депозит по договору аренды при усн
Применяющий УСН арендодатель не учитывает в доходах сумму депозита, перечисленную арендатором в обеспечение обязательств по договору аренды
Если арендодатель удерживает из этой суммы задолженность за арендную плату, компенсацию ущерба или убытков, понесенных по вине арендатора в случае расторжения договора, то указанные суммы признаются доходом арендодателя на дату их удержания.
Вопрос:
ООО, применяющее УСН с объектом налогообложения «доходы», заключило договор на сдачу в аренду собственного нежилого помещения. По условиям этого договора арендатор перечислил арендодателю помимо арендной платы обеспечительный взнос в качестве обеспечения обязательств по договору аренды. По договору арендодатель вправе удержать из указанного обеспечительного взноса суммы задолженности арендатора, которые должны быть уплачены арендатором арендодателю в соответствии с договором, а также суммы по возмещению любого ущерба, причиненного арендодателю арендатором или привлеченными арендатором на любых основаниях третьими лицами, с письменным уведомлением арендатора за три рабочих дня до даты такого удержания.
После истечения срока субаренды обеспечительный взнос возвращается арендатору в первоначальном размере за вычетом сумм любых удержаний, осуществленных арендодателем согласно договору. В случае расторжения договора в связи с невыполнением арендатором своих обязательств либо досрочно по инициативе арендатора обеспечительный взнос не подлежит возврату арендатору и рассматривается как справедливая, но не обязательно достаточная компенсация убытков, понесенных арендодателем по вине арендатора.
Является ли полученный обеспечительный депозит доходом ООО на дату его получения в целях исчисления налога, уплачиваемого в связи с применением УСН, или же обеспечительный депозит будет признаваться доходом для целей налога, уплачиваемого в связи с применением УСН, на дату проведения соответствующих удержаний, осуществленных ООО согласно договору?
Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
от 12 мая 2012 г. N 03-11-06/2/68
Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросам применения упрощенной системы налогообложения и сообщает следующее.
Согласно пп. 2 п. 1 ст. 251 Кодекса при определении налоговой базы не учитываются доходы в виде имущества, имущественных прав, которые получены в форме залога или задатка в качестве обеспечения обязательств.
В соответствии с п. 1 ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Таким образом, сумма депозита, перечисленная арендодателю в обеспечение обязательств по договору аренды, не учитывается в доходах при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения.
При удержании арендодателем согласно договору с арендатором из суммы депозита, полученного в обеспечение обязательств по договору аренды, суммы задолженности арендатора за арендную плату, возмещения ущерба, причиненного арендодателю арендатором или привлеченными арендатором на любых основаниях третьими лицами, компенсации убытков, понесенных арендодателем по вине арендатора в случае расторжения договора аренды, следует иметь в виду, что согласно ст. 249 Кодекса доходом от реализации признаются выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, выручка от реализации имущественных прав.
Выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, выраженные в денежной и (или) натуральной формах.
Согласно п. 3 ст. 250 Кодекса внереализационными доходами признаются доходы в виде признанных должником или подлежащих уплате должником на основании решения суда, вступившего в законную силу, штрафов, пеней и (или) иных санкций за нарушение договорных обязательств, а также сумм возмещения убытков или ущерба.
При этом в соответствии с п. 1 ст. 346.17 Кодекса в целях гл. 26.2 «Упрощенная система налогообложения» Кодекса датой получения доходов признается день поступления денежных средств на счета в банках и (или) в кассу, получения иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав, а также погашения задолженности (оплаты) налогоплательщику иным способом (кассовый метод).
Исходя из этого удержанные арендодателем согласно договору с арендатором из суммы депозита, полученного в обеспечение обязательств по договору аренды, суммы задолженности арендатора за арендную плату, возмещения ущерба, причиненного арендодателю арендатором или привлеченными арендатором на любых основаниях третьими лицами, компенсации убытков, понесенных арендодателем по вине арендатора в случае расторжения договора аренды, будут являться доходом арендодателя на дату проведения соответствующих удержаний.
Обеспечительный платеж при УСН
Условия договора аренды определяют порядок учета обеспечительного платежа в расходах арендатора и доходах арендодателя, применяющих упрощенную систему налогообложения.
На практике довольно распространена ситуация, когда арендодатель согласно договору аренды получает от арендатора обеспечительный платеж для обеспечения исполнения обязательств (п. 1 ст. 329, ст. 381.1 ГК РФ). Рассмотрим нюансы бухгалтерского и налогового учета обеспечительного платежа у арендатора и арендодателя при применении ими УСН.
Учет обеспечительного платежа у арендодателя
Если же договор содержит условие о зачете обеспечительного платежа в счет арендной платы, то арендатор и арендодатель должны будут составить акт о его зачете. При этом арендодателю следует отразить сумму обеспечительного платежа в качестве дохода в книге учета доходов и расходов на дату составления акта (письма Минфина России от 17.12.2015 № 03-11-06/2/73977, от 22.06.2015 № 03-11-06/2/36071, от 28.10.2013 № 03-11-06/2/45451, от 08.04.2013 № 03-11-06/2/11372, ФНС России от 30.12.2014 № ГД-4-3/27235@, УФНС России по г. Москве от 02.09.2010 № 20-14/2/092618@).
Бухгалтерский учет. Порядок бухгалтерского учета обеспечительного платежа у арендодателя рассмотрим на примере.
ПРИМЕР
Расчеты с арендатором 1:
ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 76 субсчет «Обеспечительный платеж»
ДЕБЕТ 76 субсчет «Обеспечительный платеж» КРЕДИТ 51
Расчеты с арендатором 2:
ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 76 субсчет «Обеспечительный платеж»
ДЕБЕТ 76 субсчет «Обеспечительный платеж» КРЕДИТ 76 субсчет «Арендная плата»
ДЕБЕТ 76 субсчет «Арендная плата» КРЕДИТ 91 субсчет «Прочие доходы»
Обеспечительный платеж в учете арендатора
Ситуация практически аналогична рассмотренной выше. При наличии условия о возврате обеспечительного платежа по окончании договора он не может быть учтен арендатором при расчете базы по «упрощенному» налогу в силу того, что не поименован в перечне расходов, приведенном в Налоговом кодексе (п. 1 ст. 346.16 НК РФ).
При этом отметим, что арендатор не должен учитывать данную сумму и в составе доходов в момент возврата (письмо Минфина России от 12.12.2008 № 03-11-04/2/195).
Если же согласно условиям договора между арендатором и арендодателем обеспечительный платеж в последующем будет учтен в составе арендной платы за какой-либо период, то он будет отражен в книге учета расходов и доходов в качестве расхода, связанного с арендной платой за этот период (подп. 4 п. 1 ст. 346.16 НК РФ; письма Минфина России от 03.04.2015 № 03-11-11/18801, от 28.06.2011 № 03-11-06/2/99).
Бухгалтерский учет обеспечительного платежа у арендатора также рассмотрим далее на примере.
ПРИМЕР
При этом в договоре с арендодателем 1 указано, что в конце срока его действия будет произведен возврат обеспечительного платежа фирме. А по договору с арендодателем 2 будет позднее произведен зачет обеспечительного платежа в счет арендной платы.
Расчеты с арендодателем 1:
ДЕБЕТ 76 субсчет «Обеспечительный платеж» КРЕДИТ 51
ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 76 субсчет «Обеспечительный платеж»
Расчеты с арендодателем 2:
ДЕБЕТ 76 субсчет «Обеспечительный платеж» КРЕДИТ 51
ДЕБЕТ 76 субсчет «Арендная плата» КРЕДИТ 76 субсчет «Обеспечительный платеж»
ДЕБЕТ 44 КРЕДИТ 76 «Арендная плата»
Прямо сейчас заберите у «Клерка» 4 000 рублей при подписке на « Клерк.Премиум» до 12 ноября.
Подробности и условия самой обсуждаемой акции «Клерка» здесь.
Обеспечительный или гарантийный платеж по договору аренды
Роль обеспечений в договорных отношениях
Договорные отношения — это взаимодействие, подразумевающее наличие взаимных обязательств и поэтому основанное на определенных рисках для сторон. Для снижения подобных рисков законодательство предусматривает возможность введения мер, которые хотя бы в какой-то степени могли бы снизить потери от этих рисков. Такие меры называются обеспечительными и могут быть представлены (ст. 329 ГК РФ):
Обеспечительный платеж — понятие новое для ГК РФ, введенное в него только с 01.06.2015 (закон «О внесении изменений…» от 08.03.2015 № 42-ФЗ). Смысл его заключается во внесении 1-й из сторон договора в пользу 2-й стороны некоторой суммы денежных средств, которая при создании обстоятельств нарушения денежных обязательств перед 2-й стороной будет засчитана в счет их погашения (п. 1 ст. 381.1 ГК РФ). Может иметь место замена вносимых в обязательство денежных средств ценными бумагами или вещами (ст. 381.2 ГК РФ).
Если обстоятельств нарушения обязательств в процессе действия договора не возникнет, то обеспечительный платеж по его завершении обычно возвращается 1-й стороне, хотя по договоренности сторон может быть переквалифицирован в платеж другого назначения. При частичном его использовании сумму платежа восстанавливают до исходной. Возможно также снижение общей его суммы при создании способствующих этому обстоятельств.
В условиях пандемии коронавирусной инфекции многие арендаторы попали в сложную экономическую ситуацию: работать нельзя, а аренду платить нужно. Эксперты КонсультантПлюс подготовили пошаговый алгоритм с ответами на самые часто встречающиеся вопросы:
Изучите материал, получив пробный доступ к системе К+ бесплатно.
Обеспечительный платеж по договору аренды — что это?
Условие о внесении обеспечительного платежа в договоре аренды предусматривают довольно часто из-за того, что подобный документ:
То есть обеспечительным платежом в договоре аренды могут решаться задачи возмещения ущерба:
В части обеспечительного платежа в договоре аренды следует отразить:
В качестве обеспечительного платежа в договоре аренды обычно выступают денежные средства. Чаще всего они предназначаются для покрытия потерь от несвоевременного внесения арендной платы. Поэтому величина такого платежа, как правило, ставится в зависимость от суммы оговоренной договором платы за какой-либо из периодов аренды: месяц, квартал или год. Хотя возможно и установление любой суммы произвольного размера.
Основной и дополнительный взнос в обеспечительный платеж
В отношении порядка внесения первой (основной) суммы обеспечительного платежа в договоре нужно определить:
От момента исполнения обязательства по внесению обеспечения может зависеть срок передачи имущества арендатору. На протяжении всего срока действия договора сумма обеспечительного платежа будет находиться у арендодателя. Проценты на нее не начисляются.
При полном или частичном использовании средств, составляющих гарантийный платеж, его сумма должна быть восстановлена путем дополнительного взноса в это обеспечение.
Договор также может предусматривать изменение величины обеспечительного платежа. Например, в зависимости от увеличения (уменьшения) месячной суммы арендной платы. В этом случае сумму, недостающую до увеличившегося размера обеспечения, необходимо будет дополнительно перечислить арендодателю, а излишки гарантийного платежа можно либо вернуть арендатору, либо зачесть в счет оплаты арендной платы.
Для ситуаций, в которых понадобится либо осуществить дополнительный платеж, либо вернуть (зачесть) денежные средства, в тексте договора также потребуется сделать оговорку о сроках выполнения каждого из необходимых действий и о моменте начала отсчета этих сроков.
Использование гарантийного платежа по договору аренды
Используется гарантийный платеж в 2 случаях:
При использовании средств на погашение ущерба арендатора следует известить о том, в связи с чем и в каком объеме использованы средства обеспечительного платежа. Величина осуществленных расходов должна подтверждаться документами. Форма такого извещения (уведомления) может стать приложением к договору аренды. От даты отправки этого уведомления (или даты его получения арендатором) возможно исчисление срока, устанавливаемого для пополнения основной суммы гарантийного платежа. То есть приобретает значимость установление сторонами договора порядка уведомления об использовании средств обеспечения на погашение ущерба.
Возврат гарантийного взноса по договору аренды
Варианты использования суммы гарантийного взноса по завершении договора аренды устанавливают его стороны. Если не предусмотрен зачет в счет оплаты завершающих арендных платежей, то иными возможными вариантами могут быть:
Соответственно, если есть в этом необходимость, выбор варианта нужно отразить в договоре. Операция возврата (в каком бы объеме он ни осуществлялся) не повлечет за собой налоговых последствий ни для арендатора, ни для арендодателя. А вот суммы, остающиеся у арендодателя, станут его доходом, подлежащим обложению налогом на прибыль (УСН или НДФЛ).
Налогообложение гарантийного платежа
В части обложения налогом на прибыль гарантийный платеж расценивается так же, как обеспечение в виде залога, задатка (письма Минфина России от 31.05.2016 № 03-03-06/1/31325, от 18.02.2016 № 03-03-06/1/8968, от 03.11.2015 № 03-03-06/2/63360), поэтому на протяжении срока действия договора он не считается:
В отношении обложения этого платежа НДС следует ориентироваться на норму п. 1 ст. 381.1 ГК РФ, указывающего на то, что превращение его в средства, засчитываемые в оплату услуг по аренде, происходит только при определенных обстоятельствах, которые могут и не наступить. То есть до этого момента гарантийный платеж является средством обеспечения, а не средством расчетов, и, соответственно, не облагается НДС.
Точка зрения Минфина на оценку обеспечительного платежа для НДС
Однако Минфин России придерживается иной, причем отличающейся, точки зрения, считая, что обеспечительный платеж, который предполагает возможность зачета его в оплату арендной платы, должен расцениваться как:
Таким образом, существует неопределенность не только в отношении необходимости начисления НДС с суммы обеспечительного платежа, но и в смысловой оценке этого платежа для целей обложения НДС.
Бухучет обеспечительного платежа
Внесенный обеспечительный платеж учитывается как задолженность:
У обеих сторон договора он показывается на счете 76 до момента его возврата либо зачета в счет платежей по арендной плате.
Проводки по перечислению/возврату обеспечительного платежа будут следующими:
Дт 76об Кт 51 — при перечислении платежа;
Дт 51 Кт 76об — при получении его обратно.
Дт 51 Кт 76об — при получении платежа;
Дт 76об Кт 51 — при его возвращении,
где 76об — субсчет учета расчетов по обеспечениям.
Кроме того, на протяжении срока нахождения обеспечения у арендодателя обе стороны будут отражать его сумму за балансом:
Подробнее об использовании указанных забалансовых счетов читайте в материале «Забалансовые обязательства организации — это».
Если арендодатель операцию получения обеспечительного платежа расценивает как связанную с расчетами по арендной плате и влекущую за собой необходимость начисления НДС, то у него возникнет проводка:
где 76ндс — субсчет учета расчетов по НДС.
В ситуации, когда гарантийный платеж рассматривается в качестве авансового, предназначенного для расчетов по аренде, появятся проводки по вычету, одинаковые для арендатора (если он работает с НДС) и арендодателя, но различающиеся по времени их осуществления (у арендатора — при перечислении аванса, у арендодателя — в момент зачета аванса в счет оплаты услуг):
Арендатор на момент зачета аванса в счет оплаты аренды восстановит налог:
Если начисление НДС арендодателем осуществлено по подп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ, не предполагающего дальнейшей операции восстановления, то начисленный к уплате налог будет списан на прочие расходы:
В момент зачета обеспечительного платежа в счет оплаты арендной платы появится проводка по закрытию задолженности по аренде средствами обеспечения:
где 76ар — субсчет учета расчетов по арендной плате.
С забалансовых счетов 008 и 009 обеспечение будет списываться в необходимой сумме в момент его возврата или зачета в счет платы по аренде.
Если у вас есть доступ к КонсультантПлюс, проверьте правильно ли вы учли обеспечительный платеж в налоговом и бухгалтерском учете. Если доступа нет, получите пробный онлайн-доступ к правовой системе бесплатно.
Итоги
Обеспечительный платеж, предусматриваемый в соглашении об аренде, предназначается для компенсации потерь арендодателя при невыполнении арендатором своих обязательств. Его конкретное предназначение, объем, особенности внесения, использования, возврата регулируются положениями договора. Для налога на прибыль такой платеж не учитывается, но в ситуациях, увязывающих его с расчетами по арендной плате, может попадать под НДС. В бухучете обеспечительный платеж отражают как задолженность и у арендатора, и у арендодателя.
Депозит по договору аренды при усн
Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.
Индивидуальный предприниматель заключил с физическим лицом договор аренды жилого помещения. В настоящее время планируется расторжение договора аренды и удержание части залога в качестве компенсации ущерба. При этом ранее налог УСН при оплате физическим лицом залога в счет договора аренды в бюджет не уплачивался. На момент возврата индивидуальный предприниматель находится на ПСН.
Какие налоги необходимо уплатить в бюджет индивидуальному предпринимателю в случае расторжения договора аренды жилого помещения с физическим лицом и возврата ему части суммы обеспечительного платежа (залога)?
Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Дополнительные налоги в связи с удержанием части обеспечительного платежа (залога) ИП на ПСН уплачивать не нужно.
Обязанности налогового агента по НДФЛ у ИП не возникает.
Обоснование вывода:
Удержание части залога при расторжение договора аренды ИП на ПСН
Налоговое агентирование по НДФЛ при возврате залога арендатору
Согласно п. 1 ст. 41 НК РФ доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить, и определяемая, в частности, в соответствии с главой 23 НК РФ «Налог на доходы физических лиц».
При возврате арендодателем арендатору части обеспечительного платежа (залога), полученного при заключении договора аренды для обеспечения исполнения обязательств (при наличии в договоре условия возврата указанных сумм после истечения срока договора аренды), у физического лица не возникает экономической выгоды, определяемой согласно ст. 41 НК РФ. Соответственно, не появляется дохода, облагаемого НДФЛ (письмо Минфина России от 24.03.2017 N 03-03-07/17197 (касалось налогообложения прибыли)).
Та часть суммы залога, которую арендодатель удерживает в счет возмещения ущерба, также не образует доход физлица, являясь для него расходом, который он несет в счет возмещения ущерба арендованному имуществу. Следовательно, и в этой части НДФЛ не возникает. Соответственно, обязанности исполнить функции налогового агента при возврате части залога арендатору и удержании оставшейся части у ИП-арендодателя не возникает.
Рекомендуем также ознакомиться с материалами:
— Энциклопедия решений. Патентная система налогообложения;
— Энциклопедия решений. Исчисление налога при ПСН. Порядок и сроки уплаты налога;
— Энциклопедия решений. Налоговая декларация при ПСН. Книга учета доходов ИП, применяющих ПСН;
— Энциклопедия решений. Получение залога или задатка (обеспечительного платежа) в целях налогообложения прибыли;
— Вопрос: Налогообложение при получении ИП на ОСН сумм обеспечительного и авансового платежей до момента получения соответствующего патента (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, май 2021 г.);
— письмо Минфина России от 22 июня 2015 г. N 03-11-06/2/36071 «Об учете при применении УСН сумм обеспечительного платежа (задатка), полученного арендодателем от арендатора»;
— письмо Минфина России от 23 октября 2014 г. N 03-04-06/53577 «О налогообложении доходов физических лиц в связи с заключением договора аренды»;
— письмо Минфина России от 28 октября 2013 г. N 03-11-06/2/45451 «Об учете при применении УСН выручки, полученной от реализации недвижимого имущества».
Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Андреева Людмила
Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор, член ассоциации «Содружество» Мельникова Елена
Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.
Как арендатору не потерять обеспечительный платёж (депозит)
Обеспечительный платёж — это деньги, из которых арендодатель получит своё, если арендатор не заплатит или испортит помещение. Для арендатора идеально, когда в конце аренды платёж засчитывают за последний месяц или возвращают. Но на деле платёж легко потерять — это зависит от условий договора аренды.
Как работает обеспечительный платёж
Арендатор вносит обеспечительный платёж, если в договоре аренды есть пункт об этом. По закону такой обязанности у арендатора нет. Довод «так делают все, когда снимают недвижимость» не работает без записи на бумаге.
В договорах обеспечительный платёж называют по-разному — депозит, страховой платёж, гарантийный платёж. Суть от этого не меняется.
Обеспечительный платеж работает по правилам из ст. 381.1 ГК РФ. Если арендатор задерживает арендную плату или портит помещение, арендодатель удерживает нужную сумму без писем и судов. Если нарушений не было или от платежа что-то осталось, в конце аренды арендатор получает деньги назад. Проценты за пользование деньгами арендодатель не платит. По сумме платежа договариваются. Обычно она равна ставке за один-два месяца.
В договоре аренды стороны могут изменить и уточнить правила из закона:
✍ Записать больше ситуаций, когда арендодатель списывает деньги. Например, платёж идёт в счёт штрафов за нарушение арендатором режима работы торгового центра. Или платёж покрывает убытки арендодателя при досрочном выезде арендатора;
✍ Сделать обеспечительный платёж невозвратным;
✍ Установить, что платёж списывают в счет арендной платы за последний месяц;
✍ Обязать арендатора пополнять платёж в определенный срок, если арендодатель делает списание;
✍ Записать, в какой срок арендодатель возвращает арендатору деньги после окончания аренды.
Тут важно следующее. В споре по поводу обеспечительного платежа будут работать условия из договора аренды. Даже если арендатор лишается этих денег, ничего не получая взамен. Стороны видели, что подписывают, отказаться теперь нельзя. Это принцип свободы договора из ст. 421 ГК РФ.
Если арендодатель не отдаёт возвратный платёж после окончания аренды, у него возникает неосновательное обогащение по ст. 1102 ГК РФ. На сумму платежа можно насчитать проценты за каждый день задержки. Но, скорее всего, за долгом и неустойкой арендатору придётся идти в суд.
Бывает другая ситуация. Арендатор заплатил, но что-то пошло не так, и в помещение он так и не въехал. В итоге договор разорвали, аренда не состоялась. Тут арендодатель обязан вернуть даже невозвратный депозит — ст. 453 ГК РФ.
Когда обеспечительный платёж остаётся арендодателю
Арендодатель списывает деньги, если арендатор нарушает условия аренды. Получается, для арендатора главное — внимательно прочитать договор и не нарушать обязанности.
Вот самые частые причины потери обеспечительного платежа.
Досрочный выезд из помещения
Если записано, что депозит остаётся как штраф за односторонний отказ арендатора от договора, так оно и будет. Арендатор теряет платёж, даже когда ничего не ломал, а просто нашёл помещение с лучшей проходимостью. Предприниматели могут так договариваться по п. 3 ст. 310 ГК РФ. Верховный Суд подтверждал, что это законно в п. 16 Постановления № 54.
Ещё арендодатель может не возвращать депозит, если попросил арендатора съехать по его вине. Например, за просрочку арендной платы или пожар в помещении.
Однако арендодатель обязан вернуть деньги, если сам выгнал арендатора. Суды поддерживают, вот пример — дело № А41-85970/2019.
Забыли вернуть помещение по акту
Когда аренда заканчивается, арендатор обязан съехать и вернуть помещение по акту. Пока акт не оформили, за каждый день начисляется арендная плата, даже если арендатор уже вывез мебель и отдал ключи — ст. 622 ГК РФ. Арендодатель спишет долг из депозита.
Ущерб помещению
Сломанную дверь или разбитую люстру арендатор чинит за свои деньги. Это его обязанность делать текущий ремонт из ст. 616 ГК РФ. Иначе арендодатель запишет поломки в акт возврата, посчитает сумму ремонта и вычтет из депозита. Для арендодателя депозит — это чужие деньги, и он вряд ли будет искать подрядчика подешевле.
Но арендатор отвечает только за ремонт в границах своего помещения. За общие лестницы, санузлы и коридоры — нет. Ремонтировать и мыть общее имущество в здании обязан собственник — ст. 210 ГК РФ.
Просрочка арендной платы и другие нарушения
Арендатор обязан платить за помещение в срок, который записан в договоре — ст. 614 ГК РФ. За просрочку арендодатель может насчитать пени и вычесть из платежа.
Торговые и офисные центры часто прописывают в договорах правила внутреннего режима и штраф за нарушения. Если сотрудники арендатора в разгар дня закрывают магазин на жалюзи или вносят товар через центральный вход, администрация выписывает штраф. Это тоже минус из депозита.
Что записать в договор, чтобы обеспечительный платёж вернули
Арендатору принципиально проследить, чтобы по условиям договора арендодатель всегда возвращал платёж или засчитывал его в последний месяц аренды. Не все арендодатели согласны переписывать договор не в свою пользу. Но вести переговоры стоит.
Хороший набор пунктов для арендатора выглядит примерно так:
В качестве обеспечения исполнения обязательств Арендатор в течение 3 дней после подписания договора перечисляет на расчётный счёт Арендодателя обеспечительный платёж. Сумма обеспечительного платежа устанавливается в размере одной ежемесячной арендной платы.
Арендодатель обязан вернуть обеспечительный платёж на расчётный счёт Арендатора в течение 3 дней после окончания срока договора аренды или его досрочного расторжения по инициативе любой из сторон.
По требованию Арендатора Арендодатель обязан зачесть обеспечительный платёж в счёт арендной платы за последний месяц.
При удержании из обеспечительного платежа Арендодатель направляет Арендатору письмо с расчётом и обоснованием удержанных сумм.
Новым ИП — год Эльбы в подарок
Год онлайн-бухгалтерии на тарифе Премиум для ИП младше 3 месяцев
Что поменялось из-за коронавируса
В 2020 году арендаторы из особо пострадавших отраслей бизнеса могли съехать из помещений досрочно без штрафов, если не договорились с владельцами недвижимости о скидке. Это мера господдержки из ст. 19 Закона № 98-ФЗ от 01.04.2020 г.
Но об интересах владельцев недвижимости тоже подумали. При досрочном съезде пострадавшему арендатору депозит не возвращают. И неважно, что было в договоре аренды. Искать нарушения на стороне арендатора тоже не придётся. Арендатор утрачивает право на обеспечительный платёж полностью. Здесь суды поддерживают арендодателей, пример — дело № А13-7469/2020.
P. S. «Особенно пострадавшие» арендаторы получили право на отсрочку арендной платы. Отсрочка распространяется на платежи с даты введения режима повышенной готовности до даты отмены. Если режим повышенной готовности сняли раньше 1 октября, то ещё на 50% от даты отмены до 1 октября. Выплачивать долг арендаторы должны с 1 января 2021 до 1 января 2023.
Статья актуальна на 08.02.2021
Получайте новости и обновления Эльбы
Подписываясь на рассылку, вы соглашаетесь на обработку персональных данных и получение информационных сообщений от компании СКБ Контур