как прописать дефолт в договоре
Вам повышают аренду?
В договоре аренды недвижимости цена ― это существенное условие, поэтому стороны не только указывают стоимость квадратного метра площади, но и расписывают, как меняется цена на протяжении действия договора. В документе используют одну из формулировок — разберем каждую подробно.
В договоре есть пункт «Арендодатель имеет право увеличить арендную плату в одностороннем порядке». Это значит, что арендодатель увеличивает цену без согласия арендатора, но при этом арендодателю запрещено увеличивать цену чаще раза в год. Правило действует для всех типов договоров:
Однако одной формулировки об увеличении аренды недостаточно. В договоре подробно расписывают порядок, как уведомить арендатора о повышении арендной платы: способ уведомления и срок.
Когда получите уведомление, внимательно прочитайте договор. Посмотрите, внесен ли пункт об одностороннем увеличении и что написано о порядке уведомления. Проверьте, соблюдены ли условия договора: арендодатель предупредил вас в оговоренный срок и цена аренды повышается один раз в год. Если в документе нет этого пункта о повышении цены в одностороннем порядке, или арендодатель нарушил срок уведомления — вы можете отказаться и не подписывать соглашение. Вместо этого, напишите письменный отказ. В письме укажите на допущенные нарушения и на свое несогласие.
В договоре есть пункт «Стоимость аренды меняется по согласию сторон». Этот пункт не обязывает вас соглашаться с действиями арендодателя. Допустим, арендодатель предлагает повысить стоимость аренды на 10%. Вы можете выдвинуть встречное предложение — повысить аренду на 3% — или вовсе отказаться от повышения.
ПРИМЕР: В договоре стороны указали, что размер арендной платы можно менять по соглашению сторон. Арендодатель направил арендатору дополнительное соглашение об удорожании аренды на 15%. В ответном письме арендатор отказался подписывать соглашение.
Арендодатель потребовал через суд изменить договор. После нескольких инстанций Высший арбитражный суд отказал в иске. В решении указано: в договоре предусмотрено положение о возможности изменить плату по соглашению сторон, а не по требованию одного из контрагентов в судебном порядке. Условие о возможности изменить цену не означает, что арендатор обязан соглашаться.
Можете застраховать себя от неожиданного повышения цены. Для этого попросите арендодателя изменить договор — добавить в него условие, которое разрешает вам отказаться от аренды в любое время без объяснения причин. В этом случае, когда арендодатель пришлет уведомление об увеличении цены, вы в ответ направляйте уведомление о расторжении договора. Но следует понимать, что это не только угроза или рычаг воздействия — вам действительно придется освободить помещение в оговоренный срок. Чтобы арендодатель согласился с пунктом о досрочном расторжении, можно компенсировать ему возможные убытки, например, оставить обеспечительный платеж.
Стоимость аренды не меняется. Это очень выгодное для арендатора условие, но арендодатели редко на него соглашаются. Чаще в документах используют формулировку о неизменности порядка исчисления арендной платы, например, с помощью индексации.
Если в договор внесено условие об индексации, попробуйте договориться с арендатором об ограничении размера индексации до официального уровня инфляции, но не больше 5%. Иначе арендодатель сможет проиндексировать оплату, на какую ему угодно сумму.
Если арендодатель собирается повышать арендную плату, а условия договора не могут ему помешать, проведите с арендодателем переговоры. Сообщите ему, что вы не можете платить более высокую цену. Можно сослаться на падение выручки и подтвердить слова бухгалтерскими или финансовыми документами. Например, вы можете передать арендодателю копию бухгалтерского баланса с пояснениями, отчет о финансовом результате. Убеждайте, что с вами арендодатель получает небольшой, но стабильный доход. Если вы съедете, ему придется искать новых арендаторов. Он рискует остаться без дохода.
Все переговоры лучше вести документально — обменяться письмами или запротоколировать устную договоренность. Например, накануне встречи направьте письмо с датой и местом переговоров. На встрече попросите секретаря вести протокол переговоров и зафиксировать достигнутые договоренности — документ подписывают представители обеих сторон.
Ссылайтесь на недостатки помещения. Если в арендуемом помещении есть недостатки, которые мешают им пользоваться, можете потребовать не только уменьшить арендную плату, но и расторгнуть договор. Тут есть условие: недостатки существовали ещё до заключения договора, но арендодатель не предупредил о них. Или вы не смогли заметить недостатки при осмотре помещения, так как они были скрытыми. Но если с потолка капало и подтеки были видны невооруженным взглядом, снизить аренду из-за протекающей крыши не получится.
Если же недостатки появились после того, как заключили договор и начали пользоваться помещением, у вас есть право заявить претензию и свои требования. Например, арендуемое здание признали аварийным, помещение не соответствует нормам пожарной безопасности, возникли неполадки с системами водоснабжения или канализации.
Вы можете попросить арендодателя устранить неполадки. Или предложите отремонтировать помещение, а расходы на ремонт учесть в счет будущих платежей. Если арендодатель откажется или проигнорирует ваши требования, предложите ему снизить аренду или направьте уведомление о расторжении договора.
Фиксировать недостатки нужно в присутствии арендодателя. Пригласите его в помещение и составьте комиссионный акт. Если представитель арендодателя не придет на осмотр, укажите на это в комиссионном акте и направьте копию документа по адресу арендодателя заказным письмом с уведомлением.
При осмотре помещения необходимо сфотографировать недостатки или снять их на видео. Если скрытые недостатки нельзя наглядно зафиксировать, и арендодатель отказывается их признавать, придется привлекать экспертную организацию. Эксперты обследуют недостатки и составят заключение. В документе эксперт подробно описывает недостатки, подтверждает их скрытый характер и выносит заключение — можно или нет использовать помещение. Заключение экспертизы прикрепите к письму о снижении цены и передайте арендодателю. Если не отреагирует, придется идти в суд.
Вы можете потребовать уменьшения цены, если договаривались об одном, а по факту получаете другое. Например, по договору арендодатель обязан предоставить бесплатные места на охраняемой парковке. Однако ваши сотрудники не могут парковать машины на стоянке, потому что арендодатель закрыл территорию на долгосрочный ремонт.
Если ваши сотрудники вынуждены искать места для парковки или вынуждены оставлять машины на неохраняемой территории ― это повод требовать снижения арендных платежей в части оплаты парковки.
Как инвестору дать в долг предпринимателю или компании
И не потерять деньги, а заработать
За последние пять лет ставки по вкладам снизились почти в два раза, поэтому некоторые инвесторы ищут альтернативы с повышенной доходностью.
Например, в 2015 году объем рынка краудфандинга — инвестиций частных инвесторов в компании — составлял лишь 1,5 млрд рублей, а в 2020 году — уже 7 млрд рублей.
Один из инструментов альтернативных инвестиций — заем предпринимателям или компаниям под более высокий процент по сравнению с облигациями. Такие инвестиции сопровождаются повышенными рисками, поэтому к ним следует относиться внимательнее.
Я инвестор и юрист в области корпоративного права, сопровождаю и заключаю инвестиционные сделки. Расскажу, почему инвесторам может быть интересно заключить договор займа и как снизить риски такого договора.
Как вообще инвесторы могут повысить доходность
Инвесторы используют разные инструменты, чтобы получить доход. Общее правило: чем выше риск, тем выше доходность.
Привычные инвестиционные инструменты. Чаще всего инвесторы используют такие инструменты:
Альтернативные инструменты. Чтобы повысить доходность, инвесторы ищут более рискованные варианты. Это могут быть, например, краудлендинг, краудинвестинг, венчурные инвестиции, прямые инвестиции и займы.
Прямые инвестиции — это, например, покупка доли в ООО или акций непубличной компании. Инвестор становится совладельцем компании и вправе рассчитывать на дивиденды и рост стоимости доли.
Доходность может быть на том же уровне, как и при покупке акций публичных компаний. Но может быть и выше. Например, в 2000 году фонд Baring Vostok Capital Partners приобрел акции «Яндекса» за 5,28 млн долларов, а продал в период с 2011 по 2014 год за 1,5 млрд долларов.
Плюс прямых инвестиций в том, что у инвестора, как правило, больше рычагов влияния и контроля за бизнесом. Можно заключить корпоративный договор, по которому собственники бизнеса будут обязаны распределять полученную прибыль, отчуждать доли в определенном порядке и так далее.
Минус прямых инвестиций — их ликвидность гораздо меньше. Например, если инвестору не нравится компания, он продает акции на бирже. В прямых инвестициях все по-другому : много ограничений по продаже доли или вовсе запрет, могут быть требования по размеру цены продажи.
Краудлендинг — это заем, который частные инвесторы дают непубличным компаниям или ИП через инвестиционную платформу, например «Поток», «Джетленд», «Модуль-деньги». Владелец инвестиционной платформы предлагает скоринг заемщика, присваивает рейтинг, сам определяет процент займа, а некоторые даже судятся за инвестора в случае дефолта. Доходность займов через инвестиционные платформы доходит до 29%, но риски потерять деньги очень высокие.
Краудинвестинг похож на краудлендинг. Отличие в том, что инвестор покупает часть компании. Краудинвестинг подразумевает множество инвесторов, поэтому минимальная сумма инвестиций обычно меньше, чем в прямых инвестициях. Так средний инвестор может взять на себя большие риски и диверсифицировать их за счет небольшой суммы.
Некоторые инвестиционные платформы берут на себя и управлением бизнесом. Например, платформа Simple Estate привлекает инвестиции для покупки и сдачи в аренду коммерческой недвижимости. Целевая доходность — от 14 до 18%. Она же занимается управлением этой недвижимостью.
Венчурные инвестиции подразумевают покупку доли в молодой компании или, например, выдачу конвертируемого займа — когда инвестор вправе конвертировать долг в долю в компании.
Венчурные инвестиции наиболее рискованные и несут больше рисков неудачи: финансовые риски, риски ухода ключевого персонала, ошибки в стратегии. В среднем доходность венчурных фондов, которые занимаются такими инвестициями, — от 20 до 35%.
Как прописать в договоре индексацию по данным Росстата
Уже полгода я веду переговоры по проценту индексации в договоре с такой формулировкой.
Стоимость услуг подлежит ежегодной индексации в зависимости от уровня инфляции по данным Росстата.
Так писать не стоит. Из-за вариантивности на сайте Росстата, формулировка позволяет обосновать несколько вариантов процентов.
Рекомендуемая формулировка, которая приведет к конкретным процентам звучит так:
Стоимость услуг увеличивается на уровень инфляции с января каждого календарного года. Уровень инфляции (индекс потребительских цен в Российской Федерации на товары и услуги) принимается за среднее значение полного истекшего года к полному предыдущему календарному году. Индекс потребительских цен определяется в соответствии с официальными данными федерального органа государственной власти, уполномоченного сообщать официальные статистические данные об уровне инфляции за год.
При формировании условия об инфляции нужно обратить внимание на три параметра.
1. Категория инфляции
1. Индекс потребительских цен
2. Индекс цен приобретения
3. Индекс цен производителей
Может быть специальные категории будут отражать реальное удорожение в отрасли. Например, индекс цен производителей на строительную продукцию за 2019 год (декабрь 2019 года к декабрю 2018 года) составил 5 %, что выше индекса потребительских цен.
2. Период для расчета инфляции
1. Декабрь 2019 года к декабрю 2018 года
2. Среднее значение индексов 2019 года к среднему значение индексов 2018 года
Декабрь 2019 к декабрю 2018 года – самая распространённая методика расчета. Индекс потребительских цен по РФ декабрь 2019 к декабрю 2018 года это 3%. Тот самый процент, которые многие ресурсы позиционируют как инфляцию за 2019 год.
Но методика (декабрь к декабрю) не учитывает скачков цен в течение года. Для долгосрочного договора оказания услуг справедливее брать среднее значение 2019 года к 2018 году. Среднее значение индекса потребительских цен по РФ 2019 года к 2018 году – 4,5 %.
*Эта таблица с сайта Росстата. Ссылка:https://rosstat.gov.ru/bgd/free/B04_03/IssWWW.exe/Stg/d05/1.htm
3. Регион инфляции
Индексы отличаются по регионам, так что лучше указать РФ или конкретный регион.
Форс-мажор и кросс-дефолт: рекомендации по действующим и новым контрактам в условиях пандемии
Общие рекомендации
В первую очередь следует выявить договоры, надлежащее исполнение обязательств по которым может оказаться затруднительным или невозможным в связи с пандемией. То же самое касается договоров, которые только предстоит заключить.
Далее в отношении этих контрактов следует проанализировать ряд положений. Во-первых, обратить внимание стоит на применимое право. «Это важно, потому что в зависимости от применимого права сторонам будет доступен разный объем механизмов защиты. Если вы видите, что договор урегулирован иностранным правом, то вам нужно обратиться к консультанту по соответствующему праву, чтобы он предоставил разъяснения о дальнейших шагах», – говорит юрист юридической фирмы «Рыбалкин, Горцунян и Партнеры» Марина Абазян. Во-вторых, отмечает она, следует посмотреть сроки и условия исполнения обязательств, ведь именно они потенциально могут быть нарушены. Крайне важно тщательно проанализировать положения о форс-мажоре и о существенном изменении обстоятельств.
Следующий шаг на начальном этапе – определить, какие обязательства по договору являются встречными. Если сторона видит, что ее контрагент не может исполнить встречное обязательство либо имеет разумные основания полагать, что он не исполнит их в срок, то она может отказаться от договора. Однако нужно понимать, подчеркивает юрист, что порядок исполнения встречных обязательств не имеет решающего значения: важна встречность, а не очередность.
Наконец, не стоит забывать о кросс-дефолте. «Зачастую в договорах предусматриваются такие положения, в соответствии с которыми неисполнение по какому-либо другому договору влечет автоматическое неисполнение по этому. После того как вы выявили группу риска (все договоры, исполнение по которым под вопросом), нужно понять, в каких контрактах есть еще положения о кросс-дефолтах, то есть какие договоры могут быть автоматически неисполненными из-за того, что у вас появилось событие неисполнения по какому-то другому договору», – поясняет Марина Абазян.
Срок исполнения обязательств
Режим нерабочих дней внес определенную путаницу в процесс исполнения обязательств и вызвал у многих участников гражданского оборота массу вопросов, в том числе по влиянию на сроки исполнения и просрочке.
Верховный Суд РФ попытался внести ясность в ситуацию и указал, что в некоторых случаях в период нерабочих дней препятствия к исполнению обязательств отсутствуют, а в ряде случаев – напротив, исполнение полностью невозможно. В связи с этим установление нерабочих дней с 30 марта по 30 апреля 2020 года основанием для переноса срока исполнения обязательств, исходя из положений статьи 193 ГК РФ, не является.
По мнению Марины Абазян, это справедливый подход, который направлен на поддержание стабильности гражданского оборота. «Тем не менее, тут могут возникать вопросы. В отношении разных предприятий действовали разные режимы, и в некоторых ситуациях было непонятно, что делать сторонам, когда они фактически не могут ничего исполнить, но при этом основания для переноса срока исполнения у них нет. Очевидно, что в таких случаях сторонам следует руководствоваться механизмами той же статьи 401 ГК РФ («Основания ответственности за нарушение обязательства»), а не полагаться на перенос сроков исполнения», – считает юрист.
Если исполнение обязательств по каким-то договорам оказалось под вопросом, то одним из первых шагов станет проверка положения о форс-мажоре и его применимости к действующему контракту. В случае, когда положение о форс-мажоре применимо, особое внимание следует уделить тому, чтобы была соблюдена процедура, установленная договором и законом. Процедура может быть разной: уведомление контрагента о наступлении обстоятельств непреодолимой силы, совершение иных разумных действий, приглашение начать переговоры об изменении или прекращении договора в связи с существенным изменением обстоятельств. Именно соблюдение такой процедуры будет напрямую влиять на эффективность защиты в будущем, замечает Марина Абазян.
Рекомендации в отношении новых контрактов
При заключении новых контрактов или внесении изменений в уже существующие стоит в первую очередь уделить внимание сроку исполнения обязательств. Данное условие в контракте зависит от того, чего именно стороны хотят добиться.
«Если стороны хотят максимально ограничить влияние каких-то экстраординарных условий, тогда в договоре следует прямо прописать, что никакие нерабочие дни и другие режимы, которые могут вводиться, не будут считаться для целей исполнения обязательств по сделке. Если стороны, наоборот, понимают, что они могут быть подвержены внешним обстоятельств и им нужна большая гибкость по сравнению с тем, что у нас сейчас предусмотрено в законе, тогда в договоре следует детально прописать, в каких именно случаях сроки должны переноситься или приостанавливаться», – разъясняет Марина Абазян.
С особой деликатностью эксперт рекомендует подойти к положению о форс-мажоре и советует определить круг обстоятельств, которые будут считаться как обстоятельства непреодолимой силы. Чем детальнее он будет описан, тем больше гибкости стороны смогут добиться при заключении контракта.
Далее следует прописать действия сторон при наступлении форс-мажора (направление уведомления, иные действия при предотвращении негативных последствий). Желательно предусмотреть срок, в течение которого исполнение приостанавливается, а также возможность одностороннего расторжения договора. «На практике стороны часто включают такое положение: если по истечении срока (например, шести месяцев), когда исполнение было приостановлено, обстоятельства не прекращаются, то одна из сторон либо обе стороны имеют право расторгнуть договор», – говорит специалист.
Однако недостаточно предусмотреть просто право какой-либо стороны расторгнуть или изменить договор. Чтобы минимизировать риски контрагента, следует четко прописать основания, при которых у стороны может возникнуть такое право, и процедуру его применения. Не стоит забывать и о положении, которое определяет порядок действий и последствий при существенном изменении обстоятельств. Разумным будет также предусмотреть возмещение потерь (статья 406.1 ГК РФ) при введении ограничительных мер, связанных с распространением коронавирусной инфекции.
Дополнительные рекомендации по заключению контрактов в период пандемии
Важно отметить, что существуют стандартные положения о форс-мажоре, разработанные Международной торговой палатой – Всемирной организации бизнеса (ICC). Однако решающее значение все равно будет иметь применимое право, предупреждает эксперт. Стандартные положения выработаны на неких универсальных принципах международного права, они включают в себя, например, некоторые положения Венской конвенции, но не все будут применяться в российских судах. Поэтому при включении таких стандартов, важно их внимательно анализировать и учитывать особенности российского правопорядка, советует Марина Абазян.
Однако главный совет, который дает юрист, – использовать дистанционные способы заключения договоров там, где это возможно. Для этого необходимо отдельно указывать, что квалифицированная электронная подпись может быть использована сторонами для целей дистанционного заключения договора. Также следует прописать процедуру обмена сканированными копиями подписанного договора. Кроме того, не лишним будет указать положение о том, что такие электронные документы также признаются оригиналами, добавляет Марина Абазян.
Как защитить свои интересы при неисполнении внешнеторговых договоров в современных условиях, какая ответственность ждет поставщика за нарушение сроков репатриации валютной выручки и почему Центральный Банк России настаивает на либерализации валютного законодательства – ответы на эти и другие вопросы дают юристы в рамках круглого стола «Воздействие COVID-19 на внешнеторговые контракты».
Аналитика Публикации
Договор аренды (Рекомендации по аренде коммерческой недвижимости)
Коллектив авторов, VEGAS LEX
Как показывает практика, спрос на недвижимость, которую можно использовать в коммерческих целях, чрезвычайно высок.
Среди огромнейшего количества нюансов, связанных с заключением, исполнением и расторжением коммерческими организациями договоров аренды помещений, наиболее конфликтоемкое условие — арендная плата.
Договор и его приложения
Согласно ст. 654 ГК договор аренды здания (помещений в нем) непременно должен предусматривать размер арендной платы. Если стороны не согласуют это условие в письменной форме, договор не может считаться заключенным.
В случаях, когда плата за аренду помещения установлена в договоре на единицу площади помещения или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера помещения, переданного арендатору во временное пользование. Если размер арендной платы определяется не в самом договоре аренды, а в ином документе, то необходимо обозначить его как приложение к договору аренды. Несоблюдение этого правила может привести к тому, что в случае спора суд может признать договор аренды незаключенным. И такие случаи в практике ФАС СКО не редкость: например, арендодатель обращается в арбитражный суд с иском к предпринимателю (арендатору) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды, скажем, подсобного хозяйства. В качестве доказательства согласования сторонами условия о размере арендной платы истец представляет в суд документ под названием «Расчет арендной платы» без указания того, что он является приложением к договору аренды. Решение суда: стороны не согласовали размер арендной платы, следовательно, договор аренды нельзя считать заключенным.
Фиксировать или рассчитывать?
Как прописать в договоре условие об арендной плате? На практике чаще всего применяются два способа:
1. В виде фиксированной суммы, уплачиваемой по истечении определенного периода.
2. В виде указания на порядок расчета арендной платы.
Если в первом случае все более или менее ясно, то второй нуждается в пояснениях. В этом случае в договоре аренды плата указывается в рублях, однако устанавливается порядок ее регулярного пересчета:
— пропорционально коэффициенту-дефлятору, соответствующему индексу изменения потребительских цен на товары, работы, услуги в РФ (в 2005 году он составляет 1,104);
— пропорционально изменению МРОТ.
Сумма арендной платы может быть указана в договоре и в иностранной валюте, однако уплачивается в рублях по курсу на дату, определенную в договоре аренды (это разрешает ст. 317 ГК). Чтобы не зависеть от колебания курса одной иностранной валюты (особенно в ситуации, когда одна повышается, а другая падает, как сейчас в случае с долларом США и евро), можно рассчитывать арендную плату по так называемой «мультивалютной» схеме: указанный в договоре размер арендной платы рассчитывается путем умножения указанной в договоре суммы иностранной валюты на среднее арифметическое рублевых курсов этих нескольких валют на определенную дату.
Разница между этими двумя способами арендной платы в порядке ее изменения. Арендная плата, установленная в твердой сумме, не зависит от колебания индексов, МРОТа и курсов валют. Однако если в связи с изменением экономической ситуации размер платы станет для арендодателя низким, то добиться его увеличения можно только в судебном порядке на основании ст. 451 ГК, что на практике сделать крайне
Если договор аренды предусматривает твердую арендную ставку, то при отказе арендатора изменить это условие ставка может быть изменена в судебном порядке, и только если арендодатель докажет в суде, что обстоятельства, из которых стороны исходили при заключении договора, существенным образом изменились. В этом случае условие договора о размере арендной платы может быть изменено в сторону повышения по решению суда, но только в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам или повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Напротив, арендная плата, определяемая расчетным путем, может оперативно меняться вслед за изменением экономической ситуации. Однако подобные изменения далеко не всегда прогнозируемы и в некоторых случаях могут привести к убыткам одной из сторон договора
(вспомним «дефолт» 1998 года).
Повышение платы и прекращение договора
Если арендодатель хочет, чтобы в договоре аренды было оговорено условие о том, что он вправе повышать арендную плату «в случае увеличения ставок арендной платы на рынке недвижимости» или «в связи с инфляцией», то в случае судебного спора ему придется доказывать, что арендные ставки на рынке недвижимости действительно увеличились или что экономическая ситуация действительно изменилась в неблагоприятную сторону. Если же доказательства окажутся неубедительными, то суд откажет арендодателю во взыскании арендной платы по новой, повышенной им ставке.
Если договор аренды помещения заключен на год и более, то он подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Как следствие, все дополнения к договору, включая и изменения в части размера арендной платы, также должны быть зарегистрированы.
Несколько слов об арендной плате при прекращении договора. По закону, если договор аренды прекращен, а арендатор не освобождает помещение, то арендодатель может требовать внесения арендной платы за все время, пока помещение фактически занято. На практике возникает ситуация, когда арендатор после истечения договора аренды не только не освобождает помещение, но и не платит за него арендную плату или платит, но с задержкой.
Высший арбитражный суд России еще в начале 2002 года разъяснил, что в такой ситуации арендодатель вправе требовать от арендатора внесения не только арендной платы за все время фактического использования помещения, но и процентов за ее просрочку. Это разъяснение упорно не желает замечать наш Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа, который и через два года после этого считает, что сумма арендной платы, вносимая после прекращения действия арендного договора, является убытком, а на убытки неустойку начислять нельзя (Постановление ФАС СКО от 28 января 2004 года № Ф08-11/2004).
В результате нашего краткого экскурса по лабиринтам законов об аренде можно дать следующие рекомендации:
1. Предельно четко прописывать в договоре условие об арендной плате. Договор должен содержать такие цифры, из которых бы ясно следовала арендная ставка или порядок ее расчета в привязке к изменению какого-либо официально устанавливаемого показателя (индекс-дефлятор, МРОТ) или курса иностранной валюты.
2. Если арендодатель хочет оставить за собой право в одностороннем порядке повышать арендную плату, то в договоре в качестве основания для возникновения такого права необходимо указывать только такие обстоятельства, которые в случае возникновения спора будет проще доказать в суде с документами в руках.
3. Устанавливать в договоре аренды неустойку за просрочку внесения арендной платы в период со дня прекращения действия договора аренды до дня фактического возврата имущества арендодателю. И быть морально готовым к тому, что, взыскивая эти проценты в судебном порядке, придется идти до самых высоких судебных инстанций.