договор аренды здания с последующим выкупом образец
Договор аренды с правом выкупа
Одним из видов арендных соглашений является договор аренды с последующим правом выкупа. По такой сделке Арендодатель передает право пользования каким-либо имуществом Арендатору на определенное время за оговоренную плату. Главная особенность такой сделки – возможность Арендатора по истечении действия договора выкупить арендуемое имущество.
Субъектами по такому соглашению могут выступать как физические, так и юридические лица.
Данная сделка является смешанным договором и включает в себя элементы аренды и купли-продажи.
Ниже, на примере договора аренды здания с последующим правом выкупа, мы рассмотрим, как правильно оформлять такой документ, и на какие нюансы стоит обратить внимание при его составлении.
Преамбула
Договор аренды здания с последующим правом выкупа
ООО «Спецстрой», в лице генерального директора Любимова Сергея Валерьевича, действующего на основании Устава, именуемый в дальнейшем Арендодатель
И
ООО «Стройторг», в лице генерального директора Покладского Геннадия Степановича, действующего на основании Устава, именуемый в дальнейшем Арендатор
заключили настоящий договор о нижеследующем:
В преамбулу документа традиционно входят:
Существенными условиями такого вида сделки являются:
Предмет
Данные о предмете соглашения фиксируются в начальных пунктах документа. При этом важно указать точные характеристики сдаваемого в аренду объекта, дабы впоследствии не возникало спорных ситуаций. Итак, раздел о предмете выглядит следующим образом:
Сумма арендной платы
В таком разделе прописывается информация о сумме арендных выплат, а также о порядке расчетов по договору. При этом размер выплачиваемой суммы может зависеть от количества квадратных метров помещения, либо же оговариваться Сторонами самостоятельно. Выглядит это следующим образом:
Арендная плата за пользование арендуемым зданием составляет 350 000 (Триста пятьдесят) тысяч рублей 00 копеек и осуществляется 10 числа каждого месяца в период действия настоящего договора.
Оплата осуществляется путем безналичного расчета переводом денежной суммы на банковский счет Арендодателя.
Фиксированная сумма является неизменной в течение срока действия соглашения.
Расходы, связанные со страхованием здания включены в сумму арендной платы.
Выкупная цена здания составляет 12 000 000 (Двенадцать) миллионов рублей 00 копеек.
Арендные выплаты входят в счет погашения выкупной цены. Оставшаяся сумма выкупной цены погашается Арендатором
В момент первого платежа Арендатор вносит обеспечительный платеж в размере 2 500 000 (Два миллиона пятьсот) тысяч рублей 00 копеек.
По окончании договора, если Арендатор не нанес ущерба объекту аренды, обеспечительный платеж возвращается.
Арендуемый объект недвижимости переходит в собственность Арендатора после выплаты выкупной цены в полном объеме.
Обязанности сторон
Данный раздел включает в себя подробное описание обязательств сторон по договору. Контрагенты могут включать различные обязательства. Мы же выделим основные:
Арендодатель обязуется:
Передать право пользования Зданием Арендатору в течение трех дней с момента подписания документа на срок, установленный настоящим соглашением.
Передать Здание в надлежащем состоянии.
Не препятствовать Арендатору в осуществлении его деятельности при правомерном пользовании арендуемым зданием.
Производить устранение последствий от неблагоприятных ситуаций (аварии, повреждения, стихийные бедствия и т.д.), произошедших не по вине Арендатора.
Осуществлять капитальный ремонт за счет своих денежных средств.
Обеспечивать доступ к Зданию сотрудникам Арендатора.
Исполнять свои обязательства в строгом соответствии с настоящим соглашением.
Арендатор обязуется:
В соответствии с условиями соглашения производить арендную плату за пользование зданием в сроки, предусмотренные соглашением.
Содержать Здание в исправном состоянии.
Использовать арендуемый объект недвижимости строго по целевому назначению.
Исполнять свои обязательства в строгом соответствии с настоящим соглашением.
Ответственность сторон
В этом разделе обговариваются ситуации, при наступлении которых Стороны несут материальную ответственность. В данный пункт по взаимному согласию Контрагентов можно включить множество обстоятельств. Мы же остановимся на тех, которые являются основными:
Стороны несут материальную ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по настоящему договору.
Арендодатель несет ответственность за недостатки сданного им объекта, которые мешают нормальному пользованию им.
В случае если такие недостатки оговаривались сторонами при заключении сделки, Арендодатель ответственности не несет.
Арендатор несет ответственность за причинение ущерба объекту, сданному ему в пользование по договору аренды.
В случае просрочки исполнения обязательств по выплате арендной платы, за каждый просроченный день начисляется пени в размере 15% от суммы задолженности.
В заключительных положениях такого документа указываются разделы о порядке расторжения, продления договора, порядке разрешения споров и форс-мажорных ситуациях.
В конце договора ставятся подписи сторон, и сделка считается заключенной.
Регистрация
Данный договор не нуждается в государственной регистрации, так как заключается на срок 11 (Одиннадцать) месяцев. Если же сделка заключается на срок от 12 (Двенадцати) месяцев – государственная регистрация необходима.
Форма договора
Такой вид сделки составляется и заключается в простой письменной форме. При желании Сторон, сделка может оформляться путем заключения нотариального договора.
Аренда с последующим выкупом
Кроме стандартной формы купли-продажи движимого и недвижимого имущества стала набирать популярность аренда с последующим правом выкупа.
Не все собственники и покупатели знают, что данные взаиморасчеты четко регламентируются законодательством. Как правильно составить договор, и какие тонкости подобной сделки следует знать, расскажут наши юристы.
Что такое аренда с выкупом?
Закон дает право оформить акт имущественного найма по форме гражданско-правового договора. Временные границы устанавливаются сторонами соглашения, так же, как и сумма ежемесячных и иных платежей.
В договоре аренды с последующим выкупом должны быть прописаны условия безвозмездной передачи имущества в собственность новому владельцу при выполнении им установленных условий по выплатам и иным формам взаиморасчетов
Природа подобных соглашений смешанная и имеет элементы от аренды недвижимости и купли-продажи, что дает право трактовать содержание документа в двоякой форме. Если в нем есть ссылка на передачу имущества в собственность, то должны быть соблюдены требования к договору купли-продажи. При отсутствии таковых бумага признается исключительным соглашением об аренде, а покупатель не получает желаемых прав на безвозмездное пользование имуществом (земля, транспорт, недвижимость и прочее).
Именно по причине неопытности продавцов и покупателей в судебных заседаниях часто возникают споры по имущественным правам. Их можно избежать, доверив оформление договора с последующим выкупом компетентным юристам нашей компании.
Что можно выкупить по договору аренды?
Объектами подобных отношений могут быть:
По ст. 608 ГК РФ арендодателем может выступать собственник и иное лицо, наделенное правами по закону. Время перехода имущества в собственность арендатора может совпадать с окончанием срока договорных отношений и наступить ранее.
Пункт о выкупе может быть добавлен в соглашение после его заключения. Принудить арендатора к обязательному выкупу нельзя. Сделка долгосрочного найма останется действительной до момента нарушения условий соглашений одной из сторон или до окончания прописанного в документе периода найма.
Преимущества и недостатки аренды под выкуп
Независимо от того, что является объектом сделки — аренда авто с последующим выкупом, недвижимости или оборудования, такая форма взаиморасчетов имеет свои положительные и отрицательные стороны.
Преимущества аренды с выкупом:
Отрицательные моменты, о которых также следует помнить:
Чтобы риск был минимальным, рекомендуем заключать сделку при поддержке юристов и с обязательным нотариальным заверением
Как правильно составить договор аренды с выкупом?
Процедура требует правомерных действий и правильного оформления документов. Они должны иметь юридическую силу, чтобы их можно было использовать в случае споров в суде. При составлении документа рекомендуем учитывать ряд моментов:
Если оформляется аренда дома с последующим выкупом, то при сроке более 1 года сделка должна быть зарегистрирована в Росреестре.
Опытные юристы советуют учитывать ряд дополнительных моментов при аренде с выкупом:
Аренда участка с последующим правом выкупа у государства
Эта форма сделки актуальна и в 2020 году, но с небольшими корректировками в законодательстве. Так, нельзя претендовать на земли общего назначения, водные и лесные массивы, а также заповедники.
В случае найма участка под строительство рекомендуем возвести на нем небольшое строение (баня, сарай, дача и т.д.), что дает право выкупа земли в первую очередь даже при наличии других претендентов.
Главное условие такого найма — использование земель по назначению и соблюдение условий договора
Образец договора аренды недвижимости
Следует понимать, что договор может быть расторгнут при нарушении правил, а регистрация осуществляется после выплаты установленной суммы или через 1 год непрерывной аренды.
Стандартный образец соглашения содержит несколько обязательных пунктов:
Договор аренды с правом выкупа нежилого помещения
Он содержит те же пункты, что и вышеуказанные документы. Все моменты должны быть прописаны в договоре и зарегистрированы у нотариуса, что является гарантом для каждого из участников на случай возникновения спора.
Если в соглашении есть пункт о запрете на продажу и обременение помещения на время аренды, то при нарушении данного правила сделка будет расторгнута.
Договор аренды оборудования с последующим выкупом
Аренда оборудования с последующим выкупом имеет свои тонкости, включая описание техники на момент передачи и оценку при расторжении сделки, включая выплату процента за износ.
В данных отношениях рекомендуем производить выкуп за короткий промежуток времени или четко прописывать в документе все возможные риски и прочие моменты. Это позволит избежать недопонимания, так как не все арендаторы эксплуатируют полученное в найм оборудование с соблюдением техники безопасности и рекомендаций производителя.
Резюме
Договор аренды с последующим выкупом остается выгодной альтернативой покупке недвижимости, автомобиля или оборудования. Ограничений по типу объектов практически нет, а в роли арендодателя может выступать как физическое, так и юридическое лицо.
Кроме положительных аспектов, следует помнить о риске потерять свои сбережения и не получить объект договора. Во избежание таких споров рекомендуем тщательно проверить соглашение найма перед его подписанием, привлечь к сделке опытных юристов и обязательно зафиксировать процедуру у нотариуса.
Как составить договор аренды с правом выкупа
Договор с правом выкупа — это соглашение сторон, предметом которого является аренда имущества с возможностью его дальнейшего перехода в собственность, с учетом соблюдения обязательств по оплате.
Когда составляется
Договор аренды с возможностью выкупа предмета сделки относится к категории смешанных соглашений. К нему применяются нормы права об аренде и купли-продажи.
Необходимость оформления таких сделок обусловливается заинтересованностью в приобретении предмета сделки в собственность. Например, стороны заключают договор аренды транспортного средства на период 6 месяцев, устанавливают ежемесячную плату и выкупную цену. При соблюдении всех обязательств арендатор производит требуемые платежи и становится собственником транспортного средства.
Содержание договора
К существенным условиям сделки относятся предмет и выкупная стоимость, такое положение следует из п. 1 ст. 624 ГК РФ и подтверждается судебной практикой (постановление Президиума ВАС № 12102/04 от 01.03.2005 по делу №А56-36561/0). В случае отсутствия в соглашении вышеуказанных пунктов оно признается недействительным.
Законодательством не установлено обязательной формы соглашения об аренде с выкупом. Общепринятая юридическая практика рекомендует включать в контракт следующие разделы:
Особое внимание при оформлении сделки следует уделить описанию предмета аренды. При передаче недвижимого имущества или транспортных средств указываются индивидуализирующие признаки, например кадастровый номер, площадь, адрес, VIN номер, государственный регистрационный знак, серия и номер ПТС.
Нужно ли регистрировать?
Необходимость регистрации договора зависит от предмета сделки и срока аренды. Если в аренду с правом выкупа передается недвижимое имущество (здания, земельные участки, помещения и т.д.) и период владения (пользования) составляет более одного года, договор подлежит государственной регистрации.
Если предметом аренды является иное имущество (транспортное средство, техническое оборудование и т.д.) государственная регистрация не требуется. Достаточно подписать документ участниками сделки. На практике возникает вопрос: требуется ли государственная регистрация дополнительного соглашения, если основной выкупной договор зарегистрирован. Судебные органы по-разному трактуют данную ситуацию. Во избежание признания дополнительного соглашения недействующим, рекомендуем производить регистрацию документа. Такая позиция подтверждается судебной практикой (Постановление Президиума ВАС №11680/08 от 27.01.2009 по делу № А70-2321/10-2007).
Особенности договора
Право собственности на объект аренды переходит с момента полной уплаты выкупной цены. Если срок действия соглашения не истек, но обязательства по оплате всей суммы выкупа выполнены, право собственности считается перешедшим (судебная практика: постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа №Ф07-933/2018 от 12.04.2018 по делу №А56-25302/2017).
Условие о выкупной стоимости должно обязательно содержаться в договоре. Сумма, которая подлежит оплате в счет выкупа вещи, является существенным условием. При отсутствии этого условия договор может быть признан не заключенным (судебная практика: постановление Президиума ВАС №12102/04 от 01.03.2005 по делу №А56-36561/03).
Арендатор, выполнивший все обязательства по заключенной сделке с правом выкупа, вправе принудить арендодателя к заключению соглашения о продаже, если последний изначально принял эти условия, но не намеревался их исполнять (судебная практика: постановление ФАС Московского округа №КГ-А40/3314-11 от 04.05.2011 по делу №А40-97394/10-82-848).
Договор аренды здания с последующим выкупом
Тип документа: Договор аренды нежилого помещения
Для того, чтобы сохранить образец этого документа себе на компьютер перейдите по ссылке для скачивания.
Размер файла документа: 21,0 кб
Одним из популярных и востребованных договоров является тот, на основании которого необходимое здание сначала берется в аренду, а затем – может быть выкуплено взявшим его Арендатором.
Общие положения
В этом разделе отмечено, что принимают участие в соглашении две стороны – Арендодатель и Арендатор, первая – передает второй в пользование (для хозяйственных нужд) имеющееся в своей собственности здание, которое находится по адресу (далее – необходимо вписать точный адрес) и занимает общую площадь (ее тоже нужно указать).
В этом же разделе указывается о том, что вместе со зданием передается земельный участок, находящийся под ним. Обязательно следует записать при заполнении договора его кадастровый номер.
Срок аренды (дата первого и последнего дня) тоже указывается в этом разделе. Передача в аренду подтверждается актом приема-передачи.
Где указывается информация о возможности выкупа?
Документом предусмотрен раздел о платежах и расчетах, в первом его пункте указывается сумма, которую Арендатор должен ежемесячно платить в качестве платы за аренду.
В четвертом подпункте записывается полная выкупная цена на данное здание и отмечается, что Арендатор в течение времени пользования зданием может выплатить ее в виде внесения регулярных арендных платежей, а остаток – выплатить в течение десяти дней после того, как истечет срок аренды.
Бланк договора аренды здания с последующим выкупом
Образец договора аренды здания с последующим выкупом (заполненный бланк)
Скачать Договор аренды здания с последующим выкупом
Договор аренды здания с последующим выкупом №
1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
1.3. Здание передается в аренду на лет, с « » года до « » года.
1.4. Продукция и иные доходы, полученные Арендатором в результате использования арендованных площадей, являются его собственностью.
1.5. Реорганизация организации-арендодателя, а также перемена собственника арендованного имущества не являются основанием для изменения или расторжения договора.
1.6. Арендатор вправе пользоваться предоставляемым в аренду зданием в любой момент в течение месяцев с момента подписания настоящего договора. При этом обязанности Арендатора по уплате арендной платы, содержанию здания и другие, вытекающие из договора об аренде обязанности, возникают у Арендатора с момента фактической передачи здания в пользование.
1.7. В течение срока, указанного в п.1.6, Арендодатель не вправе передавать в пользование или отчуждать по другим основаниям указанное в п.1.1 здание кому-либо, кроме Арендатора.
1.8. Арендодатель подтверждает отсутствие прав третьих лиц на сдаваемое в аренду здание.
1.10. Состояние передаваемых в аренду здания и участка отражается в акте приема-передачи.
2. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
2.5. Арендатор имеет право по письменному согласованию с Арендодателем производить любые улучшения и перепланировки помещений здания при условии соблюдения правил пожарной и иной безопасности. Необходимые согласования и разрешения для этого осуществляет Арендодатель.
2.6. Арендованное здание переходит в собственность Арендатора по истечении срока аренды (или досрочно) при условии внесения всей обусловленной в п.3.4 выкупной цены здания в установленные сроки. При этом Арендатор приобретает право земельным участком на тех же условиях, что и Арендодатель.
3. ПЛАТЕЖИ И РАСЧЕТЫ ПО ДОГОВОРУ
3.1. Общая сумма арендной платы составляет рублей в месяц, в том числе НДС. Размер арендной платы не может быть увеличен Арендодателем в одностороннем порядке.
3.2. Арендатор до 10 числа каждого месяца перечисляет Арендодателю сумму месячной арендной платы, указанной в п. 3.1 настоящего договора.
3.3. По письменному соглашению сторон требование Арендодателя к Арендатору по уплате арендной платы за определенный период может прекратиться полностью или частично зачетом встречного денежного требования Арендатора к Арендодателю.
3.5. Арендная плата (не) включает эксплуатационные и коммунальные услуги.
4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
4.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязательств по настоящему договору стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством.
4.2. Каждая из сторон, причинившая неисполнением или ненадлежащим исполнением своих обязательств по настоящему договору ущерб другой стороне, обязана возместить другой стороне причиненные убытки, включая неполученные доходы. Кроме того, виновная сторона обязана уплатить штраф в размере рублей.
5. ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА
5.1. Настоящий договор может быть изменен или досрочно расторгнут по письменному соглашению сторон.
5.2. По требованию Арендодателя настоящий договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда Арендатор:
5.2.1. Пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.
5.2.2. Существенно ухудшает арендуемое здание.
5.2.3. Более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендной платы.
5.2.4. Не производит текущего ремонта здания. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления Арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
5.3. По требованию Арендатора настоящий договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
5.3.1. Арендодатель не предоставляет здание в пользование Арендатору либо создает препятствия пользованию зданием.
5.3.2. Переданное Арендатору здание имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены Арендодателем при заключении договора, не были заранее известны Арендатору и не должны были быть обнаружены Арендатором во время осмотра здания или проверки его состояния.
5.3.3. Здание, в силу обстоятельств, за которые Арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
5.3.4. Арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт здания.
6. ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ
6.1. В выкупную стоимость арендуемого здания входит стоимость произведенных Арендатором арендных платежей за весь срок аренды, а также стоимость произведенных Арендатором улучшений выкупаемого здания.
6.2. Настоящий договор составлен в 3-х экземплярах, подписанных сторонами договора.
6.3. Договор вступает в силу после государственной регистрации в установленном законодательством РФ порядке.
Договор аренды здания с последующим выкупом
ДОГОВОР АРЕНДЫ ЗДАНИЯ
1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
1.3. Здание передается в аренду на лет, с « » 2021 г. по « » 2021 г.
1.4. Продукция и иные доходы, полученные Арендатором в результате использования арендованных площадей, являются его собственностью.
1.5. Реорганизация организации-арендодателя, а также перемена собственника арендованного имущества не являются основанием для изменения или расторжения договора.
1.6. Арендатор вправе пользоваться предоставляемым в аренду зданием в любой момент в течение месяцев с момента подписания настоящего договора. При этом обязанности Арендатора по уплате арендной платы, содержанию здания и другие, вытекающие из договора об аренде обязанности, возникают у Арендатора с момента фактической передачи здания в пользование.
1.7. В течение срока, указанного в п.1.6, Арендодатель не вправе передавать в пользование или отчуждать по другим основаниям указанное в п.1.1 здание кому-либо, кроме Арендатора.
1.8. Арендодатель подтверждает отсутствие прав третьих лиц на сдаваемое в аренду здание.
1.10. Состояние передаваемых в аренду здания и участка отражается в акте приема-передачи.
2. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
2.5. Арендатор имеет право по письменному согласованию с Арендодателем производить любые улучшения и перепланировки помещений здания при условии соблюдения правил пожарной и иной безопасности. Необходимые согласования и разрешения для этого осуществляет Арендодатель.
2.6. Арендованное здание переходит в собственность Арендатора по истечении срока аренды (или досрочно) при условии внесения всей обусловленной в п.3.4 выкупной цены здания в установленные сроки. При этом Арендатор приобретает право земельным участком на тех же условиях, что и Арендодатель.
3. ПЛАТЕЖИ И РАСЧЕТЫ ПО ДОГОВОРУ
3.1. Общая сумма арендной платы составляет рублей в месяц, в том числе НДС. Размер арендной платы не может быть увеличен Арендодателем в одностороннем порядке.
3.2. Арендатор до 10 числа каждого месяца перечисляет Арендодателю сумму месячной арендной платы, указанной в п. 3.1 настоящего договора.
3.3. По письменному соглашению сторон требование Арендодателя к Арендатору по уплате арендной платы за определенный период может прекратиться полностью или частично зачетом встречного денежного требования Арендатора к Арендодателю.
3.5. Арендная плата (не) включает эксплуатационные и коммунальные услуги.
4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
4.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязательств по настоящему договору стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством.
5. ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА
5.1. Настоящий договор может быть изменен или досрочно расторгнут по письменному соглашению сторон.
5.2. По требованию Арендодателя настоящий договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда Арендатор:
5.2.1. Пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.
5.2.2. Существенно ухудшает арендуемое здание.
5.2.3. Более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендной платы.
5.2.4. Не производит текущего ремонта здания. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления Арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
5.3. По требованию Арендатора настоящий договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
5.3.1. Арендодатель не предоставляет здание в пользование Арендатору либо создает препятствия пользованию зданием.
5.3.2. Переданное Арендатору здание имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены Арендодателем при заключении договора, не были заранее известны Арендатору и не должны были быть обнаружены Арендатором во время осмотра здания или проверки его состояния.
5.3.3. Здание, в силу обстоятельств, за которые Арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
5.3.4. Арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт здания.
6. ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ
6.1. В выкупную стоимость арендуемого здания входит стоимость произведенных Арендатором арендных платежей за весь срок аренды, а также стоимость произведенных Арендатором улучшений выкупаемого здания.
6.2. Настоящий договор составлен в 3-х экземплярах, подписанных сторонами договора.
6.3. Договор вступает в силу после государственной регистрации в установленном законодательством РФ порядке.