договор аренды подписан а акт приема передачи нет
Недействительность договора аренды в связи с отсутствием акта приема-передачи
Арендатор не подписал акт приёма передачи техники, который является неотъемлемой частью договора.Действителен ли договор?
Александр, здравствуйте! При заключении договора аренды необходимо руководствоваться ст.611 ГК РФ, которая не предусматривает, что акт приема передачи имущества был неотъемлемой частью договора. ( согласно ст.422 ГК РФ договор должен соответствовать закону)
Статья 611. Предоставление имущества арендатору
1. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
2. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.
Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.
3. Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 настоящего Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.
Поэтому по общему правилу, подписанный договор аренды дает право арендатору требовать передачи имущества в соответствии с условиями договора и не подписание акта приема передачи имущества, отказ от передачи имущества рассматривается, как уклонение от исполнения договора со всеми вытекающими последствиями.
Но на практике, при заключении договора аренды нередко в самом договоре не определяют надлежащим образом предмет договора и делают ссылку на приложение: акт приема передачи имущества, который является приложением к договору. В таких случаях не подписание акта приемки передачи имущества делает договор незаключенным.
ВС защитил арендатора, не подписавшего акт о возврате имущества его владельцу после окончания аренды
15 мая Верховный Суд вынес Определение № 310-ЭС19-26908 по спору о взыскании арендных платежей с арендатора по истечении срока договора аренды, продолжившего, по утверждениям арендодателя, пользоваться недвижимым имуществом.
Нижестоящие суды разошлись в оценке обстоятельств дела
В январе 2015 г. предприниматель Галина Рыльская сдала в аренду металлический ангар обществу «Курсклифтстрой» до мая того же года за 113 тыс. руб. в месяц. По условиям договора аренды с момента его подписания арендодатель обязался передать имущество в пользование другой стороне по первому требованию последней не позднее чем через три дня после получения соответствующего извещения. При этом подп. «ж» п. 2.2 договора предусматривал обязанность арендатора письменно сообщить арендодателю не позднее чем за один месяц о предстоящем освобождении имущества как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном освобождении, после чего вернуть имущество в исправном состоянии его владельцу по соответствующему акту. После заключения арендного договора стороны не составляли акт о передаче имущества обществу, но в июне 2015 г. общество уплатило арендную плату за весь срок действия договора.
В мае 2018 г. ИП направила обществу претензию с требованием уплатить 3,9 млн руб. задолженности. В ответ на претензию предпринимателя компания сообщила, что договор аренды был заключен на определенный срок и уже прекратил свое действие. По мнению общества, арендная плата была внесена арендатором в необходимом объеме, что подтверждалось соответствующей документацией. Организация указала, что она не пользовалась ангаром после окончания срока действия договора и не хранила своего имущества в нем. ООО «Курсклифтстрой» также отметило, что арендодатель не обращался в адрес арендатора по вопросам о наличии действующего между ними договора (в том числе его оплаты на протяжении трех лет с момента окончания срока действия договора) и не выставлял счета на оплату.
В дальнейшем Галина Рыльская обратилась в суд иском к обществу, ссылаясь на то, что ответчик не вернул нежилое помещение по акту приема-передачи, поэтому в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ спорный договор был возобновлен на неопределенный срок, а значит, у общества образовалась задолженность на сумму в 3,9 млн руб.
Суды первой и второй инстанций отказали в удовлетворении иска, указав на то, что предусмотренная п. 2 ст. 655 ГК РФ обязанность сторон по составлению акта возврата арендуемого имущества не свидетельствует о невозможности арендатора иными доказательствами подтверждать фактическое освобождение арендуемого помещения по истечении срока договора. Они установили, что общество использовало ангар в период срока аренды, обозначенного договором, полностью уплатив арендную плату за весь договорный период, а после истечения срока договора ответчик не использовал спорное помещение и договор аренды не был возобновлен на неопределенный срок. Как пояснили суды, само по себе несоставление акта приема-передачи при отсутствии фактического владения и пользования арендатором имуществом не подтверждает возобновление договора аренды на неопределенный срок и не является основанием для удовлетворения иска о взыскании арендной платы за период с июня 2015 г. по июнь 2018 г
Впоследствии кассация отменила решения нижестоящих судов и направила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции под предлогом того, что факт освобождения арендатором спорного помещения без расторжения договора и без возврата арендодателю имущества по акту приема-передачи не может служить основанием для освобождения его от внесения арендной платы.
Со ссылкой на существенное нарушение норм материального права общество «Курсклифтстрой» обратилось с кассационной жалобой в Верховный Суд РФ.
ВС РФ встал на защиту арендатора
После изучения материалов дела № А35-6435/2018 Судебная коллегия по экономическим делам ВС РФ согласилась с доводами заявителя. Так, высшая судебная инстанция пояснила, что отсутствие предусмотренного договором письменного уведомления со стороны арендатора по окончании срока договора аренды, а также акта о возврате объекта аренды может свидетельствовать, но не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжил пользоваться имуществом, а арендный договор был возобновлен на неопределенный срок.
Как пояснил ВС, суды первой и апелляционной инстанций установили, что арендатор фактически прекратил использование объекта аренды после окончания срока действия договора, поэтому спорный договор не был возобновлен. Поскольку суды не установили досрочного оставления арендуемого помещения, они обоснованно не применили п. 13 Информационного письма ВАС РФ № 66 от 11 января 2002 г., из которого следует, что досрочное освобождение арендуемого помещения до прекращения в установленном порядке действия договора аренды не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.
«Суд кассационной инстанции иначе оценил доказательственное значение имеющихся в деле материалов, счел отсутствие названного уведомления и акта о возврате помещения доказательствами того, что арендатор продолжил пользование объектом аренды, и проигнорировал иные доказательства, которые положили в основу своих судебных актов суды первой и апелляционной инстанций. Тем самым суд кассационной инстанции переоценил установленные судами первой и апелляционной инстанций обстоятельства, выйдя за пределы полномочий, установленные ст. 286 АПК РФ», – отмечено в определении.
Верховный Суд добавил, что п. 2 ст. 621 ГК РФ связывает возобновление ранее заключенного и прекратившего действие по истечении установленного в нем срока договора аренды исключительно с продолжением использования арендатором ранее арендованного имущества, но не с фактом составления акта приема-передачи. Первая и апелляционная инстанции ранее выявили, что по возникшим с взаимного согласия сторон деловым отношениям в процессе исполнения договора письменный документ о передаче имущества в аренду не составлялся. Следовательно, мог не составляться и письменный документ о возврате ангара, что не лишает силы иных доказательств прекращения использования объекта аренды, представленных ответчиком. В этой связи ВС РФ отменил постановление окружного суда, оставив в силе судебные акты первой и второй инстанций.
Эксперты «АГ» поддержали выводы ВС
Адвокат, руководитель практик разрешения споров и международного арбитража ART DE LEX Артур Зурабян полагает, что определение Верховного Суда следует только приветствовать. Он отметил, что ситуация, когда стороны по тем или иным причинам не оформляют предусмотренных договором документов, подтверждающих те или иные обстоятельства, является довольно распространенной на практике. «Например, стороны могут не подписывать акты приема-передачи при поставке товаров, особенно, если речь о длительных отношениях, актов приема-передачи стройплощадки по договору строительного подряда, актов приема-передачи независимых гарантий и т.д. И далеко не всегда такое отклонение от договора связано с желанием создать предпосылки для заявления требований в последующем. По факту такое пренебрежение буквой договора связано с возникающими с взаимного согласия сторон деловыми отношениями в процессе исполнения договора», – заметил эксперт.
По мнению адвоката, такое дело учит участников оборота, что при пренебрежении нормами закона и договора, которые на этапе хороших отношений сторон могут быть рассмотрены в качестве ненужной формальности, в последующем можно получить такого рода иск от недобросовестного контрагента, который по тем или иным причинам захочет воспользоваться сложившейся ситуацией. «Да, отсутствие прямо предусмотренного договором документа не является критичным, но, как, например, в данном деле, может привести к необходимости долгого доказывания на основании косвенных доказательств обстоятельства, которое можно было подтвердить простым формальным своевременно подписанным документом», – подытожил Артур Зурабян.
Партнер АБ «КРП» Челябинской области Виктор Глушаков обратил внимание на важный вывод Суда, которой, по его мнению, будет иметь существенное значение для правоприменительной практики: «отсутствие предусмотренного договором письменного уведомления со стороны арендатора по окончании срока договора аренды, а также акта о возврате объекта аренды может свидетельствовать, но не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжил пользоваться имуществом и договор аренды был возобновлен на неопределенный срок».
По мнению адвоката, именно этот вывод в подобных спорах об определении момента, когда арендодатель прекратил пользоваться имуществом, позволит преодолеть формальный подход судов к отсутствию в деле документа, прямо свидетельствующего о возврате арендованного имущества. «Верховный Суд поправил кассацию, которая попыталась пойти по формальному и простому пути – нет документов, подтверждающих возврат недвижимости, значит, имущество продолжает использоваться. Правда, в комментируемом определении есть и отрицательный момент: в описанной судом ситуации арендатор на стадии приема имущества также не подписывал с арендодателем никаких документов. Надеюсь, что этот нюанс не станет ограничивающим, впрочем, даже если он и станет таковым, то данный случай все равно будет иметь немаловажное значение», – подытожил Виктор Глушаков.
Акт приема-передачи при продаже участка и дома
Собираюсь продавать участок с домом на нем в Подмосковье. Как себя обезопасить, если покупатели после регистрации договора купли-продажи откажутся подписывать акт приема-передачи? Допустимо ли в договор купли-продажи вписать пункт о том, что данный договор одновременно считается и актом приема-передачи, а покупатели ознакомлены с общим состоянием покупаемого имущества и претензий не имеют?
По общему правилу, закрепленному в п. 1 ст. 458 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, обязанность продавца передать товар покупателю считается исполненной в момент:
— вручения товара покупателю или указанному им лицу, если договором предусмотрена обязанность продавца по доставке товара;
— предоставления товара в распоряжение покупателя, если товар должен быть передан покупателю или указанному им лицу в месте нахождения товара. Товар считается предоставленным в распоряжение покупателя, когда к сроку, предусмотренному договором, товар готов к передаче в надлежащем месте и покупатель в соответствии с условиями договора осведомлен о готовности товара к передаче. Товар не признается готовым к передаче, если он не идентифицирован для целей договора путем маркировки или иным образом.
Для купли-продажи недвижимости закон предусматривает специальные правила.
Так, согласно п. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя – обязанности принять имущество.
Согласно п. 2 ст. 556 ГК РФ принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.
Таким образом, закон предусматривает составление отдельного документа, подтверждающего факт передачи недвижимости (в данном случае домовладения – земельный участок с находящимся на нем домом) продавцом покупателю (передаточный акт) в указанный в договоре срок и ответственность в случае уклонения от его подписания. Если проблем по передаче недвижимости покупатель разумно предвидеть не может, то, конечно же, лучше так и оформить такую передачу. При этом в договоре предусмотреть обязанность покупателя принять домовладение в определенный срок путем подписания «Передаточного акта» и ответственность за уклонение покупателя от его подписания в указанный в договоре срок в виде штрафа и возмещения убытков в полном объем сверх штрафа (см. гл. 23 «Обеспечение исполнения обязательств» ГК РФ и выберите подходящий для вас способ: неустойка, удержание вещи, задаток и т. д.).
Во избежание «недоразумений» можно поступить следующим образом: подписать договор и до подачи документов на регистрацию перехода права собственности оформить фактическую передачу «товара» (передать ключи, документацию, обеспечить покупателю реальный доступ и т.д.) и подписать передаточный акт, затем вместе с договором подать в Росреестр.
Но если «товар» фактически принят (см. выше) или, во всяком случае, с передачей недвижимости покупателю препятствий нет, то условие о передаче недвижимости можно включить в договор отдельным разделом (закон не содержит запрета): «недвижимость» передана покупателю до подписания договора, претензий по состоянию земельного участка и дома, работе коммуникаций нет, наличие подключений водо-, газо-, теплоснабжения и водоотведения подтверждается, вся документация (проект, квитанции и т. д.), комплект ключей от ворот, входных дверей, дверей комнат покупателю переданы и т.д.
Иногда в Росреестре незаконно, но требуют «выделить» передаточный акт в отдельный документ, и такое требование можно оспорить в суде.
Договор аренды подписан а акт приема передачи нет
Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.
Акт приема-передачи техники в аренду подписан сторонами 01.01.2021. Акт сдачи техники из аренды подписан сторонами 05.01.2021. Время сдачи не указано.
Включается ли 05.01.2021 в расчет арендной платы, учитывая, что в этот день техника была сдана?
По смыслу норм ГК РФ арендатор обязан вносить арендную плату за период фактического владения арендованным имуществом (п. 1 ст. 614 ГК РФ, пп. 10, 37, 38 информационного письма ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).
Однако ГК РФ не содержит прямых указаний относительно того, должен ли день возврата арендованного имущества включаться в период, за который арендатор обязан вносить арендную плату.
В п. 8 постановления от 06.06.2014 N 35 «О последствиях расторжения договора» Пленум ВАС РФ разъяснил, что в случае расторжения договора аренды взысканию подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование. При этом Пленум ВАС РФ также прямо не указал, включается или нет этот день в оплачиваемый период, а в законодательстве нет каких-либо прямых указаний на то, как трактовать формулировки «до», «по».
В судебной практике можно встретить подход, что день передачи имущества арендодателю подлежит оплате (постановления АС Западно-Сибирского округа от 09.07.2020 N Ф04-2242/20, АС Северо-Западного округа от 23.12.2019 N Ф07-15592/19, Четырнадцатого ААС от 15.02.2021 N 14АП-9430/20, Восьмого ААС от 29.07.2020 N 08АП-3795/20).
Вместе с тем можно встретить и противоположную точку зрения: этот день оплате не подлежит (постановление Шестнадцатого ААС от 18.12.2019 N 16АП-5103/19, определение СК по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 15.01.2020 по делу N 8Г-2418/2019[88-128/2020-(88-2031/2019)]).
В связи с этим условие о том, должна ли уплачиваться арендная плата за день возврата имущества арендодателю, целесообразно согласовывать в договоре. Если соответствующие положения в договоре отсутствуют, то в случае возникновения спора вопрос о том, обязан ли арендатор внести арендную плату за день возврата имущества арендодателю, может быть решен только судом с учетом конкретных обстоятельств дела, условий договора и существа отношений между сторонами.
Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Ефимова Ольга
Ответ прошел контроль качества
Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.
© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2021. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.
Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.
Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.
ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, info@garant.ru.
8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)
Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), editor@garant.ru
Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), adv@garant.ru. Реклама на портале. Медиакит
Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
Энциклопедия решений. Акт приема-передачи имущества в аренду
Акт приема-передачи имущества в аренду
Имущество считается переданным в аренду (возвращенным из аренды) с момента его фактической передачи во владение арендатора (арендодателя).
Необходимость составления актов предусмотрена только для случаев передачи в аренду зданий, сооружений и предприятий (ст. 655, ст. 659, ст. 664 ГК РФ). Кроме того, известны случаи, когда норма ст. 655 ГК РФ, предусматривающая необходимость составления такого акта, применялась по аналогии закона к отношениям из договора аренды нежилых помещений (см., например, постановления Четвертого ААС от 10.06.2013 N 04АП-2195/13, Седьмого ААС от 10.09.2012 N 07АП-5807/12).
В отношении тех случаев, когда закон не обязывает стороны оформлять акт приема-передачи имущества в аренду и возврата его арендодателю, составление актов не менее целесообразно, поскольку их наличие презюмирует факт исполнения обязательства по передаче имущества (в отсутствие доказательств обратного факт передачи имущества может считаться установленным на основании акта как письменного доказательства по делу). В случае возникновения спора содержание актов, как правило, позволяет установить период, в течение которого арендатор фактически пользовался имуществом (см. постановления Одиннадцатого ААС от 06.09.2012 N 11АП-9338/12, Восемнадцатого ААС от 01.06.2012 N 18АП-4824/12, Пятнадцатого ААС от 16.05.2011 N 15АП-3836/11). Кроме того, при возникновении спора может иметь значение указание в акте состояния переданного в аренду имущества (см. также постановление Второго ААС от 03.03.2011 N 02АП-69/2011).
Акт приема-передачи объекта недвижимости в аренду составляется в произвольной форме, за исключением случаев, когда нормативными правовыми актами предусмотрено применение определенной формы этого документа (см., например, приложение N 6 к типовому договору аренды лесного участка, утвержденному постановлением Правительства РФ от 21.09.2015 N 1003). При его разработке можно воспользоваться общими рекомендациями к составлению документа, подтверждающего приемку исполнения.
Актуальная версия заинтересовавшего Вас документа доступна только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете подать заявку на получение полного доступа к системе бесплатно на 3 дня.
Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.
Каждый материал блока подкреплен ссылками на нормативные правовые акты, учитывает сложившуюся судебную практику и актуализируется по мере изменения законодательства
Используя материалы этого блока, Вы узнаете, в каких случаях можно заключить тот или иной договор, на что обратить внимание при его составлении и какие нюансы необходимо учитывать при его исполнении. Основное внимание уделено рассмотрению тех вопросов, которые вызывают трудности в практической деятельности
Материал приводится по состоянию на сентябрь 2021 г.
См. содержание Энциклопедии решений. Договоры и иные сделки
При подготовке Информационного блока «Энциклопедия решений. Договоры и иные сделки» использованы авторские материалы, предоставленные А. Александровым, Д. Акимочкиным, Ю. Аносовой, Ю. Бадалян, А. Барсегяном, С. Борисовой, Т. Вяхиревой, Р. Габбасовым, Н. Даниловой, П. Ериным, М. Золотых, Ю. Раченковой, О. Сидоровой, В. Тихонравовой, А. Черновой и др.