дисконт по договору залога
Определение стоимости залогового имущества
Определение стоимости залогового имущества
Оценка точной стоимости залогового имущества, несмотря на множество написанных по этой теме работ, до сих пор является актуальной проблемой для многих банков. Порой сотрудники одного и того же финансового учреждения, работающие в разных отделах, используют различные методы расчетов.
Как считают аналитики, такая ситуация сложилась из-за разногласий, возникающих при определении понятия «залоговая стоимость». В современной юридической литературе его часто вовсе игнорируют или подменяют «ликвидационной стоимостью» (стоимость имущества при продаже, если срок экспозиции меньше обычного для аналогичного объекта), хотя это не одно и тоже. Порядок расчета залоговой стоимости российским законодательством также не регламентируется, залоговая стоимость определяется специалистом финансового учреждения. В конечном итоге получается, что методика расчета залоговой стоимости у каждого финансового учреждения своя, однако все опираются на один и тот же базис – рыночная стоимость или ликвидационная стоимость.
Что подразумевают банки сегодня под залоговым имуществом, и для чего нужна его оценка?
Залоговое имущество должно обеспечить погашение кредита в случае неплатежеспособности заемщика. Определение стоимости актива позволяет кредитору выяснить, насколько она соответствует размеру полученного займа. Эта цифра дает возможность банку рассчитать вероятные риски и спрогнозировать ситуацию при продаже объекта залога. Как правило, на основании оценки принимается решение о возможности выдачи кредита и его размере. Кроме того, определение оценщиком стоимости имущества ускорит процесс истребования и реализации залога – споры о его цене уже будут неуместны. Хотя и здесь существует одна тонкость.
В ходе реализации имущества проводится его переоценка. Это может произойти как по инициативе банка, так и по желанию заемщика. Дело в том, что после продажи объекта на торгах из полученной суммы вычитаются все расходы, которые понесло финансовое учреждение в процессе реализации залогового имущества (судебные издержки, транспортные перевозки и т.д.), а также сумма долга заемщика перед кредитором. Остаток возвращается бывшему владельцу имущества. Таким образом, он заинтересован в том, чтобы залоговая стоимость была максимальной.
Что может считаться залоговым имуществом?
Залоговым имуществом считается любое имущество принятое в качестве залога. Проанализировав условия, на которых многие российские финансовые учреждения осуществляют выдачу кредитов, можно заметить, что большинство из них предпочитает получать от заемщика в качестве залога недвижимость, так как этот вид залога наиболее ликвиден и реализовать его проще чем оборудование или иной вид залогового имущества. Наша Компания имеет многолетний опыт работы на рынке оценочных услуг, сотрудничая с большим количеством финансовых учреждений (банков) мы можем с уверенностью заявить, что кредитуя под ликвидный объект недвижимости, финансовое учреждение несет гораздо меньше рисков, чем при кредитовании под объекты движимого имущества – оборудование или транспорт. По практике наших банков-партнеров, реализовать залог – объект недвижимости гораздо проще, чем реализовать, например, оборудование. По нашему мнению, риски банка достигают максимума при принятии в залог уникального оборудования, или уникальной техники. У многих банков, кроме объектов недвижимости, другие виды гарантий погашения ссуды часто даже не рассматриваются. Хотя, как показывает практика, по ряду причин и такой метод не является панацеей от неплательщиков.
Во-вторых, далеко не всегда залоговая недвижимость может быть продана с торгов. Например, таким способом нельзя реализовать квартиры, приобретенные по ипотеке, – это запрещено законодательством. В итоге недвижимость становится лишь формальным залогом, а на практике кредиторам приходится прибегать к иным методам взыскания долга.
В-третьих, даже при относительно благоприятном стечении обстоятельств банк остается в убытках. Возьмем простой пример, когда выдан кредит, предположим, на 120 тысяч долларов (тело кредита плюс проценты). Банку удалось продать с торгов квартиру заемщика, например, за 50 тысяч долларов. Где взять оставшиеся 70 тысяч? Сотрудникам кредитной организации опять придется «гоняться» за клиентом и вести с ним длительные и сложные переговоры.
В настоящее время разработан ряд стандартных схем, на основе которых оценщик сможет создать собственную методику расчета.
— Уходим от риска. Этот подход особенно популярен во время экономической нестабильности, когда прогнозирование дальнейшей финансовой ситуации в стране становится практически невозможным. Банк заранее предусматривает все свои расходы в случае непредвиденных негативных (при этом позитивные изменения в расчет не берутся) обстоятельств, включая в залоговую стоимость все возможные убытки. Таким образом он оберегает себя от больших потерь, но у такого подхода есть и недостатки. Банк упускает ряд возможностей, которые у него появились бы, если бы он решился на риск. Кредитную политику такого финансового учреждения называют «осторожной». Получить в нем ссуду очень непросто, и далеко не каждый заемщик решается иметь дело с банком, который полностью обезопасил себя, тем самым ужесточив требования, предъявляемые к клиентам.
— Управляем риском. На такой подход чаще всего решаются молодые и амбициозные банки. Также он оправдан, если действующий в кредитной организации аналитический отдел работает на профессиональном уровне и может максимально точно спрогнозировать ближайшие негативные и позитивные изменения в финансовом состоянии страны. В этом случае политика такова: банк учитывает все возможные риски, одновременно прорабатывая варианты оптимального выхода из ситуации. Таким образом, он становится более лояльным к клиентам, повышается число новых желающих получить кредит. Кто-то посчитает этот подход опасным, однако при верном расчете выигрывает и банк, и заемщик. Какой бы подход ни выбрало руководство банка, всегда учитываются следующие объективные факторы:
— прямые убытки, возникающие в случае, если заемщик не может погасить кредит;
— дополнительные убытки – если осуществить обращение взыскания на находящееся в залоге имущество по каким-то причинам невозможно, или нельзя его реализовать по необходимой для погашения кредита цене;
— упущенная прибыль – если клиенты отказываются брать кредит в банке из-за ужесточенных условий кредитования;
— последующие убытки – если репутация банка на мировом рынке ухудшилась из-за частых невозвратов, понижения цены на акции и т.д.
Разница между рыночной (или ликвидационной) и залоговой стоимостью в финансовой практике называется залоговым дисконтом. Умение вычислять этот дисконт – основное преимущество при работе с залогами. При расчете его величины необходимо включить следующее:
— сумму долга перед банком (включая проценты и пени);
— расходы на налоги, которые придется выплатить после реализации залоговой недвижимости;
— иные расходы, которые пришлось осуществить банку при реализации залогового объекта.
Рассуждая о залоговой стоимости, многие оценщики рекомендуют помнить о ликвидности предмета залога – она зависит от предполагаемого срока экспозиции недвижимости. Существует несколько категорий ликвидности:
В последнем случае ликвидность считается безнадежной, что делает такую недвижимость неинтересной для банка – он, скорее всего, откажется принимать ее в качестве залога, какой бы рыночной стоимостью она ни обладала.
В любом случае пока расчет залоговой стоимости недвижимости остается исключительно внутри банковской технологией, не урегулированной на государственном уровне.
Определение справедливого залогового дисконта с учетом отраслевой специфики корпоративных заемщиков
Основной проблемой, возникающей при использовании механизма залога, является определение залоговой стоимости имущества, передаваемого заемщиком в обеспечение по кредитному договору. В настоящее время отсутствует единая и достаточная методология оценки залогового обеспечения. Как показывает практика, отмечаются существенные различия в размерах залоговых дисконтов, используемых банками, и реальных величинах статистически обоснованных залоговых дисконтов, позволяющих кредитору превратить свой залоговый портфель в ликвидность. Однако, следует отметить, что наиболее ощутимое конкурентное преимущество появляется у банков, применяющих гибкий клиентоориентированный подход к оценке и дисконтированию рыночной стоимости залога. Проект ориентирован на разработку модели определения залогового дисконта в зависимости от риск-показателей конкретного кредитного продукта, построенной на показателях размера компании-заемщика, ее финансовой независимости, ликвидности, доходности и отраслевой специфики. Базой данных является статистика ЕФРСБ о торгах, их сроках и т.п., залоговый портфель, LGD модели ЦА СБ РФ.
Результатом проекта является разработанная в ходе реализации проекта модель определения залогового дисконта будет использована банком для совершенствования действующей модели оценки в зависимости от риск-показателей конкретного кредитного продукта и отраслевой специфики корпоративных заемщиков.
Финансовая сфера
Выдавая кредит, банки принимают залог с дисконтом от 50%, который они сами считают «жестоким, но справедливым». До кризиса требования банков были более щадящими: дисконт составлял 20–30% от рыночной цены объекта.
Текст: Светлана Зубкова,
специально для «БО2b»
Требования к залогу
Ключевое требование к залогу — высокая ликвидность: «Мы должны иметь возможность реализовать заложенное имущество за приемлемую стоимость в максимально короткие сроки», — напоминает Станислав Гундар, начальник кредитного управления Банка проектного финансирования (БПФ). Кроме того, по его словам, заложенное имущество должно быть легко отчуждаемым, то есть таким, которое может быть изъято представителями банка в любой момент без существенных затрат на его демонтаж и транспортировку.
«Имущество должно принадлежать залогодателю на праве собственности, быть свободно от обременений со стороны третьих лиц», — добавляет Анета Майданюк, начальник управления корпоративного кредитования Московского кредитного банка. Должна также существовать возможность идентификации предмета залога, определения его местонахождения, чтобы банк в любой момент смог проверить наличие и состояние имущества.
По-прежнему актуальны требования по страхованию залогового имущества, обращает внимание Галина Опалишкина, директор кредитного департамента банка «СИАБ».
Проблемы кредитора
«Две наиболее распространенные проблемы, с которыми сегодня сталкивается кредитор, — это обесценение залогового обеспечения и снижение ликвидности залога в период действия кредитного договора», — поясняет общую ситуацию Анета Майданюк (Московский кредитный банк).
По ее словам, свое негативное влияние оказывают такие факторы, как снижение спроса на рынке и девальвация национальной валюты: «Например, компании был выдан кредит в размере 2 млн долларов под залог недвижимости оценочной стоимостью 2,5 млн долларов в августе 2008 года. На текущий момент в связи с падением цен на недвижимость в долларовом эквиваленте стоимость залога уже составляет 1,7 млн долларов, то есть часть долга будет непокрыта обеспечением. А в связи с тем, что спрос на недвижимость значительно сократился, для реализации залога потребуется больше времени, чем на момент выдачи кредита. Таким образом, ликвидность залога существенно снизилась», — рассказывает она.
«Начиная с августа 2008 года, то есть с момента прихода глобального экономического кризиса в Россию, произошло значительное снижение спроса, которое в полном соответствии с экономической теорией вызвало падение цен. Причем падение зачастую превысило величину дисконтирования рыночной стоимости имущества при залоге», — соглашается Станислав Гундар (БПФ). Таким образом, часть кредитов оказалась недостаточно обеспечена, что очень опасно, особенно в период экономических трудностей, уверен он.
«В текущих рыночных условиях основная трудность при реализации залогового имущества заключается в отсутствии денежных средств у покупателей», — вторит коллегам Галина Опалишкина («СИАБ»).
Кому дают кредит?
Худо или бедно, банки продолжают кредитовать юридических лиц. В числе заемщиков — клиенты банка либо компании, за которые поручаются государственные структуры, например Фонд поддержки малого бизнеса. В последнем случае ставка по кредиту может быть даже ниже среднерыночной.
Так, например, банк «СИАБ» активно сотрудничает с Фондом содействия кредитованию малого бизнеса. Поручительства предоставляются в случае отсутствия у заемщиков залогового обеспечения в полном объеме. «В этом году лимит банка «СИАБ» увеличен до 90 млн рублей по сравнению с 30 млн рублей в прошлом году. На такую сумму банк сможет предоставить кредиты малому бизнесу под поручительства фонда. Данная программа позволяет делить риски и является выгодной как для банков, так и для заемщиков, для которых открывается больше возможностей по получению кредита», — утверждает Галина Опалишкина («СИАБ»).
Хорошие и плохие залоги
По словам Галины Опалишкиной («СИАБ»), в настоящее время банкам интересны имущественные виды залогов (движимое и недвижимое имущество) и различные формы поручительства.
«В нынешней ситуации наиболее предпочтительны для банков залоги имущества, на которое существует устойчивый спрос, как правило, относящиеся к среднему ценовому диапазону в своей товарной группе, — говорит Станислав Гундар (БПФ). — Что касается нашего банка, то последним принятым залогом были векселя БПФ».
 | Станислав Гундар, начальник кредитного управления Банка проектного финансирования: «Наиболее предпочтительны залоги имущества, на которое существует устойчивый спрос, как правило, относящиеся к среднему ценовому диапазону в своей товарной группе». |  |
«Залоговый портфель Московского кредитного банка диверсифицирован по всем направлениям, — говорит Анета Майданюк. — У нас в залоге есть и недвижимость, и оборудование, и транспорт, и товары в обороте. Например, бытовая и цифровая техника, компьютеры и комплектующие, спорттовары и пр.». Обеспечение должно удовлетворять определенным требованиям банка. В частности, в залог не принимаются объекты недвижимости, являющиеся памятниками архитектуры, антиквариат, будущий урожай, животные, драгметаллы и изделия из них, лекарственные средства и некоторые другие виды залога, рассказывает А. Майданюк.
Дмитрий Слонин, руководитель блока корпоративного кредитования Юниаструм Банка, считает очень хорошими залогами недвижимость по ценам, в два и более раза превышающим сумму кредита, ликвидное оборудование и транспорт. «Залог техники и автотранспорта остается приоритетным обеспечением, но залоговые дисконты, безусловно, будут отличаться от прошлогодних», — предупреждает он.
«Ряд банков продолжает успешно работать с залогом в форме товаров в обороте, — не сомневается Станислав Волков, ведущий эксперт департамента рейтингов финансовых институтов рейтингового агентства «Эксперт РА». — Например, достаточно ликвидны продовольственные товары». Так, от клиента, торгующего замороженными деликатесами, банк потребует заключить договор ответственного хранения деликатесов с хладокомбинатом, которому доверяют обе стороны. Таким образом банк сможет контролировать наличие залога, а в случае невозврата кредита реализация товара, принятого с дисконтом 60–70% к рыночной цене и хранящегося 5–6 месяцев, не составит проблем, рассуждает С. Волков.
«Товары в обороте бывают разные, — продолжает эксперт. — Явно плохой залог — мобильные телефоны, так как быстро выходят из моды и становятся неликвидными. Отчасти проблемы сотовых ритейлеров связаны с тем, что банки ужесточили подходы к оценке залогов и им отказали в новых кредитах». «Товарные запасы, сырье и материалы в настоящий момент не представляют ценности. Банк может рассматривать их как способ частичного обеспечения незначительной части кредита», — признает Дмитрий Слонин (Юниаструм Банк).
Однозначно банкам не интересны в виде залога акции, даже акции публичных предприятий, не сомневается С. Волков («Эксперт РА»).
Оценка залога
«В текущих условиях мы стали отходить от классических формул определения уровня достаточности обеспечения залога при выдаче кредита, — сообщает Галина Опалишкина («СИАБ»). – Каждый случай рассматривается отдельно, комплексно, учитывается стоимость залогового обеспечения с понижающим коэффициентом, уровень его ликвидности. Стоимость залогового имущества должна покрывать сумму кредита и процентов при условии применения дисконта в размере не менее 50%».
В обязательном порядке помимо залога банк тщательно оценивает финансовое состояние компании, прибыль в динамике, влияние на бизнес заемщика внешних факторов, связанных с изменением рыночных условий, добавляет Г. Опалишкина. «Финансовый поток деятельности клиента должен обеспечить погашение кредита в требуемый срок, и у банка не должно быть сомнений в способности клиента исполнять свои обязательства», — вторит ей Дмитрий Слонин (Юниаструм Банк).
По словам Станислава Гундара (БПФ), к оценке залога применяется очень простой подход: любая вещь стоит столько, сколько за нее готовы платить. «Если есть рынок по продажам аналогичного имущества, его стоимость можно определить по средним ценам сделок, так называемый сравнительный способ. Если рынка нет, то и связываться с этим залогом не стоит», — объясняет он.
В качестве залогового обеспечения банки принимают:
Каждый залог оценивается индивидуально, но основными требованиями к залогу являются его ликвидность и достаточность для покрытия обязательств по кредиту.
Оценка залога может производиться либо специализированными оценочными фирмами, либо собственными службами банка, рассказывает Анета Майданюк (МКБ). После определения рыночной стоимости определяется залоговая стоимость обеспечения с учетом применяемых дисконтов согласно внутренним требованиям банка. Размер дисконта определяется в зависимости от вида имущества, степени его ликвидности, условий эксплуатации, производителя имущества и т.д. «Например, дисконт по оборудованию может составлять 20%, а дисконт по товарам в обороте — 40%. Залоговая стоимость обеспечения должна покрывать сумму обязательств по кредитному договору — сумму кредита и проценты за пользование кредитом», — поясняет она.
«Сумма предоставленного залога должна быть больше суммы кредита плюс проценты за срок кредитования с учетом издержек по судебному взысканию долга», — говорит Д. Слонин (Юниаструм Банк).
Чужой пример — другим наука
«В наш банк обратилась компания, которая занималась девелоперским бизнесом — сдачей в аренду недвижимого имущества», — рассказывает Дмитрий Слонин (Юниаструм Банк). Соответственно, арендные платежи являлись основным источником ее дохода и погашения кредита. «Мы просмотрели базу по арендополучателям, то есть все компании, которые арендуют помещение у нашего клиента, и обнаружили не очень значительную диверсификацию. Учли, что на рынке недвижимости сделок практически нет. Затем, исходя из всего комплекса факторов, было принято решение о том, чтобы взять недвижимость под более жестокий и справедливый дисконт — по цене в два раза меньше рыночной стоимости», — поясняет логику банка Д. Слонин.
Другая компания в качестве обеспечения по годовому кредиту предложила сырье. «Посмотрев динамику развития этой компании с учетом данных по доходам за IV квартал 2008 года, мы увидели снижение объемов бизнеса. В итоге приняли решение о том, что будет рискованно кредитовать данную компанию с таким залогом. Мы предложили потенциальному заемщику подумать о более твердых предметах залогов: недвижимости, автотранспорте, спецтехнике, то есть о надежном и ликвидном обеспечении, — рассказывает Дмитрий Слонин. — Мы отказываем в кредите под сырье и материалы. На сегодняшний момент это не приоритетные виды залогового обеспечения».
Заберут или реструктурируют?
«В случае возникновения невыплат по корпоративным кредитам наша реакция будет взвешенной. Каждый случай будет рассматриваться тщательно, с учетом всех существующих возможностей, — уверяет Галина Опалишкина («СИАБ»). — Действующими договорами о залоге предусмотрен досудебный порядок реализации имущества. Мы будем пользоваться этим правом, равно как и другими правами в соответствии с законодательством РФ».
«Когда предприятие испытывает временные трудности и есть перспектива стабилизации его финансового положения, банку выгоднее реструктурировать задолженность, в том числе под залог акций», — убеждена Анета Майданюк (МКБ). Если же перспектив у предприятия нет и существует высокая вероятность дефолта компании, то, по ее мнению, выгоднее реализовать залог для погашения задолженности.
«Если реализация залога быстрее ведет к погашению кредита, то забрать залог предпочтительнее, чем акции, — не согласен Дмитрий Слонин (КБ Юниаструм Банк). — Реструктуризация задолженности, безусловно, тоже возможна, но в этом случае заемщик должен быть лоялен по отношению к банку, иметь подтвержденный и обоснованный план реструктуризации, и кредит, безусловно, должен иметь обеспечение».
«В случае дефолта компании, если залог ликвиден и не обесценился, банк будет добиваться его реализации — ему нужны деньги «здесь и сейчас», — резюмирует Станислав Волков («Эксперт РА»). — И напротив, если залог (например, оборудование) малоликвиден, но генерирует денежный поток, банку выгоднее пойти на реструктуризацию».
Стоимость залогового имущества должна покрывать сумму кредита и процентов при условии применения дисконта в размере не менее 50%
На взгляд Станислава Гундара (БПФ), забирать залог нужно только в самых крайних случаях. Во всех остальных выгоднее дать заемщику возможность рассчитаться по кредиту, так как банк, не являясь торговой организацией, чаще всего при продаже залогового имущества несет потери. А в тех случаях, когда стоимость залога значительно выше задолженности, суд может отказать в обращении взыскания на предмет залога, мотивируя «несоразмерностью стоимости отчуждаемого имущества размеру обеспечиваемого обязательства», аргументирует С. Гундар.
Суды на стороне заемщика
Основная проблема, которая оказывает негативное воздействие на кредитора по залоговому обязательству, — это длительность судебных разбирательств, необходимых для изъятия и реализации заложенного имущества, возможность заемщика раз за разом опротестовывать решения судов, говорят эксперты.
Причем в настоящее время имеется тенденция, когда судебные инстанции, в том числе и арбитражные суды, чаще всего идут навстречу клиентам, а не банкам, при обращении взыскания на залоговое имущество: «Суд отказывает банковским учреждениям в аресте либо в реализации имущества ввиду общей экономической ситуации, которая повлияла на деятельность заемщика. Получается, проблемы банка интересуют суды меньше, чем проблемы компаний», — сетует Дмитрий Слонин (Юниаструм Банк).
«Если по движимому имуществу при согласии заемщика возможна досудебная реализация залога, то по недвижимому имуществу это запрещено законом», — напоминает Станислав Волков («Эксперт РА»). По его словам, банк вынужден ждать, пока идет разбирательство, держать на балансе просрочку и резервы. Да и залог за это время может обесцениться. В конечном счете свои возможные потери банк старается переложить на клиента в виде повышенной процентной ставки и повышенных дисконтов при оценке стоимости обеспечения, заключает он.
«Банковское обозрение для бизнеса», №1/3, февраль 2009 г.
Как взять кредит под залог недвижимости
И чем такой кредит отличается от потребительского
Потребительский кредит — это возможность получить деньги у банка, когда собственных средств не хватает на неотложные нужды или крупную покупку. Но если денег нужно больше, чем банк готов одолжить в рамках потребительского кредита, можно взять кредит под залог недвижимости.
Кредит под залог недвижимости — один из видов кредита с обеспечением. Заемщик берет деньги у банка под процент, а в качестве гарантий оставляет свою недвижимость. Если заемщик не сможет вернуть кредит, банк продаст его недвижимость, погасит долг по кредиту, а остаток перечислит заемщику.
Зачем брать кредит под залог квартиры или дома
Кредит с обеспечением выгоден, если требуется крупная сумма или ежемесячный платеж по кредиту без обеспечения получается слишком большим.
Где получить кредит под залог недвижимости
Кредит под залог недвижимости выдают банки и частные инвесторы. Последние активно предлагают в интернете свои услуги как «кредиты под залог недвижимости». Поясню, чем они отличаются.
Банки рассматривают кредитную заявку, проверяют платежеспособность клиента и одобряют кредит на основании представленных документов. Даже с залогом банку важна платежеспособность клиента. Если заемщик перестанет платить кредит, банк будет взыскивать долг по процедуре, которая оговорена в законе и банковских документах.
Частные инвесторы чаще всего обращают внимание только на стоимость и ликвидность объекта недвижимости. При этом платежеспособность заемщика для них не так важна. Получить деньги у частного инвестора проще, поэтому их ставка выше — до 7% в месяц, то есть в год может получиться до 84%, это зависит от объекта и ликвидности. Брать деньги у частных инвесторов на длительный срок невыгодно. Если взять 5 млн под 5% в месяц, за год придется отдать 3 млн только процентов плюс сам долг.
Кто может взять кредит под залог недвижимости
Залоговый кредит может оформить любой владелец недвижимости. Если нет квартиры или дома в собственности, можно привлечь созаемщика, у которого есть собственность. Если основной заемщик не сможет выплачивать кредит, ответственность ляжет на созаемщика и его имущество. Банку не важно, кто будет основным заемщиком, а кто — созаемщиком. Главное, чтобы был ликвидный залог.
Требования к заемщику зависят от банка. Чаще всего они такие:
Также банк накладывает ограничения на максимальное количество созаемщиков: обычно не более четырех, включая основного. Еще учитывают возраст на момент полного погашения — кредит нужно погасить, пока не исполнилось 65 лет.
Кредит под залог недвижимости может быть сложно получить руководителям компаний, их заместителям и главным бухгалтерам, индивидуальным предпринимателям и владельцам (собственникам) бизнеса с долей 5% и более.
Нужно ли проверять кредитную историю при оформлении кредита под залог. Кредитную историю лучше проверить в любом случае: в ней могут быть ошибки или незакрытые кредитные карты. Кредитный отчет можно получить в бюро кредитных историй (БКИ). Узнать список БКИ, в которых хранится ваша кредитная история, можно на госуслугах.
Некоторые бюро предоставляют возможность онлайн-подтверждения личности через те же госуслуги: то есть ехать никуда не нужно, отчет получите сразу на сайте.
Чтобы повысить вероятность одобрения, перед подачей заявки нужно исправить ошибки, если они есть. Сделать это можно через БКИ или в отделении банка, который допустил ошибку.
Все ненужные кредитные карты тоже лучше закрыть. Даже если не пользуетесь кредиткой, в какой-то момент можете израсходовать весь лимит — и тогда придется платить ежемесячный платеж. Поэтому при расчете платежеспособности банк учитывает даже кредитные карты без долга на данный момент.
Можно ли получить кредит под залог недвижимости с плохой кредитной историей. Это зависит от кредитной политики конкретного банка. Когда банк рассматривает заявку с плохой кредитной историей, он может как отказать, так и одобрить заявку, но повысить процентную ставку, чтобы снизить свои риски.
Можно ли взять кредит под залог недвижимости без справки о заработке. Есть банки, которые не требуют подтверждать доход даже справкой по форме банка, но обычно в этом случае повышают ставку. Если есть возможность, лучше подтвердить доход официально — это увеличит вероятность, что кредит одобрят. Мы уже рассказывали о том, что еще может помочь в получении кредита.
Требования к залоговой недвижимости
Требования к залогу каждый банк определяет индивидуально. Некоторые банки принимают в залог только квартиры, считая их более ликвидными. В других банках в залог можно оставить комнату, гараж, загородный дом с участком, квартиру в таунхаусе.
В зависимости от вида объекта залога к нему предъявляются определенные требования.
Требования к квартирам. У банков чаще всего нет жестких требований по площади. Они принимаются в залог студии и даже квартиры с неузаконенной перепланировкой. Вот еще какие требования могут быть у банков:
Требования к апартаментам. Апартаменты — это отдельные помещения, не относящиеся по документам к жилому фонду. Требования к материалу стен и году постройки идентичны квартирам.
Требования к таунхаусу. Это должна быть изолированная многоэтажная часть жилого дома с отдельным входом и общей стеной с соседним блоком без дверей, а также с собственным почтовым адресом.
По документам он должен быть зарегистрирован как индивидуальный объект. Варианты оформления могут быть разные: таунхаус, дом блокированной застройки, часть жилого дома, часть сблокированного жилого дома, блок-секция, жилое помещение, часть жилого помещения, квартира.
Из других характеристик банки смотрят на фундамент — кирпичный, каменный или бетонный — и коммуникации. Обязательно должно быть электричество, холодная и горячая вода, отопление, канализация на постоянной основе. Если дом стоит на свайном фундаменте, нет горячей воды, не проведена канализация или нет подключения к электросетям — достаточно одного несоответствия критериям банка, — дом в залог не примут.
Требования к жилым домам. Банки обычно рассматривают только завершенное строительство и дома не выше 3 этажей. В отдельных случаях могут взять в залог незавершенное строительство, если есть проект и коммуникации. Подведение газа необязательно. По документам дом должен быть оформлен как жилое строение. В отдельных случаях рассматривается «жилое строение без права регистрации проживания».
Деревянные дома обычно берут в залог, если они не старше 1985 года, а в некоторых банках — не старше 2000 года. Для остальных домов жестких ограничений по материалу нет.
Еще смотрят на износ дома. В среднем он должен быть не более 50%. Для деревянных домов — не более 40%.
Дом должен располагаться в населенном пункте, где есть хотя бы три других жилых дома и возможность добраться в любое время года. Иметь постоянное электроснабжение от энергоснабжающей организации, канализацию, воду, отопление, ванную и туалет.
Точные требования к объекту залога можно найти на сайте банка или попросить менеджера в отделении распечатать их.
Какие документы нужны
Банки также могут запросить следующие документы:
Как получить кредит под залог недвижимости
Кредит под залог недвижимости — это более сложный продукт по сравнению с потребительским кредитом: требуется больше документов, а деньги выдают не сразу после одобрения.
Шаг первый: оформите заявку на сайте банка или лично в отделении. В заявке укажите, на что планируете потратить деньги и что оставляете в залог. Банку важны все параметры объекта, чтобы оценить его стоимость. Менеджер сообщит, какие документы потребуется предоставить.
Шаг второй: подайте документы. Все собранные документы нужно подготовить и принести в отделение как можно раньше. У большинства документов есть срок годности. Если какая-либо справка на момент подачи будет недействительна, придется заказывать новую. А пока она готовится, просроченными могут стать другие документы. Например, выписку из ЕГРН по закону делают не меньше семи дней. Если заказать с опозданием и Росреестр еще задержит выдачу, справка с работы о зарплате или заверенная копия трудовой книжки могут перестать действовать, их срок годности — 30 дней.
Шаг третий: оформите сделку. После подписания кредитного договора нужно оформить залог на имущество — наложить обременение в ЕГРН. В некоторых банках, например, Тинькофф банке, личный визит в Росреестр или МФЦ не требуется — сотрудники банка все делают самостоятельно. В других нужно посетить вместе с представителем банка МФЦ или Росреестр: вы регистрируете в Росреестре вашу сделку и просите официально наложить на объект обременение. Как правило, в течение пяти рабочих дней Росреестр обработает заявку и вернет документы с отметкой о результате. Когда обременение наложено, документы из Росреестра нужно предоставить в банк. После проверки документов банк выдаст кредит.
Процентные ставки и условия кредита под залог недвижимости
Когда банк выдает кредит с обеспечением, он за счет залога снижает риски. Если заемщик перестанет платить, банк всегда может реализовать имущество и покрыть долг. Поэтому ставка по залоговым кредитам ниже, чем у потребительских без залога.