как выглядит оценочный альбом квартиры для ипотеки
Оценка квартиры по ипотеке в 2021: что это такое, куда обращаться и как сделать. Объясняет эксперт
Оценка квартиры для ипотеки — обязательный шаг на пути к приобретению собственного жилья. Эксперт рассказал ФАН, что нужно сделать будущим собственникам, чтобы пройти этот этап.
На сегодняшний день ипотека для россиян является одним из основных способов приобретения собственного жилья. Просто накопить на первоначальный взнос, выбрать квартиру мечты и обратиться в банк, предлагающий наиболее выгодную процентную ставку, будет недостаточно. На пути к осуществлению заветной цели придется пройти несколько этапов. Один из самых важных — оценка недвижимости для ипотеки. Мы поговорили с руководителем направления по развитию ипотечного кредитования Райффайзен банка Антоном Красильниковым и выяснили, в чем заключается эта процедура, кто ее проводит и какие потребуются документы.
Что такое оценка квартиры и для чего она нужна банку?
Антон Красильников: «Перед проведением ипотечной сделки в обязательном порядке проводится оценка недвижимости. Таково требование закона. Связано оно с тем, что ипотека — это солидные деньги, которые банк одалживает клиенту на большой срок. Возврат долга в данном случае гарантируется залогом приобретаемой недвижимости. Банку необходимо знать рыночную стоимость объекта, потому что в случае, если заемщик оказывается не в состоянии регулярно вносить ежемесячные платежи, кредитор, чтобы не допустить убытков, вынужден будет продать заложенную недвижимость с торгов».
С точки зрения клиента, объективная оценка дает возможность понять, стоит ли приглянувшийся объект своих денег.
А судьи кто?
Разобравшись с сутью проведения оценки, можно переходить к вопросу о том, кто проводит это необходимое мероприятие, и определиться, «за чей счет банкет». Наш эксперт рассказывает, что процедурой может заниматься как сам банк, так и независимый оценщик. В первом случае для клиента услуга будет оказана бесплатно.
«Банк берет на себя обязательства по оценке, когда, например, не предполагается оформления закладной по сделке. Без независимой оценки не обойтись при оформлении закладной, и она производится в большинстве случаев. Делает ее оценщик, который соответствуют определенным требованиям. Например, состоит в одной из саморегулируемых организаций и имеет квалификационный аттестат с разрешенными направлениями оценки».
В прочих ситуациях оплатить работу оценщика придется заемщику. Окончательная сумма зависит от вида объекта (квартира, доля в ней, частный дом, коммерческая или нежилая недвижимость), региона, в котором он расположен, площади и локации самого объекта, дополнительных услуг, оказываемых оценщиком.
В основном банк принимает отчеты от тех компаний, которые прошли процедуру аккредитации и вызывают доверие кредитора. Несмотря на то, что по закону банки должны принимать результаты от любой фирмы, выбранной заемщиком, специалисты все же рекомендуют пользоваться услугами проверенных оценщиков, благо их базы достаточно велики. Это избавит от лишней нервотрепки с претензиями к некорректному оценочному альбому и сэкономит ваше время.
Деятельность оценщиков регламентируется соответствующим федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Перед тем как отдать предпочтение той или иной организации, имеет смысл обзвонить несколько из того перечня, что вам выдадут в банке, и уточнить, насколько быстро возможен выезд на объект (стандартно — 1-2 дня), как долго будут готовиться документы (как правило, чуть меньше недели) и сколько примерно предстоит заплатить.
Как проводится оценка?
Весь процесс регулируется законом, который регламентирует стандартные подходы и описывает процедуру в соответствии с разными ситуациями. Антон Красильников объясняет, что существует три метода оценки недвижимости, зависящие от того, как предполагается использовать объект:
«Для оценки коммерческой или жилой недвижимости, которая приобретается для последующей сдачи в аренду, используют доходный подход, для строящегося частного дома — затратный. В обоих случаях проводится анализ схожих объектов недвижимости и денежных потоков по ним. Подобные методики стоят достаточно дорого и в этой связи применяются нечасто».
Куда шире распространен более простой и понятный метод — сравнительный. В задачи оценщика входят подбор схожих объектов недвижимости, сравнение стоимости и непосредственно составление отчета. Однако следует понимать, что формирование сравнительной цены — это не только выявление среднего арифметического значения. Учитываются также район, в котором расположена недвижимость, его экологичность, степень развития близлежащей социальной инфраструктуры, удаленность от метро и остановок общественного транспорта, технические и прочие характеристики здания (этажность, год постройки, материал, проведенный капитальный ремонт, наличие лифта и мусоропровода, консьерж, состояние подъезда, наличие/отсутствие парковочных мест и т. д.), состояние самой приобретаемой квартиры (этаж, количество комнат, площадь, ремонт, балкон), применяются различные корректировки. При покупке квартиры в новостройке также учитываются степень готовности дома, наличие или отсутствие внутренних перегородок и отделки.
Если объект недвижимости не имеет каких-либо выдающихся особенностей, сильно отличающих его от аналогичных предложений, то оценка займет день-два. Если объект нетиповой, то на составление отчета может уйти и целая неделя.
Что в результате?
По закону полученный документ о проведении независимой экспертизы действителен в течение полугода. Антон Красильников поясняет, что, например, для рефинансирования через год потребуется новая оценка.
Готовый оценочный альбом отправляется в банк, где продолжается процедура одобрения ипотеки.
Оценка ипотечной квартиры: как Big Data экономят время и деньги заемщика
Оценка залоговой недвижимости является одной из важных составляющих получения жилищного кредита. Без прозрачной оценки стоимости квартиры банк не выдаст ипотеку.
Рассказываем, как современные сервисы позволяют заемщику самостоятельно провести осмотр квартиры для отчета об оценке недвижимости, сэкономив время и средства.
Перевод услуг в цифру
Режим самоизоляции, введенный во многих регионах России в 2020 году, стал для кредитных организаций вызовом. ЦБ временно разрешил банкам оформлять ипотеку дистанционно с упрощенными правилами идентификации заемщика. Между тем каждый год возраст ипотечных заемщиков снижается, а молодое поколение уже полностью перешло к различным цифровым сервисам. Сейчас на рынке финансовых услуг большая конкуренция за клиентов. При этом возможность снижения процента по кредиту в банках сильно ограничена ключевой ставкой, требованием Центробанка по оценке рисков и прочими условиями.
«Финансовые организации в конкурентной борьбе стараются удерживать заемщиков с помощью развития удобных клиентских сервисов. Банк потратил усилия на привлечение клиента, одобрил ему кредит, теперь важно, чтобы человек не отказался от сделки из-за неудобного сервиса, сложности подготовки документов, бюрократической волокиты и других причин», — рассказывает партнер группы компаний SRG Максим Русаков. Электронные сервисы делают ипотеку удобной для клиентов и выгодной для банков, отмечает эксперт.
Цифровизация ипотечного процесса, внедрение электронных закладных, перевод процесса выдачи и банковского сопровождения кредита в электронную форму повышают доступность жилищных кредитов, отмечает глава «Дом.РФ» Виталий Мутко. Все это в итоге помогает банку снизить издержки и уменьшить ставки по кредитам, пояснил он.
Цифровизация ипотеки
Цифровизация ипотеки является частью нацпроекта «Жилье и комфортная городская среда». ЦБ утвердил дорожную карту по цифровой ипотеке. Она предусматривает полный перевод в онлайн всех этапов взаимодействия на всех уровнях — от застройщиков до регистрационных органов. До середины 2021 года основная часть этих мероприятий должна быть завершена. «Мы сейчас вплотную подошли к переводу ипотеки в полностью цифровой вид, эпидемия тоже ускорила здесь нашу работу, и мы будем просить депутатов поддержать нас в том, что касается внесения необходимых изменений в регулирование», — заявила глава Центробанка Эльвира Набиуллина на заседании в Госдуме.
Росреестр планирует до конца 2021 года довести долю электронной регистрации ипотечных сделок в общем объеме до 80%. Об этом на совещании с президентом говорил глава ведомства Олег Скуфинский. В 2020 году данный показатель был на уровне 40%. Важнейшим направлением цифровой ипотеки является оценка залоговой недвижимости. Уже сегодня эта процедура переведена в электронный формат.
Оценка залога
Независимая оценка недвижимости является обязательным условием при покупке квартиры в ипотеку. Она необходима для передачи в залог объекта недвижимости. Банк получает отчет об оценке с указанием рыночной стоимости и с учетом этих данных выдает ипотеку. Традиционный процесс оценки проходит в офлайн-формате и выглядит следующим образом: на объект выезжает оценщик, делает снимки объекта и самого дома. Далее на основании полученных данных готовится отчет об оценке. Когда документ готов, заемщик отвозит его в банк.
Но перед этим клиенту нужно выбрать подходящую оценочную компанию, совершив множество звонков и оставив свои контакты, а это не всегда безопасно (поскольку потом могут поступать нежелательные звонки с различными рекламными предложениями). Кроме того, нужно согласовать время с оценщиком для осмотра квартиры. Все это занимает время и требует дополнительных усилий. В итоге на подготовку отчета об оценке может уйти до пяти-шести дней. Сам банк в это время не контролирует процесс, а ипотечная сделка поставлена на паузу.
Как подготовить фотоочтет об оценке за 30 минут
Упростить процесс оценки недвижимости сейчас помогают цифровизация и внедрение электронных сервисов. Благодаря этому уже сегодня отчет об оценке можно получить онлайн и даже самостоятельно провести осмотр квартиры. Чтобы провести фотоотчет в рамках онлайн-оценки, заемщику потребуются смартфон, доступ в интернет и 30 минут свободного времени. Подобный сервис разработан компанией SRG и активно используется многими крупнейшими банками. Инструментарий сервиса построен на основе Big Data, нейронных сетях и технологиях машинного обучения.
Сервис работает следующим образом: после одобрения ипотечной заявки заемщику на мобильный телефон приходит ссылка в виде СМС-сообщения или письмо на электронную почту. Пройдя по ней, он попадает на сайт, где с помощью своего мобильного устройства должен провести фотосъемку объекта. На каждом шаге пользователя сопровождает робот-помощник. Он подсказывает, что именно нужно сфотографировать, и дает краткие рекомендации, как это сделать. Если у клиента возникают вопросы, он может обратиться в службу техподдержки, которая доступна в режиме 24/7.
В итоге человек проходит весь путь — от парадной до квартиры — и сам создает фотоотчет. На это в среднем уходит 20–30 минут. После чего фотографии автоматически отправляются в оценочную компанию. На основании полученных данных оценщик составляет отчет и отправляет его в банк. Документ также доступен клиенту в личном кабинете банка.
Подделать фото не получится
Одно из важных преимуществ онлайн-сервиса по фото заемщика (помимо удобства и скорости) — надежность и безопасность. Сервис устроен так, что подделать фотографии для отчета невозможно. Каждый снимок маркируется датой, GPS-координатами и временем — когда сделаны фото, какие паузы между ними, отметил партнер группы компаний SRG Максим Русаков.
«Сами фотографии невозможно подгрузить извне, их можно сделать только в режиме реального времени при помощи камеры смартфона. Кроме того, снимки проходят ручную верификацию — специалист просматривает их и сверяет с документами (планом БТИ, техпаспортом). Также записывается видео квартиры. При этом традиционная система оценки, как правило, не включает указанные этапы проверки» — пояснил эксперт.
Подделать отчет об оценке невозможно, так как по фотографиям клиента автоматически снимаются показатели времени и географического местоположения и записывается видео из квартиры, подтвердил руководитель департамента развития ипотечного страхования Альфа-Банка Артем Иванов. По его словам, материалы от клиента проходят обработку онлайн. Банк сверяет данные, которые указаны в отчете об оценке, с рыночной стоимостью объекта недвижимости. Если обнаружится серьезное отклонение, отчет будет перепроверен.
«У ипотеки в Альфа-Банке есть важное преимущество — свобода. Она достигается в том числе за счет удобства процессов — почти все они проходят онлайн, когда и где удобно клиенту. Мы существенно упростили процесс выдачи: 15% наших клиентов получает ипотеку не выходя из дома. В прошлом году Альфа-Банк совместно с SRG внедрил сервис оценки недвижимости с онлайн-осмотром. Он дает клиентам две опции: вызвать оценщика или провести самоосмотр. Большая часть наших клиентов выбирают второй вариант», — отметил Артем Иванов.
Быстрый выход на сделку и экономия средств
Главные преимущества сервиса онлайн-оценки для клиента — это экономия времени и средств. Заемщику больше не надо согласовывать время с оценщиком и отвозить отчет в банк. Он может сделать фото в любое удобное время. По оценке экспертов SRG, благодаря переводу процесса в электронный формат время подготовки отчета об оценке сокращается до суток.
Услуга онлайн-оценки по фото заемщика оказывается выгоднее для клиента, поскольку из цепочки исключен посредник в виде оценщика, а сама процедура переведена в электронный формат. В итоге такие отчеты оказываются дешевле традиционных — в среднем на 20–30%.
«Чем быстрее происходит отчет об оценке недвижимости, тем быстрее заключается сделка. Сервис экономит время и деньги заемщика — все документы он получает онлайн в своем личном кабинете, не нужно приходить в офис банка. Это удобно и безопасно», — рассказал руководитель департамента развития ипотечного страхования Альфа-Банка.
Благодаря электронной оценке залога у банка появляется инструмент, позволяющий контролировать ипотечный процесс. Он может отследить, на каком этапе оформления кредита находится заемщик. За счет сжатых сроков подготовки отчета об оценке ускоряется сам процесс оформления ипотеки, а значит, банк может быстрее выйти на сделку.
Сервис также дает конкурентное преимущество: банк получает клиента, который готов рекомендовать банк другим. «По нашим наблюдениям, ипотечные заявки, где заемщик выбирает самоосмотр, чаще конвертируются в выдачи», — отметил топ-менеджер Альфа-Банка.
Популярность сервиса растет
Сегодня сервис онлайн-оценки по фото заемщика, помимо Альфа-Банка, доступен в Абсолют Банке, «Уралсибе», Газпромбанке и других. При этом для клиента сохраняется выбор: он может заказать онлайн-оценку с выездом оценщика или сам провести фотоотчет. Но многие выбирают самостоятельный вариант. По оценке SRG, сейчас в среднем на три отчета об оценке приходится один с оценкой по фото заемщика, за год рост с 0% до 25–30%.
Подготовить фотоотчет для оценки квартиры без привлечения стороннего эксперта в Абсолют Банке можно с декабря 2020 года. По данным банка, со старта продукта клиенты оценили недвижимость суммарно более чем на 1,4 млрд руб. При этом каждый пятый отчет был выпущен с помощью сервиса «Бесконтактная оценка» или по фото заемщика. «Доля заказов через сервис «Бесконтактная оценка» растет с каждым месяцем. Услуга особенно популярна у заемщиков, которые получают ключи от застройщиков и оформляют закладную, необходимую в случае, когда квартира в новостройке приобреталась на заемные средства банка. Таких запросов 53% от общего объема заявок на оценку жилого имущества», — рассказал начальник управления организации активных продаж Абсолют Банка Илья Плужников.
В банке «Уралсиб» сервис дистанционного заказа отчета об оценке без посещения клиентом офиса оценщика был запущен еще в 2018 году. В конце 2020 года банк совместно с компанией SRG начал прорабатывать расширение функционала этого инструмента — самостоятельный осмотр помещения самим заказчиком, а также подготовку отчета «Без осмотра», то есть без выезда профессионального оценщика и без фотографирования объекта, рассказала руководитель дирекции развития ипотечного кредитования банка «Уралсиб» Екатерина Жженова. Полноценно сервис заработал в январе 2021 года. «Тестирование при запуске показало, насколько удобно и понятно приложение SRG. Мы видим потенциал этого сервиса и надеемся нарастить долю заказов через сайт банка с самостоятельной оценкой», — добавила Екатерина Жженова.
Оценка квартиры для ипотеки в вопросах и ответах
Обратившись за ипотечным займом, вы столкнетесь с требованием кредитного менеджера сделать оценку квартиры для банка. Это абсолютно легитимно и прописано в 9 ст. закона «Об ипотеке» – основном нормативном акте, который регулирует процесс выдачи кредитов на недвижимость.
В этот момент появляется вопрос – за сколько банк сможет продать квартиру. Нужно знать рыночную стоимость объекта недвижимости. Банк выдаст кредит только на такую же или меньшую сумму.
Ипотечные заемщики иногда путают этот показатель с суммой в договоре – это разные вещи. Сумма в договоре – цена, за которую продается квартира в конкретной сделке. Оценка среднерыночной стоимости – профессиональный расчет, который зависит от площади, планировки, инфраструктуры, этажности и прочих факторов.
Оценку среднерыночной стоимость могут проводить только квалифицированные оценщики – это тоже требование закона. Поэтому проводится профессиональная оценка квартиры для закладной.
Исследование среднерыночной цены пригодится и покупателю – иногда оказывается, что рыночная стоимость существенно ниже, чем просит продавец. Если цена оценки окажется существенно ниже желанной суммы кредита, банк может отказать в выдаче займа.
Какие документы потребуются для оценки?
Обратите внимание, что большая часть из списка документов принадлежит владельцу покупаемой квартиры. Поэтому заказывайте оценку и начинайте собирать пакет документов, когда уже точно приняли решение о покупке именно этого жилья.
В перечень документов, необходимых для оценки, входят:
Если в квартире была выполнена перепланировка, то на плане это должно быть отображено. Обычно это выглядит так – на одном листе старая планировка, на втором – новая, узаконенная. Или обе планировки печатают на одном листе.
Изменение планировка сделано без разрешения? Для оформления закладной банку предоставляется отчет с информацией о неузаконенной перепланировке и банк откажет в выдаче ссуды. Собственнику придется переделывать квартиру обратно или получать разрешения.
Обратите внимание на две тонкости:
Где можно сделать оценку?
При оформлении ипотеки оценка квартиры может производиться только компанией, имеющей право заниматься этим видом деятельности. Есть и особые требования. Не стесняйтесь спрашивать, соответствует ли компания этим требованиям при первом обращении:
Обратите внимание, что банк может предоставить вам список так называемых «аккредитованных агентств для оценки». Менеджер в погоне за бонусами может даже сообщить, что рыночная оценка квартиры для ипотеки может производится только этими организациями. На самом деле нет – вы вольны обращаться к любому независимому агентству.
Но наличие организации в аккредитованном списке повышает шансы на то, что организация выдаст отчет, который соответствует всем современным требованиям закона. Перед заказом отчета проверьте компанию – как давно она существует на рынке, есть ли у нее рекомендации.
Мы рекомендуем обращаться в компанию, а не к частному лицу – в погоней за экономией вы можете получить отчет, который не примет кредитная организация. В нашей организации огромный опыт в составлении отчетов оценочной компании для получения ипотечных кредитов. Документы принимаются банками, заемщики становятся обладателями квартиры без проволочек и проблем.
Сколько будет стоить оценка?
Стоимость оценки в Москве в среднем варьируется от 3,5 до 6 тысяч рублей. В регионах можно найти оценщика за 1,5-3 тысячи рублей. Лучше всего заказывать оценку заранее – срочная работа эксперта ценится дороже.
Обратите внимание – выбирать оценщика нужно не только по самой низкой цене. Смотрите на репутацию организации и ее подход к работе с клиентами. Да, можно найти частника, который сделает все быстро и очень дешево. Но в банке такой отчет могут не принять из-за нарушений по оформлению или самому процессу оценки.
Что обязательно должно быть у оценщика?
Оценка квартиры для ипотеки и оформление отчета – процесс, требующий квалификации, опыта и знаний. Выбирайте организацию, которая работает на рынке давно.
Как происходит оценка квартиры для банка?
Существует несколько методов оценки недвижимости для ипотечного займа. Основной – сравнительный. Это объективный метод, который учитывает закрытые сделки на рынке жилья и дает максимально точную рыночную сумму за объект.
Рассказать о всех тонкостях оценки в одной статье невозможно. Есть масса специальных коэффициентов, которыми оперирует эксперт во время исследования. Учитывается не только состояние квартиры и ее характеристики, но и масса тонкостей. Например, удаленность об основных объектов городской инфраструктуры, наличие парковок, благоустроенность двора и прочее.
Есть и другие методы. Например, затратный. Здесь речь идет о том, сколько денег необходимо на постройку аналогичного объекта. Подходит скорее для анализа дома, чем квартиры.
Еще один метод – выяснение, какой доход владелец получит за использование для сдачи в аренду. Он так и называется – доходный метод. Используется крайне редко.
Обратите внимание – оценка делается не только по документам или плану БТИ. Эксперт-оценщик делает фотографии помещения – их вы получите в отчете.
Сколько делается оценка по времени?
Средний срок подготовке отчета об оценки ипотечной квартиры занимает от 2 до 5 дней. Срок может увеличиться, если покупатель и продавец не предоставили всех нужных документов.
Если хотите сэкономить, убедитесь, что продавец также заинтересован в продаже, как вы – в покупке. Так он быстрее соберет документы и договориться с оценщиком о встрече.
Оценку можно провести быстрее, но это будет дороже.
Что влияет на оценку недвижимости?
Напомним, сама квартиры оценивается по:
Как выглядит оценочный альбом?
В отчете оценщика должен быть заключительные раздел – именно его в первую очередь читают кредитные специалисты. В нем содержится информация о цене жилья и о том, сколько банк сможет получить за эту квартиру на данный момент – если будет расторгнут договор об ипотеке.
Требований к внешнем виду отчета нет. Обычно это папка, в которой минимум 20 листов формата А4, обычно гораздо больше. Документы прошиты и пронумерованы. Везде стоят подписи оценщика. Есть печать.
Обратите внимание – действует отчет только 6 месяцев. Если же договор на квартиру не был заключен, или планируется рефинансирование – придется делать новую оценку. Причина – постоянные изменения на рынке недвижимости.
Какой срок действия отчета об оценке?
Срок действия отчета об оценке – шесть месяцев. Но лучше уточнить у менеджера банка – в некоторых случаях требования кредитных учреждений могут отличаться от этого срока. В отзывах об ипотечных продуктах можно найти жалобы граждан, которым отказывали в выдаче кредита или рефинансировании ипотеки спустя месяц после оценки.
Кто заказывает оценку недвижимости продавец или покупатель?
Оценку имущества продавца оплачивает покупатель. Это логично – заинтересован в получении ипотеки, а соответственно в процедуре оценки покупатель. Продавцу же нет смысла тратить свои деньги – проще дождаться покупателя за наличные.
Поэтому мы рекомендуем заказывать оценку только тогда, когда уже есть точная уверенность, что сделка по купле-продаже осуществиться без проблем.
Еще раз – оценку оплачивает покупатель, поэтому сначала соберите все документы, убедитесь в чистоте квартиры и только затем обращайтесь за установлением сумму оценки, чтобы не потратить деньги и время впустую.
Нужна ли повторная оценка квартиры при рефинансировании?
Если вы планируете сделать рефинансирование ипотеки – т.е. перезаключить договор ипотечного займа, повторная оценка потребуется в случае, если первому отчету больше шести месяцев.
Фактически рефинансирование – это новый договор. Соответственно, банк проводит все операции заново. В том числе и выясняет, сколько денег он получит, если ваша сделка будет разорвана и квартиру придется пускать на торги. Для этого ему нужны данные о ликвидной стоимости жилья.
Если же вы решили провести рефинансирование меньше чем через шесть месяцев после составления отчета об оценке, то в теории повторные действия не нужны. На практике же нужно уточнять у менеджеров – судя по отзывам клиентов, некоторые менеджеры все-таки требуют сделать документ заново.
Нужна ли оценка для ипотеки на новостройку?
Судя по отзывам, некоторые менеджеры банков требуют такую оценку. На самом же деле, это не нужно – сумма за квартиру устанавливается застройщиком и указывается в договоре долевого участия.
Если вы планируете взять ипотечный кредит, заказывать отчет об оценке придется в любом случае. Выбирайте организацию, которая ответственно относится к приему на работу экспертов-оценщиков. Только высокая квалификация и ответственность гарантирует независимое исследование и отчет, которые примет любой банк.