свою специфику. Или, скажем, представления иностранцев об элитном жилье расходятся с нашими. Европейцу, например, в первую очередь подавай старинный особняк. А для состоятельного москвича элитная квартира сразу же ассоциируется с новым комплексом, построенным по последнему слову техники. Однако алгоритм определения элитного жилья именно таков.
Forbes Council
Что такое элитная недвижимость
Парадоксально, но единого определения элитной недвижимости нет. Кто-то называет «элиткой» любое дорогое жилье, кто-то пытается придумывать градации: бизнес-класс, люкс, премиум и так далее. На самом деле все эти градации существуют только в рекламных предложениях застройщиков и риелторских агентств, а степень «элитности» квартиры глобально определяется даже не тем, что внутри дома, а тем что находится снаружи — инфраструктурой.
Например, вы можете купить квартиру за 150 млн рублей в клубном доме в Хамовниках, но в 10 метрах от дома будут полуразрушенные здания и дешевые бары. Это элитное жилье? Наоборот, такое «соседство» лишь снижает ценность квартиры. В рекламном проспекте вам вряд ли покажут вид из пентхауса на соседнюю блочную пятиэтажку, поэтому после просмотра квартиры и окрестностей в реальности иногда хочется поскорее покинуть район.
Мудрые девелоперы понимают, что главное в жилье — место его расположения. Например, «ГАЛС» построил ЖК «Литератор» на ул. Льва Толстого — рядом модные кафе, рестораны и офис «Яндекса» напротив. Это настоящее элитное жилье, человек покупает не просто квартиру, он покупает правильных соседей и самоощущение. Квартира в правильном доме может помочь в бизнесе и карьерном росте. И даже сэкономить на услугах управляющей компании: автору статьи известен пример, когда дом, в котором расположена квартира одного из первых лиц нефтяной отрасли, охранялся по сути его же охраной, без привлечения управляющей компании.
Однако известны и примеры, когда клиент купил квартиру на Пресне в одном из «элитных домов» со стоимостью квартир свыше 100 млн рублей и был вынужден ее продать после пары лет жизни. «Дом, конечно, элитный, — сказал клиент, — но вокруг пятиэтажки, “Магнит” и пара “Дикси”, элементарно страшно идти ночью от такси до своего дома с охраняемой территорией».
Элитная недвижимость, возможно, самый устойчивый к кризисам сегмент. Сейчас она пользуется высоким спросом, квартиры в качественных объектах в правильном месте раскупаются полностью еще за полгода до сдачи объекта. Люди становятся в очередь, чтобы купить жилье с чеком более сотни миллионов рублей. Плюс элитная недвижимость, сама по себе, безусловно генерирует более высокий доход при сдаче ее в аренду. Позволить себе снять в аренду квартиру стоимостью от 200 000 руб/месяц тоже может только состоятельный наниматель, что сразу ставит порог для социально неблагополучных категорий населения.
Квартира или апартаменты?
Элитная недвижимость часто продается как апартаменты — то есть нежилые помещения. Вот живые примеры из моей практики, когда люди приобретали роскошные апартаменты и сразу сталкивались с проблемами:
• Коммерческие объекты. Вы покупаете квартиру за 100—200 млн рублей и рассчитываете, что вашими соседями будут люди вашего уровня достатка, к которым можно приходить в гости в пижамах и разговаривать о высоком. В реальности — рядом с вашей квартирой может открыться что угодно от салона красоты до фитнес-клуба. Есть риск купить проходной двор за большие деньги. Знаю случаи обращения в суд возмущенных жильцов и не знаю ни одного случая удовлетворения таких исков.
• Высокий налог. Налог на имущество в отношении нежилых помещений значимой выше, чем в отношении квартир. При расчете налоговой базы учитываются все офисные и коммерческие помещения, которые есть в доме. Покупатели, которые не знают об этом с самого начала, впоследствии даже выставляют апартаменты на продажу, потому что не готовы платить 500 000 ₽ в год в виде налогов на квартиру.
• Нельзя получить постоянную регистрацию по месту жительства. Для некоторых категорий апартаментов доступна только временная регистрация, для некоторых недоступна в принципе. Если переезжаете в Москву и покупаете апартаменты, нужно готовиться к тому, что не получится даже отдать ребенка в детский садик — потому что у него не будет московской прописки.
• Доля в общем имуществе — не ваша собственность. Покупая жилое помещение, вы получаете долю в общем имуществе дома. То есть подъезд, крыша и каждый этаж принадлежит всем собственникам квартир в доме — и обслуживаете вы это все тоже вместе через управляющую компанию. В случае с апартаментами доля в общем имуществе собственнику апартаментов может не передаваться.
Уже известны случаи, когда застройщик после продажи все апартаментов в объекте просто бросает его в состоянии фактически черновой отделки в общих зонах. Так как эта часть дома (коридоры и входная группа) принадлежит застройщику это его воля — делать в ней или не делать ремонт. По факту есть риск, что купив «элитную» квартиру в таком объекте, будете пробираться к ней сквозь строительный мусор.
Ровно в связи с этим чаще всего апартаменты продаются дешевле чем квартиры этого же класса.
Как не закопать деньги в землю
Чуть проще с критериями «элитки» дела обстоят среди коттеджных поселков: цена земли по популярным направлениям на 90% определяется близостью к Москве. Всё, что за 50 км от МКАДа не может быть элитным, даже если полностью из золота. Всё, что вблизи 15—20 км — элитка, за совсем редкими исключениями в виде старых СНТ. Люди, покупая жилье за МКАДом, платят, прежде всего за время, за которое они могут добраться до города.
Нюансы покупки загородного жилья заслуживают отдельной статьи, потому как в покупке дома с землей существенно больше юридических и технических тонкостей.
Если свести их все к короткому списку, то это:
1. Назначение земельного участка, на котором построен дом. Часто строят на земле, не отведенной для этого. Результат — возможный иск от прокуратуры о сносе постройки.
2. Обеспеченность электричеством и газом. Часто показывают временное подключение, после покупки участка оказывается, что лимит мощности необходимо покупать, и тянуть линию до своего участка.
3. Инфраструктура поселка. До момента застройки показывают прекрасные общие зоны с детскими площадками и пляжем. В реальности потом все эти зоны застраиваются также домами на продажу.
4. Контингент. Если мы говорим про элитные загородные поселки, то правильная практика — продажа объектов в них по итогам собеседования с уже живущими жильцами. Известны случаи, когда дом приобретает любитель вечеринок и закатывает их там, несмотря на возмущение соседей. Или использует дом для встреч с девушками с пониженной социальной ответственностью.
5. Схема сделки. Любая другая схема кроме прямой покупки дома и земельного участка — повод спросить, с чем связаны усложнения. Продают доли, почему не продают сразу все? Продают через юрлицо — пусть оно сначала продаст кому то из его владельцев, а потом уже вам по прямому договору.
Как купить элитную квартиру и не мучиться после этого
Главный совет — всегда помнить, что менеджер по продажам или риелтор видят своей целью как можно быстрее подписать договор и получить комиссионные. Как говорят американцы, не спрашивай у страхового агента, нужна ли тебе страховка. Поэтому лучше пригласить юриста, который спокойно проверит документы, назначение земельного участка, уточнит сумму будущего налога на недвижимость, выяснит реальные планы застройщика по ремонту общедомового имущества и так далее.
Также помните:
1. Дорогая недвижимость — не всегда элитная. Приезжая на просмотр, найдите время пройтись по окрестностям и посмотреть, где вам предстоит жить. Вполне возможно, что не все так красиво, как написано в объявлении.
2. «Элитку» покупают всегда, в том числе в кризис. Чтобы не пропустить квартиру мечты в понравившемся доме, заранее просматривайте объект и консультируйтесь с юристом.
Чтобы не выбрасывать миллионы на ветер, перед покупкой разумно пообщаться со сторонним специалистом, который поможет оценить стоит ли жилье своих денег.
Этот материал опубликован на платформе бизнес-сообщества Forbes Council
Характеристики элитного жилья – как распознать «элитку»
Разница между доступным жильём и дорогой недвижимостью видна невооруженным глазом. Но дальше разобраться гораздо сложнее. Профессионалы рынка недвижимости выделяют четыре класса жилья: эконом, комфорт, бизнес и элит. Однако не существует единых критериев, которые позволяют бесспорно отнести объект к той или иной категории. Застройщики классифицируют недвижимость по одним параметрам, риэлторы по другим. В итоге клиент не понимает, что всё-таки ему предлагают купить? То ли слишком дорогой бизнес-класс, то ли подозрительно дешевое элитное жильё. Это осложняет работу профессионалов и вызывает недоверие покупателей. Специалисты проанализировали более 15 параметров качества современных новостроек и сформулировали требования к элитному жилью.
Разница между доступным жильём и дорогой недвижимостью видна невооруженным глазом. Но дальше разобраться гораздо сложнее. Профессионалы рынка недвижимости выделяют четыре класса жилья: эконом, комфорт, бизнес и элит. Однако не существует единых критериев, которые позволяют бесспорно отнести объект к той или иной категории.
Застройщики классифицируют недвижимость по одним параметрам, риэлторы по другим. В итоге клиент не понимает, что всё-таки ему предлагают купить? То ли слишком дорогой бизнес-класс, то ли подозрительно дешевое элитное жильё. Это осложняет работу профессионалов и вызывает недоверие покупателей.
«Четкие, а главное, единые критерии новостроек, дадут рынку толчок к дальнейшему развитию, особенно в регионах. Очень часто возникает путаница в оценке тех или иных объектов, в аналитических обзорах — и одна из причин, это отсутствие принятой всеми крупными игроками классификации объектов недвижимости», — отмечает Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood.
Специалисты компании проанализировали более 15 параметров качества современных новостроек и сформулировали требования к классам жилья. Ниже приведены основные (но далеко не единственные) признаки элитного жилья:
Элитное жильё можно узнать с первого взгляда. Это новые дома, в которых сохранён исторический фасад здания, или современный авторский архитектурный проект
В здании может быть максимум 300 квартир, по 4 на этаже. Площадь жилья в элитном доме начинается от 60 кв. м. Планировка может быть разной — от классической семейной с несколькими спальнями до свободного пространства по принципу лофта. Обязательно предусмотрена просторная кухня — от 20 кв. м.
Высота потолков от 3 м. В элитных квартирах большие окна. Пластиковые стеклопакеты неприемлемы — только рамы из твёрдых пород дерева.
В элитном жилье обязательно предусмотрен подземный гараж для жильцов — минимум 1 м/место на квартиру. Также желательна наземная гостевая парковка.
Владельцы элитного жилья спят спокойно. Их дом круглосуточно находится под видеонаблюдением и охраной. В зданиях оборудована система контроля доступа, на первом этаже есть ресепшн. Секюрити элитного дома не разгадывают кроссворды в подсобке — профессионалы должны контролировать безопасность каждого этажа.
Жители элитного дома не знают проблем с перебоями электричества и отключением горячей воды. Здание оснащено по последнему слову техники. В нём есть автономный тепловой пункт, центральное кондиционирование, современные фильтры очистки воды и воздуха, приточно-вытяжная вентиляция, безопасные и бесшумные лифты. Часто в элитном жилье установлена автоматизированная система «Умный дом».
Большинство элитных домов — это комплексы с развитой инфраструктурой высокого уровня. К услугам жителей собственные фитнес-клубы, spa, салоны красоты, детские сады, рестораны и бары.
Внутренний двор элитного дома — это пространство, над которым потрудился ландшафтный дизайнер. В зависимости от архитектурных особенностей проекта там могут быть сады, фонтаны, беседки.
Сегодня в Москве насчитываются 57 элитных объектов, которые полностью соответствуют принятой классификации. Средняя стоимость квадратного метра элитной квартиры — 18 тысяч долларов, элитные апартаменты обойдутся в 16,7 тысяч долларов за квадрат.
Стоит отметить, что местоположения нет в списке основных критериев элитного жилья. В Москве элитная недвижимость представлена как в центре города — на Остоженке, Пречистенке, Арбате или Патриарших прудах, так за пределами Садового кольца. Востребованы элитные дома на Краснаой Пресне, Плющихе, Фрунзенской набережной. Знаменит элитный запад столицы — проспект Вернадского, Кутузовский, Ленинский и Мичуринский проспекты.
Дарья Сергеева, корреспондент ГдеЭтотДом.РУ
Элитная недвижимость: что это такое
Какое же именно жилье относится к элитной недвижимости? Есть ли у нее какая-то классификация? И если есть, то какая? Попробуем разобраться в этих вопросах.
Что такое элитная недвижимость
В разных странах критерии определения элитности жилья различаются.
Также элитное жилье отличается изысканностью фасадов и внутренних интерьеров. Это отделка дорогими и натуральными материалами.
Но, на самом деле, рынок элитной недвижимости невелик. К примеру, в Москве в год продается не более 1000 таких объектов.
Виды элитной недвижимости
Риэлторов разделяют элитную недвижимость на три категории:
Недвижимость категории De Luxe самая дешевая из элитной. Это многоквартирные дома на 30-40 квартир. У них дизайнерское оформление. Авторами выступают дизайнеры с международным именем. Все дома «укомплектованы» в соответствии с самыми последними требованиями и стандартами. Здесь можно не беспокоиться о безопасности и комфорте. Но, из-за оформления в стиле нео-классики, такие квартиры быстро устаревают и теряют в цене при продаже через несколько лет.
Недвижимость Luxe, в основном, располагается в центре города. У нее все преимущества категории De Luxe. Но в домах не более 30 квартир. А для интерьера используют не устаревающую классику.
В нашей стране риэлтора часто к элитной недвижимости причисляют недвижимость комфорт- и бизнес-класса. Но это не правильно. Так как такое жилье располагается в высоких многоквартирных домах.
Также, зачастую, клубные дома считают элитной недвижимостью. Что тоже не всегда верно. Термин «Клубный дом» пришёл к нам из Европы. Имеется в виду, что жильцы имеют не только высокий социальный статус, но также похожие интересы. У нас же все сводится к жилью комфорт-класса., А покупали проходят этакий «фейс-контроль» у риэлторов.
Загородная элитная недвижимость
Такие поселки располагаются вблизи города. Так как людям необходима развитая инфраструктура и быстрый доступ к благам цивилизации. В таких поселках, обычно, не более 25 домов. А приусадебный участок достигает размера в 100 соток. Территория поселка всегда закрыта и хорошо охраняется.
Добавьте «Правду.Ру» в свои источники в Яндекс.Новости или News.Google, либо Яндекс.Дзен
Быстрые новости в Telegram-канале Правды.Ру. Не забудьте подписаться, чтоб быть в курсе событий.