как переоформить договор дду с мужа на жену
Можно ли заменить в дду супруга на супругу
Но у мужа есть дети от первого брака. Поскольку по факту выплачивала супруга деньги за квартиру, она хочет защитить свои права и права своего ребенка.
Для этого спрашивает, можно ли ее вписать как второго дольщика по доп.соглашению? Или вообще полностью сделать переуступку от мужа на нее?
Стоимость уже выплачена, но акт еще не подписан.
Для этого спрашивает, можно ли ее вписать как второго дольщика по доп.соглашению? Или вообще полностью сделать переуступку от мужа на нее?
Да, возможно внести изменения в договор или сделать переуступку, пока Вы еще не приняли квартиру и не оформили право собственности. Это делается с согласия застройщика (второй стороны имеющейся сделки).
Условия договора определяются по усмотрению сторон
Пока не подписан акт — переуступку по ДДУ (и возмездную и безвозмездную) можно оформить (как на супруга, так и на любого другого человека), Марианна. Важно, чтобы было согласие застройщика при этом, как стороны сделки.
Марианна, добрый вечер! В силу ст. 34 Семейного кодекса имущество, приобретенное в законном браке вне зависимости от того, на чье имя оно зарегистрировано или на кого оформлен договор является общей совместной собственностью супругов. Если очень хочет квартиру поделить то заключите брачный договор определив статус данного имущества как имущество принадлежащее одному из супругов
Мне представляется, что самый оптимальный для Вас вариант — заключить с мужем договор о переуступке. права, поскольку акт еще не подписан. Однако, это возможно при двух условиях: согласие застройщика и согласие мужа. С застройщиком проблем быть не должно, поскольку ему безразлично, кто будет собственником жилья — Вы или Ваш муж. Ему важно, чтобы участником ДДУ была внесена плата, предусмотренная договором.
Спасибо за минус, чтобы задать уточнение не обязательно ставить минус. Я Вам в общем то написал как надо делать правильно в данном случае. Заключение соглашение о переуступке приведет к тому что после регистрации права квартира все еще будет находится в общей совместной собственности супругов только собственником будет значится другой супруг.
Как передать жене равные права на квартиру?
Мы с женой купили в браке квартиру по договору долевого участия. Я основной заемщик, супруга — созаемщик. В ближайшее время планируем погасить ипотеку. Кроме того, скоро квартиру сдадут и мы сможем оформить собственность.
Мы хотим зарегистрировать в Росреестре права на равные доли. Но застройщик сказал, что, поскольку ДДУ заключен только на меня, изначально квартиру оформят тоже только на меня. После этого я должен сам выделить долю супруге.
Как оформить равные права на квартиру сразу? Если это невозможно, какая последовательность действий по выделению доли правильная?
Илья, тут все просто. Если вы купили квартиру в браке, ваша жена автоматически приобретает равные права на квартиру как на имущество, совместно нажитое в браке. Это не зависит от того, на кого будет оформлен договор долевого участия в строительстве.
Вспомните: при заключении договора вы, скорее всего, оформляли у нотариуса согласие супруги на приобретение квартиры. В ЕГРН все равно будет зарегистрирована совместная собственность на квартиру. Об этом говорят и гражданский, и семейный кодексы РФ.
Виды общей собственности
Существуют два вида общей собственности: общая долевая — с точным определением долей и совместная — без определения долей. Доли в общей долевой собственности могут быть в любых пропорциях, например 40 на 60, 20 на 80 или 50 на 50.
В семейном кодексе для имущества мужа и жены существует специальное уточнение: совместная собственность супругов. Имущество, приобретенное в браке, всегда по умолчанию считается общей совместной собственностью супругов, если нет брачного договора. Доли в этом случае признаются равными, если договором не предусмотрено иное. Это не мешает вам с женой при желании зафиксировать конкретные размеры долей, в том числе и 50 на 50.
По закону квартира, купленная до брака, считается собственностью того, кто ее покупал. Но если вы купили квартиру до брака, а потом вместе платили по кредиту, суд может признать такую квартиру совместной собственностью. Поскольку, как супруги в браке, вы вкладывали в нее общие средства.
Иногда супруги фиксируют размер долей, чтобы при разводе не терять время на судебный раздел имущества. Впрочем, даже в этом случае есть риск, что суд признает доли мужа и жены неравными. Например, если один из них докажет, что часть кредита на квартиру он погасил на деньги, которые ему подарили родители. Подаренные деньги — личная собственность каждого, совместной собственностью они не считаются. Если квартира куплена на личные деньги, она принадлежит только одному супругу.
Вот, например, история, в которой супруги при разводе делили квартиру, бывшую в общей совместной собственности. Муж просил половину. Но жена смогла доказать, что квартиру почти полностью оплатили деньгами, которые ей подарила мать. В итоге суд присудил ей 14/15 квартиры, а супругу — только 1/15.
Соглашение об определении долей в квартире
Если вы хотите точно определить, что каждому из вас принадлежит ровно по половине квартиры, заключите соглашение об определении долей в квартире. Но только после того, как выплатите кредит. Пока кредит не погашен, квартира находится в залоге у банка. Поэтому, если вы захотите выделить долю и зарегистрировать изменение режима собственности, придется получить его согласие. Даст ли банк такое согласие — трудно сказать, но он в этом точно не заинтересован.
Это не единственная, но самая простая форма выделения доли, если все согласны. Если не согласны — доли и порядок раздела имущества определит только суд. Причем можно сделать это даже в браке. Хотя я не понимаю, зачем в браке ходить в суд и делить имущество.
Все проще, если есть взаимное согласие. Росреестр признает соглашение об определении долей супругов в общей собственности формой раздела имущества и поэтому требует заверить такое соглашение у нотариуса.
Тут у меня для вас плохие новости. По умолчанию ваши доли считаются равными. Но когда вы хотите четко определить их размер, это меняет режим собственности. В случае развода и судебных споров равные доли могут превратиться в неравные, как было в примерах выше. Нотариусы при удостоверении такого договора, как и любого договора, связанного с имуществом, подлежащим оценке, берут процент от стоимости имущества. В вашем случае это 0,5% от стоимости имущества, плюс 8200 рублей за техническую и правовую работу. Цены в регионах могут отличаться, но ненамного.
То есть, для того чтобы зафиксировать равенство ваших долей в квартире ценой в 4 млн рублей, вам придется только нотариусу заплатить примерно 28 200 рублей.
Обязательно ли регистрировать соглашение об определении долей
По закону соглашение о разделе общего имущества супругов обязательно регистрировать в Росреестре не нужно, как и соглашение об определении долей в общей собственности. Если не зарегистрировать, оно все равно будет иметь силу. Но государство и регистрирующие органы будут по-прежнему считать, что квартира — ваша совместная собственность супругов. Такой позиции придерживается Верховный суд РФ.
Если возникнет спор по этим долям, например при разводе, понадобится пойти в суд. Придется доказывать еще раз, что вы действительно уже поделили имущество в равных долях. Поэтому вы можете заверить у нотариуса соглашение, но не регистрировать его. Если хотите завершить дело, обратитесь в Росреестр. Регистратор внесет новые данные в ЕГРН и изменит вид собственности с общего на долевой. За регистрацию своей доли каждому из вас придется заплатить госпошлину 1000 рублей. Вот какие документы понадобятся в Росреестре:
Брачный договор
Есть более дешевый вариант — брачный договор. Его заключают как до, так и во время брака. И он может изменить режим общей собственности с совместного на долевой.
Брачный договор составляет и удостоверяет нотариус. Средняя цена — 5500 рублей. Заключать его стоит уже после того, как выплатите ипотечный кредит. Причина та же, что и с соглашением: нужно согласие банка на регистрацию изменений режима собственности.
Договор удостоверяет нотариус, регистрировать в Росреестре его не нужно. Но если хотите, чтобы у жены все-таки появилась по документам отдельная доля, — придется пойти в Росреестр. Процесс и документы такие же, как и в предыдущем случае. Только вместо соглашения приложите брачный договор.
Как видите, дело достаточно хлопотное и затратное. У определения долей есть свои преимущества и недостатки. Если вам не принципиально установить точный размер доли, можно ничего не делать. Квартира будет вашей общей совместной собственностью — каждому по половине — ровно до того, как решите делить ее в суде.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.
Как переоформить долю в ипотечной квартире на мужа?
– Ипотека на новостройку. Собственность не оформлена. Договор ДДУ – по ½ доли на меня и гражданскую супругу. В кредитном договоре значимся созаемщиками. Хотим переоформить ее долю на меня. Она не против, так как плачу за все я один, она не работает. Как это сделать пошагово? И может ли застройщик чинить препятствия, требовать денег или еще что-то?
Отвечает юрист юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Андрей Есилевский:
Пошагово это можно сделать следующим образом:
Застройщик является Вашим должником, поэтому его согласия на уступку долга не требуется. Но Вы с гражданской супругой являетесь должниками банка, и согласие кредитора на смену должника уже требуется. Застройщик не будет чинить законных препятствий, но банки на такое не всегда соглашаются.
Отвечает нотариус нотариальной палаты Анна Таволжанская (Санкт-Петербург):
Отвечает юридический департамент девелоперской компании Sminex:
В вопросе есть две неточности, которые не позволяют безошибочно на него ответить. Предлагаю исходить из следующего.
Во-первых, скорее всего, под гражданскими супругами понимается сожительство, так как «гражданский брак» – это брак, зарегистрированный в установленном порядке (хотя данный термин все чаще применяется в разговорной речи для обозначения именно сожительства).
Во-вторых, под ипотекой на новостройку, видимо, подразумевается, что между сожителями и застройщиком заключен договор участия в долевом строительстве (ДДУ) с оплатой за счет кредитных средств.
С учетом указанных оговорок порядок действий таков.
Чаще всего в ДДУ застройщик указывает, что сделки с правами требования по ДДУ должны с ним согласовываться или осуществляется застройщиком за плату. Например, под предлогом оказания каких-либо услуг в связи с заключением договора уступки. При этом по закону получать согласие не обязательно и отсутствие такого согласия не влияет на действительность сделки. Кроме того, застройщик не вправе навязывать свои услуги.
Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):
У Вас будет обычный, довольно часто применяющийся договор цессии – право уступки требования. То есть гражданская жена уступает Вам свою долю в квартире. Так как вы не женаты официально, а, значит, не родственники, то уступка должны быть возмездной. Гражданская жена должна будет уплатить налог и подать декларацию в следующем за сделкой году.
Договор цессии заключается в простой письменной форме и регистрируется в Росреестре, но при этом Вы должны уведомить застройщика. О том, как это сделать, читайте в ваших ДДУ. За сделку застройщику Вы ничего не платите.
Отвечает эксперт компании «Азбука жилья» Антон Пайзанский:
Сначала нужно договориться с банком – право находится у него в залоге и согласие залогодержателя обязательно. После получения согласия нужно обратиться к застройщику с просьбой заключить дополнительное соглашение об изменении стороны в договоре. Застройщик, конечно, может отказаться, поскольку подготовка или проверка соглашения – лишняя нагрузка на юридический отдел, и они на этом не зарабатывают. Денег он тоже может захотеть и, поскольку он является стороной по договору, это его право. Но договор заключен, прошел регистрацию, объект оплачен в полном объеме. Так что то, что у Вас что-то изменилось, застройщика по большому счету волновать не должно.
Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:
Вы можете переоформить права на данную долю, сделав уступку прав по ДДУ. Данную уступку необходимо коррелировать с банком – требуется его согласие на перевод на Вас долга и обязательств в полном объеме, а также на переход права собственности. После этого необходимо обратиться к застройщику – возможно, что возникнут какие-то расходы с технической стороны.
Отвечает адвокат, председатель Санкт-Петербургской коллегии адвокатов Globus Pravo Денис Вольнов:
Если обязательство по оплате перед застройщиком выполнены, пусть и с использованием кредитных средств, то его согласие не требуется. Переоформление прав по ДДУ, находящихся в залоге, возможно только с согласия кредитора. Соответственно, необходимо обращаться в банк и согласовывать разрешение на проведение данной сделки. Но, скорее всего, такое разрешение банк не даст.
Отвечает директор агентства недвижимости «PROобмен» Екатерина Никитина:
Во-первых, нужно оформить согласие супруги нотариально. Во-вторых, Вам необходимо обратиться в банк, так как кредитный договор в Вашей ситуации нужно либо полностью переделывать, либо заключать дополнительное соглашение (все зависит от юристов банка). Затем о внесенных изменениях нужно сообщить застройщику, получить его согласие (при необходимости) и зарегистрировать дополнения к ДДУ в регистрационной палате. После регистрации изменений Вам необходимо поставить застройщика в известность о состоявшейся регистрации. Чинить препятствия и взимать дополнительную плату застройщик не имеет право, если это прямо не предусмотрено формой ДДУ, который Вы подписали.
Отвечает руководитель юридического блока цифрового агентства недвижимости «33 слона» (33slona.ru) Юлия Плетнева:
Ваша гражданская супруга вправе уступить Вам право требования на свою долю, согласно ст. 11 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». При этом, поскольку квартира приобреталась за счет кредитных средств, то на заключение договора уступки необходимо получить предварительное согласие банка-залогодержателя (п.1 ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке»).
Также, согласно ст. 382 ГК РФ, Вы должны либо уведомить застройщика о заключенном договоре уступки прав требования либо получить его согласие на уступку (в зависимости от того, что указано по поводу уступки в ДДУ). Важно знать, что уступка подлежит государственной регистрации в органе регистрации прав. Размер госпошлины за госрегистрацию прав составляет 350 рублей (ст.333.33 п.п. 30 НК РФ).
Текст подготовила Мария Гуреева
Не пропустите:
Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!
Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.
Покупка квартиры в браке на одного из супругов
Находясь в зарегистрированном браке, один из супругов оформляет приобретенную квартиру в свою собственность. Какие подводные камни могут ожидать его при возможном разделе имущества? Как законодательство может защитить его интересы и интересы других членов семьи? О самых важных моментах, которые должен знать каждый собственник, расскажем в этом материале.
Оформление приобретенной недвижимости
Оформить покупку недвижимости в браке можно разными способами:
Пока семья живет в браке, эти моменты не играют большой роли. Но если дело дошло до развода и раздела нажитого имущества, принцип оформления собственности сыграет решающую роль. Как будут решаться имущественные вопросы при распаде семьи?
Важно! Сразу оговоримся, речь идет о недвижимости, приобретенной в браке. Если же квартира находилась во владении кого-либо из супругов до момента женитьбы (замужества), она считается добрачным имуществом и не подлежит разделу ни при каких обстоятельствах. Не считается совместной собственность также недвижимость, полученная в дар или унаследованная независимо от момента ее получения, в браке или ранее.
Оформление квартиры на одного из супругов
Чаще всего покупка квартиры или дома оформляется на одного из членов семьи, мужа или жену. Причиной становится более простой процесс оформления (нет нужды совершать все необходимые формальности обоим супругам).
Независимо от того, чей именно доход являлся источником средств для покупки жилья, оно будет являться совместной собственностью, если приобретено в период законного брака. При этом нужно учитывать, что при регистрации в Росреестре придется предоставить бумагу, подтверждающую согласие второго супруга на покупку жилплощади.
Важно! Такой документ не потребуется только при оформлении недвижимости, когда:
Оформить разрешение от мужа (жены) на покупку квартиры можно заранее. При этом допускается два варианта такого документа:
Согласие от супруга необходимо удостоверить нотариально. Делается это для того, чтобы обезопасить продавца от расторжения сделки через суд, если муж (или жена) покупателя захочет оспорить договор купли-продажи и добиться возврата денег.
Особенности раздела квартиры, купленной в браке
Оформить приобретенную в браке квартиру можно на одного владельца. Однако нужно помнить, что в регистрации права собственности только на одного супруга есть свои подводные камни. Речь идет о возможном разделе совместно нажитого имущества.
Такая ситуация чаще всего возникает в процессе развода, но и при сохранении семьи вполне вероятно желание второго супруга зафиксировать свое право на недвижимость. И совершенно не обязательно, что квартира или дом будет поделена поровну.
Если супругам не удастся достичь договоренностей путем переговоров, то размер доли каждого будет определять суд. Учитываться при этом будут интересы несовершеннолетних детей, наличие брачного договора и прочие законодательно закрепленные нюансы.
Однако собственник, купивший недвижимость находясь в браке, и оформивший право владения только на себя, в определенных случаях вполне может претендовать на ее неделимость. Причин таких решения несколько.
Жилье приобреталось на деньги, унаследованные или подаренные родственником
В такой ситуации необходимо будет позаботиться о двух вещах:
Если квартира приобреталась за наличный расчет, необходимо иметь документ о происхождении суммы, потраченной на покупку. Это поможет впоследствии доказать то, что купленное жилье, по сути, подарено одному из супругов и второй не может претендовать на долю в нем.
Квартира куплена полностью на доходы владельца
Если второй супруг находится на полном содержании владельца недвижимости без уважительных причин, то купленное во время брака жилье может отойти тому, кто его приобретал.
При этом нужно учитывать, что уважительными причинами отсутствия дохода суд может признать:
Наличие брачного договора
Все возможные имущественные споры могут быть подробно описаны в брачном соглашении между супругами. В их число обязательно включают вопросы о распределении долей в приобретаемой в браке недвижимости.
Брачный договор является правоустанавливающим документом и не оспаривается в суде, за исключением случаев, когда напрямую затрагиваются интересы несовершеннолетних детей. В таких ситуациях суд будет ориентироваться на семейное и гражданское законодательство для защиты прав ребенка.
Регистрация купленной в браке недвижимости на одного из супругов несколько облегчает процесс его оформления, но в перспективе может доставить много неприятных моментов при дележе имущества.
Юристы, связанные с вопросами недвижимости, советуют решить вопрос о распределении долей между супругами еще до момента покупки. Регистрация права собственности в соответствии с достигнутыми супругами договоренностями позволит избежать впоследствии лишних конфликтов.
Как проверить, куплена ли квартира в браке
На рынке недвижимости продажа квартиры без согласия супруга – явление довольно частое. Продавец очень рискует, покупая такие квадратные метры. Вполне может такое случиться, что спустя время вдруг приходит повестка в суд – второй супруг решил оспорить сделку и вернуть себе половину нажитого имущества. Потраченные на покупку средства вам, конечно, возвратят, но на это уйдет много времени. А вот затраты на услуги риелтора и ремонт никто не возместит.
Как продать совместно нажитое имущество
Точно определить, в браке была куплена квартира или нет, невозможно. Эту информацию предоставляет только продавец. Но все же кое-какие справки навести реально при условии, что второй супруг тоже является собственником жилья. Например, уточнить информацию можно через Единый государственный реестр недвижимости.
Для этого необходимо заказать выписку из ЕГРН. Она позволит определить, есть ли у квартиры еще собственники и сколько их. Если помещение в совместной собственности, то продавец обязан предоставить разрешение на продажу от всех владельцев.
Выписка пригодится, если вы покупаете квартиру, которая уже продавалась. То есть продавец купил ее, не проверил хорошо документы и теперь продает вам. Предыдущий собственник мог сбыть жилье, на которое имеет право второй супруг, но не предоставить согласие. Росреестр зарегистрирует сделку, однако в выписке появится важная отметка – согласие супруга не предоставлено. Если видите ее, стоит поискать какую-то другую квартиру для покупки.
Выписку ЕГРН можно получить разными способами, в том числе лично посетив офис Росреестра или МФЦ. Но для тех, кто не хочет терять драгоценное время, есть другой способ – заказать справку в формате онлайн. В этом поможет сайт ЕГРН.Реестр. Нужно знать только адрес квартиры или ее кадастровый номер, заполнить простую форму и дождаться готовой выписки из ЕГРН. Официальный документ придет на вашу электронную почту.
Текст: Светлана Курылева, Олеся Москевич
Как переоформить долю в ипотечной квартире на жену?
— Добрый день! Скажите, пожалуйста, как переоформить квартиру, взятую мужем в ипотеку до брака, на него и жену в равных долях? Ипотека действующая. Платить еще семь лет.
Отвечает адвокат, управляющий партнер компании Sdelky.ru Денис Вольнов:
Законодательство разрешает переоформление имущества, находящегося в залоге, только с согласия залогодержателя, то есть банка. Без согласия залогодержателя права по сделке не пройдут регистрацию в Росреестре.
Отвечает юрист единой городской службы «Помощь дольщику» Жанна Малис:
Для переоформления квартиры, находящейся в ипотеке, в общую собственность супругов необходимо просто явиться в банк (с которым у Вас оформлен договор ипотеки), предоставить требуемые документы (справку о доходах супруги) и произвести переоформление.
Законодательство допускает отчуждение заложенного имущества третьим лицам. То есть заемщик может продать, передать в дар, внести его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества. Единственным ограничением для такого отчуждения будет являться необходимость получить согласие залогодержателя.
Отвечает директор офиса вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:
Любые сделки с ипотечной квартирой совершаются с согласия залогодержателя. Вопрос о переоформлении необходимо адресовать именно банку. При его согласии потребуется внести корректировки, связанные с кредитным договором. Поскольку объект в залоге, супруга должна будет являться созаемщиком или поручителем либо взять на себя обязательства по дальнейшему регулированию вопросов в случае неуплаты по ипотеке.
Есть и второй вариант: если супруга не берет на себя обязательства по кредитному договору, то возможен вариант раздела имущества, составление брачного договора либо дарение квартиры.
Отвечает специалист по сопровождению сделок с недвижимостью АН «Загородный стиль» Виктория Нардина:
В таком случае переоформить половину объекта недвижимости можно только путем дарения доли. Но это можно сделать только с согласия банка, так как любые операции по отчуждению долей можно совершать только с согласия залогодержателя объекта. Для начала следует сходить в банк, в котором у Вас ипотека, и написать заявление на совершение сделки на половину квартиры. Как только получите согласие банка, нужно будет записаться к нотариусу на подписание договора дарения доли. Далее нужно будет вписать в закладную в качестве залогодателя супругу и сдать на регистрацию договор дарения и закладную. После регистрации каждый из супругов будет владеть по ½ доли в квартире, но обе эти доли будут в залоге у банка до полной выплаты ипотеки.
Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):
Поскольку квартира находится в залоге у банка, любые сделки и переоформление права собственности происходят с его согласия. Так как собственность у вас с супругой долевая, то такая сделка должна проходить через нотариуса и с обязательным одобрением банка. После того, как получите согласие, Вам необходимо заключить договор дарения или купли-продажи (в зависимости от того, что удобнее). Стоимость услуг нотариуса нужно уточнять в нотариальной палате Вашего региона.
Текст подготовила Мария Гуреева
Не пропустите:
Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!
Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.